Tác động của covid 19 đã không tha cho Keppel REIT, một REIT văn phòng. Giá cổ phiếu của nó hiện đang thấp hơn so với trước khi bùng phát.
Trên thực tế, nếu chúng ta nhìn vào giá cổ phiếu của nó trong 5 năm qua, nó không thay đổi đáng kể. Vậy, vấn đề với REIT này là gì? Hãy cùng tìm hiểu lý do tại sao giá cổ phiếu của Keppel REIT vẫn trì trệ quá lâu.
P.S. Nếu bạn sở hữu cổ phần của Singapore Press Holdings, bài viết này có thể bạn cũng quan tâm, vì Keppel Corporation đã đề xuất sáp nhập với SPH. (Bạn có thể xem thêm chi tiết trong video của Alvin)
Bạn sẽ nhận được kết hợp tiền mặt, SPH REIT và Keppel REIT nếu sự chấp thuận được đưa ra để đổi lấy cổ phiếu SPH của bạn.
Keppel REIT là một quỹ tín thác đầu tư bất động sản có trụ sở tại Singapore với danh mục các bất động sản thương mại Hạng A tại Singapore, Úc và Hàn Quốc. Nó hiện sở hữu mười tòa nhà văn phòng, với tài sản Singapore chiếm phần lớn danh mục đầu tư.
Đáng ngạc nhiên là Keppel REIT không sở hữu 100% cổ phần trong hầu hết các tòa nhà mà nó quản lý .
Ví dụ:hãy xem xét các tài sản mà nó có ở Singapore. Chỉ có Keppel Bay Tower là sở hữu 100%, trong khi sở hữu từ 33,3% đến 79,9% trong ba tài sản còn lại.
Với 385 khách thuê, Keppel REIT’s Tenant Base rất đa dạng và nhiều người trong số họ là các doanh nghiệp có uy tín. Những người thuê này đến từ nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm ngân hàng, bảo hiểm, dịch vụ tài chính, các tổ chức chính phủ, công nghệ, truyền thông và viễn thông.
Mười người thuê hàng đầu của nó hiện chiếm 40,2% Diện tích Cho thuê Thực (NLA) và 35,6% tổng giá thuê, đây là một phần khá lớn.
Các bất động sản tại Singapore của Keppel REIT chịu trách nhiệm cho phần lớn Thu nhập bất động sản ròng của nó (64,9%), với Trung tâm tài chính Ocean và Trung tâm tài chính Marina Bay đóng góp lần lượt 20,9% và 30,6% vào thu nhập nửa đầu năm 2021.
Doanh thu của Keppel REIT đã đình trệ trong sáu năm qua, không có dấu hiệu cải thiện . Tổng thu nhập có thể phân phối cho năm 2020 là 194,6 triệu đô la, trong đó bao gồm 10 triệu đô la thu nhập từ lãi vốn. Thu nhập phân bổ được cải thiện một chút chủ yếu là do đóng góp từ Tháp T và Trung tâm Cảnh sát Victoria, cũng như chi phí đi vay giảm.
Mặc dù thành tích kém vào năm 2020 có thể được bào chữa do đại dịch, nhưng không có lý do gì cho việc Keppel hoạt động kém trong những năm khác.
Về mặt tích cực, thu nhập có thể phân phối trong nửa đầu năm tài chính 2021 đã tăng 11,5% so với cùng kỳ năm ngoái lên 105,7 triệu đô la, cho thấy điều tồi tệ nhất cuối cùng cũng sắp kết thúc.
Trong sáu năm qua, thu nhập từ hoạt động phân phối của công ty cũng cao hơn doanh thu tài sản ròng. Thông thường, đây sẽ là một lý do để lo lắng. Tuy nhiên, chúng tôi không cần quan tâm đến trường hợp của Keppel REIT do cách thức phân loại khoản đầu tư của mình. Các công ty liên kết của nó đã tạo ra doanh thu khoảng 88 triệu đô la cho năm tài chính 2020 trong khi các công ty liên doanh của nó tạo ra khoảng 29 triệu đô la.
Với việc giảm thu nhập từ hoạt động phân phối, DPU của Keppel REIT cũng giảm so với cùng kỳ năm trước . Phân phối trên mỗi đơn vị cho năm 2020 là 5,73 xu (bao gồm DPU là 2,93 xu cho nửa cuối năm 2020).
Mặc dù có nhiều thương vụ mua lại, tổng tài sản vẫn không đổi trong vài năm qua, do REIT đã thoái vốn nhiều lần. Giá trị tài sản ròng đang giảm đồng thời, đây không phải là một chỉ báo tốt vì nó gợi ý rằng mỗi cổ phiếu có giá trị thấp hơn.
