Emily Gershon nói về ngôi nhà ở Maryland của mình:“Nó trông giống như một ngôi nhà búp bê. "Nhìn từ phía trước thì có vẻ ổn. Nhưng sau đó toàn bộ phía sau và mái nhà đã biến mất."
Vào một ngày tháng 10 se lạnh, Gershon và chồng đang dọn cành và đốt lá - một công việc thường ngày vào mùa thu trên khắp vùng Đông Bắc. Họ không hề liều lĩnh, Gershon nói. "Chúng tôi là những người tra cứu mã quận trước. Có một thời điểm nhất định trong năm không? Có phải cách nhà một khoảng cách cụ thể không? Mặt đất cần phải như thế nào?"
Khi họ đang làm việc, một ngọn lửa nhỏ đã thiêu rụi bên hông nhà của họ và họ đã nhanh chóng dập tắt được. Lúc đầu, thiệt hại có vẻ rất nhỏ. Nhưng sau khi dập tắt ngọn lửa, họ nhìn lên và thấy khói cuồn cuộn từ ống khói.
Cảnh sát trưởng gọi đây là một “tai nạn kỳ lạ”. Bằng cách nào đó, than hồng đã mắc vào giữa tấm ván nhựa vinyl và lớp bọc của ngôi nhà, khiến ngọn lửa lan khắp gác mái.
Gershon và chồng cô đã đưa được hai đứa con nhỏ của mình đến nơi an toàn, nhưng trong những tuần sau đó, họ phải đối mặt với một loại thử thách khác:một khoảng cách lớn giữa những lời hứa trong hợp đồng bảo hiểm của họ và thực tế việc tái thiết.
Sau trận hỏa hoạn, Gershon và chồng bắt đầu quá trình lập dự toán để xây dựng lại ngôi nhà của mình. Sở cứu hỏa địa phương ước tính thiệt hại vào khoảng 750.000 USD. Nghiên cứu khả thi của kiến trúc sư ước tính chi phí xây dựng lại từ 600.000 đến 900.000 USD. Số của công ty bảo hiểm? Giá trị tiền mặt thực tế khoảng 258.000 USD, với giá trị chi phí thay thế ở mức thấp 300.000 USD.
Đối với Gershon, sự khác biệt thật đáng kinh ngạc. Hợp đồng bảo hiểm chủ nhà của cô liệt kê khoản bảo hiểm nhà ở trị giá 500.000 đô la và xác nhận bảo hiểm mở rộng 25%.
Để tìm kiếm sự rõ ràng, Gershons đã thuê một nhà thầu phục hồi dày dạn kinh nghiệm - một cựu đại lý bảo hiểm với hàng chục năm kinh nghiệm. Ước tính ban đầu của ông cho tầng hầm, tầng một, mái nhà và ngoại thất tổng cộng khoảng 383.000 USD. Nhưng vì ước tính của ông không bao gồm tầng hai, mái hiên có mái che và cảnh quan nên số tiền đó vẫn không thể khôi phục hoàn toàn ngôi nhà về tình trạng trước khi bị mất.
Vào thời điểm viết bài này, tuyên bố của Gerson vẫn đang tiếp diễn - và có thể những định giá này có thể thay đổi khi quá trình tiếp tục. Nhưng câu hỏi vẫn là:Làm thế nào những khác biệt về quy mô này có thể xuất hiện, ngay cả khi chủ nhà tin rằng họ đã làm đúng mọi thứ?
Cô nói:“Khi bạn nhìn vào chính sách, bạn có cảm giác như được bảo hiểm ở đó. “Nhưng sau đó bạn nhận được một con số không phản ánh chi phí thực sự để xây dựng lại và nó thật vô nghĩa.
Emily Gershon đã lên mạng xã hội để tìm câu trả lời nhưng nhận thấy các chủ nhà khác đang vật lộn với các tranh chấp khiếu nại tương tự. Trong những tình huống như của Gershons, xung đột về phạm vi bảo hiểm có thể phát sinh từ sự kết hợp của nhiều yếu tố - từ sự khác biệt trong ước tính xây dựng lại đến những hạn chế về chính sách, phương pháp định giá và thủ tục yêu cầu bồi thường.
