Sở hữu một ngôi nhà được cho là một phần của Giấc mơ Mỹ, nhưng quá trình mua nhà đôi khi có thể giống như một cơn ác mộng. Khi tôi và chồng chuẩn bị mua căn nhà đầu tiên vào năm ngoái, tôi đã bị sốc vì tôi biết quá ít về nó và có rất ít câu trả lời xác đáng mà tôi có thể tìm thấy trên mạng. Khi tôi trải qua quá trình này, học hỏi nhanh chóng, tôi đã phát triển một cách hiểu mới về câu nói, “Bạn không biết những gì bạn không biết.”
Trước khi bắt đầu quá trình này, tôi đã nghiên cứu tỉ mỉ — hoặc ít nhất là tôi đã cố gắng. Tôi đã xem xét các khoản thế chấp được hỗ trợ bởi Cơ quan Nhà ở Liên bang và Truyền thống (FHA), tìm ra số tiền trả trước và điểm tín dụng tối thiểu mà chúng tôi cần cho mỗi chương trình.
Chồng tôi và tôi đảm bảo điểm tín dụng của chúng tôi trên 580, mức tối thiểu cho chương trình FHA mà chúng tôi hy vọng sẽ sử dụng. Chúng tôi đã trả bớt thẻ tín dụng để làm cho tỷ lệ nợ trên thu nhập của chúng tôi hấp dẫn hơn đối với người cho vay. Ngay sau khi đáp ứng các yêu cầu tối thiểu, chúng tôi đã đặt lịch hẹn với ngân hàng — và chúng tôi vô cùng thất vọng.
Đầu tiên, chúng tôi biết rằng nhiều ngân hàng riêng lẻ có các yêu cầu riêng của họ ngoài các quy định mà FHA đưa ra. Trong trường hợp của chúng tôi, chương trình liên bang yêu cầu số điểm là 580, nhưng ngân hàng và cơ quan cho vay thế chấp mà chúng tôi đã nói chuyện với số điểm tối thiểu là 600 và 620, có thể là một sự khác biệt đáng kể khi bạn đang nỗ lực để sửa chữa tín dụng.
Chúng tôi cũng được biết rằng các nhà bảo lãnh phát hành muốn biết rằng các khoản tiền gửi và chi phí đóng đã ở trong tài khoản của bạn trong ít nhất hai tháng, để theo dõi nguồn tiền đến từ đâu và để xác nhận sự ổn định tài chính liên tục của bạn. Đây là một trở ngại đối với một người mua thiếu kiên nhẫn như tôi.
Khi chúng tôi bắt đầu gặp gỡ các đại lý bất động sản, họ luôn hỏi liệu chúng tôi đã tiếp cận một người cho vay chưa. Khi chúng tôi gặp những người cho vay, câu hỏi đầu tiên của họ luôn là liệu chúng tôi có tài sản hay không. Điều này khiến chúng tôi hoàn toàn bối rối.
Vậy đâu là kế hoạch phù hợp? Peter Jennings, người cho vay với HarbourOne Mortgage ở New Hampshire, người đã làm việc trong ngành này hơn 30 năm, cho biết:“Những người mua nhà tiềm năng nên luôn gặp người cho vay trước khi họ bắt đầu tìm nhà. Điều này giúp bạn quyết định chương trình thế chấp nào là tốt nhất cho bạn. Thế chấp có nguồn gốc từ các công ty môi giới thế chấp hoặc các ngân hàng truyền thống. Vì ngành này được quản lý rất chặt chẽ, nên việc bạn chọn ai để thế chấp không thực sự quan trọng — các bằng cấp sẽ phần lớn giống nhau, Jennings nói. Tuy nhiên, các ngân hàng nhỏ có khả năng cung cấp ít lựa chọn thế chấp hơn, trong khi các ngân hàng cho vay lớn hơn thường cung cấp nhiều hơn.
Khi bạn đã sẵn sàng mua nhà, bạn có thể củng cố lời đề nghị của mình bằng một cuộc sơ tuyển hoặc thư chấp thuận sơ bộ từ người cho vay của bạn. Jennings nói rằng một cuộc sơ tuyển, trong đó một nhân viên cho vay xem xét người nộp đơn để đảm bảo rằng họ đáp ứng các yêu cầu tối thiểu, là phổ biến nhất. Nếu thu nhập và điều kiện tín dụng của bạn cao hơn mức tối thiểu và lịch sử việc làm của bạn ổn định, nhiều người cho vay sẽ cảm thấy thoải mái khi cung cấp thư sơ tuyển. Jennings nói:“Trong ngành, nó được biết đến như một kẻ cho vay nặng lãi.
