Khi nói đến các khoản đầu tư của bạn, một thập kỷ là một khoảng thời gian dài. Mười năm trước, chúng ta vừa mới phục hồi sau cuộc khủng hoảng năm 2008 và cuộc suy thoái tồi tệ nhất kể từ cuộc Đại suy thoái. Các nhà đầu tư đã thua lỗ thảm hại. Đối với một số người, cảm giác như thế giới đang kết thúc.
Mười năm trước đó, chúng ta đang ở giữa cơn mê dot-com và bong bóng thị trường chứng khoán lớn nhất trong lịch sử. Chỉ một thập kỷ trước đó, chưa ai từng nghe nói đến Internet, và điện thoại di động có kích thước như một khối cinder. Chúng ta chỉ có thể đoán thế giới sẽ như thế nào sau 10 năm kể từ bây giờ.
Bất động sản theo truyền thống đã là một kho lưu trữ giá trị ổn định. Nhưng với tốc độ thay đổi tăng nhanh trong những năm gần đây, ngay cả sự ổn định của một số quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) cũng bị đặt dấu hỏi. Amazon.com (AMZN) đang chiếm lấy trái bóng của mảng bán lẻ truyền thống, Airbnb đang biến mọi chiếc giường dự phòng trở thành một đối thủ cạnh tranh khả thi của khách sạn và việc ngừng hoạt động từ xa đang khiến văn phòng truyền thống bớt quan trọng hơn nhiều so với trước đây.
Đối với các nhà đầu tư mua và nắm giữ, chìa khóa để kiếm tiền từ REIT trong những thập kỷ tới sẽ là tập trung vào các tài sản càng “chứng minh được tương lai” càng tốt. Khi thế giới đang thay đổi nhanh chóng, chúng ta có thể sẽ luôn cần nơi ở, cơ sở y tế, nhà kho và các tài sản quan trọng khác.
Hôm nay, chúng ta sẽ xem xét năm REIT để mua và giữ trong nhiều thập kỷ. Sau đợt tăng giá REIT gần đây, bạn không nhất thiết phải chạy ra ngoài và mua chúng ngay hôm nay. Nhưng hãy tìm một nơi nào đó để viết ra từng cái tên này để bạn ghi nhớ chúng trong khi ngâm mình. Bởi vì nếu bạn đang tìm kiếm một bộ sưu tập cổ phiếu bất động sản để tạo ra thu nhập cần thiết khi nghỉ hưu, thì mỗi cổ phiếu trong số này đều phù hợp với hóa đơn.
Brad Thomas, biên tập viên của Forbes Real Estate Investor cho biết:“Hiện tại, cứ 10 người Mỹ thì có khoảng 1 người thuê không gian trong một cơ sở tự lưu trữ. . “Khoảng 30 triệu để tài sản của họ tại một trong 50.000 cơ sở tự lưu trữ trên khắp đất nước.” Thomas cho biết thêm rằng thế hệ thiên niên kỷ chiếm gần một phần ba nhu cầu lưu trữ và “có xu hướng đến thăm các cơ sở thường xuyên hơn nhiều so với các thế hệ cũ.”
Đối với tất cả các cuộc thảo luận về thế hệ thiên niên kỷ yêu thích trải nghiệm hơn mọi thứ, có vẻ như họ đã cố gắng tích lũy được rất nhiều thứ trong cuộc đời ngắn ngủi của mình. Bộ nhớ Công cộng ở đó để lưu trữ nó cho họ.
Khi chi phí nhà ở tiếp tục tăng, những ngôi nhà nhỏ hơn ở thành thị đang trở nên phổ biến hơn, cũng như việc thuê nhà. Thêm vào đó là xu hướng giảm quy mô dài hạn của các công ty sản xuất trẻ em và bạn đã có sẵn các yếu tố cho một xu hướng lâu dài, ổn định.
Bộ nhớ Công cộng, gần đây đã đạt mức cao nhất mọi thời đại, không đặc biệt rẻ với mức giá hiện tại. Nhưng vào thời điểm mà lợi suất trái phiếu đang ở mức thấp kỷ lục, PSA, và lợi tức cổ tức thặng dư 3% của nó, vẫn có chỗ trong số các REIT để mua và nắm giữ trong thời gian dài. Vẫn tốt hơn:Trong thập kỷ qua, Public Storage đã tăng cổ tức tích lũy lên 264%, hoặc trung bình khoảng 30% hàng năm.
