Sở hữu một ngôi nhà là một phần của Giấc mơ Mỹ. Cho dù bạn thích một căn nhà gỗ ở giữa hư không, một vùng ngoại ô Cape Cod với hàng rào màu trắng, hay một căn hộ ở trung tâm thành phố trên bầu trời, chỉ có điều gì đó đặc biệt khi giao dịch trong hợp đồng cho thuê chứng thư. Nhưng quá trình chuyển đổi đó có thể khó khăn - và tốn kém. Thật khó để tiết kiệm đủ tiền mặt cho một khoản trả trước và sau đó theo kịp các khoản thanh toán thế chấp - chưa nói gì đến chi phí bảo trì, tất cả giờ đây đều do bạn!

May mắn thay, Uncle Sam có một vài thủ thuật về thuế để giúp bạn mua nhà, tiết kiệm chi phí liên quan đến nhà và bán nhà miễn thuế. Một số trong số chúng phức tạp, hạn chế hoặc đi kèm với những vòng lặp mà bạn phải vượt qua, nhưng chúng có thể rất đáng để gặp rắc rối nếu bạn đủ điều kiện. Và nếu ngân sách của bạn đã eo hẹp, bạn cần mọi sự trợ giúp có thể. Vì vậy, không cần phải quảng cáo thêm, đây là 13 khoản giảm thuế có thể giúp bạn mua nhà và thịnh vượng với tư cách là chủ nhà .

1 trên 13

Sử dụng Quỹ hưu trí để trả trước

Trước khi bạn có thể trở thành chủ nhà, bạn phải tìm đủ bột để trả trước. Nếu bạn có IRA hoặc tài khoản 401 (k), bạn có thể khai thác các khoản tiền đó để giúp bạn mua nhà. Những người tiết kiệm có IRA truyền thống có thể rút tối đa 10.000 đô la từ tài khoản để mua, xây hoặc xây lại ngôi nhà đầu tiên mà không phải trả khoản phạt rút tiền sớm 10% - ngay cả khi bạn dưới 59 tuổi ½. Nếu bạn đã kết hôn, cả bạn và vợ / chồng của bạn đều có thể rút 10.000 đô la từ các IRA riêng biệt mà không phải trả tiền phạt. (Để đủ điều kiện là ngôi nhà đầu tiên, bạn và vợ / chồng của bạn không thể sở hữu một ngôi nhà trong hai năm qua.) Tuy nhiên, mặc dù bạn thoát khỏi án phạt, bạn vẫn phải trả thuế cho số tiền bạn rút.

Với Roth IRA, bạn có thể rút đóng góp bất cứ lúc nào và vì bất kỳ lý do gì mà không phải đối mặt với thuế hoặc tiền phạt. IRS đã cắt giảm. Bạn cũng có thể rút tối đa 10.000 đô la trong thu nhập trước 59½ tuổi để giúp mua căn nhà đầu tiên mà không bị phạt 10% nếu rút tiền sớm. (Vợ / chồng của bạn cũng có thể làm như vậy.) Nếu bạn đã có tài khoản trong năm năm, thu nhập cũng sẽ được miễn thuế.

Nếu bạn muốn rút tiền từ tài khoản 401 (k) để chuyển sang khoản trả trước, bạn sẽ phải vay từ chương trình này. Thông thường, bạn có thể vay một khoản vay miễn thuế và miễn phí từ gói 401 (k) cho tối đa một nửa số dư của mình, nhưng không quá 50.000 đô la. Tiền vay từ 401 (k) thường phải được trả lại (kèm theo lãi suất) trong vòng năm năm, nhưng thời hạn trả nợ cho các khoản vay được sử dụng để mua một căn nhà chính có thể được kéo dài. Tuy nhiên, hãy cảnh báo rằng bạn sẽ phải hoàn trả khoản vay trước khi kỳ khai thuế tiếp theo đến hạn nếu bạn nghỉ việc hoặc mất việc. Nếu không, bạn sẽ phải trả thuế cho số dư chưa thanh toán và phí phạt rút tiền sớm 10% nếu bạn chưa đủ 55 tuổi.

