Trong bối cảnh vay vốn khó khăn đang diễn ra, một số người mua nhà tiềm năng đã tìm ra cách tốt nhất để tài trợ cho việc mua nhà không phải từ một ngân hàng thương mại lớn, mà từ "ngân hàng gia đình" thay vào đó thông qua một khoản vay nội bộ. Và miễn là các hướng dẫn của IRS được tuân thủ, giao dịch có thể hấp dẫn đáng kể, với các điều khoản cho vay linh hoạt hơn, Tỷ giá Liên bang áp dụng theo yêu cầu của IRS vẫn thấp hơn lãi suất thế chấp thương mại, khả năng vẫn khấu trừ các khoản thanh toán lãi suất thế chấp cho người vay, tránh nguồn gốc và nhiều khoản phí giao dịch thế chấp khác, và lợi ích đơn giản mà tất cả các khoản thanh toán lãi và gốc cuối cùng vẫn thuộc về gia đình.
Tuy nhiên, một nhược điểm lớn là để đảm bảo IRS thực sự tôn trọng giao dịch - và để nhận được một số lợi ích về thuế - các thủ tục cho vay phải được thực hiện, bao gồm cả việc soạn thảo một kỳ phiếu, ghi lại khoản thế chấp đối với việc cư trú trong thẩm quyền thích hợp và hoàn thành các khoản thanh toán lãi và / hoặc gốc thực tế.
May mắn thay, một giải pháp mới đã xuất hiện - một công ty có tên là National Family Mortgage, hoàn thành tất cả các tài liệu được yêu cầu, ghi lại khoản thế chấp, giúp xử lý khoản vay và thậm chí phát hành các biểu mẫu báo cáo IRS cần thiết, tất cả chỉ với một phần nhỏ chi phí một khoản phí bắt đầu khoản vay thế chấp truyền thống. Mặc dù điều này có thể sẽ không đánh dấu sự bùng nổ lớn trong hoạt động cho vay thế chấp trong gia đình, nhưng nó vẫn khiến chiến lược này dễ dàng hơn rất nhiều để các cố vấn triển khai hiệu quả cho khách hàng!
Michael Kitces là Trưởng phòng Chiến lược Lập kế hoạch tại Buckingham Wealth Partners, một nhà cung cấp dịch vụ quản lý tài sản chìa khóa trao tay hỗ trợ hàng nghìn cố vấn tài chính độc lập.
Ngoài ra, anh ấy còn là người đồng sáng lập Mạng lưới lập kế hoạch XY, Tư vấnPay, fpPathfinder và Tuyển dụng người lập kế hoạch mới, cựu Biên tập viên của Tạp chí Kế hoạch Tài chính, người dẫn chương trình Tư vấn tài chính thành công podcast và nhà xuất bản của blog về ngành lập kế hoạch tài chính nổi tiếng Nerd’s Eye View thông qua trang web Kitces.com của mình, dành riêng cho việc nâng cao kiến thức về lập kế hoạch tài chính. Năm 2010, Michael đã được công nhận với một trong những giải thưởng “Trái tim của Kế hoạch Tài chính” của FPA vì những cống hiến và nỗ lực của anh ấy trong việc phát triển nghề nghiệp.
Nguyên tắc cơ bản của khoản vay trong nội bộ gia đình khá đơn giản - thay vì vay tiền từ ngân hàng, một thành viên trong gia đình có nhu cầu sẽ vay tiền từ người khác trong gia đình, chẳng hạn như trẻ em vay tiền từ cha / mẹ của mình. Lợi ích của việc làm như vậy là rất đáng kể:chi phí lãi suất mà đứa trẻ phải trả khi ở trong gia đình (sẽ được sử dụng bởi cha mẹ hoặc trong trường hợp cực đoan, đứa trẻ được thừa kế lại trong tương lai!); nguồn gốc và các khoản phí giao dịch khác có thể tránh được; chi phí vay cho trẻ thường thấp hơn nhiều so với lãi suất từ ngân hàng; tuy nhiên (đặc biệt là trong môi trường ngày nay) lãi suất được trả vẫn tốt hơn mức lãi suất mà cha mẹ có thể kiếm được từ danh mục đầu tư trái phiếu.
