Đầu tư theo hình thức mua để cho thuê đã mọc lên như nấm trong những năm gần đây với nhu cầu cao về bất động sản cho thuê và những thay đổi đối với các quy định về lương hưu thúc đẩy sự gia tăng phổ biến. Nhiều người coi đầu tư bất động sản là con đường dẫn đến sự giàu có, với giá nhà và tiền thuê ngày càng tăng mang lại thu nhập ổn định và tăng giá vốn từ khoản đầu tư của họ.
Nếu bạn đang cân nhắc mua một bất động sản mua để cho thuê thì bạn cần phải hiểu chi phí và khả năng hoàn vốn đầu tư của mình, cùng với những rủi ro liên quan. Trong bài viết này, tôi mong muốn trả lời những câu hỏi này và hy vọng sẽ cung cấp một ý tưởng rõ ràng về số tiền bạn có thể kiếm được từ khoản đầu tư mua để cho phép.
Tôi đã quyết định sử dụng một nghiên cứu điển hình để minh họa chi phí ban đầu về tiền gửi và thế chấp cho khoản đầu tư mua để cho vay, chi tiết như sau:
Giá mua: 160.000 bảng Anh
Đặt cọc: 40.000 bảng Anh
Số tiền thế chấp: 120.000 bảng Anh
Thỏa thuận thế chấp: Thế chấp lãi suất cố định 2 năm với Nền tảng ở mức 1,71% chỉ tính lãi trong 25 năm (hoàn nguyên về lãi suất biến đổi tiêu chuẩn là 5% sau khoảng thời gian 2 năm đầu tiên)
Thanh toán hàng tháng: £ 171
Thỏa thuận này được tìm thấy bằng cách sử dụng công cụ so sánh thế chấp mua tốt nhất của chúng tôi, được cung cấp bởi Habito *. Các chi tiết chính xác tại thời điểm viết bài.
Thu nhập bạn có thể mong đợi từ khoản đầu tư mua để cho thuê sẽ khác nhau tùy thuộc vào loại bất động sản bạn mua và khu vực bạn mua. Lợi suất cho thuê trung bình của Vương quốc Anh là khoảng 3,63%, mặc dù con số tổng thể đó cho thấy sự khác biệt đáng kể giữa các khu vực, với lợi suất dưới 3% ở một số khu vực của London và hơn 5% đối với các khu vực được chọn ở Đông Bắc.
Đối với mục đích của nghiên cứu điển hình của tôi, tôi sẽ sử dụng lợi suất cho thuê hàng năm là 4 .0%, có nghĩa là thu nhập cho thuê từ tài sản nghiên cứu điển hình của tôi sẽ là £ 6.400 mỗi năm, sẽ phải chịu thuế thu nhập.
Phí thế chấp :Phí cho vay đối với Nền tảng là £ 199. Phí với những người cho vay khác có thể lên đến £ 2.000
Phí khảo sát: Khoảng £ 500
Phí pháp lý: Khoảng £ 700
Nhiệm vụ đóng dấu: £ 5.500 (bao gồm phụ phí tài sản bổ sung 3% trên giá mua £ 160.000)
Hoàn trả thế chấp: - £ 2.052 p.a (£ 171 p.m)
Mất lãi nhận được khi gửi 40.000 bảng Anh @ 1% mỗi năm - 320 bảng Anh / năm (chưa tính thuế thu nhập 20%)
Phí đại lý: Khoảng 12% thu nhập cho thuê - £ 768 / p.a.
Bảo hiểm cho thuê và chủ nhà: Khoảng £ 960 p.a.
Sửa chữa ước tính: £ 500 p.a.
Tổn thất cho thuê trong thời gian trống ước tính: £ 500 p.a.
Tổng chi phí hàng tháng (bao gồm cả thế chấp): 5.100 bảng / ngày
Chi phí bổ sung để mua tài sản: 6.899 bảng Anh
Lợi tức cho thuê hàng năm (C) được tính bằng cách lấy thu nhập cho thuê hàng năm trừ đi chi phí hàng năm (A) và chia nó cho giá mua bất động sản cộng với các chi phí liên quan (B).