Các công ty bảo hiểm kiểm soát quy trình yêu cầu bồi thường - và ngôn ngữ của chính hợp đồng bảo hiểm - tạo ra sự mất cân bằng quyền lực vốn có giữa công ty và chủ hợp đồng. Những chủ nhà nhận được ít hơn những gì họ tin tưởng về những lời hứa chính sách của họ có thể cảm thấy như nhà cung cấp dịch vụ không trung thực hoặc họ đang hoạt động thiếu thiện chí.
Tuy nhiên, tiêu chuẩn pháp lý cho hành vi xấu xa cao hơn nhiều so với tranh chấp đơn giản về khoản thanh toán yêu cầu bồi thường. Tòa án thường tìm kiếm bằng chứng cho thấy công ty bảo hiểm đã cố tình hoặc vô tình không điều tra, truyền đạt hoặc giải quyết yêu cầu bồi thường một cách công bằng.
Gershon chưa sẵn sàng cho biết tình hình đã đến mức đó và nói rằng cô ấy rất ngạc nhiên trước việc mọi người đề nghị nhờ đến sự giúp đỡ từ bên ngoài nhanh đến mức nào. Gershon nói:“Mọi người liên tục bảo chúng tôi hãy thuê luật sư hoặc chuyên gia điều chỉnh công khai. “Và tôi cứ nghĩ, tại sao tôi phải thuê ai đó chỉ để thực thi một hợp đồng ràng buộc về mặt pháp lý? Đó không phải là bước đầu tiên mà các chủ nhà cảm thấy họ phải thực hiện chỉ để yêu cầu công ty bảo hiểm của họ thực hiện những gì hợp đồng quy định.”
Trong khi đức tin xấu đòi hỏi phải có bằng chứng rõ ràng về hành vi không công bằng thì nhiều tranh chấp lại phát sinh từ những nguyên nhân phức tạp hơn. Những thách thức với phần mềm ước tính, chi phí xây dựng tăng, khấu hao giữ lại và ước tính xây dựng lại khó hiểu đều có thể góp phần tạo ra khoảng cách giữa những gì chủ nhà mong đợi và những gì công ty bảo hiểm trả ban đầu.
Nhiều chính sách dựa vào sự chứng thực bảo vệ lạm phát để giúp ngăn ngừa giới hạn bảo hiểm tụt hậu so với lạm phát xây dựng. Mark Friedlander, giám đốc cấp cao về quan hệ truyền thông của Viện Thông tin Bảo hiểm, cho biết:“Nó tự động tăng giới hạn tài sản cá nhân và nhà ở của chủ nhà hàng năm để theo kịp với chi phí vật liệu xây dựng và nhân công ngày càng tăng”. “Điều này bảo vệ khỏi tình trạng bảo hiểm dưới mức và đảm bảo chủ hợp đồng có đủ bảo hiểm chi phí thay thế để sửa chữa hoặc xây dựng lại ngôi nhà của họ sau một tổn thất được bảo hiểm.”
Tuy nhiên, chi phí xây dựng không thể dự đoán được trong nhiều năm qua. Trong khi lạm phát đạt đỉnh điểm 9,1% vào tháng 6 năm 2022, chi phí xây dựng vẫn không ổn định. Giá vật liệu xây dựng nhà ở và nhân công tăng mạnh từ năm 2020 đến năm 2022; trong một số trường hợp, vượt xa mức điều chỉnh bảo vệ lạm phát hàng năm trung bình từ 2% đến 4%.
Khi chi phí xây dựng lại vượt quá mức điều chỉnh giới hạn chính sách, kết quả không chỉ là sự nhầm lẫn mà còn có thể có nghĩa là bảo hiểm dưới mức đáng kể.
Những người ủng hộ người tiêu dùng nói rằng khoảng cách đó có thể tăng lên theo cách tính toán một số giới hạn nhà ở.
“Trọng tâm của vấn đề là các công ty bảo hiểm đang tiếp tục sử dụng phần mềm ước tính để đặt ra các giới hạn về nhà ở không thực tế so với mức giá hiện tại ở những khu vực đang xảy ra hỏa hoạn ở đô thị, chẳng hạn như Boulder và Los Angeles. Các điều khoản bảo vệ lạm phát rất hiếm khi tạo ra đủ sự bảo vệ bổ sung để lấp đầy những khoảng trống về bảo hiểm dưới mức.”— Amy Bach, Đồng sáng lập, United Policyholders
Trong những trường hợp gần đây được nghiên cứu bởi United Policyholders, Bach cho biết những ngôi nhà được bảo hiểm với giá dưới 400 USD/foot vuông phải đối mặt với chi phí xây dựng lại lên tới gần 850 USD/foot vuông. “Và đó là mức thấp nhất trong những khoảng trống mà mọi người có.”