(Lưu ý rằng, theo Đạo luật CARES, những người bị ảnh hưởng bởi virus coronavirus vào năm ngoái có thể vay nhiều hơn từ gói 401 (k) của họ - lên đến dưới 100.000 đô la hoặc 100% số dư tài khoản - cho đến ngày 23 tháng 9 năm 2020. Họ cũng có thêm một năm để hoàn trả các khoản vay 401 (k) hiện có đến hạn từ ngày 27 tháng 3 đến ngày 31 tháng 12 năm 2020.)

2 trên 13

Khấu trừ Điểm thế chấp

Bạn thường phải trả "điểm" cho người cho vay khi bạn thế chấp. Trong hầu hết các trường hợp, số điểm bạn trả khi vay để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể nơi ở chính của mình sẽ được khấu trừ hoàn toàn vào năm bạn trả chúng. Có một số yêu cầu phải được đáp ứng - chẳng hạn như khoản vay phải được đảm bảo bằng ngôi nhà chính của bạn - nhưng bạn thường không phải đợi để trừ điểm đã trả cho một khoản thế chấp tiêu chuẩn.

Mặt khác, nếu bạn đang mua một ngôi nhà thứ hai, bạn không thể trừ điểm khoản vay trong năm bạn trả chúng. Nhưng bạn vẫn có thể khấu trừ dần trong thời hạn của khoản vay. Điều đó có nghĩa là bạn có thể trừ 1/30 số điểm mỗi năm nếu đó là khoản thế chấp 30 năm. Đó là 33 đô la một năm cho mỗi 1.000 đô la điểm bạn đã trả - có thể không nhiều, nhưng đừng vội vứt bỏ.

Khi bạn tái cấp vốn, bạn cũng thường phải khấu trừ bất kỳ điểm nào bạn phải trả đáng kể trong suốt thời hạn của khoản vay mới. Tuy nhiên, nếu bạn sử dụng một phần tiền thế chấp được tái cấp vốn để cải thiện đáng kể ngôi nhà chính của mình, bạn có thể khấu trừ một phần điểm liên quan đến việc cải thiện trong năm bạn đã trả nếu đáp ứng một số yêu cầu nhất định (bạn có thể khấu trừ phần còn lại của số điểm trong suốt thời hạn của khoản vay). Ngoài ra, trong năm bạn trả hết khoản vay tái cấp vốn (ví dụ:vì bạn bán nhà hoặc tái cấp vốn), bạn sẽ bị trừ tất cả các điểm chưa được khấu trừ. Có một ngoại lệ đối với quy tắc ngọt ngào này:Nếu bạn tái cấp vốn lần thứ hai với cùng một người cho vay, bạn cộng số điểm đã trả cho khoản vay mới nhất vào phần còn lại từ lần tái cấp vốn trước đó, sau đó khấu trừ dần số tiền đó trong suốt thời hạn của khoản vay mới. Một nỗi đau? Có, nhưng ít nhất bạn sẽ được đền bù cho những rắc rối.

Còn một điểm cuối cùng, và nó áp dụng cho dù bạn đang trừ điểm trong năm bạn đã trả hay trong suốt thời hạn của khoản vay. Bạn phải chia nhỏ để xác nhận khoản khấu trừ. (Hầu hết mọi người lấy khoản khấu trừ tiêu chuẩn thay vì chia thành từng khoản.) Đối với lợi nhuận năm 2020, người ghi khoản mục phải báo cáo điểm khấu trừ trên dòng 8a hoặc 8c của Bảng A (Biểu mẫu 1040).

3 trên 13

Khấu trừ phí bảo hiểm thế chấp

Chủ nhà trả bảo hiểm thế chấp tư nhân cho các khoản vay có nguồn gốc sau năm 2006 có thể khấu trừ phí bảo hiểm của họ nếu họ chia thành từng khoản. (PMI thường bị tính phí nếu bạn giảm dưới 20% khi mua nhà.) Khoản khấu trừ sẽ bị loại bỏ dần nếu tổng thu nhập đã điều chỉnh của bạn vượt quá 100.000 đô la và biến mất nếu AGI của bạn vượt quá 109.000 đô la (tương ứng là 50.000 đô la và 54.500 đô la, nếu bạn đã kết hôn nhưng khai thuế riêng).

Nhìn vào Ô số 5 trên Mẫu đơn 1098 mà bạn nhận được từ người cho vay để biết số phí bảo hiểm bạn đã trả trong năm. Báo cáo số tiền khấu trừ ở dòng 8d của Bảng A năm 2020 của bạn (Biểu mẫu 1040).