Vì vậy, trong trường hợp nghiên cứu điển hình của chúng tôi:
A - Thu nhập cho thuê ròng =£ 6.400 - £ 5.100 =£ 1.300 / ngày
B - Tổng chi phí mua tài sản =160.000 bảng Anh + 6.899 bảng Anh =166.899 bảng Anh
C - Lợi suất cho thuê hàng năm =0,8%
Trong 10 năm qua (2005 - 2020) giá nhà trung bình ở Anh đã tăng khoảng 35%. Nếu tôi giả định rằng mức tăng giá nhà sẽ di chuyển tương ứng với 10 năm qua khi lạm phát giá do đại dịch giảm xuống, thì tài sản nghiên cứu điển hình của chúng tôi sẽ tăng giá trị từ £ 150.000 vào năm 2020 lên £ 202.500 vào năm 2030. Điều này tương đương đến tăng trưởng vốn hàng năm là 3,5%.
Tiền thu được từ tất cả các khoản đầu tư mua để cho vay đều phải chịu thuế. Thu nhập cho thuê (trừ đi một số khoản phụ cấp) phải chịu Thuế thu nhập theo tỷ lệ biên của cá nhân. Kể từ ngày 6 tháng 4 năm 2020, việc giảm thuế đối với chi phí thế chấp sẽ bị hạn chế ở thuế suất cơ bản của thuế thu nhập, hiện tại là 20% và sẽ được coi là giảm nghĩa vụ thuế chứ không phải giảm thu nhập chịu thuế cho thuê. Bất động sản mua để cho thuê cũng phải chịu thuế tăng vốn (CGT). Khoản phí này được tính với tỷ lệ 28% (đối với người nộp thuế có tỷ lệ cao hơn) hoặc 18% (đối với người nộp thuế theo tỷ lệ cơ bản) trên bất kỳ sự tăng trưởng nào về giá trị của tài sản.
Nếu bạn là người đóng thuế theo tỷ lệ cơ bản, hãy nhớ rằng khoản thu được sẽ được cộng vào thu nhập của bạn, vì vậy điều này có thể đẩy bạn vào mức thuế suất cao hơn. Mọi người đều có trợ cấp tăng vốn miễn thuế là 12.300 bảng Anh mỗi năm trong giai đoạn 2021-22, vì vậy bạn sẽ chỉ cần trả CGT cho lợi nhuận trên ngưỡng này. Bạn cũng có thể bù đắp một số chi phí, chẳng hạn như số tiền bạn đã trả cho thuế đóng dấu và chuyển khoản khi bạn mua bất động sản và bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc bán nó (bao gồm cả phí đại lý bất động sản). Bạn cũng có thể bù đắp bất kỳ cải tiến vốn nào bạn đã thực hiện cho tài sản so với hóa đơn CGT của bạn. Bạn không được phép khấu trừ các khoản chi phí phát sinh khi bảo quản tài sản hoặc tiền lãi thế chấp.
Để biết thêm thông tin, hãy đọc bài viết của chúng tôi:"Thu nhập cho thuê của bạn sẽ bị đánh thuế như thế nào? Mọi thứ bạn cần biết".
Trong nghiên cứu điển hình ở trên, tổng lợi nhuận trong năm đầu tiên sẽ là:
Điều này tương đương với 4,2 % tổng lợi nhuận về khoản đầu tư trước khi đánh thuế. Hãy nhớ rằng bạn sẽ không được hưởng sự tăng trưởng vốn cho đến khi bạn thực sự bán tài sản đó.
Như bạn có thể thấy từ nghiên cứu điển hình nếu bạn gặp chi phí sửa chữa cao hoặc thời gian trống dài, khoản đầu tư của bạn có thể khiến bạn mất tiền hàng tháng. Ngoài ra còn có chi phí trả trước khi mua bất động sản là £ 6,899, trong nghiên cứu trường hợp của chúng tôi sẽ xóa sạch thu nhập cho thuê 12 tháng đầu tiên.
Kết luận là nếu bạn đang đầu tư vào mua để cho vay được tài trợ thông qua thế chấp thì thu nhập ròng cho thuê hàng tháng có khả năng tốt nhất là không đáng kể. Bạn sẽ dựa vào tăng trưởng vốn để đạt được lợi tức từ khoản đầu tư của mình. Tuy nhiên, khoản đầu tư mua để cho vay mà không cần thế chấp có thể mang lại thu nhập hàng tháng và tăng trưởng vốn theo thời gian.
Lưu ý:
Nếu một liên kết có dấu * bên cạnh nó, điều này có nghĩa là nó là một liên kết được liên kết. Nếu bạn đi qua liên kết Money to the Mass có thể nhận được một khoản phí nhỏ giúp giữ cho Money to the Mass được sử dụng miễn phí. Nhưng như bạn có thể thấy rõ, điều này không hề ảnh hưởng đến đánh giá độc lập và cân bằng về sản phẩm. Có thể sử dụng liên kết sau nếu bạn không muốn giúp Tiền cho các Thánh lễ - Habito