Lãi suất cho vay xây dựng đối với thế chấp nhà ở được tính khác với lãi suất cho các khoản vay vĩnh viễn. Lãi suất cho vay xây dựng không cố định mà "thả nổi" lên hoặc xuống trong thời gian xây dựng, trong khi các khoản vay vĩnh viễn dựa trên lãi suất dài hạn.
Các khoản cho vay xây dựng hầu như luôn được tài trợ bởi các tổ chức tài chính như ngân hàng và công đoàn tín dụng. Các tổ chức tài chính coi các khoản vay xây dựng là ngắn hạn vì việc xây dựng thường được hoàn thành trong 12 tháng hoặc ít hơn. Các khoản cho vay xây dựng cũng được coi là có rủi ro cao hơn các khoản vay vĩnh viễn vì nhiều thứ có thể gặp trục trặc trong quá trình xây dựng và tổ chức tài chính có thể mắc kẹt với một ngôi nhà đang xây dở. Cả bản chất ngắn hạn của các khoản vay và rủi ro gia tăng liên quan đến các khoản vay xây dựng đều tính vào lãi suất.
Khi bạn nhận được một khoản thế chấp trong 30 năm hoặc 15 năm đối với ngôi nhà của mình, đó được gọi là khoản vay trả dần. Điều đó đơn giản có nghĩa là một phần gốc được trả mỗi tháng cùng với tiền lãi. Mỗi tháng, số dư nợ giảm dần và khi kết thúc thời hạn vay sẽ trả hết.
Khoản vay không trả dần có nghĩa là không có khoản nợ gốc nào được hoàn trả trong suốt thời gian khoản vay và số dư đầy đủ vẫn còn ở cuối thời hạn khoản vay. Các khoản vay như vậy còn được gọi là khoản vay chỉ trả lãi. Các khoản vay xây dựng là khoản vay chỉ trả lãi.
Không giống như thế chấp vĩnh viễn, tiền cho các khoản vay xây dựng không được giải ngân khi kết thúc. Thông thường, tổ chức tài chính sẽ giải ngân 10% số dư khoản vay khi kết thúc để trang trải các kế hoạch, giấy phép và các chi phí xây dựng ban đầu khác. Phần còn lại của số dư cho vay được đưa vào quỹ cho vay xây dựng và được giải ngân cho bên vay khi từng giai đoạn của công trình được hoàn thành.
Với tư cách là người đi vay, bạn sẽ chỉ phải trả lãi cho số tiền được giải ngân, và bạn sẽ chỉ phải trả lãi chứ không phải trả gốc. Ví dụ:nếu khoản vay của bạn là 200.000 đô la và tổ chức tài chính chỉ giải ngân 10 phần trăm số tiền (20.000 đô la), bạn sẽ chỉ phải trả lãi cho số tiền 20.000 đô la. Tiền lãi được tính vào cuối mỗi tháng và dựa trên số dư nợ trung bình của khoản vay trong tháng.
Lãi suất vay xây dựng “thả nổi” trong thời gian xây dựng. Float có nghĩa là tỷ giá sẽ thay đổi khi một chỉ số cụ thể chẳng hạn như tỷ giá cơ bản thay đổi. Tỷ giá cơ bản được công bố trên Wall Street Journal và đề cập đến tỷ giá mà các ngân hàng tính phí cho những khách hàng tốt nhất của họ. Lãi suất xây dựng thường được quy định ở mức lãi suất cơ bản cộng 2 phần trăm. Vì vậy, nếu lãi suất cơ bản là 2 phần trăm, bạn sẽ bị tính phí tổng cộng là 4 phần trăm.
Nếu lãi suất cơ bản tăng lên 2,5 phần trăm, thì lãi suất tính cho khoản vay của bạn sẽ tăng lên 4,5 phần trăm cho thời hạn còn lại của khoản vay hoặc cho đến khi lãi suất cơ bản được thay đổi một lần nữa.
Vì các khoản thế chấp vĩnh viễn có thời hạn từ 15 đến 30 năm, nên lãi suất cho các khoản thế chấp vĩnh viễn được liên kết với lãi suất trả trên các trái phiếu kho bạc dài hạn. Các nhà đầu tư mua các khoản đầu tư dài hạn yêu cầu một mức lãi suất mà họ cho là xứng đáng trong dài hạn. Các tỷ lệ này được đặt ra bằng cách đấu thầu trên thị trường tài chính và đã thay đổi trong 20 năm qua, từ 5% đến 16% tùy thuộc vào điều kiện kinh tế.
Đối với bạn, với tư cách là người đi vay, thế chấp vĩnh viễn lãi suất cố định có nghĩa là bạn sẽ trả cùng một mức lãi suất trong suốt thời hạn của khoản vay, bất kể lãi suất có thể thay đổi bao nhiêu trên thị trường tài chính.
Vì vậy, chúng tôi thấy rằng lãi suất cho vay xây dựng dựa trên lãi suất ngắn hạn phản ánh bản chất ngắn hạn của các khoản vay xây dựng, và lãi suất vay thế chấp vĩnh viễn dựa trên lãi suất dài hạn phản ánh thời hạn dài hơn của các khoản vay dài hạn.