Khoản khấu trừ này hiện sẽ hết hạn sau năm tính thuế 2021. Tuy nhiên, khoản khấu trừ đã hết hạn và sau đó được khôi phục nhiều lần trong quá khứ, vì vậy, khoản khấu trừ có thể được gia hạn một lần nữa sau năm nay.

4 trên 13

Khấu trừ tiền lãi thế chấp

Đối với hầu hết mọi người, khoản giảm thuế lớn nhất khi sở hữu một ngôi nhà đến từ việc khấu trừ lãi suất thế chấp. Nếu bạn chia nhỏ khoản mục, bạn có thể khấu trừ tiền lãi cho khoản nợ lên đến $ 750,000 ($ 375,000 nếu kết hôn nộp hồ sơ riêng) được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể ngôi nhà chính của bạn hoặc một ngôi nhà thứ hai. (Đối với các khoản thế chấp trước năm 2018, lãi suất cho khoản nợ lên đến 1 triệu đô la được khấu trừ.) Những cải tiến là "đáng kể" nếu chúng tăng thêm giá trị cho ngôi nhà, kéo dài thời gian sử dụng hữu ích của ngôi nhà hoặc điều chỉnh ngôi nhà theo những mục đích sử dụng mới. Về cơ bản, việc bổ sung và cải tạo lớn là "đáng kể", nhưng sửa chữa và bảo dưỡng cơ bản thì không.

Người cho vay của bạn sẽ gửi cho bạn một Biểu mẫu 1098 vào tháng Giêng liệt kê khoản lãi thế chấp mà bạn đã trả trong năm trước. Đó là số tiền bạn khấu trừ trên dòng 8a của Bảng A năm 2020 (Mẫu 1040). Nếu bạn vừa mua một ngôi nhà, hãy đảm bảo rằng số 1098 bao gồm bất kỳ khoản lãi nào bạn đã trả kể từ ngày bạn đóng đến cuối tháng đó. Số tiền này được liệt kê trên tờ quyết toán của bạn cho việc mua nhà. Bạn có thể khấu trừ ngay cả khi người cho vay không đưa nó vào Mẫu 1098. (Lãi thế chấp không được báo cáo trên Mẫu 1098 được báo cáo trên dòng 8b của Phụ lục A.)

5 trên 13

Tín dụng lãi suất thế chấp

Ngoài khoản khấu trừ lãi suất thế chấp, còn có tín dụng thuế lãi suất thế chấp dành cho những chủ nhà có thu nhập thấp hơn đã được cấp Chứng chỉ Tín dụng Thế chấp (MCC) đủ điều kiện từ một tiểu bang hoặc chính quyền địa phương để trợ cấp cho việc mua một ngôi nhà chính. Khoản tín dụng dao động từ 10% đến 50% lãi suất thế chấp trả trong năm. (Tỷ lệ phần trăm chính xác được liệt kê trên MCC cấp cho bạn.) Tín dụng được giới hạn ở mức 2.000 đô la nếu tỷ lệ tín dụng cao hơn 20%. Tuy nhiên, nếu khoản tín dụng được phép của bạn bị giảm vì giới hạn, bạn có thể chuyển phần tín dụng chưa sử dụng sang ba năm tiếp theo hoặc cho đến khi được sử dụng, tùy điều kiện nào đến trước.

Để yêu cầu tín dụng, hãy hoàn thành Biểu mẫu 8396 và đính kèm với 1040 của bạn. Bạn cũng cần báo cáo số tiền tín dụng trên dòng 6 của Phụ lục 3 năm 2020 (Biểu mẫu 1040). Đừng quên đánh dấu vào ô c và viết "8396" trên dòng 6.

Có một số hạn chế và quy tắc đặc biệt cho khoản tín dụng này. Ví dụ, không được phép nhúng hai lần. Nếu bạn yêu cầu khoản tín dụng lãi suất thế chấp, bạn phải giảm khấu trừ lãi suất thế chấp trong Bảng A theo số tiền tín dụng. Nếu bạn tái cấp vốn cho khoản vay ban đầu của mình, bạn sẽ phải có MCC mới để yêu cầu tín dụng cho khoản vay mới — và số tiền tín dụng trên khoản vay mới có thể thay đổi. Ngoài ra, nếu bạn bán nhà trong vòng chín năm, bạn có thể phải hoàn trả toàn bộ hoặc một phần lợi ích mà bạn đã nhận được từ chương trình MCC.

