Nhận lãi suất thế chấp thấp có thể khiến việc mua nhà hoặc tái cấp vốn cho khoản vay hiện tại trở nên hợp lý. Bạn có thể đợi lãi suất thế chấp giảm trước khi đăng ký khoản vay nhưng mua điểm thế chấp là một lựa chọn khác. Còn được gọi là điểm chiết khấu, điểm thế chấp cho phép bạn giảm lãi suất cho khoản vay mua nhà của mình để đổi lấy một khoản phí. Điều này có thể làm giảm khoản thanh toán thế chấp của bạn và có khả năng giúp bạn tiết kiệm tiền trong suốt thời hạn của khoản vay. Nhưng việc nhận điểm chiết khấu có thể không phù hợp với mọi người mua nhà.
Vậy điểm chấp là gì? Điểm thế chấp về cơ bản đề cập đến một khoản phí bạn trả cho người cho vay cầm cố để giảm lãi suất cho khoản vay của bạn. Đây còn được gọi là mua giảm lãi suất khi thế chấp.
Có hai loại điểm thế chấp mà bạn có thể thanh toán:điểm khởi đầu và điểm chiết khấu. Điểm gốc là một khoản phí được trả cho người cho vay của bạn để giảm phí khởi tạo khoản vay. Nó không ảnh hưởng đến lãi suất của bạn, nhưng điểm chiết khấu thì có.
Điểm chiết khấu thế chấp có thể trực tiếp làm giảm lãi suất khoản vay mua nhà của bạn. Mua càng nhiều điểm, mức giảm lãi suất càng lớn. Lãi suất vay thế chấp thấp hơn có thể có nghĩa là tổng số tiền lãi phải trả trong thời hạn của khoản vay sẽ ít hơn. Nhưng sẽ rất hữu ích nếu bạn hiểu chính xác cách hoạt động của điểm thế chấp trước khi mua.
Khi hiểu điểm chấp, có hai bộ số cần tập trung vào. Đầu tiên là giá một điểm thế chấp thực sự là bao nhiêu. Nói chung, một điểm thế chấp bằng 1% số tiền thế chấp của bạn. Vì vậy, đối với mỗi 100.000 đô la bạn vay, ví dụ, một điểm thế chấp sẽ bằng 1.000 đô la. Hãy nhớ rằng đây là những khoản phí bạn phải trả cho người cho vay, vì vậy bạn phải tính khoản đó vào tổng chi phí mua nhà của mình và số tiền phải trả khi đóng.
Một tập hợp số khác cần biết là một điểm thế chấp có thể giảm lãi suất bao nhiêu. Thông thường, người cho vay giảm lãi suất thế chấp của bạn 0,25% cho mỗi điểm thế chấp mà bạn trả. Vì vậy, giả sử bạn đang mua một ngôi nhà với khoản thế chấp 300.000 đô la ở mức 3,25%. Một điểm sẽ khiến bạn mất 3.000 đô la, nhưng đổi lại, người cho vay của bạn giảm tỷ lệ thế chấp của bạn xuống thậm chí 3%. Bạn mua càng nhiều điểm, lãi suất của bạn càng giảm.
Điều đó nghe có vẻ hay, nhưng điều quan trọng là phải ghi nhớ những gì bạn thực sự đang làm ở đây. Khi bạn mua điểm chiết khấu đối với khoản thế chấp, về cơ bản bạn đang trả trước một số lãi suất của khoản vay. Bạn sẽ phải thực hiện một số phép toán bổ sung để quyết định xem việc mua điểm chiết khấu có hợp lý về mặt tài chính hay không.
Đó là một câu hỏi hay và câu trả lời là nó phụ thuộc phần lớn vào một số điều, bao gồm:
Làm phép toán về điểm chiết khấu có thể giúp bạn tìm ra liệu có đáng để trả chúng hay không, dựa trên điểm hòa vốn. Điểm hòa vốn là khi số tiền bạn tiết kiệm được trong lãi suất khi mua điểm bằng với số tiền bạn đã trả để mua chúng.