Keppel REIT đã bán bất động sản đầu tiên ở Úc của mình, 275 George Street, vào tháng 6 năm 2021, sau khi mua nó vào năm 2010. Mặc dù REIT nói chung có thể thoái vốn và sử dụng số tiền thu được để mua các bất động sản tốt hơn, tôi lo ngại về việc Keppel REIT thoái vốn.
Theo báo cáo của công ty, doanh thu thoái vốn sẽ được sử dụng để trả nợ và chi phí giao dịch trong thời gian tạm thời, nhằm cải thiện hiệu quả sử dụng vốn và quản lý chi phí đi vay trước khi được tái triển khai cho các triển vọng tăng trưởng mang tính chiến lược và mang lại hiệu quả tốt hơn. Điều này đặt ra một loạt câu hỏi.
Nguồn vốn này có rất quan trọng đối với hoạt động hàng ngày của Keppel REIT không? Họ có thiếu tiền mặt không? Đây có phải là vấn đề về dòng tiền đã thúc đẩy việc thoái vốn?
Cơ sở lý luận của các vụ mua lại và thoái vốn của Keppel có thể được đặt ra. Nó đã làm được rất nhiều điều này, nhưng cả thu nhập và NAV của nó đều không được cải thiện.
Mặc dù chúng tôi không thể xác định số tiền mà các cổ đông của công ty đã thu được từ các giao dịch như vậy, nhưng chúng tôi có thể giả định một cách an toàn rằng người quản lý đang hưởng lợi từ tất cả việc mua và bán. (Một người quản lý REIT thường được trả công theo tỷ lệ phần trăm của một vụ mua lại hoặc thoái vốn.)
Hiện tại, Keppel REIT có tỷ lệ lấp đầy danh mục đầu tư được cam kết cao ngay cả giữa đại dịch khi nhiều người đang làm việc tại nhà.
REIT cũng có Thời hạn cho thuê Bình quân Gia quyền (WALE) tương đối dài là 6,2 năm.
Tuy nhiên, nếu chúng ta xem xét kỹ hơn sự phân tích, danh mục đầu tư tại Singapore, chiếm phần lớn tài sản của công ty, chỉ có WALE là 2,9 năm . Đây có thể là một lĩnh vực cần quan tâm.
Ngay cả trong những thời điểm khó khăn, REITs với một bảng cân đối kế toán tốt vẫn có thể phát triển mạnh.
Keppel REIT có tỷ lệ đòn bẩy tổng hợp là 38,9% vào ngày 30 tháng 6 năm 2021, thấp hơn mức tối đa theo quy định là 50%. Tôi tin rằng điều đó là hợp lý ở mức hiện tại, nhưng bất kỳ sự gia tăng nào nữa có thể không tốt cho tổ chức, đặc biệt là trong nền kinh tế lạm phát.
Keppel REIT dường như đang ở trong tình trạng tốt để phục vụ các khoản vay của mình , với tỷ lệ bao phủ lãi suất đáng kể là 4 lần.
Cũng cần lưu ý rằng 68% nợ của Keppel REIT được gắn với một tỷ lệ cố định, đây là một tin tuyệt vời, đặc biệt nếu áp lực lạm phát lớn hơn dự kiến trong những năm tới. Thật vậy, việc thắt chặt chính sách tiền tệ gần đây của Singapore chỉ là một chỉ báo rõ ràng khác cho thấy hiệu ứng lạm phát này đã bắt đầu.
Nhìn vào hồ sơ đáo hạn nợ, thời hạn trung bình có trọng số của Keppel REIT đến ngày đáo hạn của các khoản vay tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2021 là 3,1 năm và dường như trải rộng trong sáu năm tới.
Tiền mặt là vua. Về dòng tiền, REIT đã tạo ra tổng cộng 104 triệu đô la từ hoạt động kinh doanh cho năm 2020, tăng từ 93 triệu đô la cho năm 2019. Do đó, tiền mặt và các khoản tương đương tiền mặt cho năm tài chính 2020 đã tăng thêm 30 triệu đô la lên 144 triệu đô la
Và cùng với đó, sức mạnh tài chính của Keppel REIT có vẻ ổn.
Keppel REIT đã mua lại Trung tâm Tài chính Ocean từ nhà tài trợ của mình vào năm 2011. Có một sự chấn động lớn vào thời điểm đó vì thỏa thuận chỉ kéo dài 99 năm cho đến năm 2110, mặc dù tòa nhà có hợp đồng thuê 999 năm.