Ví dụ, trên thị trường ngày nay, cha mẹ có thể cho con vay tiền với khoản thế chấp 30 năm ở mức 2,5%, thấp hơn nhiều so với khoản thế chấp lãi suất cố định trong 30 năm ở mức 3,5% (hoặc cao hơn, tùy thuộc vào khoản vay -giá trị, quy mô khoản vay và điểm tín dụng của người đi vay). Tuy nhiên, cha mẹ vẫn tạo ra lãi suất 2,5%; trong khi ít ỏi, điều đó tốt hơn những gì họ có thể sẽ nhận được từ đĩa CD (mặc dù đáng chú ý, việc cho vay tiền như một thế chấp là xa ít thanh khoản hơn cho người cho vay!). Ngoài ra, nếu khoản vay là một khoản thế chấp thực sự được bảo đảm đối với căn nhà mà đứa trẻ mua và được ghi lại một cách hợp lệ, đứa trẻ vẫn có thể khấu trừ lãi suất thế chấp đã trả cho cha mẹ! (Tất nhiên, cha mẹ sẽ phải báo cáo khoản lãi nhận được trên tờ khai thuế của họ, giống như bất kỳ khoản lãi "trái phiếu" nào khác.) Và khoản vay có thể được cấu trúc như chỉ lãi suất để giảm nghĩa vụ dòng tiền đối với con cái (mặc dù rõ ràng là không phân bổ nợ gốc cũng làm giảm dòng tiền chi trả cho phụ huynh).
Một lợi ích bổ sung của các khoản vay trong gia đình, đặc biệt là khoản thế chấp để mua nhà ở, là một số ràng buộc của việc bảo lãnh phát hành khoản vay truyền thống không còn là vấn đề nữa; chẳng hạn, các thành viên trong gia đình không phải tính thêm phí đối với một đứa trẻ có điểm tín dụng kém và có thể tự do cung cấp các khoản vay lên đến 100% giá mua mà không yêu cầu trả trước. Khoản vay có thể là để mua chính, hoặc tái cấp vốn, hoặc cải tạo, và thậm chí có thể được cấu trúc như một khoản thế chấp thứ 2 hoặc thứ 3 đối với căn nhà. Một chiến lược phổ biến là cho trẻ em vay tới 80% bằng cách sử dụng thế chấp truyền thống để mua nhà mới, nhưng vay tiền từ cha mẹ để tài trợ cho khoản trả trước cho 20% còn lại (được ghi nhận là khoản thế chấp thứ hai đối với nhà ở).
Tất nhiên, điều cần lưu ý là việc tham gia vào các chiến lược như vậy sẽ tạo ra rủi ro thực sự cho người cho vay rằng lãi vay và / hoặc gốc sẽ không được hoàn trả đầy đủ (có lý do tại sao các ngân hàng yêu cầu lãi suất cao hơn để bù đắp rủi ro tín dụng lớn hơn và các khoản trả trước nhỏ hơn !), vì vậy người cho vay là thành viên trong gia đình nên thận trọng, không cho vay theo cách mà người đi vay gia đình bị vỡ nợ một phần có thể thực sự gây ra kiệt quệ tài chính cho gia đình! Tương tự như vậy, thành viên gia đình - người cho vay cần phải thận trọng để không bị mắc kẹt vào một vị trí quá kém thanh khoản, mặc dù luôn có thể đưa một điều khoản không kỳ hạn vào khoản vay gia đình (tất nhiên, vẫn có rủi ro là người vay gia đình sẽ không thể tái cấp vốn hoặc trả lại toàn bộ số tiền một cách kịp thời!).
Một lưu ý quan trọng đối với các khoản cho vay nội bộ gia đình là, để được IRS tôn trọng, chúng thực sự phải được cho vay chứ không phải quà tặng.
Vấn đề là mã số thuế cho phép các cá nhân tặng tới 14.000 đô la (vào năm 2013) cho người khác mỗi năm mà không phải chịu bất kỳ hậu quả nào về thuế quà tặng; số tiền này được gọi là loại trừ thuế quà tặng hàng năm. Tuy nhiên, trong khi 14.000 đô la là rất nhiều tiền đối với nhiều gia đình, nhưng nó rất ít đối với những người khác, những người thực sự muốn chuyển nhiều tiền hơn cùng một lúc cho người khác trong gia đình. Tuy nhiên, thật không may, những món quà lớn hơn bắt đầu sử dụng hết mức miễn thuế quà tặng trọn đời của cá nhân, có khả năng làm tăng mức thuế bất động sản trong tương lai.