Bất động sản không nhất thiết phải hào nhoáng hay đẹp đẽ để trở nên hấp dẫn. Trên thực tế, nhàm chán thường tốt hơn. Một số giao dịch tốt nhất đến từ các bất động sản công nghiệp cách xa các khu vực sang trọng của thị trấn. Và trong khi các trung tâm bán lẻ thời thượng có thể tăng và giảm, có một điều chắc chắn:Tiếp tục tăng trưởng trong thương mại internet sẽ đồng nghĩa với nhu cầu mạnh mẽ đối với các trung tâm hậu cần và phân phối.
Ari Rastegar, người sáng lập và Giám đốc điều hành của nhà phát triển bất động sản Rastegar Property có trụ sở tại Austin cho biết:“Bất động sản công nghiệp có xu hướng nằm ngoài tầm ngắm của hầu hết các nhà đầu tư vì nó không hấp dẫn. “Chúng tôi đã thành công với chiến lược này, cụ thể là ở Round Rock, Texas, trong một dự án tái phát triển công nghiệp. Các cơ sở hậu cần và kho bãi đòi hỏi rất ít vốn đầu tư và nếu được mua với giá phù hợp, có thể sinh lời khủng khiếp. ”
Để có được một phần của thị trường béo bở này, hãy xem xét cổ phiếu của Lời mở đầu (PLD, $ 84,79). Prologis là REIT hậu cần lớn nhất thế giới. Kể từ ngày 30 tháng 6 năm 2019, REIT sở hữu hoặc kiểm soát 786 triệu feet vuông tại 19 quốc gia.
Nếu bạn tin rằng Amazon.com đang chiếm lĩnh thế giới, thì Prologis - người tính Amazon trong số những người thuê lớn nhất - là một cách để chơi xu hướng đó một cách gián tiếp. REIT không ngại ngùng khi có ý kiến cho rằng sự bùng nổ thương mại điện tử đang giúp thúc đẩy tăng trưởng của chính họ, thường nêu bật một số khía cạnh của bán lẻ trên Internet trong các bài thuyết trình với nhà đầu tư để khuấy động sự phấn khích.
Prologis không phải là REIT có năng suất cao nhất để mua ở đó, vì cổ tức của nó là 2,5% khá khiêm tốn. Nhưng nếu bạn đang tìm kiếm một cổ phiếu thu nhập mà bạn có thể nắm giữ trong nhiều thập kỷ, thì không có quá nhiều cổ phiếu có vị trí tốt hơn Prologis.
Tiếp theo là REIT Ventas chăm sóc sức khỏe đa dạng (VTR, $ 75,23). Ventas là một trong những REIT lớn nhất trên thế giới theo vốn hóa thị trường và là REIT chăm sóc sức khỏe lớn thứ hai, sau Welltower (WELL) 37 tỷ đô la.
Ventas đã tích cực quản lý danh mục đầu tư của mình trong những năm qua, chuyển hướng khỏi lĩnh vực điều dưỡng có tay nghề cao và tăng cường sự hiện diện của mình trong các tòa nhà văn phòng y tế và nhà ở cao cấp. Khoảng 56% danh mục đầu tư của Ventas được đầu tư vào nhà ở cao cấp, 19% khác vào các tòa nhà văn phòng y tế / bệnh nhân ngoại trú. 25% danh mục còn lại được đầu tư vào các khoản vay, hệ thống y tế, trung tâm nghiên cứu và các tài sản liên quan đến sức khỏe khác.
Có thể dễ dàng hiểu được sự tập trung của Ventas vào các cơ sở sinh hoạt cao cấp, vì sự già đi của các công trình nhỏ sẽ tạo ra cơ hội lớn cho các nhà khai thác trong không gian đó. Nhưng trái với quan điểm của nhiều người, hầu hết những người bùng nổ vẫn còn khá trẻ. Nhóm thuần tập lớn nhất trong số những người bùng nổ chỉ vừa mới bước sang tuổi 60. Khoảng một nửa số cư dân cao cấp của REIT trên 85 tuổi. Điều này có nghĩa là Ventas vẫn còn nhiều thập kỷ nữa mới có thể nhìn thấy đỉnh cao trong thị trường này.
