Ký hợp đồng thuê nhà là một bước quan trọng đối với bất kỳ chủ doanh nghiệp mới nào. Cho dù bạn đang mở một cửa hàng, chuyển vào văn phòng hay thuê cơ sở vật chất để sản xuất, đến một lúc nào đó, bạn có thể sẽ phải dành một không gian cho doanh nghiệp của mình. Thế giới bất động sản thương mại có thể phức tạp và đôi khi có thể mất nhiều năm để tìm được không gian bạn đang tìm kiếm.
Khi bạn đã tìm thấy không gian đó, việc ký hợp đồng có thể giống như một bước cuối cùng khó chịu trước khi bạn có thể chuyển sang và tập trung vào việc điều hành doanh nghiệp của mình. Nhưng giống như hầu hết các thỏa thuận pháp lý khác, hợp đồng thuê kinh doanh là một tài liệu quan trọng cần được nghiên cứu một số vấn đề.
Walter Gumersell, đối tác của Rivkin Radler, cho biết:“Bạn phải lên kế hoạch rất nhiều khi chuyển từ không gian này sang không gian khác. “Xác nhận các điều khoản mà bạn sẽ thực hiện.” Ví dụ:bao gồm các điều khoản về tiền thuê, tiền đặt cọc, thời hạn của hợp đồng thuê và việc sử dụng không gian. “Bạn muốn điều đó càng rộng càng tốt,” anh ấy nói.
Không có gì ngạc nhiên khi bản in đẹp trong hợp đồng thuê thương mại là rất quan trọng. Có hai bước cơ bản cần thực hiện trước khi ký hợp đồng thuê:Nghiên cứu sâu rộng và lưu ý các quy chế điển hình có trong hợp đồng thuê kinh doanh.
Các bước nghiên cứu bao gồm kiểm tra chủ nhà, xác định chủ sở hữu tòa nhà, nghiên cứu luật phân vùng và có cảm nhận chung về khu vực. Trước khi bạn ký hợp đồng thuê, hãy đảm bảo bạn có ý tưởng về cơ cấu thanh toán, rủi ro cá nhân của riêng bạn, cơ cấu chuyển nhượng, tỷ lệ nắm giữ mong muốn của chủ nhà và bất kỳ điều khoản phiền toái nào trong hợp đồng thuê nhà của bạn. Đây là một số điều quan trọng cần lưu ý, nhưng hãy nhớ rằng các hoạt động cho thuê thương mại điển hình khác nhau tùy theo tiểu bang.
Hợp đồng thuê thương mại được yêu cầu bất cứ khi nào doanh nghiệp thuê bất động sản thương mại với mục đích tiến hành kinh doanh từ địa điểm đó. Nishank Khanna, giám đốc tiếp thị của Clarify Capital, cho biết hợp đồng cho thuê thương mại là một hợp đồng ràng buộc pháp lý giữa chủ nhà và người thuê doanh nghiệp.
Khanna nói với Business News Daily:“Chủ nhà đồng ý cho thuê bất động sản kinh doanh, thường là văn phòng, để đổi lấy tiền. “Các hợp đồng thuê thương mại thường kéo dài từ ba đến năm năm, tạo ra mối quan hệ lâu dài giữa bên cho thuê và bên thuê.”
Mặc dù điều này nghe có vẻ rất giống với hợp đồng thuê nhà ở, nhưng có một số điểm khác biệt quan trọng giữa hợp đồng thuê nhà ở và thuê kinh doanh. Đối với một, mặc dù cả hai đều liên quan đến việc chủ nhà cho người thuê thuê mặt bằng để đổi lấy tiền, hợp đồng thuê nhà ở không thể được sử dụng cho mục đích kinh doanh.
Ngoài ra, “hợp đồng thuê thương mại ít được quy định hơn và ít bảo vệ hơn hợp đồng thuê nhà ở,” Khanna nói. “Các hợp đồng này thường có thời hạn lâu hơn và mang lại sự linh hoạt hơn khi đàm phán các điều kiện so với các hợp đồng thuê nhà ở.”
Một điểm khác biệt nữa là người cho thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà thường không có trách nhiệm nộp thuế tài sản, trong khi với các hợp đồng cho thuê thương mại, người thuê nhà thường phải trả ít nhất một phần thuế tài sản.
