Một trong những lợi ích về thuế bất động sản hấp dẫn nhất hiện có ở Hoa Kỳ là trao đổi tương tự, được điều chỉnh bởi Mục 1031 của Bộ luật Doanh thu Nội bộ. Theo Bisnow, khoảng một phần ba tổng số giao dịch mua bán bất động sản thương mại và gia đình ở Hoa Kỳ liên quan đến trao đổi tương tự.
Trao đổi tương tự cho phép nhà đầu tư hoãn lãi vốn, thu hồi khấu hao và các loại thuế khác tại thời điểm bán bất động sản đầu tư nếu vốn chủ sở hữu ròng từ việc bán được tái đầu tư vào bất động sản có giá trị tương đương hoặc lớn hơn. Nhưng “tài sản” không có nghĩa là số tiền thu được phải được tái đầu tư trực tiếp vào một tài sản khác mà bạn mua hoàn toàn. Có nhiều cách để tái đầu tư khoản thu được để đủ điều kiện được hưởng ưu đãi về thuế.
Dưới đây là bốn lựa chọn đầu tư trao đổi 1031 thay thế.
Quỹ Khu vực Cơ hội Đủ điều kiện, được phép theo Đạo luật Việc làm và Cắt giảm Thuế năm 2017, là một giải pháp thay thế cho đầu tư trao đổi 1031 mang lại những lợi ích tương tự, bao gồm hoãn và loại bỏ thuế. Quỹ loại này có thể đầu tư vào bất động sản hoặc hoạt động kinh doanh trong một Khu cơ hội được chỉ định, thường là một khu vực địa lý ở Hoa Kỳ đã được chỉ định như vậy vì nó có thể không được cung cấp đầy đủ hoặc bị phá sản. Như vậy, có thể có mức độ rủi ro đầu tư cao hơn. Ngoài ra, thời gian tồn tại của quỹ có thể kéo dài tới 10 năm, điều đó có nghĩa là bạn phải ràng buộc số vốn của mình trong khoảng thời gian đó.
Nếu bạn nghiêm túc xem xét lựa chọn đầu tư này, hãy lưu ý rằng các quỹ này có thể đã được thành lập để đầu tư chỉ vào một tài sản hoặc doanh nghiệp, trong trường hợp này không có sự đa dạng hóa. Nhưng điều ngược lại cũng có thể đúng. Với loại quỹ này, có thể tạo ra dòng tiền tiềm năng và tác động tích cực đến kinh tế và xã hội đối với cộng đồng. Quyền chọn quỹ này cũng hoạt động nếu bạn đang bán các tài sản được đánh giá cao khác, như cổ phiếu hoặc doanh nghiệp.
Ngoài việc sử dụng sàn giao dịch 1031 để hoãn thuế, một số nhà đầu tư cũng muốn cải thiện tính thanh khoản để có thể tận dụng các cơ hội mua khác trong tương lai. Với khoản đầu tư cho Người thuê ở chung (TIC), bạn sở hữu một phần lợi tức trong một tài sản thương mại, đa gia đình, tài sản tự lưu trữ hoặc loại bất động sản đầu tư khác. Rút tiền mặt TIC là một chiến lược cụ thể trong đó bất động sản đầu tư được mua bằng cách sử dụng đòn bẩy 0, do đó, nó không có nợ, không có thế chấp, sẽ được sử dụng. Sau đó, sau một hoặc hai năm, bất động sản có thể được tái cấp vốn ở mức 40% đến 60 Khoản vay% so với giá trị, cung cấp hiệu quả cho các nhà đầu tư một phần lớn khoản tiền gốc ban đầu được hoàn lại miễn thuế dưới hình thức tái cấp vốn bằng tiền mặt. Theo kịch bản này, phần vốn chủ sở hữu còn lại trong khoản đầu tư sẽ nằm trong TIC, cung cấp các khoản phân phối tiềm năng cho các nhà đầu tư trong khi họ có thể tận hưởng tính thanh khoản với một phần lớn quỹ của mình.
