Tài sản nhà ở, hay còn được gọi là vốn chủ sở hữu nhà, đã tăng lên 7,8 nghìn tỷ đô la cho những chủ nhà từ 62 tuổi trở lên trong quý 3 năm 2020, theo một báo cáo từ Hiệp hội các nhà cho vay thế chấp ngược quốc gia. Đó là tin tốt cho những người về hưu lo lắng về việc hết tiền khi nghỉ hưu — cũng như những người không có tiền — vì ngôi nhà của bạn có thể cung cấp chìa khóa cho sự an ninh lâu dài.
Có nhiều cách hơn bao giờ hết để biến vốn chủ sở hữu của bạn thành một nguồn thu nhập hưu trí. Bên ngoài hình thức tái cấp vốn đơn giản, những người về hưu có thể tiếp cận vốn chủ sở hữu nhà của họ thông qua tái cấp vốn rút tiền mặt, hạn mức tín dụng sở hữu nhà hoặc thế chấp ngược lại. Hoặc bạn có thể giảm kích thước (thêm về điều đó bên dưới) và sử dụng số tiền thu được để tăng cường trứng làm tổ của bạn. Đọc tiếp để giúp xác định lựa chọn tốt nhất cho bạn.
Đối với nhiều người về hưu, tái cấp vốn là lựa chọn tốt nhất nếu bạn cần làm cho tiền của mình làm việc nhiều hơn cho bạn. Điều này rất dễ thực hiện và mặc dù lãi suất đã nhích lên cao hơn nhưng chúng vẫn ở mức thấp trong lịch sử — khoảng 3% đối với khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm. (Kiplinger dự báo lãi suất sẽ là 3,5% vào cuối năm.)
Mari Adam, một nhà tài chính được chứng nhận cho biết:“Nếu bạn có khoản thế chấp 4% hoặc cao hơn và bạn có thể giảm xuống gần 3% hoặc ít hơn, tôi có thể nói với bạn mà không cần chạy những con số rằng bạn sẽ tiết kiệm tiền. người lập kế hoạch cho Mercer Advisors ở Boca Raton, Fla. “Bạn đang cắt giảm các khoản thanh toán thế chấp và tiết kiệm hàng nghìn tỷ đồng cho lãi suất sau cùng,” cô ấy nói.
Nếu bạn sắp nghỉ hưu, bạn có thể không muốn có thời hạn 30 năm. Adam nói, bạn có thể tiết kiệm nhiều hơn tiền lãi nếu bạn rút ngắn thời hạn khoản vay của mình. Bà khuyên khách hàng nên xem xét tái cấp vốn cho khoản thế chấp 15 năm mới. Với khoản vay 15 năm, các khoản thanh toán của bạn có thể cao hơn, nhưng bạn đang đẩy nhanh quá trình hoàn trả, có nghĩa là bạn sẽ không cần thế chấp nhanh hơn và tiết kiệm hàng nghìn USD tiền lãi.
Nếu lãi suất thế chấp của bạn cao hơn lãi suất hiện tại ít nhất một điểm phần trăm, thì đó thường là một dấu hiệu cho thấy việc tái cấp vốn là hợp lý. Nhưng bạn có thể được hưởng lợi từ việc refi ngay cả khi tỷ lệ mới của bạn thấp hơn một điểm đầy đủ. Bạn có thể so sánh tỷ lệ tái cấp vốn từ các công ty cho vay khác nhau tại www.bankrate.com. Các chuyên gia khuyên bạn nên lấy ít nhất ba dấu ngoặc kép trước khi kích hoạt.
Chi phí đóng để tái cấp vốn thường dao động từ 3% đến 6% số tiền vay mới của bạn, vì vậy biết được thời gian để bù đắp chi phí đóng — và khi nào bạn định bán nhà — là điều cần thiết (xem Cách Xây dựng (hoặc Xây dựng lại) Của cải).
