KK là chuyên gia đánh giá số liệu chính tại Risk N Returns, nơi anh ấy nói chuyện với chính mình về Đầu tư và Tài chính Cá nhân. Anh ấy thích một ý tưởng đầu tư hay cũng như một tách trà trân châu tuyệt vời.
Năm 2019 là một năm được đánh dấu bằng các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong không gian S-REIT. Hiếm có tháng nào trôi qua mà không có REIT công bố một số hình thức mua bán và sáp nhập.
Vụ mới nhất trong chuỗi dài các vụ mua bán sáp nhập năm nay là việc Frasers Logistics và Industrial Trust’s (FLT) được đề xuất sáp nhập với Frasers Commercial Trust (FCOT) thông qua một Đề án Thu xếp. Nếu việc mua lại nhận được sự chấp thuận cần thiết, FLT cũng sẽ đồng thời chuyển sang mua 50% lãi suất còn lại trong Khu kinh doanh Farnborough từ Nhà tài trợ của nó, Frasers Property Ltd (FPL).
Hãy xem xét kỹ hơn.
Như đã đề cập, có 2 phần để sáp nhập:
Là một phần của việc hợp nhất, các đơn vị tiền nhiệm FCOT sẽ nhận được 1.233 đơn vị FLT mới trên mỗi đơn vị FCOT cũng như khoản tiền mặt trị giá 0,151 đô la Singapore cho mỗi đơn vị FCOT.
Điều này có nghĩa là nếu bạn sở hữu 1.000 đơn vị FCOT, bạn sẽ nhận được 1.233 đơn vị và 151 đô la Singapore để đổi lấy đơn vị của mình.
Bạn có thể thấy rằng giao dịch được thực hiện gần với giá trị thị trường mà không có phí bảo hiểm nào được trao cho các đơn vị già FCOT.
Ngoài ra, là một phần của việc sáp nhập, FLT mở rộng cũng sẽ cam kết mua lại 50% cổ phần còn lại trong Khu kinh doanh Farnborough từ Frasers Property.
Hiện tại, FCOT đã nắm giữ 50% còn lại của Khu kinh doanh Farnborough. Như vậy, sau khi mua lại, FLT sẽ sở hữu 100% cổ phần của Farnborough Business Park.
Việc mua lại sẽ được tài trợ hoàn toàn bằng nợ.
LƯU Ý: FCOT hiện đang trả phí quản lý cơ sở (BMF) là 0,5% / năm. giá trị bất động sản và phí thực hiện (PF) 3,5% thu nhập từ tài sản bất động sản trừ BMF. Điều này trái ngược với cơ cấu phí BMF của FLT là 0,4% / năm. của giá trị bất động sản và PF là 5% của Thu nhập được phân phối trừ đi BMF.
FLT áp dụng cơ cấu phí có trọng số hơn một chút đối với phí thực hiện so với FCOT.
Sự khác biệt duy nhất là FLT lấy 92% phí theo đơn vị so với 100% cho FCOT cho năm 2019.
Điều đó cho thấy, FLT đã ngày càng thu nhiều phí hơn theo đơn vị trong những năm qua để giảm thiểu sự sụt giảm DPU do đồng AUD suy yếu.
Do đó, tôi kỳ vọng FLT sẽ hội tụ với cấu trúc 100% phí tính theo đơn vị của FCOT trong tương lai.
Và như vậy, sự khác biệt giữa hai cấu trúc là rất nhỏ và tôi không nghĩ rằng sẽ có nhiều sự khác biệt về số tiền phí quản lý được tính cho các đơn vị tiền nhiệm FCOT trong tương lai.
Việc sáp nhập dự kiến sẽ kết thúc vào tháng 3 - tháng 4 năm 2020, với việc một EGM tìm kiếm sự chấp thuận của FLT và FCOT dự kiến sẽ được tiến hành vào tháng 2 - tháng 3 năm 2020.
Trước tiên, để hiểu liệu việc sáp nhập này có mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư hay không, chúng ta phải xem xét những thay đổi trong các chỉ số REIT.
Trước khi bắt đầu, tôi muốn nêu những giả định chính của mình, điều này đã dẫn đến một số tính toán lại của các số liệu:
Để tính toán DPU kỳ hạn chính xác hơn, tôi đã sử dụng tỷ giá hối đoái cuối kỳ là S $ 1:A $ 0,9307 để quy đổi số tiền có sẵn để phân phối.
FLT đã có rất nhiều thương vụ mua lại và thoái vốn trong năm 2019. Do đó, có thể không hữu ích lắm nếu sử dụng số liệu cả năm để ước tính DPU của đơn vị hiện tại và đơn vị kết hợp trong tương lai.