Người ta ước tính rằng khoảng 2/3 số nhà cung cấp dịch vụ ở Hoa Kỳ sử dụng chương trình phần mềm 360Value để ước tính giới hạn nhà ở trong các hợp đồng bảo hiểm nhà ở và những người điều chỉnh của họ sử dụng chương trình Xactimate để ước tính chi phí xây dựng lại sau tổn thất. Cả hai công cụ ước tính đều thuộc sở hữu của Verisk, một công ty phân tích bảo hiểm.
Biểu tượng bóng đèn
Các chủ nhà ở Marshall Fire đã bán khống trung bình 139 nghìn đô la
Một nghiên cứu năm 2024 của Đại học Colorado tại Boulder cho thấy, trong số 4.859 người mua bảo hiểm bị ảnh hưởng bởi trận cháy Marshall vào năm 2021, 74% được bảo hiểm dưới mức. Nghiên cứu lưu ý rằng phần mềm ước tính của bên thứ ba được các nhà mạng sử dụng để đặt ra giới hạn chính sách thường đánh giá thấp chi phí xây dựng lại, khiến chủ nhà không có đủ phạm vi bảo hiểm. Trung bình, chủ nhà bị thiếu 139.000 USD.
Ngôn ngữ chính sách cũng có thể khiến chủ nhà nhầm lẫn, đặc biệt khi nói đến sự khác biệt giữa giá trị tiền mặt thực tế (ACV) và giá trị chi phí thay thế (RCV). ACV phản ánh giá trị của một món đồ hoặc công trình kiến trúc tại thời điểm xảy ra tổn thất sau khi tính khấu hao. Một số hợp đồng chỉ thanh toán ACV, nghĩa là giá trị đã khấu hao sẽ không bao giờ được phục hồi.
Chính sách chi phí thay thế hoạt động khác nhau nhưng không phải lúc nào cũng theo cách mà chủ nhà mong đợi. Ngay cả với bảo hiểm RCV, các công ty bảo hiểm thường phát hành khoản thanh toán ban đầu dựa trên ACV. Số tiền còn lại — thường được gọi là khoản khấu hao giữ lại — chỉ được thanh toán sau khi việc sửa chữa hoàn tất và biên lai được gửi.
Biểu tượng túi tiền
Phương trình thanh toán chi phí thay thế
Chính sách chi phí thay thế thường đưa ra khoản thanh toán đầu tiên nhỏ hơn, số tiền còn lại được thanh toán sau khi việc sửa chữa hoàn tất và được ghi lại. Sau đây là ví dụ đơn giản về quy trình dành cho một ngôi nhà có mức bảo hiểm nhà ở trị giá 500.000 USD cần 400.000 USD tiền sửa chữa.
Chi phí sửa chữa $400.000 − Khấu hao $120.000 (30%) − Khoản khấu trừ $2.000 =$278.000 khoản thanh toán ban đầu
Điều này để lại 120.000 USD tiền khấu hao được giữ lại, khoản tiền này sẽ được thanh toán sau khi việc sửa chữa hoàn tất.
Hãy nhớ rằng khấu hao đôi khi được áp dụng theo từng dòng cho các bộ phận của tòa nhà chứ không phải toàn bộ ngôi nhà cùng một lúc. Điều này có nghĩa là số tiền giữ lại được tính toán cho nhiều hạng mục, chẳng hạn như mái nhà, vách ngoài, sàn, v.v. và có thể dao động từ mức khiêm tốn đến đáng kể.
Trong những trường hợp này, vấn đề không phải là thiếu phạm vi bảo hiểm mà là thiếu thanh khoản. Bởi vì lợi ích chi phí thay thế và các chứng thực nhất định thường được thanh toán theo từng giai đoạn hoặc thông qua hoàn trả, chủ sở hữu nhà có thể cần tiếp cận các khoản tiết kiệm, tín dụng hoặc các quỹ khác để bắt đầu sửa chữa trước khi nhận được toàn bộ giá trị yêu cầu bồi thường của họ. Các khoản thanh toán chi phí sinh hoạt bổ sung cũng có thể được hoàn trả hàng tháng thay vì được trả trước.
