Khoản thế chấp thứ hai là khoản vay sử dụng ngôi nhà của bạn làm tài sản thế chấp. Cụ thể hơn, nó sử dụng vốn chủ sở hữu của bạn trong căn nhà — tỷ lệ phần trăm giá trị bán lại mà bạn sở hữu hoàn toàn — làm tài sản thế chấp. Đó là lý do tại sao các khoản thế chấp thứ hai còn được gọi là các khoản vay mua nhà.
Khi bạn tài trợ cho ngôi nhà của mình bằng một khoản vay thế chấp, vốn chủ sở hữu của bạn bắt đầu bằng khoản trả trước của bạn. Bạn đạt được nhiều vốn chủ sở hữu hơn với mỗi khoản thanh toán bạn thực hiện, cho đến khi khoản thanh toán cuối cùng đưa bạn đến 100% vốn chủ sở hữu. Vì ngôi nhà của bạn là tài sản thế chấp, bạn sẽ mất nó nếu bạn ngừng thanh toán.
Có hai loại thế chấp thứ hai chính:
Tiếp cận với số tiền tương đối lớn khiến các khoản thế chấp thứ hai trở nên phổ biến để trang trải các chi phí lớn. Bạn có thể sử dụng tiền từ khoản thế chấp thứ hai cho bất kỳ thứ gì bạn thích, bao gồm:
Các khoản thế chấp thứ hai cũng thường được sử dụng như các khoản vay cải thiện nhà, để trang trải chi phí sửa chữa lớn (ví dụ như một mái nhà mới hoặc hệ thống HVAC), cải tạo (bổ sung phòng, tu sửa phòng tắm và những thứ tương tự), các dự án cảnh quan hoặc thậm chí trả trước cho một ngôi nhà thứ hai.
Một lợi thế khi sử dụng quỹ thế chấp thứ hai để sửa nhà là theo luật cải cách thuế năm 2017, lãi suất bạn trả cho khoản vay thế chấp thứ hai được khấu trừ khỏi thuế thu nhập liên bang của bạn, nhưng chỉ khi khoản vay được sử dụng để "mua, xây dựng. hoặc cải thiện đáng kể "ngôi nhà của bạn.
Sử dụng quỹ thế chấp thứ hai để cải thiện một ngôi nhà cũng có thể là một cách tốt để tăng giá trị bán lại của ngôi nhà. Tùy thuộc vào độ tuổi của bất động sản, bản chất của việc cải tạo và sức mạnh của thị trường nhà ở địa phương, những cải tiến hợp lý có thể trả nhiều hơn số tiền vay khi bán nhà.
Thông thường, để đủ điều kiện cho khoản thế chấp thứ hai, bạn sẽ cần khoảng 20% vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình. Người cho vay sẽ sắp xếp một cuộc thẩm định mà bạn sẽ phải trả để xác định giá trị thị trường của căn nhà.
Mức độ kỹ lưỡng của việc thẩm định yêu cầu sẽ khác nhau tùy theo bên cho vay. Việc thẩm định đầy đủ, bao gồm cả việc xem qua ngôi nhà, có thể tốn từ 500 đô la trở lên. Nhưng ngày càng có nhiều người cho vay cho phép thẩm định bên ngoài rẻ hơn nhiều. Một số người cho vay thậm chí còn cho phép "thẩm định trên máy tính để bàn" sử dụng dữ liệu nhà ở tại địa phương để tính toán giá trị thị trường có thể có giá dưới 100 đô la hoặc thậm chí được cung cấp miễn phí cho người nộp đơn.
Trường hợp lý tưởng để vay thế chấp thứ hai có thể là tài trợ cho việc cải tạo nhà để nâng cao giá trị ngôi nhà của bạn một cách đáng kể. Cho dù bạn định bán nhà sớm hay ở lại lâu dài và tận dụng những cải tiến, bạn thường sẽ thấy lợi tức đầu tư tốt. Tuy nhiên, một số công trình cải tạo nhà mang lại lợi nhuận lớn hơn những công trình khác, và tùy thuộc vào thị trường nhà ở, một số có thể hoàn toàn không mang lại lợi nhuận; ví dụ, một hồ bơi xây sẵn thực tế là cần thiết ở một số địa phương, nhưng ở các khu vực khác, hồ bơi có thể không khuyến khích người mua. Đó là ngôi nhà của bạn, vì vậy hãy cải thiện nó theo ý bạn muốn, nhưng nếu mục tiêu của bạn là nâng cao giá trị bán lại, thì bạn nên tham khảo ý kiến của một chuyên gia bất động sản để giúp ưu tiên các dự án của bạn.
