Sự khôn ngoan thông thường cho rằng chủ nhà nên trả hết thế chấp trước khi nghỉ hưu để họ không phải trả một khoản lớn hàng tháng cho một khoản thu nhập nhỏ hơn. Tuy nhiên, một số người về hưu có thể thấy có lợi hơn nếu tiếp tục thực hiện khoản thanh toán thế chấp đó.

Hãy xem xét một cặp vợ chồng bán căn nhà của họ để giảm quy mô và nhận được một lượng tiền mặt từ nhiều năm xây dựng vốn chủ sở hữu. Nếu họ không sử dụng vốn chủ sở hữu đó để trả tiền mặt cho ngôi nhà mới, họ sẽ đột nhiên có khả năng thanh khoản cao hơn đáng kể. Họ có thể thêm số tiền đó vào ổ trứng của mình, đầu tư và kiếm lợi nhuận có thể cao hơn số tiền họ sẽ trả bằng lãi thế chấp. Sau đó, họ có thể rút dần thu nhập của mình để có thêm thu nhập khi nghỉ hưu.

Bạn có thể nhận thế chấp nếu bạn đã nghỉ hưu không?

Câu hỏi lớn đặt ra là:Liệu sau khi nghỉ hưu có đủ điều kiện vay thế chấp không?

Các nhà hoạch định tài chính và những người cho vay thế chấp nói, có. Fannie Mae và Freddie Mac, hai trong số những người chơi lớn nhất trên thị trường thế chấp cũng vậy. Họ là các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ mua các khoản thế chấp từ các ngân hàng và các công ty tài trợ mua nhà, miễn là các khoản thế chấp đó đáp ứng các tiêu chuẩn nhất định.

Theo Đạo luật Cơ hội Tín dụng Bình đẳng, người cho vay không được phân biệt đối xử với người vay dựa trên độ tuổi; những người đi vay đã nghỉ hưu, giống như những người đi vay đang đi làm, chỉ cần chứng tỏ rằng họ có tín dụng tốt, không mắc nợ quá nhiều và đủ thu nhập liên tục để trả nợ thế chấp. Việc chứng minh bằng chứng thu nhập có thể khác với những người đi vay đang đi làm, nhưng những người về hưu đủ tiêu chuẩn thậm chí có thể vay thế chấp 30 năm; người cho vay không thể đưa ra quyết định của họ dựa trên tuổi thọ của người nộp đơn.

Những người về hưu và những người sắp nghỉ hưu quan tâm đến việc đủ điều kiện vay thế chấp sau khi nghỉ hưu nên hiểu cách người cho vay sẽ đánh giá chúng. ( Liên quan :Thuê nhà có phải là lựa chọn nghỉ hưu tốt hơn không?)

Yêu cầu về tiêu chuẩn thế chấp đối với người về hưu:Thu nhập

Đối với bất kỳ khoản thế chấp nào, Fannie Mae hướng dẫn người cho vay tìm kiếm thu nhập “ổn định, có thể dự đoán được và có khả năng tiếp tục”. Đối với những khách hàng đi vay làm công ăn lương hoặc làm công ăn lương, yêu cầu đó rất dễ đáp ứng. Họ có thể cung cấp bảng lương và W-2 để ghi lại lịch sử thu nhập của họ và họ không cần phải chứng minh rằng thu nhập của họ dự kiến ​​sẽ tiếp tục ở mức tương tự trong tương lai gần.

Nhưng việc nhận được một khoản thế chấp khi nghỉ hưu không phải là điều dễ dàng đối với những người về hưu. Fannie Mae coi các khoản phân phối từ tài khoản hưu trí 401 (k) s, IRA hoặc Keogh có ngày hết hạn xác định vì chúng liên quan đến việc cạn kiệt tài sản. Những người vay có thu nhập từ các nguồn đó phải chứng minh rằng thu nhập dự kiến ​​sẽ tiếp tục trong ít nhất ba năm kể từ ngày nộp đơn thế chấp. Người cho vay chỉ có thể sử dụng 70% giá trị của các tài khoản đó để xác định số lượng phân phối còn lại nếu tài khoản bao gồm cổ phiếu, trái phiếu hoặc quỹ tương hỗ, vì những tài sản đó có thể biến động. Người về hưu cũng phải có quyền truy cập không hạn chế vào các tài khoản này mà không bị phạt:ví dụ:các cá nhân thường không thể rút tiền từ tài khoản 401 (k) trước 59 tuổi mà không bị phạt. Freddie Mac có yêu cầu tương tự.

