Thế hệ Millennials đang phải gánh gánh nặng cho vay sinh viên vào đúng thời điểm trong đời khi họ muốn bước lên bàn trưởng thành bằng cách ổn định cuộc sống và mua nhà. Nhưng bởi vì việc mua nhà đòi hỏi hầu hết mọi người phải gánh thêm khoản nợ - dưới hình thức thế chấp - nhiều chủ nhà sẽ do dự trước ngưỡng cửa của quyết định lớn của cuộc đời này.

Nếu bạn đang mang khoản nợ vay sinh viên, bạn cũng nên gánh khoản nợ nhà ở? Câu trả lời, như với hầu hết các quyết định tài chính lớn, là:Điều này phụ thuộc.

Xem xét Quyền sở hữu Nhà

Mặt khác, nếu tín dụng của bạn tốt, bạn biết rằng bạn đang có kế hoạch ở lại một khu vực nhất định trong ít nhất ba đến năm năm, thu nhập của bạn không ngừng tăng lên và nền kinh tế vững mạnh, có một trường hợp để kiểm tra quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, trước khi bạn đi mua sắm, bạn cần phải làm một số bài tập về nhà về cách thức hoạt động của việc vay thế chấp — và khoản nợ cho vay sinh viên của bạn sẽ ảnh hưởng như thế nào đến khả năng vay của bạn.

Theo nghiên cứu của công ty tư vấn Young Invincibles, tỷ lệ sở hữu nhà ở những người trẻ từ 25-34 tuổi giảm 13% trong giai đoạn 1989-2016. Tuy nhiên, việc mua hàng vẫn là mục tiêu của nhiều người trẻ — và ngay cả khi họ đang trì hoãn việc này trong khi tạo động lực kiếm tiền và trả nợ thì điều đó không phải là không thể.

Dưới đây là một số cân nhắc tài chính mà bạn cần thực hiện nếu tranh luận xem liệu bạn có đủ khả năng (hoặc nên theo đuổi) việc mua nhà trong khi vẫn quản lý khoản nợ vay sinh viên của mình hay không.

Người cho vay xem xét khoản nợ của bạn như thế nào

Đầu tiên, tin tốt:Những người cho vay cầm cố biết rằng nợ là một thực tế của cuộc sống người tiêu dùng và hy vọng rằng bạn có thể mang nợ. Cho dù bạn mang nợ cho một khoản vay sinh viên, một chiếc ô tô hay thẻ tín dụng, người cho vay đều mong đợi rằng những người đi vay đang quản lý nhiều loại chi phí khác nhau. Các nhà cho vay xem xét hai tỷ lệ khi đánh giá xem có cho bạn vay hay không và số tiền bao nhiêu, đôi khi được gọi là tỷ lệ “đầu cuối” và “kết thúc”.

Trước hết, ở “giao diện người dùng”, người cho vay không muốn thấy bạn trả nhiều hơn 28% tổng thu nhập (trước thuế) của bạn cho các chi phí nhà ở — bao gồm cả khoản thanh toán thế chấp của bạn (bao gồm tiền gốc cộng với tiền lãi), thuế tài sản và bảo hiểm. Con số này đôi khi được gọi là "PITI" và là từ viết tắt của tiền gốc, lãi, thuế và bảo hiểm. Vì vậy, nếu bạn đang kiếm được 5500 đô la một tháng, họ sẽ không muốn thấy bạn phải trả nhiều hơn 1540 đô la cho tất cả các chi phí cộng lại. (Và ngay cả khi bạn không mua, bạn nên áp dụng nguyên tắc này cho số tiền bạn phải trả cho việc thuê - như là sự chuẩn bị cho việc lập ngân sách để mua.)

Thứ hai - và đây là lúc mọi thứ trở nên thú vị - người cho vay không muốn khoản thanh toán nhà ở của bạn kết hợp với các khoản nợ khác (như thẻ tín dụng hoặc khoản vay sinh viên) vượt quá một tỷ lệ nhất định trong tổng thu nhập của bạn. Tùy thuộc vào môi trường cho vay, loại khoản vay, tín dụng của bạn và khoản trả trước của bạn, yếu tố tạo nên con số “cuối cùng” có thể chấp nhận được thường là 36% nhưng có thể kéo dài tới 50% tổng thu nhập, ngay cả đối với các khoản vay FHA cho những người vay mới.

Sử dụng mức tối đa 50%, nếu bạn đang kiếm được 5500 đô la một tháng thì người cho vay không muốn nhà ở và các chi phí khác của bạn vượt quá 2750 đô la. Nếu khoản thanh toán nhà ở của bạn là 1540 đô la, và bạn có khoản vay sinh viên 650 đô la, khoản thanh toán thẻ tín dụng 100 đô la, và khoản thanh toán xe hơi 250 đô la, tổng chi phí của bạn là 2540 đô la, hay 46% tổng thu nhập. Và đó là một tỷ lệ có thể chấp nhận được, trong nhiều trường hợp. Đối với người cho vay, không quan trọng bạn đang quản lý loại nợ nào — chỉ là con số tổng thể. (Tất nhiên, nợ thẻ tín dụng có lãi suất cao và nhiều rủi ro hơn, vì vậy nếu khoản nợ của bạn hoàn toàn dựa trên thẻ tín dụng, điều đó có thể ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng của bạn - nhưng điểm quan trọng là người cho vay chấp nhận rằng người đi vay sẽ có bất kỳ loại nợ nào.)