Bạn cũng muốn kiểm tra lại xem bạn có bao nhiêu vốn chủ sở hữu nhà, vì nó có thể ảnh hưởng đến cơ hội đủ điều kiện để tái cấp vốn của bạn. Một số người cho vay có thể cho phép bạn tái cấp vốn với ít nhất là 5% vốn chủ sở hữu, nhưng bạn sẽ nhận được lãi suất tốt hơn nếu bạn có từ 20% trở lên. Để xem bạn đã tạo được bao nhiêu vốn chủ sở hữu, hãy truy cập Công cụ tính vốn chủ sở hữu tại Bankrate.com.
Một lựa chọn khác cho những người về hưu cần thêm thu nhập là tái cấp vốn bằng tiền mặt. Với việc hoàn lại tiền, thế chấp hiện tại được thay thế bằng một thế chấp mới, lớn hơn phản ánh giá trị được thẩm định hiện tại của ngôi nhà. Những người cho vay sẽ cho bạn vay tới 80% giá trị căn nhà của bạn, bao gồm cả khoản thế chấp mới và số tiền mặt bạn rút ra. Lãi suất khi nạp lại tiền thường cao hơn tới 1/4 điểm phần trăm so với lãi suất nạp lại truyền thống. Các nhà hoạch định tài chính cho biết, mặc dù ứng tiền trước là hấp dẫn, nhưng vẫn có những rủi ro đối với chiến lược này.
Lori Atwood, một nhà lập kế hoạch tài chính được chứng nhận và là người sáng lập Atwood Financial Planning cho biết:“Bạn không muốn rút vốn chủ sở hữu ra khỏi nhà để tài trợ cho lối sống của mình. Nếu khoản thanh toán thế chấp tăng lên, bạn có thể phải rút nhiều hơn từ khoản tiết kiệm của mình để trang trải khoản thanh toán thế chấp lớn hơn mỗi tháng, điều này có thể khiến bạn quay trở lại chu kỳ cần tiền mặt, cô ấy nói.
Một cách khác để khai thác vốn chủ sở hữu nhà sẽ không làm tăng quy mô khoản thế chấp của bạn vĩnh viễn là hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà, hoặc HELOC. HELOC là một hạn mức tín dụng quay vòng mà bạn có thể sử dụng bất cứ khi nào bạn cần tiền bằng cách sử dụng séc, thẻ tín dụng hoặc thẻ ghi nợ được kết nối với tài khoản hoặc chuyển khoản điện tử. Tỷ lệ này thường dựa trên lãi suất cơ bản - hiện tại là 3,25% - cộng với một vài điểm phần trăm. Keith Gumbinger, phó chủ tịch của nhà xuất bản tài chính HSH, cho biết tỷ lệ trung bình hiện tại là 5,25%, nhưng bạn có thể tìm thấy mức giá thấp hơn bằng cách mua sắm xung quanh. Theo Bankrate, một số người cho vay đang cung cấp HELOCs với mức giá thấp nhất là 4%. Bạn sẽ đủ điều kiện nhận được mức giá tốt hơn nếu bạn có điểm tín dụng tốt.
Bạn cũng có thể được cung cấp mức giá giới thiệu thấp hơn nhiều trên HELOC — chúng tôi nhận thấy mức giá này thấp hơn 1,99% trong sáu tháng đầu tiên. Nếu bạn đủ điều kiện cho một thỏa thuận như vậy, hãy đảm bảo rằng bạn biết nó kéo dài bao lâu. Bạn có thể đủ điều kiện để được chiết khấu từ 0,25 đến 0,5 điểm phần trăm trên tỷ lệ nếu bạn đã có tài khoản ngân hàng với người cho vay (hoặc đồng ý mở một tài khoản), đăng ký thanh toán tự động hoặc đồng ý trả một khoản phí hàng năm, chẳng hạn, $ 50 . Tìm giới hạn lãi suất để có thể kiểm soát được chi phí đi vay.