6 trên 13

Khấu trừ Chi phí Văn phòng tại nhà

Nếu bạn tự kinh doanh và làm việc tại nhà, bạn có thể khấu trừ các khoản chi phí cho việc sử dụng nhà của mình. Khoản khấu trừ văn phòng tại nhà có sẵn cho chủ nhà và người cho thuê, và không quan trọng bạn có loại nhà nào - gia đình đơn lẻ, nhà phố, căn hộ, chung cư, nhà di động hoặc thậm chí là một chiếc thuyền. Bạn cũng có thể yêu cầu khấu trừ nếu bạn làm việc trong một công trình xây dựng trên cơ sở của mình, chẳng hạn như nhà để xe, studio, nhà kho hoặc nhà kính không có người đi kèm.

Chìa khóa để khấu trừ văn phòng tại nhà là sử dụng một phần ngôi nhà của bạn thường xuyên và dành riêng cho nỗ lực kiếm tiền của bạn. Vượt qua bài kiểm tra đó và một phần hóa đơn điện nước, chi phí bảo hiểm, sửa chữa chung và các chi phí gia đình khác có thể được khấu trừ vào thu nhập kinh doanh của bạn. Bạn cũng có thể xóa một phần tiền thuê nhà của mình hoặc nếu bạn sở hữu nhà, khấu hao (một khoản chi không bằng tiền mặt có thể giúp bạn tiết kiệm tiền thật trên hóa đơn thuế của mình).

Có hai cách để tính khoản khấu trừ. Theo phương pháp "chi phí thực tế", về cơ bản, bạn nhân chi phí vận hành ngôi nhà của mình với tỷ lệ phần trăm ngôi nhà của bạn được sử dụng cho mục đích kinh doanh. Vấn đề với phương pháp này là nó có thể là một cơn ác mộng khi tập hợp tất cả các bản ghi mà bạn cần để tính toán và chứng minh khoản khấu trừ. Nếu bạn sử dụng phương pháp "đơn giản hóa", bạn sẽ khấu trừ $ 5 cho mỗi foot vuông diện tích trong nhà của bạn được sử dụng cho mục đích kinh doanh đủ điều kiện. Ví dụ:nếu bạn có một văn phòng tại nhà rộng 300 foot vuông (kích thước tối đa được phép cho phương pháp này), khoản khấu trừ của bạn là $ 1.500.

Nhân viên làm việc từ xa không thể khấu trừ chi phí duy trì văn phòng tại nhà (bao gồm cả nhân viên làm việc tại nhà trong thời gian xảy ra đại dịch). Trước năm 2018, nhân viên có thể yêu cầu các chi phí văn phòng tại nhà như một khoản khấu trừ thành từng khoản khác nếu chi phí vượt quá 2% tổng thu nhập đã điều chỉnh của họ. Tuy nhiên, khoản khấu trừ này đã bị loại bỏ bởi đạo luật cải cách thuế năm 2017.

7 trên 13

Tín dụng cho Cải tiến Tiết kiệm Năng lượng

Để khuyến khích việc sử dụng các nguồn năng lượng tái tạo, Uncle Sam sẽ thưởng cho bạn một khoản tín dụng thuế nếu bạn lắp đặt một số thiết bị tiết kiệm năng lượng trong nhà . Bạn sẽ tiết kiệm được 26% khi sử dụng các hệ thống mới đủ điều kiện sử dụng năng lượng mặt trời, gió, địa nhiệt, sinh khối hoặc pin nhiên liệu để sản xuất điện, làm nóng nước hoặc điều chỉnh nhiệt độ trong nhà của bạn. Tín dụng cho thiết bị pin nhiên liệu được giới hạn ở mức 500 đô la cho mỗi một nửa kilowatt công suất. (Lưu ý rằng khoản tín dụng này giảm xuống 23% vào năm 2023 và hiện đang được lên kế hoạch hết hạn vào năm 2024.)