Thu nhập An sinh Xã hội mà người vay ghi trong hồ sơ công việc của mình được coi là thu nhập không có ngày hết hạn xác định, nhưng thu nhập được ghi trong hồ sơ của thành viên gia đình, chẳng hạn như trợ cấp tuất hoặc trợ cấp vợ / chồng, phải được chứng minh là phải trả ít nhất ba năm kể từ ngày nộp đơn thế chấp. Người về hưu có thể ghi lại thu nhập này bằng cách sử dụng thư khen thưởng của họ từ Cơ quan An sinh Xã hội và / hoặc bằng chứng về việc nhận tiền hiện tại. ( Có liên quan :Báo cáo Green Line và việc nghỉ hưu của bạn)

Nếu người đi vay không phải trả thuế đối với một số thu nhập nhất định, thì người cho vay có thể tăng số tiền đó lên 25 phần trăm (họ gọi đây là “tổng cộng”) khi tính toán thu nhập đủ điều kiện vì các nguồn thu nhập đủ điều kiện khác được xem xét trên cơ sở trước thuế.

Casey Fleming, tác giả cuốn “Hướng dẫn khoản vay:Cách nhận thế chấp tốt nhất có thể” và là cố vấn thế chấp của Công ty tài chính C2 ở San Jose, California cho biết, chỉ vì người cho vay được phép tổng thu nhập không có nghĩa là họ phải làm như vậy. Một số người cho vay sẽ tăng thu nhập đủ tiêu chuẩn lên một lượng nhỏ hơn, chẳng hạn như 15 phần trăm, trong khi những người khác sẽ không làm điều đó.

Thu nhập hưu trí hoặc hưu trí của công ty hoặc chính phủ không được coi là có ngày hết hạn xác định, cũng như thu nhập từ công việc bán thời gian, thu nhập cho thuê, hoặc thu nhập từ kinh doanh tự doanh. Thu nhập từ tiền lãi và cổ tức cũng thuộc loại này, trừ khi tài sản cơ bản tạo ra thu nhập đó sẽ bị cạn kiệt.

Joe Parsons, cán bộ cho vay cấp cao của PFS Funding ở Dublin, California, cho biết thu nhập hàng năm có thể được sử dụng để đủ điều kiện miễn là người vay có thể chứng minh rằng khoản thu này sẽ tiếp tục trong ít nhất ba năm. ( Tìm hiểu thêm: Có thể nghỉ hưu với một khoản thế chấp không?)

Bất kể thu nhập có ngày hết hạn xác định hay không, người cho vay yêu cầu người về hưu phải ghi lại việc nhận thu nhập đủ điều kiện thường xuyên và liên tục của họ bằng cách sử dụng một hoặc nhiều thông tin sau:thư từ các tổ chức cung cấp thu nhập, bản sao của thư trao giải thưởng hưu trí, bản sao của tờ khai thuế thu nhập liên bang, biểu mẫu IRS W-2 hoặc 1099, hoặc bằng chứng về biên lai hiện tại. Các yêu cầu của Freddie Mac về việc ghi lại thu nhập khi nghỉ hưu cũng tương tự như của Fannie Mae.

Những người đi vay chỉ rút tiền lẻ tẻ từ tài khoản hưu trí thay vì rút tiền thường xuyên có thể gặp khó khăn khi đủ điều kiện. Nhưng giải pháp có thể dễ dàng miễn là không có thời gian khó khăn để có được thế chấp:chỉ cần bắt đầu rút tiền thường xuyên trong hai tháng trở lên trước khi đăng ký khoản vay.