Gumbinger nói:“Nếu bạn gặp phải những giai đoạn thị trường không quay trở lại những gì bạn hy vọng, HELOC có thể giúp bạn vượt qua để bạn không bán các khoản đầu tư của mình vào thời điểm tồi tệ. "Đó là một loại trợ cấp tạm thời." Nhưng tạm thời là từ khóa ở đây — cuối cùng, bạn sẽ không thể rút thêm nữa từ hạn mức tín dụng của mình và sẽ phải bắt đầu trả lại.
HELOC cung cấp thời gian rút tiền ban đầu — thường là 10 năm — khi bạn có thể vay đến hạn mức của mình. Trong thời gian đó, bạn có thể chọn thanh toán tối thiểu — thường là 1% đến 2% số dư khoản vay — hoặc thanh toán chỉ lãi suất nếu bạn đủ điều kiện. Bạn thường có thể trả trước nhiều hơn mà không bị phạt. Khi bạn trả nợ gốc, tín dụng hiện có của bạn sẽ được bổ sung. Sau khi kỳ hạn rút tiền kết thúc, bạn phải bắt đầu thanh toán cả gốc và lãi, thường trong vòng 10 đến 20 năm. Chi phí đóng cho khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng khoảng 2% đến 5% số tiền vay.
Số lượng thế chấp ngược lại — một sản phẩm nổi tiếng với bất kỳ ai xem truyền hình ban ngày — dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong năm nay. Một phần nguyên nhân là do đại dịch đã buộc một số công nhân phải nghỉ hưu sớm hơn dự định.
Một khoản thế chấp ngược lại cho phép những người về hưu từ 62 tuổi trở lên chuyển đổi tài sản sở hữu nhà thành một khoản tiền trả một lần hoặc một hạn mức tín dụng. Tuy nhiên, thay vì thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng như cách bạn làm với thế chấp truyền thống, các khoản rút tiền được tích lũy và tiền lãi được tích lũy cho đến khi khoản vay đến hạn. Và bạn không phải trả khoản vay miễn là bạn sống trong nhà. Thông thường, việc hoàn trả được thực hiện sau khi chủ sở hữu cuối cùng còn sống qua đời hoặc chuyển đến một cơ sở hỗ trợ sinh hoạt hoặc một số loại nhà ở khác trong hơn 12 tháng. Ngôi nhà vẫn đứng tên bạn miễn là bạn đóng thuế tài sản và bảo hiểm.
Khi bạn hoặc những người thừa kế của bạn bán căn nhà của mình để trả khoản thế chấp ngược lại, bạn sẽ không bao giờ mắc nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của mình. Nếu căn nhà của bạn được bán với giá cao hơn số tiền bạn nợ, bạn hoặc những người thừa kế của bạn sẽ giữ lại số tiền thừa. Nếu những người thừa kế của bạn muốn giữ nhà, họ có thể tái cấp vốn cho khoản thế chấp ngược lại hoặc thanh toán khoản nợ chưa thanh toán hoặc 95% giá trị được thẩm định của ngôi nhà, tùy theo mức nào thấp hơn.
Các yêu cầu về người đủ điều kiện ngày càng chặt chẽ hơn trong những năm qua, vì vậy chỉ 62 thôi là chưa đủ. Bạn phải sở hữu tài sản hoàn toàn hoặc đã thanh toán một khoản thế chấp đáng kể. Bạn cũng phải chiếm nhà làm nơi cư trú chính của mình. Người cho vay sẽ xem xét thu nhập và lịch sử tín dụng của bạn để đảm bảo bạn có thể đủ khả năng ở trong nhà và giữ nó trong tình trạng tốt. Họ cũng sẽ xác định xem thu nhập của bạn có đủ để trả thuế tài sản, bảo hiểm và bất kỳ khoản phí nào khác, chẳng hạn như chi phí đóng và phí dịch vụ tài khoản hay không. Nếu người cho vay xác định rằng bạn không thể xử lý những chi phí đó, họ sẽ dành tiền từ khoản thanh toán của bạn trong một tài khoản ký quỹ và thanh toán các hóa đơn đó cho bạn, làm giảm số tiền bạn có quyền truy cập vào khoản vay.