So với Keppel REIT’s AUM vào thời điểm đó, đây là một thỏa thuận quan trọng, khiến nhiều người đặt câu hỏi về sự phù hợp mối quan tâm giữa các nhà đầu tư và người quản lý REIT. (Như đã nói trước đây, các nhà quản lý REIT được trả một khoản phí cho việc mua lại và với một hợp đồng lớn như vậy, họ chắc chắn đã kiếm được một khoản tiền đáng kể.)
Sau bảy năm, Keppel REIT đã bán 20% cổ phần của Trung tâm Tài chính Ocean cho Allianz Real Estate. Theo ban quản lý, việc thoái vốn cho phép những người lớn tuổi nhận ra một phần lợi nhuận từ vốn của bất động sản, tổng trị giá 77,1 triệu đô la hoặc lợi suất hàng năm là 8,3%.
Nó có thực sự mang lại lợi ích cho người hoang dã không? Hoàn toàn do bạn quyết định. Nhưng có một điều chắc chắn là nó có lợi cho túi tiền của người quản lý REIT vì họ nhận được 2,7 triệu đô la phí xử lý.
Tôi phải đề cập đến vấn đề này mỗi khi tôi phân tích một REIT:các REIT xuất sắc thường có sự hỗ trợ tốt. REITs thường có thể nhận được lãi suất thấp hơn cho các khoản vay nếu họ có một nhà tài trợ mạnh mẽ. Ngoài ra, nó đảm bảo rằng REIT có quyền truy cập vào một hệ thống tài sản để có được từ đó.
Vậy, Keppel Land Limited, nhà tài trợ của Keppel REIT và một công ty con của Keppel Corporation, có phải là nhà tài trợ tốt không?
Trước hết, lãi suất trọn gói của Keppel REIT hiện là 1,97%, điều này có thể báo hiệu rằng nhà tài trợ có một số ảnh hưởng trong lĩnh vực này.
Còn về đường ống tài sản? Tôi đã kiểm tra trang web của Keppel Land và nhận thấy rằng họ không có nhiều tài sản thương mại có thể chuyển sang Keppel REIT. Ở Singapore, nó chỉ có 2 dự án là Keppel Towers và i12 Katong, vẫn thuộc Keppel Land.
Chúng tôi có nhiều sự lựa chọn hơn ở Trung Quốc, như trong hình bên dưới. Tuy nhiên, vì REIT vẫn chưa mạo hiểm vào Trung Quốc, chúng tôi có thể loại trừ các bất động sản này ra khỏi danh sách tài sản mà Keppel REIT có thể có được trong thời điểm hiện tại.
Ngoài ra, Keppel Land còn sở hữu một hoặc hai bất động sản ở Việt Nam, Indonesia, Myanmar, Malaysia và Philippines mà tôi không tin Reit sẽ mua vào thời điểm này.
Vậy Keppel Land có phải là nhà tài trợ đáng tin cậy? Tôi muốn nói điều đó có thể chấp nhận được nhưng không phải là ngoại lệ .
Đại dịch đã có tác động đáng kể đến cách các tổ chức nhìn nhận không gian văn phòng.
Làm việc tại nhà đã trở thành tiêu chuẩn trong năm qua do các chính sách hiện hành. Nhiều công ty đã chuyển sang hoạt động ảo hoặc thu hẹp văn phòng của họ vì họ không còn cần phải chứa tất cả nhân viên của mình cùng một lúc.
Tuy nhiên, ngay cả với đại dịch hiện nay, tôi tin rằng vẫn sẽ có nhu cầu về không gian văn phòng ở Singapore . Singapore vẫn là một điểm đến hấp dẫn để kinh doanh, và nhiều tập đoàn tiếp tục đổ về thành phố-bang để thành lập trụ sở khu vực của họ. Những gã khổng lồ công nghệ như BtyeDance và Alibaba đã đổ xô đến Singapore để lấp đầy khoảng trống do các công ty giảm quy mô để lại.
Theo khảo sát của CBRE, trong khi ngày càng có nhiều công ty tỏ ra quan tâm đến làm việc từ xa, họ vẫn mong muốn nhân viên của mình cuối cùng sẽ quay lại văn phòng, với hơn 66% người được hỏi dự định cho phép làm việc từ xa không quá 1 đến 2 ngày mỗi tuần. .
Cuối cùng, một địa điểm văn phòng thực vẫn rất quan trọng, đặc biệt là đối với các công ty muốn có sự hiện diện thực tế và xây dựng bản sắc xã hội cho nhân viên của họ.
