Đối với những người cao niên sống bằng thu nhập cố định, việc kiếm sống qua ngày có thể là một thách thức. Tính đến năm 2018, một nửa số người Mỹ từ 65 tuổi trở lên có thu nhập hàng năm dưới 24.224 đô la. Một cách mà nhiều người cao niên chọn để mang lại thu nhập là vay thế chấp ngược lại. Thế chấp ngược lại cho phép bạn khai thác vốn chủ sở hữu trong nhà bằng cách sử dụng chính ngôi nhà của bạn làm tài sản thế chấp cho một khoản vay.

Cách hoạt động của một thế chấp ngược lại

Thế chấp ngược lại được thiết kế cho những người đã nghỉ hưu và có kế hoạch ở lại nhà của họ trong thời gian dài, sở hữu nhà của họ hoàn toàn hoặc có vốn chủ sở hữu đáng kể và cần thêm tiền để trang trải các chi phí hàng ngày. Thông thường, đây là những người cao niên đang sống bằng lương hưu hoặc An sinh xã hội mà không có nhiều thu nhập hưu trí khác. Khi chăm sóc sức khỏe và chi phí sinh hoạt tăng, thu nhập cố định của họ có thể không theo kịp nhu cầu tài chính của họ.

Một khoản thế chấp ngược lại cho phép những chủ nhà này trích xuất vốn chủ sở hữu mà họ đã tích cóp được trong ngôi nhà của họ bằng cách sử dụng ngôi nhà của họ làm tài sản thế chấp cho một khoản vay. Số tiền bạn có thể vay dựa trên sự kết hợp của nhiều yếu tố, bao gồm tuổi của người vay, giá trị thẩm định của căn nhà và lãi suất hiện tại. Số tiền cho vay có thể được thực hiện dưới dạng một lần, hạn mức tín dụng, giải ngân hàng tháng cố định hoặc kết hợp giữa hạn mức tín dụng và giải ngân hàng tháng. Tìm hiểu thêm về cách hoạt động của thế chấp ngược.

Các loại thế chấp ngược

Có ba loại thế chấp ngược:

1. Thế chấp Đảo ngược Một mục đích :Các tổ chức phi lợi nhuận hoặc các cơ quan chính quyền địa phương và tiểu bang đôi khi cung cấp loại thế chấp ngược lại này. Người cho vay hạn chế các mục đích mà tiền thế chấp có thể được sử dụng. Ví dụ, bạn có thể chỉ sử dụng một khoản thế chấp có mục đích ngược lại để trả thuế tài sản của mình hoặc để cải thiện ngôi nhà.
2. Thế chấp Chuyển đổi Vốn sở hữu Nhà :Đây là loại hình thế chấp ngược phổ biến nhất và mang lại sự linh hoạt nhất. HECM được Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) bảo hiểm và được giới hạn ở mức tối đa là $ 725.525 vào năm 2019. Số tiền thu được từ khoản vay có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào bạn muốn.
3. Thế chấp Đảo ngược Độc quyền :Nếu ngôi nhà của bạn trị giá hơn $ 725,525, hoặc nếu ngôi nhà của bạn không đáp ứng các tiêu chuẩn FHA cho HECM, bạn có thể muốn xem xét một khoản thế chấp ngược lại độc quyền. Được cung cấp bởi các tổ chức cho vay tư nhân, các khoản vay này có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào và không có giới hạn về số tiền bạn có thể vay.

Yêu cầu thế chấp ngược là gì?

Các yêu cầu để nhận được một khoản thế chấp đảo ngược mục đích duy nhất hoặc độc quyền khác nhau tùy thuộc vào người cho vay. Tất cả các HECM đều có các yêu cầu giống nhau:

• Nhà phải là nơi cư trú chính của bạn.
• Bạn phải sở hữu hoàn toàn ngôi nhà hoặc có vốn chủ sở hữu đáng kể trong đó.
• Bản thân nơi nghỉ này phải đáp ứng các tiêu chuẩn FHA và các yêu cầu về lũ lụt. Đó phải là nhà dành cho một gia đình, nhà sản xuất, nhà chung cư được Bộ Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) phê duyệt hoặc nhà từ hai đến bốn căn với những người vay sống trong một trong các căn.
• Người vay phải từ 62 tuổi trở lên.
• Người vay phải có khả năng thanh toán các chi phí liên quan đến ngôi nhà, chẳng hạn như thuế tài sản, phí liên kết chủ nhà và bảo hiểm chủ nhà mà không cần sự hỗ trợ của khoản vay.
• Người vay phải gặp cố vấn HECM được HUD chấp thuận để thảo luận về việc thế chấp ngược lại.
• Người đi vay phải có uy tín và không được quá hạn đối với bất kỳ khoản nợ liên bang nào.

