Đó là một năm bận rộn đối với các nhà quản lý REIT. Một mặt, họ phải quản lý tác động của Covid-19 và mặt khác, một số ít REIT đã mua lại nhiều tài sản hơn và huy động tiền từ các unitholders.
Tại sao họ muốn mở rộng trong giai đoạn này?
Trước khi chúng tôi trả lời câu hỏi đó, hãy để tôi hướng dẫn bạn về các vấn đề quyền gần đây.
Vào ngày 12 tháng 2 năm 2020 , Prime US REIT thông báo phát hành riêng lẻ huy động 100 triệu USD để mua Park Tower tại Mỹ.
Vị trí này có giá 0,957 đô la Mỹ và nó đã thành công trong việc huy động được 120 triệu đô la Mỹ, cao hơn mức tối thiểu 100 triệu đô la Mỹ mà họ dự định huy động.
Mapletree Industrial Trust (MIT) đã công bố phát hành riêng lẻ để huy động vốn nhằm mua lại cổ phần còn lại trong 14 trung tâm dữ liệu ở Hoa Kỳ vào ngày 23 tháng 6 năm 2020. MIT có 40% cổ phần trước khi mua lại và sẽ mua hơn 60% còn lại từ nhà tài trợ, Mapletree Investments Pte Ltd.
Đó hoàn toàn là một đợt phát hành riêng lẻ và không có vấn đề quyền lợi nào được đưa ra. Thỏa thuận như sau:
Vị trí đã được đăng ký quá mức 820%.
IREIT nắm giữ 4 bất động sản ở Tây Ban Nha theo liên doanh 40:60 với Tikehau Capital. IREIT đã quyết định thực hiện quyền chọn và mua lại 60% cổ phần trong liên doanh. Để tài trợ cho việc mua lại này, IREIT đã công bố phát hành quyền vào ngày 18 tháng 9 năm 2020 :
Đó là một vấn đề về quyền có thể từ bỏ, có nghĩa là những người trưởng thành có thể bán các đơn vị quyền lấy tiền mặt nếu họ không muốn đăng ký.
Vấn đề đã được đăng ký quá mức 166,2% và mức tăng giảm từ 39% xuống 35%.
Vào ngày 18 tháng 9 năm 2020 , Lippo Malls REIT thông báo huy động được 280 triệu đô la Singapore từ những người già để mua lại Lippo Mall Puri ở Tây Jakarta.
Sự pha loãng là rất lớn khi xem xét rằng nhiều đơn vị hơn số đơn vị đang lưu hành sẽ được tạo ra như một phần của vấn đề quyền này.
Vấn đề về quyền vẫn đang tiếp diễn.
Frasers Centrepoint Trust (FCT) đã thông báo về vấn đề quyền vào ngày 28 tháng 9 năm 2020 để tài trợ cho việc mua lại số cổ phần còn lại trong 6 trung tâm thương mại ở ngoại ô. Trước đây tôi đã viết về nó ở đây.
FCT đã huy động được 1.327,3 triệu đô la Singapore và 1.017,7 triệu đô la Singapore đã được sử dụng cho việc mua lại. 277,5 triệu đô la Singapore đã được sử dụng để giảm bớt nợ.
Việc huy động vốn cổ phần được hoàn thành trong hai phần:
Các đợt phát hành riêng lẻ và chào bán ưu đãi đều được đăng ký quá mức lần lượt là 280% và 142%.
Vào ngày 19 tháng 10 năm 2020 Mapletree Logistics Trust (MLT) đã công bố việc mua lại 22 bất động sản ở Trung Quốc, 1 ở Malaysia và 1 ở Việt Nam. Chi tiết về 24 thuộc tính này được tìm thấy trong phần trình bày của MLT.
Tổng chi phí mua lại lên tới 650 triệu đô la Singapore và sẽ được tài trợ một phần thông qua phát hành riêng lẻ và ưu đãi:
Các đợt phát hành riêng lẻ và chào bán ưu đãi đều được đăng ký quá mức lần lượt là 550% và 178%.
ARA LOGOS Logistics vào ngày 2 tháng 11 năm 2020 đã công bố phát hành riêng lẻ để huy động 50 triệu đô la Singapore để mua 5 bất động sản ở Úc và 2 quỹ. Tuy nhiên, ưu đãi để huy động 50 triệu đô la Singapore khác vẫn chưa được công bố.
Chi tiết phát hành riêng lẻ có giá 0,5525 đô la Singapore, chiết khấu 7,2%.