Nhiều máy tính thế chấp cho phép bạn chơi với các số liệu chính xác của mình để bạn có thể mô hình hóa số tiền bạn có thể đủ điều kiện để vay. Bạn có thể dùng thử máy tính tại đây từ mortgagecalculator.org hoặc công cụ của Zillow.

Các Cố vấn Tài chính Xem xét Nợ của Bạn như thế nào

Chỉ vì điều đó có thể vay để mua nhà với hồ sơ tài chính cụ thể của bạn, điều đó có nghĩa là bạn nên ? Các nhà lập kế hoạch tài chính và cố vấn đầu tư có thể có quan điểm khác về việc liệu bạn có nên vay thế chấp hay không, hoặc nếu không, quan điểm thận trọng hơn về mức độ hợp lý khi vay để mua nhà hoặc những điều kiện tiên quyết khác mà họ muốn xem trước đây bạn có bước nhảy vọt.

Việc mua một căn nhà giúp giảm một phần lớn thu nhập khả dụng của bất kỳ người tiêu dùng nào — nghĩa là những người mua quá nhiều có thể làm như vậy với chi phí đầu tư cho thời kỳ nghỉ hưu. Ngay cả khi giá trị của một ngôi nhà tăng lên theo thời gian và cho phép chủ sở hữu xây dựng vốn chủ sở hữu, thì vẫn còn tranh cãi nếu lợi nhuận đó có thể vượt quá đầu tư vào thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, ngược lại, nếu thu nhập của bạn tăng và tiền mua nhà vẫn ở mức bình thường thì chi phí nhà ở của bạn (và phần lớn thu nhập mà khoản vay dành cho sinh viên của bạn thể hiện) sẽ cả hai đều giảm theo tỷ lệ thu nhập — để lại cho bạn khả năng đầu tư.

Mặc dù những người vay thế chấp có thể gánh khoản nợ sinh viên khổng lồ mà họ sẽ không thể trả hết nhanh chóng, một số báo cáo chỉ ra rằng đó là khoản nợ thẻ tín dụng chứ không phải khoản vay sinh viên cản trở việc mua hàng. Mặc dù điều quan trọng là luôn cập nhật các khoản thanh toán khoản vay cho sinh viên, nhưng điều quan trọng hơn là phải trả bớt số dư thẻ tín dụng hoặc theo đuổi các chiến lược để giảm lãi suất thẻ tín dụng để các phương pháp trả nợ bằng thẻ có hiệu lực nhanh hơn.

Mặc dù số dư khoản vay sinh viên năm con số có thể khó xóa trước khi bạn theo đuổi khoản vay thế chấp, nhưng việc thanh toán khoản nợ tiêu dùng có lãi suất cao sẽ dễ dàng hơn và thông thường là khôn ngoan hơn về mặt tài chính - để các khoản thanh toán khoản vay sinh viên không làm mất đi tỷ lệ của người cho vay thế chấp thích xem . Nợ thẻ tín dụng Nixing không chỉ có thể mang lại cho người tiêu dùng triển vọng vay thế chấp tốt hơn (hãy thử các công cụ tính toán ở trên!) Mà còn cung cấp tiền có thể đầu tư có thể phát triển trên thị trường chứng khoán hoặc tiết kiệm khẩn cấp.

Hiểu các lựa chọn của bạn

Những người mua mắc nợ có thể thấy rằng mặc dù họ có thể được thế chấp khi mang khoản nợ vay sinh viên, nhưng họ có thể không vay được nhiều như họ muốn hoặc họ cảm thấy cần để sống trong thị trường hiện tại của mình. Vì lý do này, nhiều Millennials sống và làm việc trong các khu vực tàu điện ngầm dày đặc đang bỏ qua các lựa chọn nhà ở đô thị và mua ở các vùng ngoại ô nơi giá rẻ hơn.

Biết rằng người mua có khoản vay sinh viên, cả nhà phát triển cộng đồng nhà ở Lennar và tổ chức cho vay Fannie Mae đã thiết kế các sản phẩm cho vay giúp người vay quản lý đồng thời khoản vay sinh viên và khoản thế chấp.

Nhưng cuối cùng, tìm cách giảm mức nợ để đáp ứng các tỷ lệ mà người cho vay muốn thấy có thể là cách nhanh nhất để bạn có được một bộ chìa khóa — cả một ngôi nhà bạn sở hữu và một tương lai tài chính vững chắc. Cho dù điều đó có nghĩa là tăng nợ tiêu dùng hoặc nợ ô tô, vì vậy khoản nợ vay sinh viên là khoản nợ duy nhất bạn mang khi đăng ký thế chấp hoặc bạn tái cấp vốn và hợp nhất khoản nợ vay sinh viên để các khoản thanh toán bao gồm một phần thu nhập có thể quản lý được, điều quan trọng là phải hiểu màu sắc khoản vay sinh viên của bạn –Nhưng không nhất thiết phải loại trừ – quá trình mua nhà.