Đó có thể là một thách thức đối với nhiều hộ gia đình. Báo cáo tiết kiệm khẩn cấp thường niên năm 2026 của Bankrate cho thấy chỉ 47% người Mỹ nói rằng họ có đủ tiền để trang trải chi phí khẩn cấp 1.000 USD.
Gershon nói:“Tôi đã hoàn toàn đánh giá thấp chi phí chỉ để thay thế những thứ cơ bản”. “Đêm xảy ra vụ cháy, trong khi xe tải vẫn còn ở bên ngoài, tôi đã gọi điện thoại để đặt mua kem đánh răng, dung dịch tiếp xúc, đồ lót, tất. Chúng tôi có một đứa bé và một đứa trẻ mới biết đi. Tôi chỉ đang cố gắng đưa chúng ta đến sáng hôm sau. Đó là 1.000 đô la.”
Một số chủ nhà chuyển sang thỏa thuận chuyển nhượng lợi ích, cho phép các nhà thầu nhận thanh toán bảo hiểm trực tiếp để đổi lấy việc bắt đầu sửa chữa. Nhưng những thỏa thuận đó đã phải đối mặt với sự giám sát ngày càng tăng.
Bach cho biết:“Việc chuyển nhượng các điều khoản phúc lợi cho phép người tiêu dùng đang thiếu tiền có thể chuyển nhượng quỹ bảo hiểm của họ cho thợ lợp mái nhà hoặc nhà thầu để họ có thể bắt đầu những công việc cần thiết”. “Nhưng những điều khoản đó đã bị lạm dụng quá nhiều, chúng đã bị đặt ngoài vòng pháp luật ở Florida và các bang khác, bao gồm cả Washington, đang xem xét các hạn chế tương tự.”
Biểu tượng mũi tên lên
Các thuật ngữ chính cần biết
Ngoài cơ chế chính sách và thách thức về dòng tiền, một yếu tố khác có thể làm gia tăng khoảng cách giữa chi phí bảo hiểm và chi phí xây dựng lại:việc cải tạo nhà chưa bao giờ được báo cáo cho công ty bảo hiểm. Mặc dù chủ nhà thường cập nhật chính sách của mình sau những lần cải tạo lớn, nhưng những nâng cấp nhỏ hơn có thể tích lũy theo thời gian và làm tăng đáng kể giá trị xây dựng lại của ngôi nhà.
Gershon phát hiện ra điều này khi các công ty bảo hiểm bắt đầu ước tính giá trị phần hoàn thiện của ngôi nhà của cô. Ước tính ban đầu của công ty bảo hiểm cho phép khoảng 1.500 USD cho giấy dán tường khắp nhà. Cô nói:“Chỉ riêng giấy dán tường trong phòng con gái chúng tôi đã tốn rất nhiều tiền về vật liệu. Vấn đề tương tự cũng xuất hiện ở mức cho phép đối với phần cứng và công tắc đèn được nâng cấp.
Gershon thừa nhận rằng cô đã không thông báo cho nhà cung cấp dịch vụ của mình về những nâng cấp gia tăng đó vào thời điểm đó, đồng thời lưu ý rằng “không có nâng cấp riêng lẻ nào của chúng tôi có giá 25.000 USD”. Tuy nhiên, cô ấy mong đợi những khác biệt đó sẽ lộ rõ trong quá trình kiểm tra.
Hình ảnh trước và sau của phòng khách nhà Gershons, trong đó có giấy dán tường tùy chỉnh và lớp hoàn thiện được nâng cấp trước vụ cháy.
Nhiều chủ nhà như Gershon đã chọn mua bảo hiểm bổ sung, chẳng hạn như chi phí thay thế kéo dài hoặc xác nhận chi phí thay thế được đảm bảo, sẽ có hiệu lực sau khi hết giới hạn nhà ở. Việc thay thế kéo dài có thể trả thêm 25% hoặc 50% ngoài giới hạn nhà ở và việc thay thế được đảm bảo sẽ thanh toán toàn bộ chi phí để xây dựng lại ngôi nhà của bạn sau thảm họa.
Tuy nhiên, những xác nhận này thường đi kèm với các điều khoản chính sách yêu cầu chủ nhà cho phép người vận chuyển duy trì biện pháp bảo vệ lạm phát. Người vận chuyển cũng có thể yêu cầu họ được thông báo về bất kỳ thay đổi nào đối với ngôi nhà có thể làm tăng chi phí xây dựng lại.