Khoản thanh toán tối đa, hoặc giới hạn gốc, mà bạn đủ điều kiện nhận được tùy thuộc vào độ tuổi của bạn, cũng như lãi suất hiện tại và giá trị được thẩm định của ngôi nhà của bạn. Khoản thanh toán tối đa bạn có thể nhận được cho năm 2021 là 822.375 đô la.
Gumbinger nói trước khi bạn mua một khoản thế chấp ngược lại hoặc bất kỳ sản phẩm nào khác có lợi cho tài sản sở hữu nhà của bạn, hãy nói chuyện với gia đình bạn. Ông nói:“Không ai muốn nói về tài chính của họ, nhưng bạn đang nghĩ đến việc thực hiện những thay đổi có thể ảnh hưởng đến vợ / chồng hoặc con cái của bạn - đặc biệt là trong trường hợp vay thế chấp ngược lại. Để bắt đầu tính toán số của bạn, hãy truy cập www.hsh.com, www.bankrate.com và www.mtgprofessor.com và sử dụng máy tính của họ. Nếu bạn có cố vấn tài chính, hãy thiết lập một phiên thảo luận về những ưu và nhược điểm trước khi ký vào dòng chấm.
Tất cả những điều tốt đẹp đều kết thúc, bao gồm cả nhu cầu về một ngôi nhà quy mô gia đình. Có thể bạn đã tin rằng mình sẽ sống ở đó mãi mãi, nhưng đừng để nỗi nhớ níu kéo bạn trong một ngôi nhà mà bạn không còn đủ khả năng mua hoặc cần.
Lý tưởng nhất là việc giảm kích thước cho phép bạn mua ngay một ngôi nhà nhỏ hơn mà không cần thế chấp hoặc thu hẹp quy mô các khoản thanh toán thế chấp của bạn. Cả hai kịch bản đều giải phóng tiền mặt cho các nhu cầu hưu trí khác, chẳng hạn như thanh toán chi phí chăm sóc sức khỏe. Nó cũng cho phép bạn giảm rút tiền từ tài khoản hưu trí của mình, giúp các khoản đầu tư của bạn có thêm thời gian để phát triển. Thêm vào đó, thêm tiền thu được từ việc bán nhà vào khoản tiết kiệm hưu trí của bạn sẽ giúp quả trứng trong tổ của bạn tăng giá.
Nếu giảm kích thước là một phần trong kế hoạch nghỉ hưu của bạn, hãy sẵn sàng cho một số sự đánh đổi khi bạn chuyển từ người bán nhà sang người mua nhà. Tồn kho nhà để bán đang ở mức thấp kỷ lục, có nghĩa là những ngôi nhà sẽ không tồn tại lâu trên thị trường. Len Sarvela, một Môi giới bất động sản ở Duluth, Minn, cho biết nhiều người bán đang nhận được nhiều lời đề nghị bằng hoặc cao hơn giá niêm yết. bạn đang giảm kích thước. Nếu bạn quyết định thuê, bạn đã sẵn sàng.
Để chuẩn bị bán nhà, Sarvela khuyên bạn nên xem xét doanh số bán nhà có thể so sánh trong khu vực của bạn để đảm bảo giá chào bán của bạn không nằm ngoài phạm vi. (Đại lý niêm yết của bạn sẽ giúp bạn định giá.) Nếu bạn có thời gian và quỹ dư, hãy hoàn thành bất kỳ dự án nhỏ hoặc sửa chữa nhỏ nào mà bạn cho rằng người mua muốn. Việc thuê một công ty dàn dựng chuyên nghiệp cũng có thể giúp ngôi nhà của bạn hấp dẫn hơn đối với người mua.