Các cặp vợ chồng đăng ký một khoản vay cùng nhau nên xem xét cái chết của người hôn phối sẽ ảnh hưởng như thế nào đến khả năng tiếp tục trả khoản thế chấp của họ. Liệu họ có bị mất một lượng đáng kể tiền lương hưu hoặc thu nhập An sinh Xã hội mà họ đang sử dụng để đủ tiêu chuẩn không? Tuy nhiên, người cho vay không thể giải quyết vấn đề này trong đơn xin vay.

Thật vậy, các tổ chức cho vay sẽ rất do dự khi thậm chí nghiên cứu vấn đề này, Parsons gợi ý.

Yêu cầu đủ điều kiện thế chấp đối với người về hưu:Tài sản

Những người về hưu thường có tài sản đáng kể, nhưng thu nhập hạn chế, vì vậy Fannie và Freddie đã tìm cách giúp những người về hưu đủ tiêu chuẩn dựa trên tài sản của họ.

Fannie Mae cho phép người cho vay sử dụng tài sản hưu trí của người vay theo một trong hai cách để giúp họ đủ điều kiện vay thế chấp. Nếu người vay đang sử dụng tài sản, chẳng hạn như 401 (k), để nhận thu nhập hưu trí, người vay phải chứng minh rằng họ sẽ tiếp tục nhận được thu nhập thường xuyên từ tài sản đó trong ít nhất ba năm. Nếu người đi vay chưa sử dụng tài sản, người cho vay có thể tính toán dòng thu nhập mà tài sản đó có thể mang lại. ( Máy tính: Tôi nên tiết kiệm bao nhiêu để nghỉ hưu?)

Tương tự, Freddie Mac đã thay đổi hướng dẫn cho vay vào mùa xuân năm 2011 để giúp người đi vay dễ dàng đủ điều kiện vay thế chấp hơn khi họ có thu nhập hạn chế nhưng có tài sản đáng kể. Quy tắc cho phép người cho vay xem xét IRA, 401 (k), phân phối tài khoản hưu trí một lần và tiền thu được từ việc bán một doanh nghiệp để đủ điều kiện vay thế chấp. Những tài sản này phải “người vay hoàn toàn có thể tiếp cận được, không bị phạt khi rút tiền và hiện không được sử dụng làm nguồn thu nhập”. IRA và nội dung 401 (k) cũng phải được cấp đầy đủ.

Những người cho vay đôi khi gọi đây là “khoản cho vay cạn kiệt tài sản” hoặc “khoản vay dựa trên tài sản”, mặc dù nó không phải là một loại cho vay riêng biệt, mà là một cách để đủ điều kiện. Người vay vẫn có thể tính thu nhập từ các nguồn khác khi họ sử dụng tài sản để giúp họ đủ điều kiện.

Giả sử John có 1.000.000 đô la trong 401 (k) của mình và anh ta chưa chạm vào nó. Anh ta chưa được 70 ½, độ tuổi mà IRS yêu cầu chủ sở hữu tài khoản bắt đầu thực hiện phân phối tối thiểu bắt buộc từ 401 (k) s. Anh ấy đang sống nhờ vào An sinh xã hội và thu nhập từ Roth IRA.

Một người cho vay có thể sử dụng 70 phần trăm số dư 401 (k) của mình (để tính cho các biến động thị trường có thể làm giảm giá trị tài khoản) hoặc 700.000 đô la, trừ đi khoản thanh toán trước của anh ta (hãy gọi nó là 50.000 đô la) và chi phí đóng (giả sử đó là 20.000 đô la) đến 630.000 đô la, một số tiền mà anh ta có thể sẽ sử dụng để trả dần khoản thế chấp của mình trong 360 tháng hoặc 30 năm tới. Điều đó sẽ mang lại cho anh ta 1.750 đô la một tháng để trả tiền nhà.

Người cho vay không phải trừ chi phí đóng nếu người vay thanh toán cho họ từ một tài khoản khác; nếu John làm điều đó, anh ta sẽ có $ 1,805 thu nhập hàng tháng đủ điều kiện để trả tiền nhà.

Thật không may, ngay cả khi John muốn thế chấp 15 năm, người cho vay vẫn phải chia số dư 401 (k) của anh ta cho 360, không phải 180, bởi vì đó là điều mà các quy tắc của Freddie Mac yêu cầu.

