Thẩm định là một trong những bước của quy trình mua nhà mà người mua nhà thường lo lắng nhất - và có lý do chính đáng. Việc thẩm định thấp có thể khiến đề nghị thế chấp của bạn gặp nguy hiểm và có rủi ro giao dịch sẽ bị thất bại. Người bán cũng có thể chờ đợi để xem liệu ngôi nhà có xứng đáng với giá mua đã thỏa thuận hay không. Điều gì xảy ra sau khi thẩm định phụ thuộc vào nội dung của báo cáo thẩm định.
Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần xem xét quy trình bảo lãnh phát hành thế chấp một cách rộng rãi hơn để bạn có thể thấy cách thẩm định phù hợp với bức tranh lớn hơn. Mặc dù quy trình đăng ký thế chấp khác nhau ở mỗi người, nhưng nó thường tuân theo một trình tự nhất định:
Như bạn có thể thấy, bước tiếp theo sau khi thẩm định là bảo lãnh phát hành thế chấp. Mục đích của bảo lãnh phát hành là xác định xem ngân hàng có muốn cho người vay vay hay không, tức là liệu người đi vay có phải là một rủi ro có thể chấp nhận được hay không . Trong bối cảnh này, rủi ro có nghĩa là khả năng người đi vay sẽ không trả được nợ. Ví dụ:người bảo lãnh phát hành sẽ xem xét báo cáo tín dụng của người đi vay, số nợ, lịch sử thu nợ, v.v. để xem liệu người này có thành tích trả nợ tốt hay không.
Những người đi vay chỉ có mức tín dụng trong giới hạn được coi là rủi ro cao hơn. Họ thường gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện cho các khoản vay và nếu đủ điều kiện, họ khó có thể được cung cấp các điều khoản tốt nhất.
Đánh giá là một phần quan trọng của quá trình đánh giá rủi ro và là một trong những tài liệu bắt đầu mà người bảo lãnh phát hành đánh giá. Điều này có ý nghĩa khi bạn cho rằng ngôi nhà là tài sản thế chấp cho khoản vay.
Thẩm định là một ý kiến về giá trị của một tài sản, được đưa ra bởi một thẩm định viên được cấp phép. Những người cho vay thế chấp nhấn mạnh vào họ, nhưng những người mua tiền mặt thường được khuyên nên tự mình thẩm định như một cách để đảm bảo ngôi nhà đáng giá họ đang trả tiền cho nó.
Lý do các ngân hàng nhấn mạnh vào việc thẩm định là để đảm bảo căn nhà có giá trị như mọi người vẫn nghĩ. Nếu người vay không trả được nợ thì ngân hàng sẽ tiến hành cưỡng chế, phát mại tài sản để lấy lại số tiền đã cho vay. Giả sử ngân hàng đang cho vay 200.000 đô la. Nếu việc thẩm định trở lại mức 190.000 đô la, bạn đã gặp phải một vấn đề nghiêm trọng, vì ngân hàng sẽ cạn túi nếu họ cần tịch thu tài khoản.
Trên thực tế, những con số này có một chút sai lệch, vì các ngân hàng sẽ luôn muốn có một khoảng đệm giữa số tiền họ đang cho vay và giá trị của căn nhà. Đây được gọi là tỷ lệ khoản vay trên giá trị , là tỷ lệ giữa giá trị khoản vay mà người đi vay đang vay và giá trị toàn bộ tài sản. Ví dụ, nếu bạn muốn mua một ngôi nhà trị giá 400.000 đô la và khoản trả trước là 80.000 đô la, thì bạn sẽ cần một khoản vay 320.000 đô la để mua bất động sản đó. Tỷ lệ khoản vay trên giá trị, hoặc LTV, sẽ là 80 phần trăm vì 320.000 đô la là 80 phần trăm của 400.000 đô la.
LTV có ý nghĩa quan trọng trong thế giới bảo lãnh phát hành vì người cho vay sẽ có LTV tối đa mà họ chuẩn bị chấp thuận. Ở đâu đó trong khu vực 75 đến 90 phần trăm là một ngưỡng trên khá phổ biến. Nếu bạn có đủ nguồn lực để trả trước một khoản lớn, thì bạn sẽ có LTV thấp hơn. Quay trở lại ví dụ trước của chúng tôi, việc tăng khoản thanh toán xuống 120.000 đô la sẽ giảm LTV xuống chỉ còn 70% trên một ngôi nhà trị giá 400.000 đô la.
Theo nguyên tắc chung, LTV càng cao, rủi ro càng cao rằng người cho vay sẽ mất tiền nếu họ phải tịch thu tài sản. Với 80% LTV, giá nhà giảm tương đối nhỏ có thể dẫn đến số tiền bán nhà ít hơn số tiền còn nợ của khoản vay. LTV cao chuyển thành lãi suất cao hơn để phản ánh rủi ro của người cho vay.
Mặt khác, khoản vay có LTV thấp hơn sẽ ít rủi ro hơn cho người cho vay. Điều này thường chuyển thành một sản phẩm thế chấp rẻ hơn.
Khi người mua và người bán nhà xem xét bản thẩm định, họ có xu hướng quan tâm đến con số tiêu đề - người thẩm định giá cho biết căn nhà đó trị giá bao nhiêu. Ví dụ, nếu bạn đồng ý với mức giá 400.000 đô la và thẩm định cho biết căn nhà trị giá 390.000 đô la, thì với tư cách là người mua, bạn sẽ không hài lòng lắm. Mặt khác, người bán có thể vui mừng vì họ đang nhận được nhiều hơn giá trị thị trường của ngôi nhà của họ.
Điều mà hầu hết mọi người không nhận ra là các ngân hàng rất ít quan tâm đến con số tiêu đề - họ quan tâm nhiều hơn đến LTV . Hãy nhớ ví dụ của chúng tôi? Tại đây, người mua có khoản trả trước 80.000 đô la và cần vay 320.000 đô la để mua căn nhà trị giá 400.000 đô la. Theo thẩm định, căn nhà trị giá 400.000 USD đó chỉ trị giá 390.000 USD. Đối với ngân hàng, LTV đã tăng từ 80% lên 82%.
Điều này sẽ ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng? Câu trả lời ngắn gọn là điều đó phụ thuộc . Nếu giới hạn LTV trên của ngân hàng là 85 hoặc 90 phần trăm, thì ngân hàng vẫn có thể phê duyệt khoản vay mặc dù thẩm định thấp. Nếu giới hạn trên của ngân hàng là 80 phần trăm, thì bạn sẽ không còn đủ điều kiện cho khoản vay nữa - hoặc bạn có thể cần phải đăng ký một sản phẩm thế chấp khác dựa trên LTV cao hơn.
Ý nghĩa của anh ấy đối với người mua nhà mặt đất? Khi tiến hành thẩm định, về cơ bản có nghĩa là có hai con đường khả thi:
Hãy nhớ rằng, bạn có thể không phải thương lượng giá xuống đến giá trị đã thẩm định và bạn có thể gặp người bán ở giữa. Không có gì ngăn cản bạn trả nhiều hơn giá trị đã được thẩm định nếu bạn thực sự muốn có căn nhà và có đủ tiền mặt để tạo ra sự khác biệt. Điều quan trọng là phải đưa LTV đến mức có thể chấp nhận được để ngân hàng chấp thuận khoản vay.