Tuy nhiên, nếu đơn đăng ký của bạn chưa đủ điều kiện vì các vấn đề liên quan đến tín dụng hoặc thu nhập, bạn có thể chọn phê duyệt trước. Jennings nói:“Hồ sơ thực sự được phê duyệt chính thức tùy thuộc vào việc người đi vay tìm nhà. “Tôi làm những việc này vào những dịp cảm thấy không thoải mái khi ký vào thư sơ tuyển.” Mặc dù việc phê duyệt trước mất nhiều thời gian hơn, nhưng nó thực sự có thể cắt giảm thời gian từ khi chấp nhận đến khi kết thúc đề nghị của bạn, vì phần lớn việc xem xét đã được thực hiện xong.
Khi bạn biết rằng bạn đủ điều kiện để vay thế chấp, đã đến lúc bắt đầu mua sắm. Lúc đầu, chồng tôi và tôi tự tìm kiếm, liên hệ để liệt kê các đại lý về các bất động sản mà chúng tôi quan tâm. Nhưng khi chúng tôi nhận ra rằng đại lý của người mua thực sự được người bán trả tiền khi bán nhà mà không có bất kỳ khoản chi phí nào. chi phí bỏ ra cho người mua, chúng tôi có đại lý ngay lập tức.
Liz Murphy, một đại lý của Berkshire, Hathaway, Fox và Roach Realtors ở Jenkintown, Pennsylvania, cho biết không nhận ra rằng không phải trả tiền túi cho đại lý của người mua. “Thông thường, cuộc trò chuyện diễn ra nhanh hơn khi người mua nhận ra rằng họ không trả tiền cho đại lý của người mua,” cô nói. “Quá trình mua nhà quá khó khăn và khi đó bạn đang nghĩ,‘ Mình cũng phải trả tiền cho người này nữa. ’”
Các đại lý bất động sản hợp lý hóa quy trình bằng cách tìm các tài sản có thể không được liệt kê trực tuyến và giúp người mua tìm hiểu các quy định và luật pháp. Khi quá trình mua hàng của chúng tôi bị gián đoạn bởi những trục trặc không mong muốn, bao gồm cả vấn đề với tên ngôi nhà, đại lý của chúng tôi đã giải thích cho chúng tôi chính xác điều gì đang xảy ra và khuyên chúng tôi nên làm gì.
Murphy nói, hỗ trợ về mặt tinh thần là một phần không nhỏ trong công việc của người đại diện của người mua. “Bạn muốn một người có thể cùng bạn vượt qua những thăng trầm và mang theo cảm xúc cho bạn trong suốt quá trình.”
Khi bạn tìm được một ngôi nhà ưng ý, người đại diện của bạn sẽ giúp bạn đưa ra một đề nghị sẽ được chính thức hóa trong hợp đồng mua bán, một hợp đồng ràng buộc giữa bạn và người bán.
Cân nhắc mức độ quyết liệt mà bạn muốn trong các cuộc đàm phán và mức độ cạnh tranh của thị trường (sau cùng, cho đến khi đề nghị của bạn được chấp nhận, người bán có thể thực hiện các đề nghị khác). Nếu bạn hy vọng tiết kiệm tiền mặt, thì hãy cân nhắc đưa ra quy định rằng người bán đóng góp vào chi phí đóng - số tiền thay đổi tùy thuộc vào loại thế chấp và số tiền thanh toán trước, nhưng có thể dao động từ 3% đến 9% giá bán.
Đồng thời, quyết định xem bạn có muốn đề nghị của mình phải chịu sự kiểm tra thông qua nhà hay không và loại hình kiểm tra nào. Kiểm tra nhà truyền thống bao gồm bất kỳ sai sót nào trong tài sản để bạn biết chính xác những gì bạn đang mắc phải. Bạn cũng có thể bao gồm kiểm tra dịch hại, kiểm tra radon và một loạt các tùy chọn khác.
Tôi đã chuẩn bị cho việc qua lại bất tận với người bán (có lẽ tôi xem TV quá nhiều), nhưng cuộc thương lượng của chúng tôi diễn ra rất ngắn. Chúng tôi đã đưa ra một đề nghị, người bán phản đối và đại lý của chúng tôi khuyên chúng tôi nên quay lại với đề nghị "tốt nhất và cuối cùng" để cho người bán biết rằng chúng tôi đã thương lượng xong. Họ đã chấp nhận.