Do đó, một chiến lược được sử dụng trong quá khứ để tránh hạn chế này là chuyển tiền dưới dạng một khoản cho vay, không phải quà tặng ... và sau đó chỉ cần tha một phần lãi vay và / hoặc gốc hàng năm cho đến khi số tiền đã vay đã hết. Tuy nhiên, IRS đã xem xét kỹ lưỡng nhiều giao dịch này trong nhiều năm, thường mang lại kết quả bất lợi; Rốt cuộc, nếu 100.000 đô la đã được chuyển đi, không có lãi suất thực sự được trả, và người cho vay chỉ tha lãi và gốc hàng năm trong 8 năm cho đến khi khoản vay hết, có thể cho rằng thực tế là "người cho vay" thực sự chỉ trả 100.000 đô la ngay trong lần đầu tiên. năm và giao dịch phải được đánh thuế (quà tặng) tương ứng. Ngoài ra, đối với các khoản cho vay gia đình lớn hơn 10.000 đô la, IRS giả định rằng tiền lãi đã được trả nhưng được tha như một món quà - điều đó có nghĩa là người cho vay không chỉ có khả năng báo cáo thuế quà tặng mà họ phải báo cáo trên tờ khai thuế đã nộp. lãi suất từ khoản vay là tốt! (Lưu ý của người biên tập:Một số ngoại lệ lãi suất được áp dụng cho các khoản vay từ 10.000 đô la đến 100.000 đô la; xem IRC Mục 7872 (d).)
Trong những năm qua, mã số thuế và án lệ đã được kết hợp với nhau để xây dựng một số hướng dẫn về cách quản lý khoản vay trong gia đình để khoản vay này thực sự được tôn trọng như một khoản cho vay chứ không phải một món quà.
Mấu chốt của hoạt động cho vay nội bộ là, để khoản vay được IRS vinh danh, khoản vay đó phải được coi là khoản vay trung thực, bao gồm các điều khoản cho vay với lãi suất "thị trường", các khoản thanh toán lãi và / hoặc gốc thích hợp. , và lý tưởng nhất là các thủ tục của tài liệu thích hợp (mặc dù tài liệu không được yêu cầu nghiêm ngặt).
Để áp dụng lãi suất "thị trường", các điều khoản cho vay phải chỉ định một mức lãi suất ít nhất phải cao bằng cái gọi là "Tỷ giá Liên bang Áp dụng" (hoặc AFR) mà IRS công bố hàng tháng theo IRC Mục 1274. Bảng 1 trong các hướng dẫn AFR của IRS bao gồm ba tỷ lệ:ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Lãi suất ngắn hạn dành cho các khoản vay có thời hạn từ 3 năm trở xuống; lãi suất trung hạn dành cho các khoản vay dài hơn 3 năm nhưng ngắn hơn 9 năm; và lãi suất dài hạn dành cho thời hạn cho vay từ 9 năm trở lên.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là trong khi Tỷ giá Liên bang áp dụng được coi là lãi suất "thị trường", trong chừng mực mà việc thanh toán lãi suất cho vay trong gia đình ở mức này tránh được quà tặng, chúng vẫn là mức lãi suất ưu đãi đáng kể; Những tháng gần đây, lãi suất ngắn hạn chỉ bằng 1/4 tỷ lệ 1%, lãi suất trung hạn chỉ dưới 1%, thậm chí kỳ hạn dài chưa đến 2,5%! Ngược lại, mức trung bình trên toàn quốc đối với khoản thế chấp trong 15 năm là khoảng 2,8% (tính đến thời điểm viết bài này) và khoản thế chấp trong 30 năm là gần 3,5%. Do đó, các khoản vay thế chấp trong gia đình vẫn có thể rất hấp dẫn vì lãi suất đi vay, ngay cả khi lãi suất được yêu cầu "đủ cao" để đáp ứng các yêu cầu AFR của IRS.
Một trong những thách thức lớn nhất đối với nhiều gia đình khi xem xét các khoản vay trong gia đình - đặc biệt là các khoản thế chấp trong gia đình - chỉ đơn giản là công việc hành chính và các yêu cầu để hoàn thành khoản vay đúng cách, đặc biệt là vì khoản vay phải được ghi nhận đúng nơi cư trú để lãi được khấu trừ. đối với người đi vay (và đáng chú ý, tài liệu rõ ràng về khoản vay cũng được yêu cầu nếu người cho vay muốn được khấu trừ thuế đối với số tiền không được hoàn trả trong trường hợp người đi vay không trả được nợ).
Ngoài ra, một số gia đình thực sự thích một thỏa thuận vay chính thức hơn; ví dụ:khi cha mẹ cho vay thực sự làm có ý định giao dịch như một khoản cho vay (chứ không phải một món quà trá hình), họ muốn chắc chắn rằng người cho vay là con tôn trọng điều đó một cách thích hợp và học một số trách nhiệm tài chính (mặc dù vẫn được hưởng các điều khoản vay có lợi hơn so với nhận từ ngân hàng và giữ tiền lãi cho vay trong gia đình). Ngoài ra, nếu số tiền đang được cho vay từ một quỹ tín thác của gia đình, người được ủy thác có thể sẽ muốn khoản vay được ghi chép và ghi lại một cách hợp lý để chứng minh rằng các nghĩa vụ của người ủy thác để quản lý quỹ tín thác một cách có trách nhiệm đang được thực hiện.
