Những người mới thành niên đang nghĩ đến việc thay đổi nơi ở chính sau khi họ nghỉ hưu và những người sẽ cần thế chấp để làm như vậy có thể được hưởng lợi từ việc chuyển nhà trong khi họ vẫn đang làm việc.
Tất nhiên, điều đó sẽ không phải lúc nào cũng có thể thực hiện được. Ví dụ:nếu kế hoạch nghỉ hưu bao gồm bán căn nhà ở New Hampshire và chuyển đến Florida… nhưng công việc vẫn ở New Hampshire… thì bạn sẽ không phải di chuyển sớm trừ khi người sử dụng lao động cho phép làm việc từ xa.
Nhưng những người sắp nghỉ hưu không có kế hoạch di chuyển xa nơi ở hiện tại - có lẽ vì lý do chính của việc chuyển nhà là muốn có một ngôi nhà nhỏ hơn hoặc lớn hơn, một ngôi nhà dễ tiếp cận hơn hoặc một ngôi nhà ít yêu cầu bảo trì hơn - nên xem xét vay cho ngôi nhà đó trong khi họ vẫn đang làm việc. Đủ điều kiện cho khoản thế chấp có thể sẽ dễ dàng hơn và họ có thể vay nhiều hơn.
(Tìm hiểu thêm: Máy tính hưu trí)
Tầm quan trọng của thu nhập
Người cho vay không thể phân biệt đối xử đối với người vay dựa trên tuổi tác và họ không quan tâm, per se , cho dù ứng viên đang làm việc hay đã nghỉ hưu. Điều họ quan tâm là…
(Người cho vay thường bán lại các khoản thế chấp cho Freddie Mac và Fannie Mae, các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ mua các khoản thế chấp từ những người cho vay, với điều kiện những khoản thế chấp đó đáp ứng các tiêu chuẩn của họ. Cả hai đều yêu cầu người vay phải có điểm tín dụng tối thiểu là 620.)
Sau khi nghỉ hưu, những người đi vay baby boomer không thể chỉ cung cấp bản sao của W-2, biểu mẫu thuế thể hiện thu nhập từ việc làm hàng năm, để chứng minh rằng họ có dòng tiền để trả khoản vay. Thay vào đó, họ phải chứng minh rằng thu nhập và tài sản từ An sinh xã hội, lương hưu và quỹ hưu trí sẽ đủ để trả khoản vay.
Đủ điều kiện với An sinh xã hội và thu nhập lương hưu là đủ đơn giản, nhưng đủ điều kiện với thu nhập tài khoản hưu trí và tài sản từ các tài khoản như 401 (k) và IRA có thể khó khăn. Những người về hưu cần được rút tiền thường xuyên từ các tài khoản này đủ cao để hỗ trợ khoản thanh toán nhà ở được đề xuất của họ hoặc họ cần có đủ tài sản chưa sử dụng trong các tài khoản này để đủ điều kiện theo tính toán cạn kiệt tài sản.
Đăng ký khi đang làm việc có thể có nghĩa là một khoản vay lớn hơn
Những người cho vay khác nhau sử dụng các công thức khác nhau để biến tài sản chưa được khai thác của một người về hưu thành thu nhập đủ điều kiện cho một khoản thế chấp.
Dưới đây là một ví dụ giả định về cách họ có thể làm điều đó và cách ai đó có thể vay thêm bằng cách vay mua nhà khi họ vẫn đang đi làm.
Giả sử rằng trong khi làm việc, Helen nhận được mức lương trước thuế là 100.000 đô la mỗi năm, tương đương với thu nhập hàng tháng là 8.333 đô la để đủ điều kiện vay thế chấp. Nếu cô ấy muốn vay 300.000 đô la với lãi suất 5%, người cho vay sẽ không quan tâm đến số dư tài khoản hưu trí của cô ấy vì cô ấy có đủ thu nhập hiện tại để trả khoản vay mà cô ấy đang xin.