Tiếp theo là sự chờ đợi. Theo Neena Vlamis, chủ tịch và đồng sáng lập của A&N Mortgage Services ở Chicago, thông thường sẽ mất khoảng 35 ngày kể từ khi lời đề nghị của bạn được chấp nhận cho đến khi bạn có thể nhận nhà, mặc dù có thể lâu hơn. Việc chờ đợi có vẻ tùy tiện và khiến bạn cảm thấy bực bội, nhưng mọi thứ đang diễn ra trong suốt thời gian ở hậu trường.
Sau khi đề nghị của bạn được chấp nhận, đơn đăng ký sẽ bước vào Giai đoạn Xem xét Luật sư, Vlamis nói. Đây là khi người mua thực hiện thẩm định bằng cách kiểm tra và đưa ra bất kỳ yêu cầu sửa chữa hoặc đóng các khoản tín dụng chi phí. “Đây là lúc để đảm bảo rằng đây là tài sản mà bạn từng nghĩ,” Vlamis cho biết thêm.
Sau đó, đã đến lúc người mua phải lùi lại và để đại lý thế chấp thực hiện công việc của họ. “Xác thực là quy trình số 1 diễn ra trong khoảng thời gian đó,” Vlamis nói. "Nó rất quan trọng." Trong thời gian xem xét đơn đăng ký của bạn, người cho vay đảm bảo rằng tất cả các tài liệu bạn đã cung cấp, từ tờ khai thuế đến cuống phiếu thanh toán, là trung thực và chính xác.
Bởi vì ngành thế chấp bị quy định rất nhiều, ngân hàng phải thực hiện nhiều bước để đảm bảo rằng thông tin họ nhận được từ người mua là chính xác. Ngân hàng gửi bảng điểm thuế cho IRS để đảm bảo rằng chúng khớp với những gì IRS có trong hồ sơ. Nó cũng xác nhận thông tin việc làm và thanh toán trước khi gửi đơn đến cơ quan bảo lãnh phát hành, nơi mọi thứ được xác nhận một lần nữa, chi tiết hơn.
Đây cũng là lúc người cho vay sẽ thẩm định căn nhà để đảm bảo rằng giá trị của căn nhà đó phù hợp hoặc cao hơn giá bán. Nếu bạn mua một khoản thế chấp FHA được liên bang hậu thuẫn, việc thẩm định phải được thực hiện bởi một thẩm định viên được FHA chứng nhận.
Trong thời gian này, bạn có thể có nhiều tiền hơn trong tài khoản của mình, nhưng điều cực kỳ quan trọng là không được thực hiện bất kỳ thay đổi tài chính nào trong thời gian đơn đăng ký của bạn đang được xem xét. Tín dụng và việc làm được xác nhận lại vào cuối quá trình đăng ký ngay trước khi cam kết tài chính được thực hiện và điều quan trọng là không có thay đổi lớn nào có thể làm chậm quá trình hoặc gây nguy hiểm cho cơ hội được chấp thuận của bạn. “Đừng chuyển ngân hàng, mua sắm lớn hoặc thay đổi công việc,” Vlamis nói. Nếu làm vậy, bạn có thể thỏa hiệp tỷ lệ nợ trên thu nhập, tỷ lệ này mà người cho vay sử dụng để xác định khả năng bạn có thể thanh toán đúng hạn. (Trong thời gian này, tôi và chồng tôi chủ yếu lo cho những nhu cầu cần thiết - thanh toán hóa đơn và mua sắm hàng tạp hóa.)
Khi mọi thứ đã được ngân hàng phê duyệt, người mua sẽ nhận được giấy cam kết tài chính. “Điều đó nói lên rằng bạn có“ tất cả rõ ràng ”về tài chính của mình,” Vlamis nói. “Mọi người, bắt đầu đóng gói.”
Tuy nhiên, việc chờ đợi thường tiếp tục — khoảng một tuần giữa ngày cam kết tài chính và thời điểm đóng cửa của bạn. Vlamis nói:“Thời gian đó cho phép bạn chuẩn bị gói đóng hàng, bạn thực hiện lần cuối cùng, kiểm tra nhân viên thu ngân hoặc sắp xếp chi phí đóng, chứng thư cần chuẩn bị, v.v.”.
Cuối cùng khi đã đến lúc đóng cửa, bạn có thể sẽ dễ thở. Bạn sẽ ký một đống giấy tờ lớn, séc trao đổi và chìa khóa, đồng thời lên đường với tư cách là chủ nhà mới.
SUBSCRIBE:Sở hữu tiền của bạn, làm chủ cuộc sống của bạn. Đăng ký HerMoney ngay hôm nay để nhận các tin tức và mẹo kiếm tiền mới nhất!