Tôi đang ăn sáng tại Toa Payoh thì tình cờ nghe được cuộc trò chuyện giữa một đại lý bất động sản và một giám đốc quan hệ ngân hàng.

Nhân viên bất động sản hào hứng nói về thị trường cho thuê bất động sản “nóng”, trích dẫn lời một khách hàng đã trả nhiều tiền nhất để đảm bảo một căn nhà cho thuê mà không cần xem nó . Mặc dù tôi có thể cảm thấy sự hoài nghi trong giọng điệu của cô ấy, nhưng tình cảm này phù hợp với những gì tôi đã nghe từ các đại lý bất động sản khác.

Thị trường nhà ở đang bùng nổ và đám đông đang tụ tập tại các đợt mở bán mới.

Dữ liệu của URA báo cáo rằng số lượng bán nhà ở tư nhân mới trong quý 2/2020 là 1.679. Đây không phải là một con số cao so với các quý trước. Nhưng nó vẫn khá ấn tượng, xem xét Covid-19 và hai tháng Circuit Breaker mà chúng tôi đã có trong quý 2.

Nếu bọn trẻ của chúng ta nhìn vào biểu đồ này 10 năm nữa, chúng có thể sẽ không nhận ra rằng nó trùng với một trong những trận đại dịch tồi tệ nhất trong lịch sử đã xảy ra, cũng không phải trong một trong những cuộc suy thoái tồi tệ nhất trong lịch sử của Singapore.

Bạn có thể gãi đầu tự hỏi tại sao điều này lại xảy ra.

Tại sao người mua rất lạc quan trong bối cảnh suy thoái kinh tế sâu sắc?

Tôi không thể chứng minh nguyên nhân của hành vi này, nhưng tôi có thể đề xuất một số khả năng trong trường hợp bạn cần giải quyết vấn đề này trong đầu.

1. Tiền rẻ quá không thể bỏ qua

Lãi suất đã chạm mức thấp mới với SIBOR (3 tháng) xuống 0,44% vào cuối tháng 7 năm 2020, so với khoảng 1,6% trước đại dịch. Đó là thấp hơn gần 4 lần!

Các khoản cho vay mua nhà cho tài sản tư nhân có liên quan đến các chuyển động của SIBOR. Tỷ lệ này cũng giảm xuống khoảng 1,29% đối với tài sản tư nhân.

Tại sao các khoản vay lại quan trọng?

Bởi vì bất động sản thâm dụng vốn và rất khó để ai đó có thể bỏ ra hàng triệu đô để trả cho một căn. Do đó, mọi người đi vay đáng kể để có đủ khả năng chi trả.

Lãi suất thấp có ít nhất hai tác động thúc đẩy nhu cầu về tài sản.

1. Đầu tiên, nó làm giảm khoản trả nợ thế chấp hàng tháng và nó trở nên "hợp túi tiền" đối với những người trước đây hơi bị định giá.
2. Thứ hai, các nhà đầu tư có thể thu được lợi nhuận cho thuê lớn hơn và có khả năng thu được lợi nhuận cao hơn trong tương lai do nợ rẻ.

Quá trình suy nghĩ có thể như thế này, “các ngân hàng thực tế đang phát tiền, chỉ cần vay và mua tài sản!”

Tất nhiên, tôi sẽ sai ở khía cạnh an toàn và cảnh báo mọi người không nên tiêu quá nhiều vào tài chính của họ trong những trường hợp như vậy. Chúng ta không thể giả định rằng tình hình sẽ vẫn như hiện trạng trong tương lai. Do đó, có một số vùng đệm là để phòng ngừa trước một số tình huống có thể trở nên tồi tệ hơn - mất thu nhập, bệnh tật, lãi suất tăng, thiếu người thuê, v.v.

Nhưng tôi cũng không muốn trở thành một chiếc chăn ướt.

Hãy tiếp tục nếu bạn đã hoàn thành các khoản của mình và nếu bạn tự tin rằng mình sẽ làm tốt bất kể điều gì có thể xảy ra tiếp theo.