Hợp đồng cho thuê thương mại là một hợp đồng, vì vậy nó phải bao gồm một số yếu tố và thông tin chính để hợp đồng có hiệu lực và có thể thực thi. Ở mức tối thiểu, thông tin về tiền thuê, tiền đặt cọc, thời hạn thuê và bất kỳ chi phí bổ sung nào mà người thuê có thể phải chịu phải được xác định rõ ràng trong hợp đồng thuê, theo Khanna.
Khanna nói:“Danh mục“ chi phí khác ”là một điều đặc biệt quan trọng cần được xem xét cẩn thận” trước khi bạn ký hợp đồng. “Bảo hiểm tòa nhà, thuế tài sản và chi phí bảo trì thuộc phạm vi“ chi phí khác ”. Những chi phí bổ sung này có thể nhanh chóng tính đến chi phí chung lớn. ”
Khanna cũng lưu ý rằng các chủ doanh nghiệp nhỏ nên nhận thức được sự khác biệt giữa việc sử dụng độc quyền và được phép sử dụng. Đối với các chủ doanh nghiệp nhỏ trong các ngành cạnh tranh, hợp đồng sử dụng độc quyền có thể đặc biệt có lợi.
Khanna nói:“Ví dụ, một nhà máy bia mới nổi sẽ là khôn ngoan khi yêu cầu sự cho phép độc quyền cho thuê mặt bằng trong một thị trường cộng đồng, nhằm giảm bớt cơ hội bán hàng cạnh tranh. “Nếu không có sự cho phép độc quyền, một nhà máy bia khác có thể thuê không gian trong thị trường và cố gắng giành được công việc kinh doanh từ cùng một nhóm khách hàng, do đó làm giảm đáng kể lợi nhuận của nhà máy bia đầu tiên.”
Trước khi ký hợp đồng cho thuê thương mại, bạn sẽ phải thực hiện một số nghiên cứu. Đảm bảo thực hiện các bước sau trong khi điều tra.
Trong khi tìm kiếm một bất động sản mới, nếu bạn đang bán sản phẩm hoặc dịch vụ cho công chúng, hãy phân tích khu vực đó và có ý tưởng tốt về tập khách hàng tiềm năng của bạn. Vị trí có nghĩa là mọi thứ để một doanh nghiệp nhỏ phát triển mạnh, vì vậy, khi bạn đang đi mua sắm những bất động sản phù hợp, hãy dành thời gian để tìm ngôi nhà mới phù hợp cho doanh nghiệp của bạn. Gumersell cho biết quá trình này có thể mất hai năm hoặc thậm chí lâu hơn, vì vậy hãy đảm bảo bạn lập kế hoạch phù hợp nếu sắp hết hợp đồng thuê hiện tại của bạn.
Gumersell cũng nói rằng một trong những khía cạnh quan trọng nhất của nghiên cứu thường bị bỏ qua là tìm hiểu thêm về chủ nhà và chủ sở hữu tòa nhà. Đôi khi, chủ nhà trực tiếp của bạn có thể không phải là chủ sở hữu tòa nhà thực sự. Dù bằng cách nào, hãy tìm hiểu càng nhiều về chủ nhà và chủ sở hữu tòa nhà càng tốt. Các bạn đang tham gia hợp tác kinh doanh cùng nhau, vì vậy hãy đảm bảo rằng bạn biết họ là ai, tình hình tài chính của họ như thế nào và liệu họ có đang thực hiện tốt các khoản thanh toán của mình hay không.
Ở một số tiểu bang, chẳng hạn, nếu chủ nhà không thực hiện thanh toán của mình cho chủ sở hữu tòa nhà hoặc không thanh toán thế chấp cho ngân hàng, doanh nghiệp hoặc người thuê nhà có thể bị đuổi ra khỏi nhà trong trường hợp bị tịch thu nhà - ngay cả khi doanh nghiệp luôn đúng hạn với mọi khoản thanh toán. Đó chỉ là một ví dụ về mối quan hệ giữa chủ nhà, người thuê và chủ sở hữu tòa nhà có thể trở nên tồi tệ như thế nào. Gumersell cho biết các doanh nghiệp có thể tiến hành tìm kiếm hồ sơ công khai để tìm hiểu thêm về chủ nhà. Bạn cũng có thể yêu cầu các tài liệu liên quan đến công ty trách nhiệm hữu hạn của chủ nhà hoặc pháp nhân kinh doanh để tìm hiểu thêm về việc liệu đó có phải là đối tác lý tưởng cho doanh nghiệp của bạn hay không.