Tuy nhiên, không có nhiều thông tin để bình thường hóa các số liệu của FLT, tôi sẽ phải làm với các số liệu được tiết lộ như một phần của thông báo sáp nhập.
| Số liệu | FLT (Sáp nhập trước) | FLT (Sau hợp nhất) | FLT (Sau chuyển đổi) |
| Số liệu hoạt động | |||
| WA Thời hạn thuê (WALE) | 6,3 năm | 5,8 năm | 5,8 năm 3 |
| Công suất cam kết | 99,6% | 99,5% | 99,5% 3 |
| Quản lý vốn | |||
| Đang vận hành | 34,8% 1 | 35,4% | 37,0% |
| Chi phí Nợ WA | 2,2% | 2,6% 2 | 2,6% 2 |
| Số liệu định giá | |||
| Giá trị tài sản ròng (NAV) (‘000) | $ 2,154,000 2 | 3.538.000 đô la | 3.540.000 đô la |
| Thu nhập có thể phân phối chuyển tiếp | 157.500.104 đô la | 236.733.285 đô la | 241.564.576 đô la |
| Số đơn vị còn tồn đọng (‘000) | 2.259.273 | 3.393.631 | 3.394.251 |
| NAV trên mỗi đơn vị | 0,95 đô la | 1,04 đô la | 1,04 đô la |
| Chuyển tiếp DPU | 6,97c | 6,98c | 7.12c |
1 Được điều chỉnh để hoàn thành việc mua lại danh mục đầu tư của Đức như thể hoàn thành vào ngày 30 tháng 9 ngày 19 tháng 9
2 Ngụ ý dựa trên các giả định được sử dụng trong thông báo
3 Ước tính sơ bộ không được tiết lộ
Đối với hầu hết các chỉ số về hoạt động và quản lý vốn, việc sáp nhập không có gì nhiều để các nhà đầu tư FLT phải hô hào. Trong một số trường hợp, các chỉ số này xấu đi.
Nơi mà việc sáp nhập tỏa sáng là ở các chỉ số định giá, với một số NAV và DPU tích lũy là kết quả của việc sử dụng các đơn vị FLT được định giá cao để đổi lấy các đơn vị FCOT có giá trị tương đối.
(Hãy lặp lại bài tập tương tự cho FCOT)
FCOT đã có một năm tương đối bất ổn trong lĩnh vực mua bán và sáp nhập, không có thương vụ mua lại hay thoái vốn nào được nhắc đến.
Do đó, có thể sử dụng trực tiếp kết quả của cả năm để so sánh.
| Số liệu | FCOT (Sáp nhập trước) | FLT (Sau hợp nhất) | FLT (Sau chuyển đổi) |
| Số liệu hoạt động | |||
| WA Thời hạn thuê (WALE) | 4,9 năm | 5,8 năm | 5,8 năm 3 |
| Công suất cam kết | 95,0% | 99,5% | 99,5% 3 |
| Quản lý vốn | |||
| Đang vận hành | 28,6% | 35,4% | 37,0% |
| Chi phí Nợ WA | 3,0% | 2,6% 1 | 2,6% 1 |
| Số liệu định giá | |||
| Giá trị tài sản ròng (NAV) (‘000) | 1.481.493 đô la | $ 4,793,282 2 | $ 4,795,992 2 |
| Thu nhập có thể phân phối chuyển tiếp | 86.906.000 đô la | $ 320,726,255 2 | $ 327,271,688 2 |
| Số đơn vị còn tồn đọng (‘000) | 909.236 | 3.393.631 | 3.394.251 |
| NAV trên mỗi đơn vị | 1,63 đô la | $ 1,41 2 | $ 1,41 2 |
| Chuyển tiếp DPU | 9.56c | 9.45c 2 | 9,64c 2 |
1 Ngụ ý dựa trên các giả định được sử dụng trong thông báo
2 Các số liệu được điều chỉnh bằng bội số của 1,233 và giả định việc tái đầu tư cân nhắc tiền mặt ở mức 1,24 đô la để cải thiện khả năng so sánh.
3 Ước tính sơ bộ không được tiết lộ
Các nhà đầu tư của FCOT có thể hài lòng với sự cải thiện trong hầu hết các chỉ số hoạt động.
Nhưng điều thực sự đau đầu là NAV trên mỗi đơn vị bị sụt giảm như một phần của thỏa thuận. Sự thiếu hụt này phát sinh ngay cả sau khi tính tới 0,151 đô la tiền mặt cho mỗi đơn vị FCOT.
Có sự bồi đắp DPU nhẹ do kết quả của việc mua lại Khu kinh doanh Farnborough. Đây có lẽ là lý do tại sao việc mua lại được kết hợp với việc sáp nhập để làm cho việc sáp nhập trở nên dễ chịu hơn đối với các nhà đầu tư FCOT.
Điều thú vị là thông báo FCOT đã bỏ qua việc tiết lộ về tác động của NAV. (Chỉ hiển thị những thứ tốt mà tôi đoán.)
