Các khoản cho vay vốn mua nhà, hạn mức tín dụng mua nhà (HELOC) và tái cấp vốn bằng tiền mặt là ba cách để khai thác vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn mà không cần rao bán. Vốn chủ sở hữu là sự chênh lệch giữa số dư nợ thế chấp của bạn và giá trị được thẩm định hiện tại của ngôi nhà và đó là tài sản có giá trị để bạn sử dụng khi bạn thực hiện các động thái tài chính.
Hãy cùng tìm hiểu xem các phương pháp vay này khác nhau như thế nào và làm thế nào để quyết định phương thức vay nào phù hợp nhất với bạn.
Các khoản vay vốn mua nhà là một loại thế chấp thứ hai sử dụng vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn làm tài sản thế chấp. Người cho vay sẽ giải ngân khoản vay một lần với lãi suất cố định và thường yêu cầu bạn trả góp hàng tháng. Hầu hết các công ty cho vay đều cho bạn vay tối đa 75% đến 85% giá trị căn nhà của bạn.
Nếu bạn cần tiền mặt và có đủ vốn tự có trong ngôi nhà của mình, thì khoản vay mua nhà có thể là một lựa chọn tốt. Tuy nhiên, có những hạn chế cần xem xét.
Có rất ít giới hạn về cách bạn sử dụng khoản vay mua nhà của mình. Tùy thuộc vào ngân sách của mình, bạn có thể chọn thời hạn ngắn hơn với số tiền thanh toán hàng tháng cao hơn hoặc thời hạn dài hơn với số tiền thanh toán thấp hơn. Dù bằng cách nào, bạn có thể truy cập ngay vào số tiền của mình để dùng vào việc sửa sang nhà cửa, chi phí khẩn cấp, chi phí đại học hoặc đám cưới, hay một vài mục đích sử dụng phổ biến.
Và, vì lãi suất có thể thấp hơn khoản vay cá nhân, nên việc hợp nhất khoản nợ thẻ tín dụng lãi suất cao với khoản vay mua nhà có thể có ý nghĩa.
HELOC cho phép bạn khai thác vốn tự có trong nhà và sử dụng tiền mặt khi cần, giống như thẻ tín dụng. HELOC rất linh hoạt và cho phép bạn vay theo hạn mức đã định trước và trả nợ theo thời gian khi cần thiết.
Người cho vay căn cứ vào hạn mức tín dụng của bạn dựa trên điểm tín dụng và lịch sử tín dụng cũng như giá trị được thẩm định của căn nhà của bạn (trừ đi số dư bạn nợ trên khoản thế chấp hiện có của mình). HELOCs thường có thời hạn cố định và tỷ giá có thể điều chỉnh. Vì bạn không vay một lần với HELOC, bạn chỉ trả lãi trên số tiền bạn thực sự vay, không phải tổng số tiền trong hạn mức tín dụng của bạn.
HELOC mang lại một số lợi ích, cùng với một số nhược điểm.
HELOC có thể có ý nghĩa khi bạn muốn vay dựa trên vốn chủ sở hữu trong căn nhà của mình để sửa sang hoặc cải tạo nhằm tăng giá trị căn nhà của bạn. Cũng có thể sử dụng HELOC để hợp nhất khoản nợ thẻ tín dụng lãi suất cao, nhưng đó có thể là một động thái rủi ro vì HELOC sử dụng nhà của bạn làm tài sản thế chấp.
HELOC cung cấp sự linh hoạt để chỉ vay (và sử dụng) những gì bạn cần, hoàn trả và lặp lại. Một số người cho vay cũng có thể cho phép bạn chuyển đổi một phần số dư của mình thành tỷ lệ cố định, cung cấp tùy chọn cho các khoản thanh toán hàng tháng nhất quán. Thêm vào đó, bạn có thể sử dụng tiền cho hầu hết mọi thứ.
Tương tự như khoản vay mua nhà và HELOC, khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt cho phép bạn chuyển vốn chủ sở hữu nhà thành tiền mặt. Nó hoạt động bằng cách thay thế thế chấp hiện tại của bạn bằng một khoản vay mới, lớn hơn và phát hành khoản chênh lệch cho bạn bằng tiền mặt. Khoản vay mới có thể cung cấp các điều khoản tốt hơn, lãi suất thấp hơn và các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn. Tuy nhiên, nếu bạn chọn kỳ hạn dài hơn, bạn sẽ phải trả lãi nhiều hơn theo thời gian.
Điểm tín dụng và tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) của bạn có thể sẽ xác định số tiền mặt bạn có thể nhận được khi tái cấp vốn bằng tiền mặt. Nhiều người cho vay cũng tính phí đóng trong khoảng từ 2% đến 6%. Mặt khác, bạn thường có thể sử dụng tiền cho hầu hết mọi thứ, chẳng hạn như hợp nhất hoặc trả nợ hoặc tài trợ cho việc cải tạo nhà.
Tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể cung cấp cho bạn một khoản tiền mặt khi bạn cần, nhưng cũng có những cạm bẫy.
Nếu lãi suất tái cấp vốn bằng tiền mặt của bạn thấp hơn lãi suất thế chấp hiện tại và bạn cần thêm một ít tiền mặt, thì việc tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể có ý nghĩa. Tận dụng vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn và sử dụng nó để cải tạo nhằm tăng giá trị cho tài sản của bạn cũng là một việc làm thiết thực. Bạn thậm chí có thể được giảm thuế nếu đáp ứng các tiêu chuẩn về "những cải tiến đáng kể" cho ngôi nhà của bạn.
Tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể cho phép bạn thêm vào quỹ khẩn cấp cho các chi phí trong tương lai, chi trả chi phí giáo dục hoặc hợp nhất khoản nợ lãi suất cao.
Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà nhưng lại cảm thấy thiếu tiền mặt, bạn có thể bị cám dỗ để khai thác vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình. Xét cho cùng, một chủ nhà trung bình ở Hoa Kỳ có vốn chủ sở hữu nhà là 207.000 đô la, theo một báo cáo năm 2022 từ nhà quan sát ngành thế chấp Black Knight.
Nhưng trước khi khai thác vốn tự có trong ngôi nhà của mình, bạn sẽ muốn lùi lại và xem xét những cạm bẫy của khoản vay mua nhà, HELOC hoặc tài chính rút tiền mặt. Về bản chất, bạn đang tăng nợ của mình trong khi giảm vốn chủ sở hữu có thể tiếp cận được của ngôi nhà của bạn. Ví dụ:nếu bạn muốn bán nhà của mình trong tương lai gần, hãy xem xét việc khai thác vốn chủ sở hữu căn nhà của bạn sẽ ảnh hưởng như thế nào đến số tiền thu được từ việc bán.
Sử dụng vốn chủ sở hữu để nâng cao giá trị ngôi nhà của bạn có thể là một khoản đầu tư mang lại lợi nhuận cho nó. Mặt khác, nếu giá trị căn nhà giảm, bạn có thể rơi vào cảnh "chìm nghỉm" và nợ nhiều khoản vay hơn giá trị căn nhà của bạn. Mặc định khoản vay hoặc hạn mức tín dụng của bạn và bạn có thể mất nhà. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là phải chạy các con số và tính toán vốn chủ sở hữu căn nhà của bạn trước khi bạn cân nhắc vay vốn mua nhà, HELOC hoặc tái cấp vốn bằng tiền mặt.