Với một tài sản cho thuê ròng gấp ba lần, người thuê chịu trách nhiệm về phần lớn, nếu không muốn nói là tất cả, chi phí bảo trì, thuế và bảo hiểm liên quan đến bất động sản đó. Các nhà đầu tư sử dụng sàn giao dịch 1031 thường trực tiếp mua các tài sản NNN, thường là các cơ sở bán lẻ, y tế hoặc công nghiệp do một người thuê duy nhất chiếm giữ. Nhìn bề ngoài, những khoản đầu tư này có vẻ thụ động, nhưng có ba nhược điểm khác biệt, bao gồm rủi ro tập trung nếu một nhà đầu tư đặt một phần lớn giá trị ròng của họ vào một bất động sản duy nhất với một người thuê; khả năng tiếp xúc với một sự kiện thiên nga đen như COVID-19 nếu người thuê bị ảnh hưởng nặng nề (ví dụ:Starbucks yêu cầu giảm tiền thuê nhà lớn, 24 Hour Fitness đệ trình Chương 11 và Souplantation tuyên bố phá sản); và rủi ro quản lý. Tôi đã sở hữu hàng tá bất động sản có giá trị gấp 3 lần trong sự nghiệp của mình và để quản lý chúng một cách hiệu quả, tôi đã phải thuê một nhóm quản lý tài sản, kế toán, luật sư và nhân viên hành chính - các khoản đầu tư là bất cứ điều gì ngoại trừ thụ động.
Ngược lại với ví dụ trên, nơi bạn tự mua toàn bộ tài sản, Delaware Statutory Trusts (DSTs) là một hình thức đồng sở hữu cho phép đa dạng hóa và đầu tư thụ động thực sự. Hầu hết các loại bất động sản có thể được sở hữu trong DST, bao gồm bất động sản bán lẻ, công nghiệp và nhiều gia đình. Một DST có thể sở hữu một thuộc tính hoặc nhiều thuộc tính. Trong tình huống trao đổi 1031, bạn có thể đầu tư số tiền thu được từ việc bán bất động sản trước đó vào một hoặc nhiều DST để đạt được sự đa dạng hóa.
Các DST thường giữ các thuộc tính chất lượng thể chế. (Ví dụ:một tòa nhà gồm 300 căn hộ cho nhiều gia đình nằm ở thị trường thứ cấp, chẳng hạn như Charleston, Raleigh hoặc Savannah.) DST có thể nắm giữ một hoặc nhiều bất động sản do những người thuê đơn lẻ hoạt động theo hợp đồng thuê ròng dài hạn, chẳng hạn như FedEx trung tâm phân phối, trung tâm phân phối Amazon, Walgreens Pharmacy hoặc trung tâm lọc máu Fresenius. DST có thể là một trong những lựa chọn bất động sản thay thế 1031 dễ dàng tiếp cận nhất vì bất động sản đó đã được mua lại bởi công ty tài trợ DST cung cấp DST cho các nhà đầu tư.
Điểm mấu chốt: Bạn có nhiều lựa chọn để xem xét trước khi tham gia vào sàn giao dịch 1031. Bất kể cách tiếp cận bạn chọn là gì, hiệu quả ròng của đầu tư trao đổi 1031 nhìn chung là giống nhau:Vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận có thể tiếp tục tăng lên, có khả năng xảy ra mà không phải chịu hậu quả về thuế ngay lập tức. Sau đó, nếu và khi khoản đầu tư mới được bán đi mà không có vốn chủ sở hữu được tái đầu tư vào một tài sản trao đổi khác, thì khoản lãi trước đó sẽ được ghi nhận.
Có một số điểm tốt hơn và các nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến của cố vấn thuế hoặc pháp lý của họ trước khi bán hoặc trao đổi bất động sản. Tình hình thuế của mọi người là khác nhau, cũng như khoảng thời gian của họ, chiến lược đa dạng hóa, khả năng chấp nhận rủi ro và sở thích trở thành người thụ động so với nhà đầu tư tích cực.