Trong khi đó, các nhà đầu tư có thể được trả tiền hậu hĩnh để chờ đợi. Ở mức giá hiện tại, Ventas mang lại lợi nhuận rất cao 4,3% và REIT có lịch sử tăng cổ tức lâu dài.
Về chủ đề của chất bùng nổ lão hóa, Thuộc tính LTC (LTC, 49,94 đô la) cũng nằm trong số REIT để mua và giữ trong nhiều thập kỷ.
Nếu bạn muốn biết LTC làm gì, không cần tìm đâu xa ngoài biểu tượng mã chứng khoán của nó. “LTC” là viết tắt của “chăm sóc dài hạn”. Tất nhiên, LTC không phải là một nhà cung cấp dịch vụ chăm sóc dài hạn. Đó là công việc của người thuê. LTC Properties chỉ cần quản lý danh mục đầu tư của mình, bao gồm hơn 200 tài sản chăm sóc sức khỏe trải dài 28 tiểu bang. Danh mục đầu tư được phân chia khoảng 50/50 giữa các cơ sở nhà ở cao cấp và các cơ sở điều dưỡng có tay nghề cao, với một số cơ sở chăm sóc sức khỏe “khác”.
Quan trọng là, khoảng 56% tổng danh mục đầu tư của LTC được đầu tư vào các tài sản phụ thuộc vào các khách hàng tư nhân trả tiền thay vì vào Medicare hoặc Medicaid. Thật không may, điều đó vẫn còn 44% phụ thuộc vào chính phủ.
Nhưng hãy nhớ rằng:LTC không phải là đơn vị vận hành các cơ sở; đó chỉ là chủ nhà. Vì vậy, ngay cả khi các khoản bồi hoàn của chính phủ keo kiệt tiếp tục làm giảm khả năng sinh lời của ngành, LTC sẽ có thể tiếp tục chuyển séc tiền mặt của mình vô thời hạn.
LTC mang lại lợi nhuận tốt là 4,6% vào thời điểm hiện tại. Và một điều kỳ lạ thú vị:Đó là cổ phiếu chia cổ tức hàng tháng, thay vì hàng quý. Điều đó thật tuyệt khi điều chỉnh thu nhập từ cổ tức với chi phí hàng tháng của bạn. Hoặc, nếu bạn đang tái đầu tư các bản phân phối của mình, điều đó cho phép bạn gộp chúng nhanh hơn nhiều.
Amazon.com thực sự là một con bò mộng trong một cửa hàng Trung Quốc. Cùng với các đối tác thương mại điện tử của mình, công ty đã hoàn toàn rút ruột bán lẻ truyền thống.
Nhưng hãy nhớ rằng, không phải tất cả các tài sản bán lẻ đều được tạo ra như nhau. Chúng ta có thể ít phải duyệt quần áo hoặc đồ điện tử trong trung tâm mua sắm hoặc cửa hàng bán lẻ đồ hộp lớn. Nhưng cho đến khi Amazon tìm ra cách đưa nha sĩ và thợ cắt tóc đến tận nhà bạn, chúng tôi vẫn cần bán lẻ theo định hướng dịch vụ.
Và đây chính xác là đặc sản của Thủ đô CỬA HÀNG (STOR, $ 37,68).
Store Capital nắm giữ một danh mục đầu tư đa dạng gồm 2.389 bất động sản nằm rải rác trên tất cả 50 tiểu bang với thời hạn thuê còn lại bình quân gia quyền là 14 năm. Khoảng 15% danh mục đầu tư của công ty được đầu tư vào bất động sản nhà hàng, nhưng trường mầm non, phòng tập thể dục, cửa hàng ô tô và trung tâm y tế và nha khoa đều chiếm tỷ trọng đáng kể. Các bất động sản hướng đến dịch vụ chiếm gần hai phần ba giá thuê cơ sở, phần ba còn lại được chia gần như đồng đều giữa bất động sản bán lẻ và sản xuất.
Vốn cửa hàng có thể không được Amazon kiểm chứng 100%. Nhưng bạn có thể đến gần hết mức có thể trong khi vẫn ở trong không gian bán lẻ truyền thống. Vẫn tốt hơn:Nó có niềm tin của nhà đầu tư huyền thoại Warren Buffett.
Charles Sizemore đã VTR từ rất lâu kể từ khi viết bài này.