Gần 4 tháng sau khi các ngân hàng và cơ quan liên bang bắt đầu cung cấp một số chương trình hỗ trợ nhằm giúp người Mỹ tạm dừng các khoản thế chấp của họ, khoảng 4,1 triệu chủ nhà vẫn nằm trong kế hoạch cấm.
Mike Fratantoni, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, nơi thực hiện Khảo sát Số lượng Cuộc gọi và Nhẫn mỗi tuần cho biết con số đó đang bắt đầu giảm xuống khi nhiều công nhân được gọi trở lại làm việc. Tính đến ngày 5 tháng 7, 8,18% của tất cả các khoản thế chấp đang hoạt động nằm trong một số loại chương trình cấm của chính phủ hoặc khu vực tư nhân. Con số này giảm nhẹ so với mức cao hồi đầu tháng 6 là 8,55% các khoản thế chấp ở Nhẫn.
Kể từ ngày 5 tháng 7, MBA tính toán rằng 8,18% của tất cả các khoản thế chấp đang hoạt động là trong một số loại chương trình cấm của chính phủ hoặc khu vực tư nhân. Con số này giảm nhẹ so với mức cao hồi đầu tháng 6 là 8,55% các khoản thế chấp ở Nhẫn.Quốc hội đã ban hành Đạo luật CARES vào tháng 3, cùng với các hướng dẫn của liên bang, cho các chủ nhà có các khoản vay được liên bang hỗ trợ hai hình thức cứu trợ chính. Đầu tiên, người cho vay bị cấm bắt đầu thủ tục tịch thu tài sản đối với các khoản vay được liên bang bảo đảm cho đến ít nhất là ngày 31 tháng 8 năm 2020.
Thứ hai, nó cho phép các chủ nhà có các khoản vay được chính phủ hậu thuẫn, những người đang gặp khó khăn về tài chính vì Covid-19 có quyền lựa chọn yêu cầu miễn trừ lên đến 180 ngày đối với khoản thế chấp của họ. Sự cấm đoán đó cho phép bạn tạm dừng hoặc giảm các khoản thanh toán thế chấp của mình, nhưng nó không phải là sự tha thứ cho khoản vay. Nếu sau sáu tháng, bạn vẫn gặp khó khăn về tài chính, bạn có thể yêu cầu thêm 180 ngày nữa.
Tuy nhiên, những người có thế chấp thuộc sở hữu của các tổ chức cho vay tư nhân, chẳng hạn như ngân hàng, không được bao gồm trong khoản cứu trợ này. Theo Dự án Luật Nhà ở Quốc gia, khoảng 30%, hoặc khoảng 14,5 triệu khoản thế chấp của Hoa Kỳ, thuộc sở hữu tư nhân và không được hỗ trợ bởi bất kỳ cơ quan liên bang nào. Chỉ dưới 11% trong số các khoản thế chấp thuộc sở hữu tư nhân này vẫn nằm trong một số loại chương trình cho vay hoặc hoãn lại, một mức cao hơn so với những người Mỹ có các khoản vay do chính phủ bảo đảm.
"Không có nghĩa là người tiêu dùng không nhận được sự giúp đỡ. Nó chỉ có nghĩa là không có tiêu chuẩn nào ở đây vì các ngân hàng khác nhau có thể làm những việc khác nhau", Karan Kaul, một cộng sự nghiên cứu tại Trung tâm Chính sách Tài chính Nhà ở tại Viện Đô thị, cho biết.
Fannie Mae và Freddie Mac cung cấp các công cụ tra cứu khoản vay có thể giúp bạn nhanh chóng xác định xem một trong hai người cho vay lớn này có sở hữu khoản vay của bạn hay không, nhưng bạn cũng có thể hỏi nhân viên phục vụ hoặc xem tài liệu khoản vay của mình.
CNBC Make It đã liên hệ với 16 ngân hàng lớn trước đó đã công bố chương trình hỗ trợ thế chấp Covid-19 vào tháng 3 và hàng chục ngân hàng trả lời rằng họ vẫn đang cung cấp các biện pháp cứu trợ này và nêu chi tiết những gì hiện có. Mặc dù các ngân hàng đã thiết lập các chương trình về cơ bản tuân theo các nguyên tắc của liên bang, CNBC Make It nhận thấy rằng các thời hạn cấm, điều khoản và các tùy chọn trả nợ đã khác nhau giữa các ngân hàng.
Nhiều ngân hàng ban đầu cung cấp thời gian miễn dịch 90 ngày, nhưng tất cả hiện đã kéo dài các chương trình đó lên ít nhất sáu tháng. Và mặc dù ban đầu các chủ nhà lo ngại rằng họ sẽ phải hoàn trả các khoản thanh toán thế chấp đã bỏ lỡ của họ dưới dạng một lần, hầu hết các ngân hàng hiện cung cấp một số lựa chọn bổ sung:
Lisa Sitkin, luật sư cấp cao của NHLP, cho biết không phải ngân hàng nào cũng cung cấp các chương trình này và không phải mọi khoản thế chấp đều đủ điều kiện cho tất cả các lựa chọn trả nợ. "Có rất nhiều điều không chắc chắn," cô nói.
Đó là bởi vì nhiều khi, các ngân hàng đóng vai trò là người cung cấp dịch vụ cho vay của chủ nhà, nhưng một người cho vay tư nhân hoặc nhà đầu tư thực sự có thể sở hữu khoản thế chấp. Họ chỉ đơn giản sử dụng ngân hàng để phục vụ khoản vay bằng cách thu các khoản thanh toán và đảm bảo rằng cơ quan thuế, bảo hiểm chủ nhà và việc hoàn trả khoản vay được thực hiện.