Đúng, Helen’s rất là một tình huống tốt nhất, nhưng nó đơn giản hóa mọi thứ cho ví dụ của chúng tôi. Trên thực tế, nhiều người về hưu sẽ có nhiều hơn khoản thanh toán thế chấp đối với khoản nợ của phương trình và thuế cần xem xét.
Những người về hưu thường mang theo thẻ tín dụng, khoản vay mua ô tô, và đôi khi là cả khoản nợ vay sinh viên. Và ở tuổi 65, những người về hưu có thể phải trả một số tiền, đôi khi vài trăm đô la tùy thuộc vào mức thu nhập, để được bảo hiểm Medicare.
Bây giờ, giả sử Helen đã ngừng làm việc và đang kiếm được 2.000 đô la mỗi tháng từ thu nhập An sinh xã hội nhưng không động đến tài khoản hưu trí của mình vì cô ấy chưa cần tiền. Cô ấy đang sống trong một ngôi nhà trả góp, không có các khoản nợ khác và chi phí y tế của cô ấy thấp.
Helen có 1 triệu đô la trong 401 (k). Dưới đây là cách người cho vay có thể biến số dư tài khoản đó thành thu nhập đủ điều kiện theo hướng dẫn của Freddie Mac, giống như Fannie Mae, cung cấp phần lớn số tiền mà người cho vay sử dụng để phát hành các khoản thế chấp.
Đầu tiên, người cho vay sẽ chiết khấu 1 triệu đô la đó xuống còn 700.000 đô la vì chỉ có 70 phần trăm tài sản hưu trí có thể được sử dụng để đủ điều kiện. Quy tắc này tồn tại vì tài sản đầu tư dao động về giá trị và có thể bị lỗ đáng kể làm giảm giá trị của tài khoản.
Tiếp theo, người cho vay phải chia 700.000 đô la đó cho 360, số tháng trong khoản vay 30 năm. Đó là quy định ngay cả khi người đi vay đang vay một khoản vay 15 năm sẽ chỉ kéo dài 180 tháng. (Người ta cũng có thể lập luận rằng thật lạc quan khi cho rằng Helen, 65 tuổi, cần tài sản của mình để tồn tại cho đến năm 95 tuổi.)
Kết quả là thu nhập hàng tháng là $ 1,944 để Helen đủ điều kiện vay thế chấp - ít hơn nhiều so với mức $ 8,333 trong thu nhập đủ điều kiện trước khi nghỉ hưu.
Người cho vay không yêu cầu người đi vay thực sự bắt đầu lấy những khoản tiền rút này như một điều kiện để nhận được khoản vay; họ chỉ sử dụng phép tính này để đủ điều kiện cho người vay.
Nhà hoạch định tài chính Paul Ruedi, Giám đốc điều hành của Ruedi Wealth Management ở Champaign, Illinois, cho biết ông nhận thấy rằng một số công thức của người cho vay tự do hơn. Thay vì khoảng 23.000 đô la thu nhập hàng năm là kết quả của công thức trên, người cho vay có thể giả định tỷ lệ rút tiền hợp lý từ 4% đến 5% số dư tài khoản hưu trí hàng năm, dẫn đến thu nhập đủ điều kiện hàng năm từ 40.000 đến 50.000 đô la, hoặc từ 3,333 đô la đến 4,166 đô la trong thu nhập đủ điều kiện hàng tháng.
Những người cho vay sử dụng các công thức khác nhau là những người cho vay theo danh mục đầu tư, nghĩa là họ không bán lại các khoản thế chấp mà họ phát hành cho Fannie và Freddie. Casey Fleming, tác giả của Hướng dẫn Khoản vay:Cách Nhận Thế chấp Có thể Tốt nhất và là Cố vấn Thế chấp của Công ty Tài chính C2 ở San Jose, California, giải thích thêm rằng một số người cho vay sẽ cho rằng tài sản sẽ tiếp tục sinh lãi trong khi chúng đang cạn kiệt, trong khi công thức của Freddie cho rằng họ không kiếm được gì.