Theo phân tích của CBRE, sẽ có một ‘Chuyến bay đến Chất lượng . 'Không phải tất cả các tòa nhà văn phòng đều được tạo ra như nhau, và khi các công ty bắt đầu thu hẹp lại, nghiên cứu cho thấy sự ưa chuộng hơn đối với không gian văn phòng hạng A. Vào năm 2020, thị trường văn phòng Hạng A vẫn phục hồi, với tỷ lệ trống ổn định là 3,9%, trong khi tỷ lệ trống trên thị trường Hạng B đã tăng so với năm trước.
Keppel REIT sở hữu các tòa nhà văn phòng hạng A, thật tuyệt vời. Tuy nhiên, ban lãnh đạo vẫn phải tiếp tục theo kịp xu hướng hiện tại. Mặc dù dự báo về thị trường văn phòng có vẻ không quá ảm đạm, nhưng mọi thứ có thể thay đổi và công tác quản lý cần được chuẩn bị.
Việc mua lại SPH của Keppel sẽ là thành phần tiếp theo. Nếu thỏa thuận này được thông qua (nhiều khả năng sẽ xảy ra), Keppel sẽ sở hữu khoảng 20% cổ phần của cả hai REIT và chúng tôi có thể xem xét khả năng sáp nhập trong tương lai giữa Keppel REIT và SPH REIT.
Danh mục đầu tư của SPH Reit bao gồm các trung tâm mua sắm như Paragon và The Clementi Mall ở Singapore, trong khi danh mục đầu tư của Keppel REIT bao gồm không gian văn phòng. Biết đâu, họ có thể xây dựng một ủy thác đầu tư bất động sản, tương tự như Ủy thác Thương mại Tích hợp Capitaland.
Thêm chi tiết:
Vậy, định giá của Keppel REIT trông như thế nào?
Trước đó, hãy cùng xem một số quỹ đầu tư bất động sản thương mại đã hoạt động như thế nào trong 5 năm qua. Cảnh báo:Không thực sự tốt.
Loại trừ cổ tức, Capitaland Integrated Commercial Trust (cam) tăng 1,42%, Keppel REIT (xanh lam) mất 2,68% và Suntec REIT (lục lam) mất 14,70%.
Về tỷ suất cổ tức, tỷ suất cổ tức hàng năm của Keppel REIT hiện vào khoảng 4,85%. Ở mức giá này, nó được đánh giá khá cao do các công ty cùng ngành của nó là Capitaland Integrated Commerical Trust đang cho 3,61% trong khi Suntec REIT đang cho 4,97%.
Nó cũng gần mức trung bình trong lịch sử ở mức năng suất hiện tại, điều này càng khẳng định rằng nó hiện đang được định giá khá ổn.
Keppel REIT hiện có tỷ lệ PB là 0,83, giữa Capitaland Integrated Commercial Trust là 1,04 và Suntech REIT là 0,72.
Tôi tin rằng chất lượng của các thuộc tính khác nhau đối với các REIT khác nhau, do đó, khó có thể nói liệu Keppel REIT được định giá thấp hơn hoặc được định giá quá cao dựa trên các đồng nghiệp PB của nó.
Tuy nhiên, chúng ta có thể xem xét mức trung bình PB lịch sử của nó, mà Keppel REIT hiện đang giao dịch. Ở cấp độ này, chúng tôi có thể hỗ trợ thêm rằng Keppel được đánh giá khá cao vào thời điểm hiện tại .
Vậy, bạn cảm thấy thế nào về Keppel REIT? Của tôi đây.
Mặc dù REIT có vẻ được định giá hợp lý từ quan điểm định giá, nhưng việc thiếu tăng trưởng và lịch sử có sự phân chia sai lệch giữa các cổ đông và ban lãnh đạo là những lý do chính mà tôi muốn tránh. Ngay cả với tỷ suất cổ tức hiện tại, tôi cảm thấy có những REIT khác mang lại thu nhập tương tự nhưng chất lượng cao hơn. Điều đó đang được nói, tôi sẽ chuyển tiếp điều này.
Còn các cổ đông của SPH, các bạn nên làm gì bây giờ?
Dưới đây là một số câu hỏi hướng dẫn dành cho bạn:
Bạn sẽ biết phải làm gì sau khi trả lời những câu hỏi này.
P.S. Chris Ng đã xây dựng một danh mục đầu tư cho phép anh tiếp tục tạo ra thu nhập từ cổ tức để nuôi sống gia đình anh trong suốt thời gian dài. Nếu bạn muốn tìm hiểu cách chọn REIT tốt nhất, anh ấy sẽ chia sẻ phương pháp của mình tại đây.