Dựa trên những phát hiện trước đó của chúng tôi, hãy cùng xem xét những ưu và nhược điểm của việc mua lại này đối với các nhà đầu tư tương ứng.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| Đa dạng hóa hơn về địa lý và danh mục đầu tư | Sự pha loãng về chất lượng như FCOT không có chất lượng tài sản tương tự như FLT |
| "Hiệp lực" tiềm năng, giảm chi phí và cơ hội phát triển phát sinh từ quy mô lớn hơn | Cải thiện một chút trong các chỉ số quản lý vốn và vận hành sau khi sáp nhập |
| Khả năng cải thiện FCOT trong hiệu suất hoạt động khi các bất động sản của nó hiện đạt tỷ lệ lấp đầy cam kết 95% so với 80 +% trước đây | |
| M&A tích lũy NAV và DPU |
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| Đa dạng hóa hơn về địa lý và danh mục đầu tư | Tỷ lệ pha loãng đáng kể trong NAV |
| "Hiệp lực" tiềm năng, giảm chi phí và cơ hội phát triển phát sinh từ quy mô lớn hơn | |
| Cải thiện chất lượng tổng thể của REIT |
Với những ưu và nhược điểm của việc sáp nhập, tôi chắc chắn rằng các nhà đầu tư muốn biết cách họ nên tiến hành thương vụ mua lại này. Dưới đây là một số chiến lược tiềm năng mà tôi cần bạn cân nhắc nếu bạn thuộc các nhóm nhà đầu tư sau:
Bản thân là một nhà đầu tư FLT hiện tại, tôi không quan tâm đến việc mua lại này vì có rất ít thay đổi trong các chỉ số quản lý vốn và hoạt động của REIT.
Tôi hài lòng với lợi ích tiềm năng từ việc quản lý danh mục đầu tư lớn hơn, cũng như khả năng hợp lực có thể phát sinh từ việc mua lại. Mặt khác, tôi hơi khó chịu vì chất lượng của danh mục đầu tư bị loãng.
Do đó, tôi nghĩ rằng hầu hết các nhà đầu tư FLT sẽ chọn tiếp tục đầu tư của họ.
Đối với các Nhà đầu tư FCOT hiện tại, tỷ lệ pha loãng trong NAV có thể đủ để đảm bảo việc bán các đơn vị của bạn.
Nếu bạn vẫn muốn sở hữu REIT mở rộng, bạn có thể tốt hơn nên bán các đơn vị của mình và xoay vòng thành FLT. Điều này cũng có thể giúp bạn tránh được các lô lẻ.
Các nhà đầu tư mới quan tâm đến việc sở hữu FLT nên tìm kiếm cơ hội chênh lệch giá trong tương lai vì giá cổ phiếu của FLT và FCOT về mặt lý thuyết nên giao dịch ở bước khóa trong tương lai theo công thức sau:
Giá FCOT =1,233 x Giá FLT + 0,151 đô la
Nếu có bất kỳ độ lệch lớn nào ( ngưỡng cá nhân của tôi là> 3% ) giữa giá cổ phiếu của FLT và FCOT phát sinh, chỉ cần mua bộ đếm tương đối rẻ hơn.
Ngoài ra, với mức độ pha loãng NAV mà các nhà đầu tư FCOT sẽ gặp phải do kết quả của việc sáp nhập, bạn có thể dễ dàng mua FLT với mức giá mong muốn của mình hơn.
Nhìn chung, sự hợp nhất của FCOT và FLT dường như là một “ Sáp nhập những người bất bình đẳng ”, Với việc các nhà đầu tư FLT được hưởng lợi nhiều hơn từ quan điểm định giá.
Từ quan điểm đo lường thuần túy, cả hai nhóm nhà đầu tư đều có những lĩnh vực mà họ có thể hài lòng và thất vọng.
Cá nhân tôi cảm thấy rằng lợi ích chính của việc sáp nhập sẽ chỉ bắt nguồn từ tiềm năng tiết kiệm chi phí và đa dạng hóa từ việc có danh mục đầu tư lớn hơn, một điều không thể xác định tại thời điểm này.
Và với tư cách là một nhà đầu tư FLT hiện tại, tôi có thể sẽ giữ vững các đơn vị của mình sau khi sáp nhập. Các nhà đầu tư FCOT sẽ có một số điều cần suy nghĩ về việc tiếp tục…
Trọng tâm chính của một phần Lớp học chính về hưu trí sớm của chúng tôi trên REITs .
Nếu bạn luôn muốn hoàn thành mục tiêu nghỉ hưu sớm sau cổ tức và thoát khỏi một lực lượng lao động độc hại, hay đơn giản là muốn sống một cuộc sống tập trung vào những gì mang lại cho BẠN niềm vui…
Đăng ký chỗ ngồi NGAY BÂY GIỜ và chúng tôi sẽ hẹn gặp bạn tại đó.
Làm thế nào để một nhu cầu đặc biệt tin tưởng đối với con bạn có thể sụp đổ
Hãy là một nhà đầu tư tốt hơn Phần II:Tại sao nên đầu tư vào các công ty nhỏ?
Frasers Logistics Trust và Frasers Commercial Trust Merger bởi Christopher Ng
2 quỹ đầu tư hàng đầu cho các nhà đầu tư dài hạn
2 ủy thác đầu tư rẻ mạt cho các nhà đầu tư chia cổ tức