Và thường thì những nhà đầu tư đó đã có thỏa thuận với ngân hàng để đưa ra những hạn chế về mức độ linh hoạt mà công ty cung cấp dịch vụ cho vay có thể cung cấp khi thanh toán khoản vay và các điều khoản thế chấp.
"Không giống như với [các khoản thế chấp] được liên bang hậu thuẫn nơi có hướng dẫn công khai về những gì người phục vụ phải làm, trong lĩnh vực riêng tư, chúng tôi không có quyền truy cập trực tiếp hoặc dễ dàng truy cập vào các thỏa thuận mà người phục vụ dựa vào," Sitkin nói.
Ví dụ:việc hoãn thanh toán có thể được xử lý theo một số cách khác nhau. Hầu hết mọi người, khi họ nghe nói về việc hoãn thanh toán đến cuối khoản vay đều nghĩ rằng nếu bạn không được thanh toán trong sáu tháng, thì khoản thế chấp sẽ chỉ được gia hạn thêm sáu tháng và người đi vay sẽ chỉ thực hiện các khoản thanh toán đó sau đó.
Nhưng Sitkin nói rằng đối với rất nhiều chương trình trì hoãn này, cả liên bang hay tư nhân, người cung cấp dịch vụ cho vay sẽ nhận các khoản thanh toán bị bỏ lỡ đó, đặt chúng vào một nồi riêng mà không có lãi suất được thêm vào và sau đó số tiền đó sẽ đến hạn thanh toán một lần khi khoản vay của bạn đến hạn.
Sitkin nói:“Đối với một số người, số tiền đó vẫn sẽ khó trả, đặc biệt nếu bạn ở xa hơn nhiều so với khoản vay của mình.
Một số chủ nhà có thể thấy mình đang ở trong tình thế nộp đơn xin sửa đổi khoản vay để giảm khoản thanh toán hàng tháng của họ hoặc thay đổi các điều khoản của thế chấp, bao gồm cả thời hạn. Nhưng bạn không được đảm bảo để được sửa đổi khoản vay. Nếu thu nhập hộ gia đình của ai đó bị giảm sút nghiêm trọng và cần giảm khoản thanh toán hàng tháng, chẳng hạn, họ có thể nhận được câu trả lời từ ngân hàng:'Chúng tôi không thể làm cho nó hoạt động được,' Sitkin nói.
Tôi vừa thấy có quá nhiều người tiêu tốn rất nhiều thời gian và năng lượng để rồi tự đưa mình vào vị trí tồi tệ hơn. Luật sư nhân viên Lisa Sitkinsenior với Dự án Luật Nhà ở Quốc gia
Về cuối ngày, các chuyên gia nhận định việc ra vào vòng cấm sẽ là một thử thách cho chủ nhà. "Mọi người sẽ khó định hướng. Họ gần như sẽ luôn khá hơn nếu được làm việc với một cố vấn nhà ở hoặc một số người ủng hộ khác, nhưng thực tế là chúng tôi không có những nguồn lực đó cho tất cả mọi người", Sitkin nói. CFPB cung cấp công cụ Tìm người tư vấn, cung cấp danh sách các cơ quan tư vấn có thể giúp tư vấn về các điều khoản cho vay, các vấn đề tín dụng và tịch biên tài sản.
Khi nói đến việc thực hiện quá trình này, Sitkin nói rằng đó là ranh giới tốt giữa việc trở thành người bênh vực cho bản thân và chấp nhận những gì bạn không thể thay đổi. Khi bạn đã đồng ý với một chương trình cứu trợ, hãy yêu cầu người cung cấp dịch vụ cho vay của bạn cung cấp tài liệu bằng văn bản xác nhận các chi tiết của thỏa thuận của bạn. Và nếu bạn có câu hỏi về việc cấm đang diễn ra của mình, bạn có quyền gửi cái được gọi là yêu cầu cung cấp thông tin và người phục vụ khoản vay phải trả lời trong vòng 30 ngày.
Sitkin nói:“Bạn có thể lùi lại, và bạn nên hỏi thêm thông tin. "Tôi không thích nói với bất cứ ai về mệnh giá những gì người phục vụ đang nói với bạn. Mặt khác, có rất nhiều quyền quyết định, cho dù chúng tôi muốn hay không, trên thị trường tư nhân về việc những thứ này sẽ diễn ra như thế nào. ", cô ấy nói và nói thêm rằng cô ấy không muốn mọi người có ấn tượng rằng họ có một số quyền hoặc được hưởng những thứ nhất định.
Sitkin nói:“Tôi vừa chứng kiến quá nhiều người tiêu tốn rất nhiều thời gian và năng lượng và khiến bản thân rơi vào tình trạng tồi tệ hơn.
Nhưng chỉ vì nó có thể khó khăn hoặc có khả năng gây khó chịu, không có nghĩa là chủ nhà không nên cố gắng tìm sự trợ giúp mà họ cần, Kaul nói. "Hoàn toàn không có gì phải xấu hổ - nếu bạn bị Covid tác động, đó không phải lỗi của bạn. Đây là điều sẽ giúp bạn duy trì tính thanh khoản của mình."
Kiểm tra: Thẻ tín dụng tốt nhất năm 202 1 có thể giúp bạn kiếm được hơn 1.000 đô la trong 5 năm
Đừng bỏ lỡ: 17,6 triệu người Mỹ thất nghiệp có thể sẽ không quay lại công việc trước đại dịch