Tôi cần điểm tín dụng nào để có thế chấp ngược?

Bạn không cần một số điểm tín dụng cụ thể để đủ điều kiện cho một khoản thế chấp ngược lại. Tuy nhiên, những người cho vay sẽ đánh giá tài chính của bạn để đảm bảo rằng bạn có thể trả các chi phí liên quan đến ngôi nhà của mình và vẫn có đủ để sống. Họ cũng sẽ xem xét báo cáo tín dụng của bạn để đảm bảo rằng bạn nói chung đáng tin cậy. Cụ thể, họ sẽ kiểm tra:

• Lịch sử thanh toán cho các khoản vay thế chấp và trả góp trong hai năm qua
• Lịch sử thanh toán tín dụng đang thay đổi
• Các khoản thu, các khoản bồi thường, các bản án hoặc các khoản thế chấp quá hạn được FHA bảo hiểm
• Phá sản

Nếu bạn quá hạn đối với bất kỳ khoản vay liên bang nào, bạn sẽ không đủ điều kiện để nhận HECM. Nếu báo cáo tín dụng của bạn cho thấy rằng bạn đã không trả được nợ trong quá khứ hoặc bạn thường xuyên trả chậm cho các chủ nợ, người cho vay thế chấp ngược có thể yêu cầu bạn thiết lập một tài khoản Life Expectancy Set Aside (LESA) để được chấp thuận. Bạn sẽ chuyển tiền vào tài khoản này để trang trải chi phí thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà. Nếu tại một thời điểm nào đó, bạn không thể tự thanh toán những chi phí này, người cho vay của bạn có thể sử dụng LESA để thực hiện.

LESA có thể làm tăng đáng kể chi phí của một khoản thế chấp ngược lại, vì vậy trước khi bạn nộp đơn, hãy nhớ kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn để biết bất kỳ điều gì có thể khiến bạn khó được chấp thuận nếu không thiết lập LESA.

Thế chấp thuận lợi là gì?

Thế chấp ngược cung cấp một số lợi thế cho những người đã nghỉ hưu và cần thêm thu nhập.

• Vốn chủ sở hữu nhà dễ tiếp cận hơn đối với người về hưu so với nhiều loại tài chính khác. Nhiều người cao niên không có đủ thu nhập để đủ điều kiện nhận các khoản vay yêu cầu hoàn trả ngay lập tức, chẳng hạn như hạn mức tín dụng sở hữu nhà hoặc khoản thế chấp thứ hai. Điều kiện để được vay thế chấp ngược lại dễ dàng hơn.
• Miễn là bạn đang sống trong nhà của mình; giữ hiện hành về thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà và các chi phí nhà liên quan khác; và duy trì ngôi nhà trong tình trạng tốt, bạn sẽ không phải trả khoản vay.
• Bởi vì IRS phân loại các khoản thanh toán là khoản ứng trước cho khoản vay, thế chấp ngược lại cung cấp thu nhập miễn thuế trong hầu hết các trường hợp (mặc dù bạn nên luôn tham khảo ý kiến ​​chuyên gia thuế để biết cách áp dụng thuế trong trường hợp của mình).

Các khoản rút lại thế chấp ngược là gì?

Mặc dù thế chấp ngược cung cấp một số ưu điểm hấp dẫn, nhưng cũng có một số nhược điểm đáng kể đối với thế chấp ngược mà bạn nên biết.

