Tôi đã được mời làm tham luận viên tại Hội nghị chuyên đề REITs gần đây và một trong những câu hỏi khiến tôi trăn trở, đó là về tương lai của các không gian văn phòng ở Singapore.
Trước đây, tôi quan tâm nhiều hơn đến không gian văn phòng, vì hiện tượng làm việc tại nhà (WFH) đang thách thức quan niệm về công việc văn phòng. Tôi đã chia sẻ sự giảm giá này trong FB Live với SGX, nơi tôi cũng tuyên bố rằng tôi đang tăng giá trong lĩnh vực bán lẻ.
Tuy nhiên, thông tin gần đây về việc các công ty Trung Quốc thành lập Trụ sở Châu Á Thái Bình Dương tại Singapore đang cho tôi suy nghĩ thứ hai về tình hình không gian văn phòng ở Singapore. (Tín dụng cho Jonathan, thành viên tham luận tại Hội nghị chuyên đề REIT và Giám đốc, Nghiên cứu tại UOB Kay Hian)
Khu vực "văn phòng" bao gồm nhiều loại tài sản. Trong bài đăng này, tôi sẽ tập trung vào Văn phòng hạng A ở Singapore .
Khách thuê văn phòng hạng A thường là các công ty đa quốc gia (MNCs), với phần lớn hoạt động trong lĩnh vực tài chính. Sự phân định này đặc biệt quan trọng vì tình hình văn phòng cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) ở Singapore có thể khác nhau. Và, nhu cầu về văn phòng hạng A ở Singapore so với ở nước ngoài có thể khác nhau.
Do đó, phân tích văn phòng hạng A sẽ phù hợp hơn với REITs văn phòng sau:
Do thành kiến về lần truy cập gần đây, chúng tôi có xu hướng chú trọng nhiều hơn đến các sự kiện và quan sát gần đây và ngoại suy nó trong tương lai - Tôi cũng cảm thấy tội lỗi về điều này .
Điều này đặc biệt đúng ngày nay. Nếu chúng ta nhìn vào tình trạng của văn phòng bây giờ, họ dường như trống rỗng hoặc thưa thớt người ở. Cùng với những nhận xét rằng:
Có thể dễ dàng cho rằng đây sẽ là 'điều bình thường mới' trong tương lai.
Mặc dù có thể đúng là nhu cầu về không gian văn phòng sẽ giảm, nhưng khái niệm văn phòng sẽ không bị lỗi thời. Sẽ luôn có nhu cầu về "một số" không gian văn phòng, bất kể tỷ lệ chấp nhận làm việc từ xa của các công ty khác nhau.
Thứ nhất, một doanh nghiệp hợp pháp sẽ vẫn yêu cầu địa chỉ văn phòng tại địa phương, đặc biệt là trong trường hợp của MNC.
Thứ hai, các cuộc gặp mặt trực tiếp vẫn rất cần thiết, đặc biệt đối với các sự kiện nhạy cảm như phỏng vấn, đánh giá hiệu suất hoặc các phiên hợp tác như động não hoặc đánh giá chiến lược.
Thứ ba, sẽ luôn có một nhóm nhân viên yêu cầu một văn phòng thuận lợi để làm việc hiệu quả. Ví dụ, các bậc cha mẹ cần phải đi xa con cái, những người làm công ăn lương da trắng sống trong các hộ gia đình mật độ cao, v.v.
Do đó, văn phòng ở đây để ở. Thay đổi duy nhất là nhu cầu có thể giảm và văn phòng có thể được thiết kế lại cho các cuộc họp và giải quyết nóng.
Tôi cũng tin rằng khả năng phân cấp và nhiều vị trí văn phòng cũng có thể xảy ra. Vì môi trường làm việc đang phát triển theo hướng linh hoạt hơn, một công ty có thể chọn thuê các văn phòng nhỏ hơn ở nhiều địa điểm. Điều này sẽ cho phép các công ty tiết kiệm tiền vì giá thuê ở các vùng rìa sẽ thấp hơn so với vùng lõi trung tâm. Và cho phép nhân viên của mình chọn một văn phòng gần đó để giảm thiểu việc đi lại.
Trước đây tôi đã viết về chiến lược của Singapore dựa trên quy mô và vị trí địa lý độc đáo của cô ấy. Chúng ta cần thu hút MNCs đặt cửa hàng ở đây, để chính phủ của chúng ta có thể thu thuế. Bạn sẽ nhận thấy những nỗ lực của chính phủ chúng tôi nhằm đạt được điều này, nếu bạn quan sát kỹ - chúng tôi đã xây dựng một Singapore với an ninh tốt, quản trị đáng tin cậy, cơ sở hạ tầng tốt, lực lượng lao động có trình độ học vấn, một xã hội hiện đại thế tục và trung lập trong các vấn đề đối ngoại.
Đây là những đặc điểm rất hấp dẫn để các công ty nước ngoài lựa chọn địa điểm đặt trụ sở chính tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương.
Trong những năm gần đây, chúng tôi đã:
Ngoài ra, đây là những người đã ở lâu hơn:
Trong các ví dụ trên, tôi tập trung vào các công ty công nghệ vì họ sẽ thúc đẩy nền kinh tế trong tương lai gần. Công nghệ cũng là một lĩnh vực mà Mỹ và Trung Quốc hiện đang tranh giành vị thế tối cao. Và quan trọng nhất, họ dự kiến sẽ cung cấp sự tăng trưởng lớn nhất về nhu cầu văn phòng tại Singapore.