Một thành phần khác cần xem xét là luật phân vùng. Mặc dù chủ nhà có thể chỉ định không gian của bạn, chẳng hạn như điều hành một nhà hàng, nhưng bạn phải đảm bảo mục tiêu của chủ nhà phù hợp với luật pháp của thành phố bạn. Có những tình huống mà chủ nhà hoặc chủ sở hữu tòa nhà có thể nghĩ rằng họ có thể cho một loại hình kinh doanh nhất định thuê không gian của mình, nhưng điều đó không phù hợp với luật quy hoạch tiêu chuẩn trong khu vực. Bằng cách căn chỉnh hai chi tiết này, bạn có thể đảm bảo rằng doanh nghiệp của mình có thể hoạt động mà không gặp bất kỳ vấn đề pháp lý lớn nào từ thị trấn hoặc thành phố mà bạn đang hoạt động.
Một trong những khía cạnh quan trọng nhất của việc ký hợp đồng thuê nhà là có thể vận hành doanh nghiệp của bạn với công suất tối đa sau khi bạn mở cửa. Nhiều hợp đồng thuê có nhiều điểm về tiếng ồn, mùi và thiết bị. Ann Brookes, một luật sư về thuế, cho biết khi ký hợp đồng thuê nhà hàng, cô phải thương lượng về “quy định về mùi khó chịu”.
“Các quy tắc của tòa nhà nói rằng không có mùi khó chịu,” cô nói. “Liệu mùi có gây khó chịu hay không là do chủ quan, vì vậy tôi đảm bảo rằng có một ngoại lệ đối với những mùi bình thường đối với một nhà hàng.”
Điều quan trọng là phải nghiên cứu các luật môi trường cơ bản liên quan đến tài sản trước khi bạn ký bất kỳ điều gì, Gumersell nói. Chủ nhà thường bỏ qua những luật này và chúng có thể được sử dụng để chống lại doanh nghiệp của bạn.
Có một số điểm chính cần ghi nhớ khi bạn xem xét hợp đồng thuê của mình. Cơ cấu tiền thuê có lẽ là khía cạnh cơ bản nhất và quan trọng nhất của bất kỳ hợp đồng thuê nào. Bằng cách xác định số tiền bạn phải trả mỗi tháng, cũng như số tiền thuê nhà của bạn sẽ tăng lên mỗi năm, bạn có thể xác định ngân sách tốt hơn và hiểu đầy đủ về việc liệu bạn có thể tiếp tục kinh doanh trong không gian mới này hay không.
Các điều khoản thuê cũng rất quan trọng. Cân nhắc hợp đồng thuê ngắn hạn và dài hạn. Hợp đồng thuê dài hạn có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời nếu bạn đang mở một doanh nghiệp ở một khu vực mới nổi hoặc đang phát triển, trong khi hợp đồng thuê ngắn hạn cung cấp cho bạn sự linh hoạt trong việc di chuyển địa điểm hoặc đóng cửa doanh nghiệp của bạn nếu nó không hoạt động theo cách bạn đã hy vọng.
Cả với cấu trúc và thời hạn thanh toán, hãy đảm bảo rằng bạn hiểu chính xác những gì bạn đang có cho mỗi tháng. Hỏi chủ nhà tiềm năng của bạn về cách thanh toán các khoản chi phí sau:
Sau khi bạn đã thiết lập một số cấu trúc định giá và điều khoản cơ bản, đã đến lúc đi sâu vào một số chi tiết ít rõ ràng hơn. Mặc dù hợp đồng thuê của bạn có thể sẽ thay đổi tùy theo tiểu bang, nhưng đây là một số ví dụ điển hình về các quy chế cần lưu ý trước khi ký hợp đồng thuê:
Mặc dù đây là một số ví dụ điển hình về những điều cần lưu ý, nhưng có thể có nhiều khía cạnh trong hợp đồng thuê nhà của bạn có thể được thương lượng. Làm việc với chủ nhà tiềm năng của bạn - và nếu cần, luật sư - để đảm bảo bạn có được thỏa thuận tốt nhất cho bạn và doanh nghiệp của bạn.
Allan Borch, người sáng lập Dotcom Dollar, cho biết:“Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn cố định, thì hợp đồng thuê thương mại thường có thể thương lượng và có thể có thời hạn dài hơn hoặc ngắn hơn tùy thuộc vào các điều kiện đặt ra. “Các hợp đồng thuê nhà thương mại cũng có ít biện pháp bảo vệ pháp lý hơn vì luật tiêu dùng áp dụng cho các hợp đồng thuê nhà ở không bao gồm các hợp đồng thuê thương mại.”