Các chủ sở hữu nhà đi theo hướng xanh cũng có thể giảm tới 500 đô la hóa đơn thuế của họ với một khoản tín dụng khác bằng cách lắp đặt hệ thống cách nhiệt, cửa, mái, hệ thống sưởi và điều hòa không khí hiệu quả năng lượng, bếp củi, máy nước nóng hoặc những thứ tương tự. Khoản tín dụng trị giá tới 200 đô la cho các cửa sổ mới tiết kiệm năng lượng. Giới hạn chung 500 đô la và tối đa 200 đô la cho các cửa sổ là giới hạn tín dụng trọn đời (ví dụ:các khoản tín dụng thực hiện trong những năm trước được tính vào giới hạn). Ngoài ra còn có các hạn mức tín dụng cá nhân khác đối với quạt lưu thông không khí chính tiên tiến ($ 50), một số lò nung và nồi hơi ($ 150) và tài sản xây dựng tiết kiệm năng lượng ($ 300).

Nếu bạn đủ điều kiện nhận một trong hai khoản tín dụng thuế này, hãy sử dụng Biểu mẫu 5695 để tính số tiền và sau đó yêu cầu (các) khoản tín dụng trên dòng 5 của Biểu 3 năm 2020 (Biểu mẫu 1040).

8 trên 13

Khấu trừ các chi phí cải tiến nhà cần thiết về mặt y tế

Bạn có thể đủ điều kiện để được khấu trừ chi phí y tế nếu bạn lắp đặt thiết bị đặc biệt trong nhà hoặc sửa đổi nhà của bạn vì lý do y tế. Các ví dụ phổ biến về các nâng cấp cần thiết về mặt y tế đối với một ngôi nhà bao gồm thêm đường dốc, mở rộng cửa ra vào, lắp đặt tay vịn, hạ tủ, di chuyển ổ cắm điện, lắp đặt thang máy hoặc thang máy, thay đổi tay nắm cửa và phân loại mặt bằng để cung cấp lối vào nhà. Chi phí vận hành và duy trì các nâng cấp này cũng được khấu trừ dưới dạng chi phí y tế nếu bản thân việc nâng cấp là cần thiết về mặt y tế. Tuy nhiên, những cải tiến chỉ đơn giản là làm cho ngôi nhà của bạn thân thiện với người cao tuổi hơn (chẳng hạn như nâng cấp "tại chỗ") sẽ không được khấu trừ nếu chúng không cần thiết về mặt y tế.

Tuy nhiên, có một số hạn chế. Bạn phải ghi lại trong Bảng A (Mẫu 1040) để yêu cầu khấu trừ, và bạn chỉ có thể khấu trừ các chi phí y tế vượt quá 7,5% tổng thu nhập đã điều chỉnh của mình. Khoản khấu trừ cũng được giảm bớt khi giá trị tài sản của bạn tăng lên. Vì vậy, ví dụ, nếu bạn chi 50.000 đô la để lắp đặt một thang máy và điều đó làm tăng giá trị ngôi nhà của bạn lên 40.000 đô la, bạn chỉ có thể trừ 10.000 đô la (50.000 - 40.000 đô la). Và, một lần nữa, việc nâng cấp phải vì lý do y tế.

9 trên 13

Khấu trừ Chi phí Cho thuê

Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn cho thuê một phần của ngôi nhà của bạn, chẳng hạn như một căn phòng hoặc tầng hầm? Bạn sẽ nợ thuế đối với thu nhập cho thuê của mình, nhưng bạn có thể khấu trừ chi phí cho mặt bằng cho thuê. Các chi phí có thể được khấu trừ bao gồm bảo hiểm, chi phí sửa chữa và bảo trì chung, thuế bất động sản, tiện ích, vật tư, v.v. Bạn cũng có thể khấu trừ khấu hao đối với phần ngôi nhà được sử dụng cho mục đích cho thuê và bất kỳ đồ đạc hoặc thiết bị nào trong không gian thuê. Bạn cũng không cần phải chia thành từng khoản để khấu trừ chi phí thuê mặt bằng trong Bảng A. Thay vào đó, bạn yêu cầu chúng trên Bảng E (Mẫu 1040) và trừ chúng vào thu nhập cho thuê của bạn.