Ascendas REIT đã công bố mua lại 3 tài sản văn phòng và danh mục trung tâm dữ liệu vào ngày 10 tháng 11 năm 2020 . Thông tin chi tiết về hai tài sản văn phòng của Hoa Kỳ có thể được tìm thấy trong bản trình bày của Ascendas REIT. Không có thông tin chi tiết về các trung tâm dữ liệu và một đơn vị văn phòng ở Úc vào thời điểm viết bài nhưng phân tích của các thương vụ mua lại là:
Tương tự, Ascendas REIT đã quyết định huy động vốn theo hai phần - phát hành riêng lẻ và chào bán ưu đãi.
CapitaRChina Trust (CRCT) đã thông báo về vấn đề quyền để có được Danh mục đầu tư Ascendas Xinsu, Tháp đổi mới Ascendas, Trung tâm đổi mới Ascendas, Công viên Khoa học và Công nghệ Singapore-Hàng Châu Giai đoạn I và II và Quảng trường Rock.
Việc mua lại sẽ được tài trợ bởi
Đợt phát hành riêng lẻ đã kết thúc vào thời điểm viết bài và đã có 300% được đăng ký quá mức.
Tôi nghĩ rằng đó là sự kết hợp của 3 yếu tố thúc đẩy tại sao REITs đang huy động vốn từ những người đi trước.
# 1 Mở rộng rẻ hơn trong thời gian tồi tệ nhất .
Có cơ hội trong mọi cuộc khủng hoảng. Với việc Covid-19 tạo ra sự tàn phá trên toàn thế giới, có thể là cơ hội để mua bất động sản với giá rẻ. Nó thậm chí có thể không phải là vấn đề về giá cả trong một số trường hợp - một số tài sản có thể chỉ được bán trong thời điểm tồi tệ và người ta phải chớp lấy cơ hội để mua chúng hoặc chúng sẽ không được bán trên thị trường khi mọi thứ trở lại bình thường.
# 2 Tạo thêm khoản nợ, chúng tôi không biết điều gì sẽ xảy ra.
Cơ quan tiền tệ Singapore đã tạm thời nâng tỷ lệ thanh toán lên 50% đối với S-REIT. Điều này là để cung cấp một số chỗ cho REITs vay nếu được yêu cầu vì REITs đã bị ảnh hưởng bởi các biện pháp của chính phủ như phải mở rộng hỗ trợ cho thuê cho người thuê. Đó là một sự kiện chưa từng có và không ai biết nó sẽ kéo dài bao lâu. Các nhà quản lý REIT sẽ không muốn chỉ dựa vào nợ và một số đã chọn huy động tiền từ những người lớn tuổi để có được nhiều tài sản hơn, đồng thời sẽ làm giảm tỷ số thanh toán.
# 3 Có nhu cầu vô độ.
Hầu hết các REIT trong các ví dụ trên đã chọn huy động tiền thông qua phát hành riêng lẻ và các dịch vụ ưu đãi. Cái đầu tiên thường được cung cấp cho một nhóm các nhà đầu tư được công nhận trong khi cái thứ hai được cung cấp cho tất cả các chủ sở hữu đơn vị. Trên thực tế, hầu hết số tiền được huy động thông qua phát hành riêng lẻ và cho thấy rằng các nhà đầu tư giàu có hơn rất muốn mua REIT ngay cả trong thời kỳ đại dịch này.
Các khoản chiết khấu nhẹ (ngoại trừ IREIT và Lippo Malls REIT) không ngăn cản các nhà đầu tư vì các ưu đãi đã được đăng ký quá mức trong hầu hết mọi trường hợp.
Người quản lý REIT rất hấp dẫn muốn thực hiện vấn đề về quyền khi bạn thấy REIT khác đạt được đăng ký quá mức cho các vị trí và quyền riêng tư của mình. Cho đến nay, hết người này đến người khác đã đạt được lượng đăng ký quá mức và điều đó chứng tỏ rằng nhu cầu là rất cao. Đại dịch đã không làm nản lòng các nhà đầu tư hoặc ảnh hưởng đến khả năng tài chính của họ.
Cho đến nay, đã có 7 công ty thực hiện việc phát hành quyền của mình và tôi tin rằng sẽ có nhiều REIT sẽ sớm gọi được nhà đầu tư. Nhu cầu vẫn còn cao và các nhà quản lý REIT khác sẽ muốn tiếp tục đà phát triển.
Trên thực tế, họ sẽ trông thật ngu ngốc nếu họ ngồi và không làm gì cả. Chuẩn bị ví của bạn. Vấn đề về quyền đang đến rất nhiều.