Borch và Dan Bailey, chủ tịch của WikiLawn, đã liệt kê một số điều khoản chính mà các chủ doanh nghiệp nhỏ nên biết liên quan đến các hợp đồng cho thuê thương mại. Danh sách này không bao gồm mọi điều khoản có thể có mà bạn có thể gặp phải trong hợp đồng cho thuê thương mại, nhưng đó là tổng quan về những điều khoản mà bạn có nhiều khả năng thấy.
Số tiền thuê / tiền thuê cơ sở. Số tiền này được tính dựa trên diện tích vuông của không gian. Đảm bảo rằng số mà chủ nhà đang sử dụng thực sự đại diện cho không gian có thể sử dụng. Tiền thuê này không phụ thuộc vào doanh thu.
Bộ vuông có thể sử dụng. Điều này đề cập đến lượng không gian thực sự được dành cho doanh nghiệp với tư cách là người thuê, trong trường hợp là không gian chung.
Tăng tiền thuê. Việc tăng tiền thuê nhà thường dựa trên một tỷ lệ phần trăm của tổng số tiền thuê nhà và có thể thay đổi theo từng năm. Bạn có thể thương lượng với chủ nhà để giới hạn việc tăng tiền thuê nhà.
Tiền đặt cọc. Đây là số tiền giữ chỗ cho đến khi hoàn tất thủ tục giấy tờ. Số tiền phải được ghi rõ trước thời hạn và trong hợp đồng thuê.
Thời hạn của hợp đồng thuê. Thời hạn của hợp đồng thuê thương mại thường là từ ba đến năm năm, vì các chủ nhà cho thuê thương mại thích thời hạn thuê dài hơn. Hợp đồng cho thuê cũng thường quy định ngày bắt đầu và ngày kết thúc của hợp đồng thuê.
Cải tiến. Phần này của hợp đồng cho thuê thương mại đưa ra các loại cải tiến và nâng cấp có thể được thực hiện đối với không gian và ai là người chịu trách nhiệm về chi phí. Nhiều khía cạnh của phần này có thể được thương lượng.
Điểm mấu chốt. Đảm bảo rằng bạn hiểu tất cả các điều khoản trong hợp đồng cho thuê thương mại và cảm thấy thoải mái với chúng trước khi ký vào dòng chấm.
Cấp phép cho thuê. Đây là điều khoản quy định rằng chủ nhà sẽ chuyển giao tài sản cho người thuê sau khi tất cả các điều kiện (ví dụ:trả tiền đặt cọc) đã được đáp ứng và người thuê chấp nhận tài sản từ chủ nhà.
Ngày bắt đầu. Đây là ngày mà người thuê tiếp quản tài sản, thường được nêu là ngày đầu tiên người thuê có trách nhiệm trả tiền thuê và bảo trì tài sản cho thuê.
Tiện ích mở rộng. Cả hai bên có thể đồng ý gia hạn thỏa thuận bằng văn bản và nó phải có chữ ký của cả hai bên.
Phí trả chậm. Nếu người thuê chậm trả tiền thuê, họ sẽ phải chịu một khoản phí trả chậm được quy định trong hợp đồng thuê thương mại. Đây có thể là một khoản phí cố định hoặc một tỷ lệ phần trăm của tiền thuê hàng tháng.
Thuế. Phần này phác thảo tất cả các loại thuế liên quan đến tài sản (thuế tài sản, thuế bất động sản) và ai chịu trách nhiệm trả chúng. Trong phần này, có thể có các chủ đề phụ, chẳng hạn như Cuộc thi về thuế (người thuê có thể tranh chấp số thuế tài sản cá nhân hoặc bất động sản mà họ chịu trách nhiệm trả), Thanh toán Đánh giá Sắc lệnh (người thuê thường trả tiền cho tất cả các đánh giá thông thường, là bắt buộc và bất thường, tùy theo lựa chọn) và Thay đổi phương pháp đánh thuế.
Nghĩa vụ sửa chữa. Phần này nêu rõ những loại sửa chữa nào mà chủ nhà có nghĩa vụ phải thực hiện - như những khiếm khuyết, thiếu sót, hỏng hóc hoặc sai lệch về vật liệu - là yếu tố quan trọng đối với hoạt động của tài sản. Nó cũng chỉ ra những sửa chữa mà người thuê phải chịu trách nhiệm.