2. WFH

Covid-19 đã buộc những người có thể làm việc từ xa phải làm việc tại nhà. Bạn có thể coi đây là một đặc ân hoặc một lời nguyền ( tùy thuộc vào việc bạn có con chạy xung quanh hay không ).

Bất kể điều này đã làm xuất hiện một sự phân chia kinh tế mà trước đây không dễ thấy; thường là những công nhân cổ trắng có khả năng làm việc từ xa. Công nhân cổ xanh thường cần có mặt tại chỗ để vận hành máy hoặc phục vụ khách hàng.

Dưới đây là một cuộc thăm dò được thực hiện ở Massachusetts. Nó cho thấy rằng 75% những người có thu nhập trên 150 nghìn đô la đang làm việc từ xa so với chỉ 44% ở những người được trả dưới 50 nghìn đô la . Tôi không có con số cho Singapore nhưng tôi tin rằng sự chênh lệch sẽ tương tự.

Điều này cũng cho thấy rằng môi trường gia đình đang trở thành một yếu tố thậm chí còn quan trọng hơn đối với những người lao động cổ trắng này khi họ ăn, ngủ, chơi và bây giờ, làm việc tại cùng một nơi.

Do đó, việc nâng cấp cơ sở kinh doanh của họ có thể là hợp lý - “có không gian rộng hơn để chứa văn phòng tại nhà và tận dụng cơ hội để cải thiện môi trường” nghe có vẻ là một ý tưởng khá hay khi tiền “rẻ”.

Người lao động cổ trắng cũng thường nằm trong nhóm thu nhập có nhiều khả năng mua được nhà hơn, hoặc có mức lương đủ cao để đủ điều kiện vay vốn.

Do đó, Covid-19 có thể là một động lực bất ngờ cho việc bán nhà dân dụng.

Cách thu lợi từ đợt tăng giá bất động sản mà không cần mua tài sản

Điều thú vị là chính phủ Singapore đã không nới lỏng các biện pháp làm mát tài sản ngay cả sau khi Covid-19 đã phá hủy nền kinh tế. Điều này có nghĩa là các nhà chức trách đang thận trọng và dữ liệu của họ có thể cho thấy thị trường bất động sản phục hồi.

Cá nhân tôi, dựa trên những gì tôi đã chia sẻ trong các phần trước, tôi tin rằng thị trường bất động sản đang nóng trở lại và sẵn sàng tiếp tục chu kỳ tăng giá.

Tôi biết rằng việc mua một bất động sản có thể nằm ngoài khả năng của một số người. Thêm vào đó, nó có thể là một cuộc đặt cược quá lớn để thực hiện vì giá trị tài sản có thể chiếm một phần lớn giá trị ròng của bạn. Tôi không khuyên bạn làm điều đó đặc biệt nếu điều đó có nghĩa là tiêu tốn quá nhiều khả năng tài chính của bạn.

Nhưng không phải tất cả đều thua cuộc.

Thị trường chứng khoán có thể là một trò chơi ủy nhiệm đến một thị trường chứng khoán đang bùng nổ - bạn có thể đầu tư vào:

• đại lý bất động sản hoặc,
• nhà phát triển bất động sản

Tôi sẽ đề cập đến đại lý bất động sản trong bài đăng này và dành một bài riêng cho các nhà phát triển (vì có quá nhiều người trong số họ).

Có hai đại lý bất động sản được liệt kê trên SGX - APAC Realty (SGX:CLN) và PropNex (SGX:OYY).

PropNex là công ty đầu tiên công bố KQKD 6 tháng đầu năm 20 đặc biệt - doanh thu và lợi nhuận tăng lần lượt 45% và 151% so với 6 tháng đầu năm 2019. Thật bất ngờ vì hầu hết mọi người đều không mong đợi mọi người có tâm trạng mua tài sản khi những người khác sắp chết.

Bộ kết quả tốt càng chứng minh rằng sở thích bất động sản rất mạnh và động lực đó vẫn chưa giảm - điều đó khiến Covid-19 và Circuit Breaker dường như không phải là sự kiện. Giá cổ phiếu của PropNex cũng đã tăng lên nhờ kết quả tốt và hiện cao hơn 13% so với mức vào đầu năm 2020.