Phần khó khăn là tìm ra số tiền bạn có thể khấu trừ nếu một khoản chi phí bao gồm toàn bộ ngôi nhà, chẳng hạn như hóa đơn điện hoặc thuế tài sản. Trong trường hợp này, bạn phải chia chi phí và phân bổ một phần chi phí đó cho không gian cho thuê . Bạn có thể sử dụng bất kỳ phương pháp hợp lý nào để phân chia chi phí. Ví dụ:nếu bạn thuê một căn phòng rộng 200 mét vuông trong một ngôi nhà rộng 2.000 mét vuông, bạn có thể chỉ cần phân bổ (và khấu trừ) 10% chi phí toàn bộ căn nhà làm chi phí thuê. Bạn không phải chia chi phí mà chỉ liên quan đến khu vực thuê. Ví dụ:nếu bạn sơn một căn phòng mà bạn thuê, toàn bộ chi phí của bạn là chi phí thuê được khấu trừ.

Các quy tắc sẽ khác một chút nếu bạn đang thuê nhà nghỉ hoặc bất động sản đầu tư. Bạn sẽ vẫn nợ thuế đối với thu nhập cho thuê và bạn vẫn có thể khấu trừ chi phí cho thuê, nhưng có những phương pháp khác để tính hai khoản đó.

10 trên 13

Khấu trừ thuế tài sản

Bạn phải chịu tất cả các loại thuế - không chỉ thuế thu nhập. Là chủ nhà, một trong những loại thuế bổ sung mà bạn sẽ phải quen với việc trả là thuế bất động sản địa phương của bạn. Tin tốt là bạn có thể khấu trừ thuế tài sản của tiểu bang và địa phương mà bạn phải trả trên tờ khai thuế thu nhập liên bang của mình.

Tuy nhiên, có một vài nếp nhăn có thể làm hỏng suy luận này. Trước tiên, bạn phải chia nhỏ để khấu trừ thuế bất động sản . Nếu bạn lập thành khoản cho năm tính thuế 2020, bạn có thể khấu trừ chúng trên dòng 5b của Biểu A (Biểu mẫu 1040).

Ngoài ra còn có giới hạn 10.000 đô la (5.000 đô la nếu bạn đã kết hôn nhưng khai thuế riêng) trên tổng số thu nhập của tiểu bang và địa phương, thuế bán hàng và tài sản mà bạn có thể khấu trừ. Bất kỳ khoản nào trên 10.000 đô la đều không được khấu trừ. Điều đó ảnh hưởng đặc biệt đến chủ nhà ở các tiểu bang nơi thu nhập, doanh thu và / hoặc thuế tài sản ở mức cao.

11 trên 13

Tha thứ cho món nợ khi tịch biên hoặc bán khống

Trong thời buổi kinh tế khó khăn, ngày càng nhiều chủ nhà tụt hậu trong việc thanh toán các khoản thế chấp của họ. Trong một số trường hợp, người cho vay cuối cùng có thể giảm hoặc loại bỏ khoản nợ thế chấp của bạn thông qua "bán khống" hoặc tịch thu tài sản. Thông thường, khi một khoản nợ được xóa sạch, số tiền được xóa được coi là thu nhập cho con nợ. Tuy nhiên, khi nói đến khoản nợ thế chấp được xóa như một phần của việc tịch thu nhà hoặc bán khống, khoản nợ lên tới 2 triệu đô la Mỹ được miễn thuế trên một ngôi nhà chính được miễn thuế ($ 1 triệu nếu kết hôn nộp hồ sơ riêng).

Việc loại trừ chỉ áp dụng cho một khoản thế chấp mà bạn đã cầm để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể ngôi nhà chính của mình. Nó cũng phải được bảo đảm bởi nhà chính của bạn. Nợ được bảo đảm bằng căn nhà chính của bạn mà bạn đã sử dụng để tái cấp vốn cho khoản thế chấp mà bạn đã bỏ ra để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể căn nhà chính của mình cũng được tính, nhưng chỉ lên đến số tiền gốc thế chấp cũ ngay trước khi tái cấp vốn.

Không áp dụng giảm thuế nếu việc xóa nợ là do các dịch vụ bạn đã thực hiện cho người cho vay, hoặc vì bất kỳ lý do nào khác không liên quan trực tiếp đến việc giảm giá trị căn nhà hoặc điều kiện tài chính của bạn. Ngoài ra, số tiền bị loại trừ làm giảm cơ sở chi phí trong nhà của bạn.