John thực sự không phải bắt đầu nhúng vào 401 (k) của mình để trả tiền thế chấp, nhưng phép tính này cho người cho vay thấy rằng anh ta có thể dựa vào 401 (k) của mình để trả khoản thế chấp nếu cần. Anh ta có thể sử dụng phương pháp suy giảm tài sản từ 401 (k) chưa động đến của mình kết hợp với thu nhập mà anh ta đang nhận được từ Sở An sinh Xã hội và Roth IRA của mình để đủ điều kiện và vay càng nhiều càng tốt.

Fannie Mae cũng cho phép người vay sử dụng tài sản được cấp từ tài khoản hưu trí để thanh toán trước, chi phí đóng và dự trữ.

Fleming cho biết, các tài sản nghỉ hưu chỉ có thể được truy cập với một khoản tiền phạt, chẳng hạn như tài sản 401 (k) trước 59 tuổi ½, không thể được sử dụng để xác định mức thu nhập, Fleming nói. Tuy nhiên, chúng có thể được tính vào yêu cầu dự trữ.

Fleming nói:“Chúng tôi không muốn bạn bị phá sản và phá sản khi đóng tiền ký quỹ, vì vậy bạn phải có khoản dự trữ — thường ít nhất gấp ba lần tổng số tiền thanh toán nhà ở hàng tháng. “Nếu bạn không có đủ tài sản lưu động, chúng tôi thường có thể sử dụng khoảng 60% dự trữ hưu trí”. 60 phần trăm tính đến tiền phạt và thuế. Số tiền chính xác được phép, nếu có, là tùy thuộc vào người cho vay.

Freddie Mac cho phép giá trị tiền mặt của hợp đồng bảo hiểm nhân thọ được tính là tài sản đủ điều kiện, nhưng nếu cần tiền để trả cho các chi phí thế chấp hoặc đóng cửa, thì giá trị tiền mặt phải được thanh lý. ¹ Fannie Mae cho phép số tiền ròng thu được từ một khoản vay so với giá trị tiền mặt của hợp đồng hoặc giá trị chuyển nhượng của hợp đồng bảo hiểm nhân thọ được sử dụng để thanh toán trước, chi phí đóng và dự trữ. Bất kỳ nghĩa vụ trả nợ nào đối với hợp đồng này sẽ được tính vào việc người đi vay đủ điều kiện là nghĩa vụ nợ bổ sung trong tỷ lệ nợ trên thu nhập hoặc bằng cách trừ chúng khỏi dự trữ tài chính của người đi vay.

Tất nhiên, việc sử dụng giá trị tiền mặt của một hợp đồng bảo hiểm nhân thọ vĩnh viễn có thể dẫn đến việc giảm giá trị của hợp đồng và quyền lợi tử vong của nó. Nó cũng có thể dẫn đến chính sách hết hiệu lực hoàn toàn và một hóa đơn thuế trong một số trường hợp. ( Tìm hiểu thêm: Hãy đối xử cẩn thận với giá trị tiền mặt của bạn)

Tìm người cho vay phù hợp

Hầu hết những người cho vay thế chấp tại các ngân hàng đều bán khoản vay của họ cho Freddie Mac hoặc Fannie Mae. Paul Ruedi, Giám đốc điều hành của Ruedi Wealth Management ở Champaign, Illinois, cho biết tất cả đều tuân theo các quy tắc giống nhau. Nhưng không phải tất cả những người cho vay đều có kinh nghiệm trong việc phát hành các khoản thế chấp cho người về hưu.

Ruedi nói:“Tôi đã tìm thấy những người‘ nên đến ’trong thị trấn của mình. “Đó là một trong những lợi thế mà khách hàng của tôi có bởi vì tôi thường có thể hoàn thành công việc đó với những người mà tôi cử họ đến.”

Trước khi dành quá nhiều thời gian cho người cho vay, những người sắp đi vay có thể hỏi một số câu hỏi sàng lọc để xác định xem họ có thiện chí và bí quyết xử lý đơn đăng ký của họ hay không.

Hỏi cách người cho vay đủ tiêu chuẩn thu nhập hưu trí và cách họ tính toán thu nhập đủ tiêu chuẩn từ tài sản, Fleming nói.