Đối với tôi, PropNex với tỷ lệ PE là 8 và tỷ suất cổ tức gần 5%.

APAC Realty có thể không rung chuông nhưng ERA chắc chắn sẽ làm được. Trước đây là công ty mẹ được niêm yết cho cơ quan ERA.

Đây là đối thủ cạnh tranh trực tiếp với PropNex và cũng có KQKD 6T2020 khá tốt - Doanh thu và lợi nhuận lần lượt tăng 6% và 53% so với 6T2019.

APAC Realty mất doanh thu 173 triệu đô la, thấp hơn so với 242 triệu đô la của PropNex. Nhưng vẫn còn sớm để nói ai sẽ là người dẫn đầu thị trường. Đó có thể là một trường hợp mà PropNex có nhiều dự án hơn để bán trong Quý 2/2020.

Giá cổ phiếu của APAC Realty đã tăng lên nhờ kết quả tốt nhưng giá cổ phiếu hiện tại là 0,38 đô la vẫn thấp hơn 0,53 đô la vào đầu năm. Do đó, nó trông tương đối rẻ hơn so với PropNex. Nhưng đó cũng có thể là dấu hiệu cho thấy PropNex đang chiếm thị phần và / hoặc APAC Realty có rủi ro về việc thuê nhà sau khi họ mua lại một tòa nhà thương mại ở Toa Payoh.

Tỷ lệ PE 10 và tỷ suất cổ tức 5,3% cho APAC Realty cũng cho thấy rằng cổ phiếu không đắt chút nào.

Các cơ quan bất động sản này sẽ thấy hoạt động tốt hơn trong vài quý tới, trừ bất kỳ thay đổi bất lợi nào, chẳng hạn như các biện pháp làm mát bổ sung do chính phủ áp đặt.

Tiết lộ:Tôi có một vị trí nhỏ trong APAC Realty.

Niềm tin khó chết

Để nói rằng "Người Singapore yêu tài sản", là một cách nói quá.

Thay vào đó, tôi nghĩ tầm quan trọng của bất động sản đã được khắc sâu trong văn hóa của chúng ta và được truyền lại qua nhiều thế hệ - nó không chỉ là một mong muốn mà còn là một lựa chọn mặc định cho sự an toàn và giàu có. Bạn luôn phải có một mái nhà và mua bất động sản là cách tốt nhất để trở nên giàu có.

Bất chấp Covid-19 gây ra một trong những cuộc suy thoái kinh tế tồi tệ nhất ở Singapore kể từ khi cô độc lập, người mua đã mua 1.679 bất động sản nhà ở tư nhân mới trong quý 2/2020. Chúng tôi đã khám phá ra rằng lãi suất thấp và mô hình WFH có thể là những động lực khả thi cho hành vi này.

Điều quan trọng là phải thận trọng nếu bạn mua bất động sản vì nó là một mặt hàng có giá trị lớn và bất kỳ sai lầm nào sẽ phải trả giá đắt. Bạn có thể cân nhắc mua cổ phiếu của công ty bất động sản hoặc nhà phát triển bất động sản nếu bạn muốn đi theo làn sóng này. Đó là, nếu bạn tin rằng thị trường bất động sản thực sự đang có xu hướng tăng ngay từ đầu.

Giữ nguyên! Tôi sẽ đề cập đến cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản trong một bài viết khác. Có rất nhiều người trong số họ, bạn có thể sẽ tìm thấy một bộ đếm thú vị để xem xét.

P.S. Nếu bạn có vốn và muốn sở hữu nhiều bất động sản có thể cho phép bạn nghỉ hưu thoải mái, Jeff sẽ chia sẻ cách ông đã phát triển danh mục tài sản của mình ngay cả trong thời kỳ đại dịch.

Cập nhật:VTL có thể mang lại lợi ích cho một số cổ phiếu này, đây là lý do tại sao.