Như bạn có thể đã nghe trong các báo cáo tin tức gần đây, Cục Dự trữ Liên bang có kế hoạch tăng lãi suất vào tháng 3 năm 2022. Hiện thị trường đang phản ứng, với lãi suất trung bình đối với các khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm đã vượt qua mốc 4% trong thời gian đầu. Tháng 2 lần đầu tiên kể từ năm 2019.
Nếu bạn đang muốn mua hoặc tái cấp vốn cho một ngôi nhà, bạn có thể hy vọng nhận được mức lãi suất thấp hơn cho khoản thế chấp ngay bây giờ trước khi đợt tăng lãi suất tiếp theo bắt đầu. Bạn có thể nhận được mức lãi suất thế chấp thấp hơn bằng cách trả trước lớn hơn, giảm thời hạn cho vay, mua điểm và giữ cho tín dụng của bạn ở trạng thái tuyệt vời. Đây là cách thực hiện.
Bạn càng đưa nhiều tiền vào khoản trả trước, thì cơ hội nhận được lãi suất thế chấp của bạn càng thấp. Khi bạn giảm một tỷ lệ đáng kể của giá mua, bạn sẽ giảm tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) cho căn nhà. Đó là một con số mà người cho vay sử dụng để đánh giá rủi ro của họ đối với khoản vay.
Số tiền cho vay của bạn càng thấp so với giá trị căn nhà của bạn, người cho vay càng có nhiều khả năng coi bạn là người vay an toàn — và bạn càng có nhiều khả năng được đảm bảo mức lãi suất thấp hơn. Mặt khác, khoản trả trước của bạn càng nhỏ, người cho vay sẽ xem khoản vay của bạn càng rủi ro hơn, điều này có thể dẫn đến lãi suất cao hơn.
Điểm tín dụng của bạn cung cấp cho người cho vay ảnh chụp nhanh về kinh nghiệm quản lý tín dụng của bạn và họ sử dụng thông tin này để dự đoán cách bạn có thể xử lý tín dụng trong tương lai. Cùng với đó, những người cho vay thế chấp thường xem điểm tín dụng cao như một dấu hiệu cho thấy bạn sẽ là một người đi vay mạnh mẽ và hoàn trả khoản vay của mình theo thỏa thuận. Khi những người cho vay tin tưởng rằng bạn sẽ có trách nhiệm với khoản tín dụng, thì nhiều khả năng họ sẽ thưởng cho bạn lãi suất thấp hơn đối với khoản thế chấp.
Theo nguyên tắc chung, điểm tín dụng của bạn càng cao thì lãi suất vay thế chấp của bạn càng thấp. Nếu tín dụng của bạn thấp hơn mức lý tưởng, hãy xem xét thực hiện các bước sau để cải thiện điểm tín dụng của bạn trước khi bạn đăng ký một khoản vay thế chấp mới:
Thấp như thế nào? Nguyên tắc chung là giữ cho việc sử dụng tín dụng của bạn dưới 30%, nhưng càng thấp càng tốt — không chỉ cho điểm tín dụng mà còn cho tình trạng tài chính của bạn.
Không thể dự đoán điểm của bạn có thể giảm bao nhiêu, nhưng điểm thấp hơn có thể khiến người cho vay tăng lãi suất của bạn. Hãy nhớ rằng bất kỳ sự gia tăng lãi suất nào của bạn cũng có thể khiến bạn mất hàng nghìn đô la trong suốt thời hạn thế chấp của mình. Để chơi an toàn, không đăng ký các hình thức tín dụng khác trong vòng ba đến sáu tháng kể từ khi đăng ký thế chấp.
Mua điểm thế chấp, còn được gọi là điểm chiết khấu, là một cách khôn ngoan để giảm lãi suất cho khoản thế chấp của bạn. Điểm thế chấp là khoản phí bạn trả trực tiếp cho người cho vay để đổi lấy lãi suất giảm cho khoản vay mua nhà của bạn.
Nói chung, mỗi điểm có giá 1% số tiền vay, vì vậy một điểm trong khoản vay 400.000 đô la sẽ khiến bạn trả được 4.000 đô la, số tiền này đến hạn khi đóng. Đổi lại khi mua điểm, người cho vay sẽ giảm lãi suất cho khoản thế chấp của bạn. Mức chiết khấu lãi suất bạn sẽ nhận được thay đổi tùy thuộc vào người cho vay, loại khoản vay bạn nhận được và điều kiện thị trường.