• Mặc dù các khoản thế chấp ngược lại được miễn thuế, nhưng chúng không phải là không có chi phí. Bạn sẽ phải trả tiền để thẩm định giá trị ngôi nhà của mình; bao gồm các khoản phí đóng đáng kể, bao gồm phí khởi tạo khoản vay, phí dịch vụ và phí của bên thứ ba; và thực hiện thanh toán bảo hiểm thế chấp liên tục. Bạn cũng sẽ tích lũy lãi suất trên số tiền được thanh toán cho bạn. Tùy thuộc vào cách bạn chọn để nhận các khoản giải ngân cho khoản vay của mình, số tiền này có thể được tính là lãi cố định hoặc lãi suất thay đổi; Hãy chắc chắn rằng bạn biết điều nào áp dụng trong trường hợp của mình.
• Khoản vay phải được hoàn trả khi bạn qua đời, bán nhà hoặc chuyển khỏi nhà. Điều này có thể gây ra vấn đề nếu ngôi nhà của bạn là một phần của tài sản thừa kế mà bạn hy vọng sẽ để lại cho con cái của mình. Trừ khi những người thừa kế của bạn có đủ khả năng thanh toán khoản vay, người cho vay sẽ bán nhà để làm điều đó. (Những người thừa kế của bạn sẽ nhận được bất kỳ khoản tiền nào còn lại.)
• Nếu hơn 12 tháng trôi qua mà bạn không sử dụng ngôi nhà làm nơi ở chính của mình, khoản vay sẽ đến hạn thanh toán. Điều này có thể xảy ra nếu bạn phải ở lại cơ sở phục hồi chức năng sau khi bị ngã hoặc cần phải chuyển đến sống với con cái trong một thời gian dài sau khi phẫu thuật hoặc một vấn đề y tế. Nếu bạn có một khoản thế chấp ngược lại, bạn sẽ phải trả khoản vay để ngăn ngân hàng bán nhà của bạn để hoàn trả khoản vay.
• Nếu một người phối ngẫu dưới 62 tuổi, họ có thể phải bị xóa khỏi chứng thư tài sản đối với chủ sở hữu lớn tuổi để đủ điều kiện nhận thế chấp ngược lại. Việc xóa tên của họ trên tiêu đề có thể khiến người phối ngẫu không vay tiền gặp rủi ro. Nếu người đi vay qua đời, người không vay sẽ không nhận được các khoản giải ngân thế chấp ngược lại nữa. Tệ hơn nữa, họ có thể mất nhà nếu không trả được khoản vay.

Thế chấp ngược có phải là lựa chọn phù hợp cho tôi không?

Nếu bạn đang vật lộn với chi phí sinh hoạt khi nghỉ hưu, thế chấp ngược lại có phải là một lựa chọn tốt? Điều đó phụ thuộc.

• Miễn là bạn có thể dễ dàng thanh toán các chi phí liên quan đến ngôi nhà của mình, chẳng hạn như thuế tài sản, thế chấp ngược lại có thể mang lại thu nhập bổ sung mà bạn cần để trang trải các chi phí khác, chẳng hạn như chăm sóc sức khỏe. Tuy nhiên, nếu bạn đang phải vật lộn để trang trải các chi phí bảo hiểm chủ nhà, thuế tài sản và bảo trì và sửa chữa nhà, thì việc thế chấp ngược lại có thể không phù hợp với bạn.
• Nếu bạn dự định chuyển ra khỏi nhà trong tương lai gần, thế chấp ngược lại không phải là một lựa chọn tốt. Thế chấp ngược lại là tốt nhất cho những người có kế hoạch ở lại nhà của họ trong thời gian dài.
• Thế chấp ngược lại không phải là cách duy nhất để vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn có thể giúp tài trợ cho việc nghỉ hưu. Một giải pháp thay thế khác là giảm kích thước thành một ngôi nhà nhỏ hơn và sử dụng số tiền thu được từ việc bán ngôi nhà hiện tại của bạn cho chi phí sinh hoạt. Điều này cũng có thể giúp bạn đáp ứng các nhu cầu phi tài chính, chẳng hạn như tìm một ngôi nhà gần con cái trưởng thành của bạn, yêu cầu ít công việc sân vườn hơn hoặc phù hợp hơn với người già tại chỗ.

Khi bạn cân nhắc các lựa chọn của mình, một nơi tốt để bắt đầu là nhận được một báo cáo tín dụng miễn phí để xem liệu có bất kỳ vấn đề nào có thể khiến bạn không nhận được thế chấp ngược lại hay không.