Ví dụ:giả sử bạn muốn mua một căn nhà trị giá 300.000 đô la với thời hạn 30 năm. Người cho vay cung cấp cho bạn tùy chọn thế chấp ở mức 3,5% không tính điểm hoặc trả hai điểm để giảm tỷ lệ của bạn xuống 3%. Bạn cần phải trả 6.000 đô la để trang trải số điểm nhưng điều đó sẽ làm giảm khoản thanh toán gốc hàng tháng của bạn từ 1.347 đô la xuống 1.265 đô la. Bạn sẽ đạt đến điểm hòa vốn trong khoảng 6,1 năm.
Nhưng tiết kiệm lãi suất thì sao? Nếu bạn phải giữ nguyên lãi suất ban đầu là 3,5%, bạn sẽ phải trả 184,968 đô la phí lãi suất trong suốt thời hạn của khoản vay. Nhưng nếu bạn chi 6.000 đô la để mua điểm giảm sẽ làm giảm lãi suất trả cho khoản thế chấp xuống còn 155.332 đô la. Khi bạn trừ 6.000 đô la bạn đã trả cho điểm, kết quả sẽ là khoản tiết kiệm lãi ròng là 23.636 đô la.
Tuy nhiên, điều đó giả định rằng bạn ở trong nhà trong suốt 30 năm của thời hạn thế chấp và không tái cấp vốn cho một mức lãi suất thấp hơn vào một thời điểm nào đó. Một nguyên tắc nhỏ cần ghi nhớ khi quyết định mua điểm liên quan đến thời gian bạn dự định ở trong nhà. Nói chung, bạn đặt càng lâu, bạn càng tiết kiệm được nhiều tiền lãi hơn khi bạn vượt qua điểm hòa vốn.
Điều quan trọng cần ghi nhớ nếu bạn đang cân nhắc mua điểm chiết khấu cho khoản thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh. Nếu bạn định bán nhà trước khi tỷ giá điều chỉnh thì việc mua trả trước có thể không có giá trị nếu bạn đã nhận được mức lãi suất thấp hơn so với khoản vay thông thường. Và bán trước khi bạn đạt đến điểm hòa vốn đối với bất kỳ loại thế chấp nào đồng nghĩa với việc mất tiền vì bạn sẽ không có thời gian để kiếm lại số điểm bạn đã trả khi tiết kiệm lãi suất.
Có thể, mặc dù nó có thể phụ thuộc vào một số yếu tố và mức độ mạnh mẽ của vị trí bạn đang nắm giữ về mặt tài chính. Người cho vay của bạn có thể sẵn sàng thương lượng phí mua điểm chiết khấu hơn khi bạn mang khoản thanh toán xuống lớn hơn và / hoặc có điểm tín dụng cao hơn. Việc thương lượng các điểm thế chấp có thể giúp bạn thu được một khoản lãi suất trong khi giảm số tiền cần thiết để đóng.
Hãy nhớ rằng, bên cạnh phí điểm thế chấp, bạn cũng phải trả các chi phí đóng khác, chẳng hạn như phí pháp lý và phí ghi sổ, tất cả đều có thể cộng lại từ 2% đến 5% giá mua căn nhà.
Tuy nhiên, nếu bạn có điểm tín dụng ở mức xuất sắc, việc thương lượng điểm thế chấp hoặc mua chúng thậm chí có thể không thành vấn đề. Dù sao đi nữa, điểm tín dụng xuất sắc đã đủ điều kiện cho bạn nhận mức lãi suất thấp nhất có thể đối với khoản vay thế chấp hoặc khoản vay tái cấp vốn.
Mua điểm thế chấp có thể có ý nghĩa đối với một số người mua nhà, nhưng tất cả phụ thuộc vào số tiền bạn muốn thử và tiết kiệm cho một khoản vay và thời gian bạn định ở trong nhà. Nói chuyện với người cho vay của bạn về các chi phí tiềm năng và tự tính toán để dự tính khoản tiết kiệm ước tính có thể giúp bạn quyết định xem việc mua điểm chiết khấu có xứng đáng hay không.
Nguồn ảnh:© iStock.com / Prostock-Studio, © iStock.com / skynesher, © iStock.com / jhorrocks