Nếu tài sản của tài khoản hưu trí được đầu tư chứ không phải bằng tiền mặt, thì công thức của Freddie có thể quá bảo thủ.
Đủ điều kiện dựa trên thu nhập tài khoản hưu trí
Điều gì sẽ xảy ra nếu Helen đã rút tiền vào tài khoản hưu trí của cô ấy khi cô ấy nộp đơn xin thế chấp? Liệu cô ấy có còn đủ điều kiện nhận một khoản vay nhỏ hơn số tiền mà cô ấy sẽ có khi đang làm việc không?
Câu trả lời có lẽ là có.
Ruedi và Fleming cho biết những người cho vay thường yêu cầu hai năm rút tiền đủ thu nhập để hỗ trợ khoản thanh toán thế chấp được đề xuất, mặc dù một số sẽ chấp nhận một khoảng thời gian ngắn hơn, tùy thuộc vào việc họ có bán lại khoản vay hay không và cho ai.
Ruedi nói rằng những người đi vay vừa nghỉ hưu và mới bắt đầu rút tiền có thể được chấp thuận bằng cách cung cấp một lá thư từ người giám sát tài khoản hưu trí hoặc một chuyên gia tài chính chân chính nói rằng tài khoản có đủ tài sản để chi trả cho ba năm rút tiền hiện tại. tỷ lệ rút tiền đủ điều kiện.
Fleming giải thích rằng nếu một người đi vay đã rút tiền trong một số năm cần thiết nhưng số tiền rút đó không đủ cao để hỗ trợ khoản thế chấp được đề cập, thì người đi vay sẽ phải đưa ra một trường hợp mạnh mẽ cho người cho vay thấy rằng việc tăng tỷ lệ rút tiền sẽ không. cạn kiệt tài sản trước khi khoản vay được trả hết.
Fleming nói:“Không người cho vay nào muốn xuất hiện trên tin tức về bà ngoại,” Fleming nói.
Tuy nhiên, người đi vay nên cân nhắc cẩn thận xem liệu có hợp lý khi vay dựa trên thu nhập trước khi nghỉ hưu hay không nếu họ mong đợi thu nhập sau khi nghỉ hưu của mình thấp hơn. Tại sao lại thêm căng thẳng tài chính vào những thách thức khác của việc nghỉ hưu bằng cách gánh quá nhiều nợ? Mục tiêu không phải là vay càng nhiều càng tốt, mà là để tận hưởng một kỳ nghỉ hưu thoải mái.
Điểm mấu chốt
Vì hầu hết mọi người đều có thu nhập ít hơn trong thời gian nghỉ hưu, nên thường dễ dàng hơn để đủ điều kiện trước khi nghỉ hưu. Fleming nói:“Tôi khuyên những người đang nghĩ về việc nghỉ hưu nên tìm hiểu các lựa chọn của họ và chọn gói thế chấp phù hợp nhất với họ trước khi họ làm như vậy và trước khi họ thông báo với chủ nhân rằng họ sẽ nghỉ hưu.
Với sự giúp đỡ của người cho vay hoặc chuyên gia tài chính, những người đi vay sắp về hưu nên tính toán bằng cách sử dụng thu nhập làm việc của chính họ và tài sản hưu trí dự kiến và thu nhập để xem liệu việc đủ điều kiện sau khi nghỉ hưu có khó khăn không.
“Đôi khi điều đó không thành vấn đề - ví dụ:nếu bạn đủ điều kiện chỉ tốt với thu nhập hưu trí của mình, thì bạn không cần phải lo lắng về điều đó,” Fleming nói.
Trong mọi trường hợp, lập kế hoạch trước có thể giúp giữ cho kế hoạch nghỉ hưu đi đúng hướng.