Bach cho biết:“Một số chính sách quy định rằng bạn phải thông báo cho công ty bảo hiểm nếu bạn sửa sang lại với chi phí cao hơn số tiền đã định. Nhìn chung, các Bên mua bảo hiểm của United khuyến nghị nên kiểm tra bảo hiểm hàng năm để điều chỉnh các giới hạn.
Người mua nhà xem xét kỹ lưỡng lãi suất thế chấp và điều khoản cho vay đến từng chữ số thập phân, tuy nhiên nhiều người vẫn dựa vào người khác để đưa ra quyết định về phạm vi bảo hiểm của họ. Gershon nói:“Có rất nhiều điều trong cuộc sống cần biết và lo lắng. “Thật dễ dàng để tin tưởng các chuyên gia và cho rằng bạn được bảo vệ.”
Nhưng mỗi chuyên gia đều có những ưu tiên riêng của họ. Người cho vay muốn bảo vệ khoản vay. Đại lý bất động sản muốn bán nhà. Các đại lý phải cân bằng phạm vi bảo hiểm với các nguyên tắc bảo lãnh phát hành và số tiền mà người mua sẵn sàng trả. Với chi phí bảo hiểm nhà trung bình là 2.424 USD mỗi năm và đang tăng lên, giá cả cũng quan trọng — nhưng phạm vi bảo hiểm còn quan trọng hơn. Tiết kiệm phí bảo hiểm sẽ không có ý nghĩa nhiều nếu chính sách không còn hiệu lực khi thảm họa xảy ra.
Biểu tượng vốn chủ sở hữu nhà
Cách giảm nguy cơ bị bảo hiểm dưới mức
Mặc dù không có chính sách nào có thể loại bỏ mọi rủi ro nhưng các chuyên gia cho rằng chủ nhà có thể thực hiện các bước thiết thực để giảm nguy cơ được bảo hiểm dưới mức.
Bảo hiểm chủ sở hữu nhà được thiết kế để chia sẻ rủi ro mất mát tài chính, tuy nhiên, nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố phối hợp với nhau để thực hiện điều đó một cách hiệu quả. Chủ sở hữu nhà không chỉ phải duy trì phạm vi bảo hiểm đầy đủ mà còn phải hiểu chính sách của họ thực sự cung cấp những gì và có đủ tiền tiết kiệm hoặc khả năng tiếp cận nguồn vốn để thực hiện quy trình yêu cầu bồi thường.
Nó còn phụ thuộc vào sự tin tưởng rằng người vận chuyển sẽ tôn trọng những lời hứa đã nêu trong hợp đồng.
Trong hầu hết các trường hợp, khiếu nại được giải quyết mà không có tranh chấp lớn. Nhưng khi những gì chủ nhà mong đợi và những gì chính sách trả cuối cùng không thống nhất với nhau, thì chủ hợp đồng có thể cần tìm kiếm hướng dẫn bổ sung từ các nhà thầu, cơ quan điều chỉnh công cộng hoặc chuyên gia pháp lý để đảm bảo phạm vi bảo hiểm mà họ mua hoạt động như dự kiến.
Gershon nói:“Tôi nhận ra chúng tôi có đặc ân như thế nào. “Điều này gây căng thẳng về mặt tài chính, nhưng nó sẽ không hủy hoại chúng tôi. Chúng tôi có trình độ học vấn, chúng tôi có công việc linh hoạt và chúng tôi có thời gian cũng như sự tự tin để bảo vệ chính mình. Nhưng nếu điều đó khó đối với chúng tôi thì tôi không thể tưởng tượng được nó sẽ khó đến mức nào đối với một người không có những lợi thế đó. Đó là lý do tại sao tôi chia sẻ câu chuyện của mình, tôi hy vọng nó sẽ giúp những chủ nhà khác hiểu được những gì họ đang gặp phải.”
Bạn có thấy trang này hữu ích không?
Hãy giúp chúng tôi cải thiện nội dung của mình
Bạn có thể hưởng lợi như thế nào từ việc ra mắt CME của Micro E-mini Futures
Cách sử dụng WACC để tính MIRR
Chỉ số Dow Futures so với US30 CFD:Hướng dẫn so sánh dành cho nhà giao dịch Hoa Kỳ
Nguyên tắc thu nhập tem phiếu thực phẩm ở Bắc Carolina
Người đồng ký có cần phải tuyển dụng để ký khoản vay không?