Trước khi bạn mua điểm, hãy chạy phép toán để xác định điểm hòa vốn — số tháng mà tổng số tiền tiết kiệm được của bạn sẽ cộng vào chi phí của điểm. Nếu thời gian cho đến khi điểm hòa vốn dài hơn dự định sở hữu nhà của bạn, thì việc mua điểm thế chấp có thể không xứng đáng với bạn.
Khi bạn xem lại ước tính khoản vay của mình, bạn có thể thấy hai loại điểm khác nhau:điểm thế chấp (còn được gọi là điểm chiết khấu) và tín dụng của người cho vay. Hai loại điểm này có lợi cho hai loại người mua khác nhau.
Nếu bạn có kế hoạch sống trong nhà của mình trong một thời gian dài, bạn có thể mua điểm thế chấp để giảm tỷ lệ thế chấp và tiết kiệm tiền về lâu dài. Tuy nhiên, nếu bạn là người mua ngắn hạn, bạn có thể cân nhắc chọn điểm cho vay. Trong trường hợp này, bạn đồng ý trả lãi suất thế chấp cao hơn để đổi lấy chi phí thấp hơn khi đóng, điều này có thể hữu ích nếu bạn muốn mua nhà với chi phí trả trước thấp nhất.
Thông thường, bạn có thể đủ điều kiện để được hưởng lãi suất thấp hơn nếu bạn rút ngắn thời hạn cho vay từ khoản vay 30 năm xuống thế chấp 10 năm hoặc 15 năm. Các khoản vay ngắn hạn thường có lãi suất thế chấp thấp hơn vì chúng ít rủi ro hơn cho người cho vay. Nếu bạn đã tìm được ngôi nhà lâu dài của mình và bạn có thể thoải mái quản lý các khoản thanh toán, hãy cân nhắc việc vay một khoản vay ngắn hạn để trả nhà sớm hơn.
Quá trình đóng có thể mất vài tuần và lãi suất có thể dao động trong thời gian đó. Sau khi bạn ký hợp đồng mua bán và được chấp thuận cho vay mua nhà, hãy nói chuyện với người cho vay về việc chốt lãi suất thế chấp của bạn. Làm như vậy, lãi suất của bạn sẽ không đổi, bất kể điều gì xảy ra trên thị trường. Bạn có thể phải trả một khoản phí để chốt tỷ giá, nhưng không phải lúc nào cũng vậy.
Tuy nhiên, hãy nhớ rằng, cũng giống như việc khóa lãi suất ngăn không cho lãi suất của bạn thay đổi khi lãi suất tăng, điều đó cũng có nghĩa là bạn sẽ bỏ lỡ một mức lãi suất tốt hơn nếu lãi suất giảm. Trước khi bạn đồng ý với một khóa lãi suất, hãy hỏi người cho vay của bạn về việc nhận được những gì được gọi là tùy chọn thả nổi. Tùy chọn thả nổi cho phép bạn tận dụng lợi thế của lãi suất thấp hơn nếu lãi suất giảm trong khi bảo vệ bạn khỏi việc tăng lãi suất. Tất nhiên, có một vấn đề:Bạn có thể phải trả thêm phí cho một tùy chọn thả xuống.
Bạn nên tìm hiểu xem khoản tín dụng của mình trông như thế nào trước khi đăng ký thế chấp. Bạn có thể kiểm tra điểm tín dụng của mình miễn phí với Experian; bạn cũng có thể chọn lấy điểm mà người cho vay thế chấp sử dụng. Nếu điểm tín dụng của bạn đã trên 700, bạn có thể không cần phải thực hiện nhiều cải tiến trước khi nộp đơn xin chấp thuận thế chấp trước.
Tuy nhiên, nếu bạn nghi ngờ điểm tín dụng của mình quá thấp để đủ điều kiện vay thế chấp với lãi suất thấp hơn, hãy xem xét việc nhận một bản sao báo cáo tín dụng của bạn từ Experian để phát hiện các vấn đề tín dụng tiềm ẩn. Nếu bạn tìm thấy bất kỳ thông tin nào mà bạn cho là sai hoặc gian lận, hãy lập tức tranh chấp thông tin đó với ba văn phòng tín dụng chính là Experian, TransUnion và Equifax.