Mặc dù chúng ta đã quen nhìn thấy các MNC của Mỹ ở Singapore, nhưng các công ty công nghệ Trung Quốc cũng đang lấn sân sang. Chúng ta có thể hưởng lợi từ cả hai vì chúng ta tỏ ra trung lập bằng cách không đứng về phía nào cả và đây là một vị trí có lợi, miễn là chúng ta xâu chuỗi cẩn thận.
Dưới đây là một số công ty nổi tiếng của Trung Quốc sắp tiến vào Singapore:
Văn phòng hạng A luôn được thuê bởi các tổ chức tài chính. Điều này không có gì đáng ngạc nhiên vì Singapore là một trung tâm tài chính và lĩnh vực tài chính đã chiếm ưu thế trước sự trỗi dậy của công nghệ.
Các công ty công nghệ đã thể hiện giá trị của họ đối với xã hội đặc biệt là trong thời kỳ khóa cửa và họ dự kiến sẽ phát triển trong thập kỷ tới. Chúng tôi có thể sẽ sớm thấy lượng khách thuê Công nghệ cao cho các văn phòng hạng A tăng lên. Đó có thể là một trường hợp mà họ chỉ đơn giản là tiếp thu bất động sản văn phòng do người khác bỏ trống.
Nguồn cung văn phòng mới ở mức vừa phải kể từ năm 2018 và mức tăng đột biến chỉ dự kiến vào năm 2022 (xem biểu đồ bên dưới).
Tỷ lệ trống đã giảm trong 3 năm qua cho thấy nhu cầu thuê văn phòng tăng nhanh hơn nguồn cung. Điều đó nói lên rằng, xu hướng này dựa trên dữ liệu lịch sử, chúng tôi không chắc nó sẽ diễn ra như thế nào trong tương lai.
Colliers International dự đoán tỷ lệ trống sẽ tăng lên trong hai năm tới.
Nguồn cung tăng đột biến vào năm 2022 sẽ là do sự ra đời của diện tích văn phòng 1,9 triệu m2 do Guoco Midtown và Central Boulevard Towers đóng góp. Mặt khác, nguồn cung ở mức vừa phải và ổn định trong những năm khác. Mặc dù nguồn cung đã được biết, nhưng nhu cầu vẫn là một ẩn số.
Tôi đã xem qua các bài thuyết trình của REITs văn phòng và hầu hết trong số họ đã báo cáo tỷ lệ lấp đầy thấp hơn trong Quý 2/2020, ngay giữa tác động của Covid-19.
Điều này có thể có nghĩa là một số lượng lớn người thuê đã quyết định không gia hạn các hợp đồng thuê nhà đã hết hạn trong thời kỳ đại dịch. Nếu đó là tâm lý của những người thuê còn lại, chúng tôi có thể thấy các vị trí trống cao hơn khi các hợp đồng thuê hết hạn trong tương lai.
Nhìn sơ qua, tình hình có vẻ khả quan khi tỷ lệ lấp đầy được duy trì ở mức tốt trên 90%. Tuy nhiên, chúng ta phải hiểu rằng chủ nhà hiện đang được bảo vệ bởi các hợp đồng thuê đang diễn ra. Chúng tôi không biết tỷ lệ gia hạn sẽ như thế nào khi nhiều hợp đồng thuê hơn hết hạn.
Gần đây nhất, Capitaland Commercial Trust (SGX:C61U) đã báo cáo tỷ lệ lấp đầy giảm xuống mức thấp nhất trong 7 năm vào Quý 2/2020:
Suntec City Office có tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 98,1%, thấp nhất trong 2 năm qua.
OUE Commercial Trust (SGX:TS0U) đã chứng kiến tỷ lệ lấp đầy giảm mạnh trong quý 2/2020, đặc biệt đối với One Raffles Place và OUE Downtown. Cả hai đều thấp hơn tỷ lệ lấp đầy trung bình cho văn phòng Singapore Core CBD (xem biểu đồ bên dưới). Mặc dù vậy, OUE Bayfront vẫn có khả năng phục hồi, duy trì công suất thuê 100%.
WFH chắc chắn sẽ tác động đến nhu cầu về không gian văn phòng.
Nhưng nó sẽ không loại bỏ hoàn toàn nhu cầu về một không gian văn phòng vật lý. Nó chỉ rõ ràng hơn trong giai đoạn này khi các công ty được khuyến cáo không nên làm việc tại văn phòng một cách không cần thiết. Khi chúng tôi chuyển sang giai đoạn 3, các văn phòng sẽ dần được sử dụng thường xuyên hơn.
Điều đó cho thấy, không chắc các công ty sẽ giảm diện tích văn phòng để bố trí làm việc linh hoạt lâu dài, hay chọn chuyển địa điểm văn phòng ra xa trung tâm thành phố hơn để tiết kiệm chi phí. Đây có thể là những xu hướng dài hạn có thể ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng trung tâm chính.
Một nguyên nhân khác gây lo lắng là tỷ lệ lấp đầy giảm trong thời gian gần đây. Tôi không chắc liệu xu hướng này có còn tồn tại trong các lần gia hạn trong tương lai hay không hay điều tồi tệ nhất đã ở phía sau chúng ta.
Cuối cùng, văn phòng sẽ hoạt động tốt miễn là Singapore vẫn là một HQ khu vực hấp dẫn đối với các MNC.
Đặt cược vào REITs tại văn phòng cũng giống như đặt cược vào khả năng chính phủ Singapore giữ trung lập trong các vấn đề đối ngoại trong khi cung cấp cơ sở hạ tầng tốt, lực lượng lao động được đào tạo và an ninh. Nếu bạn tin tưởng vào khả năng của chúng tôi, hãy cân nhắc đặt cược dài hạn vào REITs của văn phòng Singapore.