Một giải pháp mới thú vị trong lĩnh vực này là National Family Mortgage, một công ty có chức năng là "người trung gian" giúp xử lý và duy trì các khoản vay thế chấp trong nội bộ gia đình, xử lý mọi thứ từ soạn thảo kỳ phiếu giữa các bên, ghi lại chứng thư ủy thác. cầm cố tài sản như một tài sản thế chấp và ghi lại nó trong phạm vi quyền hạn thích hợp, thiết lập các thỏa thuận chuyển tiền điện tử để thanh toán khoản vay (bao gồm cả tiền ký quỹ cho bảo hiểm chủ nhà và thuế tài sản, nếu muốn) và gửi thông báo thanh toán và báo cáo số dư, và thậm chí phát hành IRS thích hợp các biểu mẫu báo cáo (Biểu mẫu 1098 cho người vay đối với lãi suất thế chấp đã trả và Biểu mẫu 1099-INT cho người cho vay về lãi suất nhận được). Nếu khoản vay được cấu trúc là chỉ trả lãi, dịch vụ Thế chấp cho Gia đình Quốc gia cũng có thể giúp thu xếp để một phần khoản vay được tha hàng năm (điều này ít có khả năng kích hoạt IRS giám sát khi lãi suất đang được trả, các tài liệu cho vay được ghi lại, và tất cả các thủ tục khác của giao dịch đang được tôn trọng).
Chi phí cho dịch vụ là phí một lần từ $ 725 đến $ 2,100 (tùy thuộc vào quy mô khoản vay) cho các tài liệu vay (đáng chú ý, thường vẫn thấp hơn nhiều so với phí bắt đầu cho một thế chấp truyền thống!), thuế ghi sổ bổ sung được trả trực tiếp cho tiểu bang / hạt (đối với các khu vực pháp lý yêu cầu nó) và dịch vụ cho vay liên tục (với bảng sao kê, chuyển tiền điện tử, báo cáo IRS, v.v.) có giá 15 đô la / tháng (hoặc hơn một chút đối với các khoản vay lớn hơn, và với một khoản phí bổ sung $ 15 / tháng cho dịch vụ ký quỹ). Độc giả của blog này có thể nhận được chiết khấu 15% đối với phí một lần cho bất kỳ khách hàng nào của họ sử dụng dịch vụ bằng cách nhập mã phiếu giảm giá "KitcesBlogDeal" (không có dấu ngoặc kép) khi khách hàng đăng ký. (Lưu ý của người biên tập:Đây chỉ đơn giản là một ưu đãi miễn phí dành cho độc giả của blog này; không có thù lao tài chính hoặc mối quan hệ nào khác giữa Eye View của Nerd và National Family Mortgage.)
Cuối cùng, các khoản vay thế chấp trong gia đình vẫn là một chiến lược khá "thích hợp", vì nó đòi hỏi một số khoản tài chính đáng kể mà gia đình có thể chi trả khoản vay cho con cái hoặc các thành viên khác trong gia đình ngay từ đầu. Tuy nhiên, các dịch vụ như National Family Mortgage làm cho quá trình này dễ dàng hơn đáng kể để thực hiện và quản lý, và với chi phí vẫn thấp hơn nhiều so với phí ban đầu cho một khoản thế chấp truyền thống, đồng thời giữ tất cả các khoản thanh toán lãi suất đang diễn ra trong gia đình. Và với Mức giá liên bang áp dụng ngày nay, có rất nhiều cơ hội để cha mẹ giúp con cái hoặc các thành viên khác trong gia đình mua nhà với giá cả phải chăng hơn, ngay cả khi vẫn tạo ra lợi tức hợp lý trong điều kiện môi trường hoàn vốn thấp như hiện nay!
(Bài viết này được bao gồm trong Ấn bản Lễ hội Của cải, Và Tránh xa về Kiểm soát Tiền mặt của Bạn, Lễ hội Đầu tư số 13 trên Investeem, Lễ hội Lập kế hoạch Tài chính trên Hành trình Tài chính Cá nhân của tôi và Lễ hội Tài chính Cá nhân # 397 trên Hành trình tài chính cá nhân của tôi.)