12 trên 13

Loại trừ Lợi nhuận Vốn khi Bán Nhà của Bạn

IRS có một món quà đặc biệt dành cho bạn khi bạn bán nhà của mình:Bạn có thể sẽ không phải trả thuế cho toàn bộ hoặc một phần lợi nhuận thu được từ việc bán nhà. Ngôi nhà của bạn được coi là tài sản vốn. Thông thường, bạn phải trả thuế lợi tức vốn khi bán tài sản vốn để thu lợi nhuận. Tuy nhiên, nếu bạn đã kết hôn và khai thuế chung, bạn không phải trả thuế lên đến 500.000 đô la (250.000 đô la cho những người khai thuế độc thân) thu được từ việc bán nhà của bạn nếu bạn (1) sở hữu ngôi nhà trong ít nhất hai trong năm năm qua, (2) đã sống trong ngôi nhà đó ít nhất hai trong năm năm qua và (3) đã không sử dụng loại trừ này để trú ẩn thu lợi từ một bán nhà trong hai năm gần đây. Vì vậy, ví dụ, nếu bạn mua ngôi nhà của mình cách đây 5 năm với giá 600.000 đô la và bán nó với giá 700.000 đô la, bạn sẽ không phải trả bất kỳ khoản thuế nào đối với khoản thu nhập 100.000 đô la nếu tất cả các yêu cầu loại trừ được thỏa mãn. (Thật không may, nếu bạn bán nhà của mình với lý do thua lỗ, bạn không thể khấu trừ khoản lỗ.) Bất kỳ khoản lợi nhuận nào trên 500.000 đô la hoặc 250.000 đô la số tiền loại trừ được báo cáo là lãi vốn trong Bảng D.

Nếu bạn không đáp ứng tất cả các yêu cầu, bạn vẫn có thể loại trừ một phần lợi nhuận bán nhà của mình nếu bạn phải bán nhà vì thay đổi địa điểm làm việc, vấn đề sức khỏe, ly hôn hoặc một số tình huống bất khả kháng khác. Số lượng loại trừ của bạn phụ thuộc vào mức độ bạn sắp đạt đến việc đáp ứng các yêu cầu về quyền sở hữu, trực tiếp và sử dụng loại trừ trước đó. Ví dụ:nếu bạn độc thân, bạn đã sở hữu nhà của mình trong hai trong số năm năm qua, bạn không sử dụng loại trừ cho một lần bán nhà khác trong hai năm qua, nhưng bạn chỉ sống trong nhà của mình trong một thời gian trước đây. năm năm vì chủ nhân của bạn đã chuyển bạn đến một thành phố khác, bạn có thể loại trừ 125.000 đô la lợi nhuận — một nửa mức loại trừ thông thường, bởi vì bạn chỉ đáp ứng một nửa yêu cầu về sống.

Thận trọng: Khi bạn bán nhà của mình, bạn có thể phải trả lại bất kỳ khoản khấu hao nào bạn đã yêu cầu cho việc sử dụng nhà của mình trong kinh doanh, các khoản tín dụng cho người mua nhà lần đầu nếu bạn mua nhà vào năm 2008 hoặc bất kỳ khoản trợ cấp thế chấp liên bang nào mà bạn đã nhận được.

13 trên 13

Cơ sở gia tăng khi bán nhà của bạn

Nếu loại trừ tiền lãi vốn không hoàn toàn xóa sổ hóa đơn thuế khi bạn bán nhà, bạn vẫn có thể giảm số thuế phải trả bằng cách điều chỉnh căn nhà của mình. Thu nhập chịu thuế của bạn bằng giá bán căn nhà của bạn, trừ đi phần cơ sở của căn nhà. Vì vậy, cơ sở càng cao, thuế càng thấp.

Những gì bạn đã trả ban đầu cho ngôi nhà được bao gồm trong cơ sở - điều đó tốt! Nhưng bạn cũng có thể giải quyết các chi phí khác nhau liên quan đến việc mua và cải thiện ngôi nhà của mình. Ví dụ:bạn có thể bao gồm các khoản phí giải quyết nhất định và chi phí đóng cửa mà bạn đã trả khi mua nhà. Nếu bạn có ngôi nhà được xây dựng trên đất bạn sở hữu, cơ sở bao gồm chi phí đất đai, phí kiến ​​trúc sư và nhà thầu, chi phí giấy phép xây dựng, phí kết nối tiện ích và các phí pháp lý liên quan. Chi phí bổ sung và cải tạo nhà lớn cũng có thể được thêm vào cơ sở (nhưng không phải chi phí sửa chữa và bảo trì cơ bản).