Khoản thế chấp thứ hai cũng có thể có ý nghĩa nếu bạn đang ngập trong nợ lãi cao và khoản vay mua nhà sẽ cho phép bạn giảm các khoản thanh toán hàng tháng (và chi phí lãi suất) xuống mức có thể quản lý được. Tất nhiên, chiến lược này sẽ chỉ hoạt động nếu bạn có thể tránh phải trả thêm nợ như những khoản đã khiến bạn gặp khó khăn khi bắt đầu.
Vì vốn chủ sở hữu nhà đại diện cho phần tài sản lớn nhất của nhiều gia đình, thế chấp thứ hai có thể là lựa chọn duy nhất để trang trải các chi phí bất ngờ lớn, bao gồm các trường hợp khẩn cấp về y tế hoặc sửa chữa nhà khẩn cấp.
Mặc dù các điều khoản vay đối với khoản thế chấp thứ hai khá hợp lý, chúng có thể thể hiện một khoản chi phí hàng tháng đáng kể:và tỷ lệ HELOC dao động từ khoảng 3,5% đến 13%. Phí gốc của các khoản vay trả góp mua nhà, có thể thương lượng và thường có thể được chuyển thành các khoản thanh toán hàng tháng, dao động từ 2% đến 5% số tiền vay.
Nhược điểm lớn nhất của thế chấp thứ hai là khả năng mất nhà trong trường hợp bạn không thể thanh toán. Nếu bạn lo lắng rằng bạn có thể không thể giải quyết cả hai khoản thế chấp, có lẽ sẽ là khôn ngoan khi xem xét các lựa chọn tài chính khác hoặc trong trường hợp xấu nhất, bán nhà và đổi lấy một lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn.
Giống như với một khoản thế chấp thông thường, điểm tín dụng của bạn đóng một vai trò trong việc xác định lãi suất và các điều khoản thanh toán mà bạn sẽ nhận được trong khoản thế chấp thứ hai.
Các yêu cầu khác nhau giữa các quốc gia, nhưng người cho vay có xu hướng tìm kiếm FICO ® tối thiểu Điểm ☉ trong số khoảng 620 từ những người nộp đơn thế chấp thứ hai. Tất cả các yếu tố khác bằng nhau, điểm tín dụng của bạn càng cao thì lãi suất của bạn càng có khả năng thấp.
Người cho vay cũng xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn — phần tổng thu nhập hàng tháng của bạn được dùng để trả nợ. Hầu hết các tổ chức cho vay thích những người nộp đơn có DTI dưới 43%, mặc dù có thể có ngoại lệ (đặc biệt nếu bạn chứng minh rằng khoản vay sẽ làm giảm DTI hàng tháng của bạn).
Nếu bạn đang nghĩ đến việc vay thế chấp thứ hai cho các mục đích không khẩn cấp, bạn nên dành từ 6 đến 12 tháng để cải thiện điểm tín dụng của mình trước khi bắt đầu mua một khoản vay. Các bước này có thể giúp bạn bắt đầu và có thể mang lại những cải thiện tương đối nhanh chóng cho điểm tín dụng của bạn:
Khoản thế chấp thứ hai có thể là một công cụ mạnh mẽ để tiếp cận tiền mặt để đáp ứng nhu cầu và hoàn thành mục tiêu của bạn. So với khoản vay cá nhân không có thế chấp, khoản thế chấp thứ hai có thể cho phép bạn vay số tiền lớn hơn và nhận được với lãi suất thấp hơn — tùy thuộc vào số vốn chủ sở hữu bạn đã tích lũy trong nhà của mình.
Miễn là bạn tự tin rằng mình có thể trang trải các khoản thanh toán của mình, khoản vay mua nhà hoặc HELOC có thể là một phương tiện tuyệt vời để tận dụng khối tài sản mà bạn đã tích cóp được trong ngôi nhà của mình.