Giấy phép. Cả hai bên phải có được tất cả các giấy phép cần thiết và giấy phép để cải tạo hoặc sửa chữa tại địa điểm đang thuê.
Giao ước. Các điều khoản này khác nhau đối với người thuê nhà và chủ nhà; mỗi người có một bộ giao ước riêng biệt. Ví dụ, một giao ước có thể quy định rằng người thuê phải trả tiền thuê nhà ngay cả khi chủ nhà không tuân thủ một số trách nhiệm của họ như đã nêu trong hợp đồng thuê nhà.
Bồi thường của người thuê. Điều khoản này về cơ bản loại bỏ mọi trách nhiệm pháp lý đối với chủ nhà trong trường hợp có thương tích, mất mát, khiếu nại hoặc thiệt hại, trừ khi những điều đó là kết quả trực tiếp của các hành động cố ý hoặc thiếu sót hoặc sơ suất thô bạo của chủ nhà.
Giảm / điều chỉnh tiền thuê. Phần này nêu rõ nếu tiền thuê sẽ được điều chỉnh hoặc loại bỏ trong trường hợp tài sản bị thiệt hại do hỏa hoạn hoặc thiên tai khác.
Lên án. Điều khoản này thường bị bỏ qua, nhưng nó rất quan trọng. Nó xác định điều gì sẽ xảy ra nếu tài sản cho thuê được lấy từ chủ nhà bởi cơ quan chính phủ để sử dụng công cộng, theo cách kết án hoặc miền nổi tiếng.
Tùy chọn mua. Điều khoản này quy định rằng, vào bất kỳ thời điểm nào trong thời gian thuê, người thuê có quyền mua tài sản với giá đã thỏa thuận. Điều khoản này không bắt buộc, nhưng không có hại gì nếu bao gồm nó. Điều khoản cũng có thể nêu rõ rằng người thuê không có quyền mua tài sản trong thời hạn của hợp đồng thuê. Dù bằng cách nào thì cũng tốt nếu bạn có nó bằng văn bản.
Hợp đồng thuê thương mại có thể phức tạp. Dưới đây là bốn câu hỏi thường gặp nhất liên quan đến hợp đồng thuê thương mại và câu trả lời của họ.
Thông thường, tiền đặt cọc cho thuê bao gồm một khoản đặt cọc và hai tháng tiền thuê. Chi phí trung bình là khoảng 4.000 đô la, theo nghiên cứu được thực hiện bởi một nhóm quản lý bất động sản ở Houston.
Câu trả lời cho câu hỏi này phụ thuộc vào hình thức thuê. Các nhu cầu tiện ích của một bộ ứng dụng văn phòng skyrise khá khác biệt so với một nhà máy sản xuất chất bán dẫn dệt may. Để đơn giản hóa phạm vi hợp đồng tuyệt đối hiện có, hầu hết các hợp đồng thuê thương mại được chia thành ba loại. Hợp đồng thuê gộp bao gồm tất cả các chi phí hoạt động và bao gồm cả các tiện ích. Hợp đồng thuê ròng ít bao gồm hơn và thường không bao gồm các tiện ích. Hợp đồng thuê sửa đổi có thể là hợp đồng thuê gộp hoặc thuê ròng, với các thay đổi tùy chỉnh do hai bên thương lượng.
Về dài hạn, sở hữu bất động sản thương mại thường tiết kiệm hơn so với cho thuê. Hoạt động cho thuê vẫn phổ biến vì nhiều doanh nghiệp không thể dành một phần đáng kể vốn của mình cho bất động sản thương mại. Nếu một doanh nghiệp có đủ khả năng để ràng buộc tài sản trong bất động sản thương mại, thì mua là lựa chọn tốt hơn. Nếu không, cho thuê là cách để đi.
Hợp đồng thuê thương mại thường là từ ba đến năm năm. Điều đó đảm bảo đủ thu nhập cho thuê để chủ nhà thu hồi vốn đầu tư của họ. Các hợp đồng thuê thường có thể thương lượng, nhưng đối với hợp đồng thuê thương mại, chủ nhà thường cho phép tùy chỉnh không gian vì lợi ích của doanh nghiệp cho thuê. Điều này có nghĩa là chủ nhà đầu tư vào bất động sản thương mại nhiều tiền hơn họ có thể cho bất động sản nhà ở.