Nếu bạn đang vật lộn để theo kịp các khoản thanh toán thế chấp và đang tìm cách tránh bị tịch thu tài sản, thì việc sửa đổi thế chấp có thể mang lại sự trợ giúp cần thiết cho bạn để ở trong nhà của mình.

Sửa đổi thế chấp là một thay đổi đối với các điều khoản trả nợ đối với khoản vay mua nhà hiện tại của bạn để giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Bạn có thể được sửa đổi thế chấp nếu bạn có thể cho người cho vay thấy rằng tình hình tài chính của bạn đã thay đổi theo hướng có thể cản trở vĩnh viễn khả năng thanh toán của bạn như đã thỏa thuận ban đầu.

Sửa đổi thế chấp là gì?

Sửa đổi thế chấp là một thay đổi đáng kể mà người cho vay của bạn thực hiện đối với các điều khoản cho vay của bạn khi bạn sắp bỏ lỡ một khoản thanh toán hoặc sau khi bạn đã bỏ lỡ một hoặc nhiều lần thanh toán thế chấp. Người cho vay sử dụng các phương pháp khác nhau để sửa đổi các khoản thế chấp, nhưng mục tiêu chính là ngăn chặn việc tịch thu tài sản để bạn có thể ở trong nhà của mình và người cho vay tránh được chi phí thu giữ và bán lại tài sản.

Đủ điều kiện cho một sửa đổi thế chấp thường đòi hỏi bạn phải chứng minh một sự khó khăn đáng kể. Nếu bạn đang xem xét việc sửa đổi thế chấp, hãy đảm bảo rằng người cho vay của bạn cung cấp tùy chọn này, như tất cả đều không.

Việc sửa đổi khoản vay có thể sẽ có tác động tiêu cực đến tín dụng của bạn, nhưng nó sẽ ít nghiêm trọng hơn bạn thấy khi bị tịch thu tài sản — và bạn có thể thực hiện các bước để cải thiện tín dụng của mình, điều này sẽ giúp bạn trở lại đúng hướng.

Việc sửa đổi thế chấp sẽ làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn, mặc dù nó có thể dẫn đến tổng chi phí lớn hơn cho bạn trong suốt thời gian của khoản vay. Nếu bạn đủ điều kiện để được sửa đổi thế chấp, việc giảm thanh toán của bạn có thể đạt được thông qua bất kỳ phương pháp nào trong số một số phương pháp, bao gồm:

• Giảm lãi suất của bạn :Việc cắt giảm vài điểm lãi suất có thể làm giảm đáng kể khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Các sửa đổi giảm lãi suất thường sử dụng phương pháp tăng dần, trong đó lãi suất và số tiền thanh toán hàng tháng của bạn tăng theo định kỳ (thường là 5 năm một lần) trong thời gian còn lại của khoản vay.
• Kéo dài thời gian trả nợ của bạn :Việc kéo dài thời gian hoàn trả khoản vay của bạn trong một thời gian dài hơn sẽ làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Chỉ cần lưu ý rằng làm như vậy có thể làm tăng đáng kể tổng số tiền lãi bạn phải trả trong suốt thời gian vay. Tuy nhiên, nếu tình hình của bạn thay đổi và bạn có thể đủ khả năng thanh toán cao hơn, bạn có thể cân nhắc tái cấp vốn cho một khoản vay với lãi suất tốt hơn.
• Chuyển đổi từ lãi suất có thể điều chỉnh thành lãi suất cố định :Nếu khó khăn tài chính của bạn liên quan đến việc tăng thanh toán định kỳ liên quan đến khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), thì người cho vay có thể chọn chuyển đổi cho bạn một khoản vay có lãi suất cố định dễ dự đoán và dễ quản lý hơn.
• Giảm tiền gốc :Trong những trường hợp cực kỳ hiếm, người cho vay có thể giảm phần gốc khoản vay của bạn, mang lại cho bạn một phần vốn chủ sở hữu trong căn nhà của bạn một cách hiệu quả. Nếu bạn được đưa ra loại sửa đổi đó, hãy tham khảo ý kiến ​​cố vấn thuế của bạn, vì số vốn chủ sở hữu bạn nhận được có thể được coi là thu nhập chịu thuế.
• Tái cấp vốn :Nói một cách chính xác, tái cấp vốn thế chấp không phải là một sửa đổi bởi vì nó tạo ra một hợp đồng cho vay mới, thay vì điều chỉnh một hợp đồng hiện có của bạn. Nó hiếm khi là một sự thay thế khả thi cho các ứng cử viên sửa đổi vì việc đủ điều kiện cho một khoản vay mới có thể khó khăn. Tuy nhiên, người cho vay đôi khi có thể đề xuất khóa học này cho những người đi vay có tài sản quan trọng mà họ có thể sử dụng để trang trải khoản vay (hoặc người cho vay có thể yêu cầu thế chấp trong trường hợp không trả được nợ cho khoản vay mới).

Ai Có thể Nhận Sửa đổi Khoản vay Thế chấp?

Các yêu cầu về tính đủ điều kiện để sửa đổi thế chấp khác nhau giữa các bên cho vay, nhưng bạn thường phải:

• Phải trả chậm ít nhất một khoản thanh toán thế chấp thông thường hoặc cho thấy rằng việc thiếu một khoản thanh toán sắp xảy ra.
• Cung cấp bằng chứng về khó khăn tài chính đáng kể, vì những lý do như:
• Bệnh tật hoặc tàn tật lâu dài
• Một thành viên trong gia đình qua đời (và mất thu nhập của họ)
• Thảm họa tự nhiên hoặc đã được tuyên bố
• Tổn thất tài sản không được bảo hiểm
• Chi phí nhà ở tăng đột ngột, bao gồm cả việc tăng thuế bất động sản hoặc phí hiệp hội chủ sở hữu nhà
• Ly hôn

Cách Nhận Sửa đổi Thế chấp

Nếu bạn đã bỏ lỡ một hoặc nhiều khoản thanh toán thế chấp hoặc tốt hơn là biết rằng bạn sắp bỏ lỡ một khoản thanh toán nhưng chưa đến hạn thanh toán, hãy liên hệ với người cho vay của bạn (hoặc người cung cấp dịch vụ thu các khoản thanh toán của bạn) và giải thích lý do của bạn khó thanh toán.

Hãy chuẩn bị để thảo luận về những khó khăn tài chính của bạn một cách chi tiết. Bạn sẽ phải ghi lại sự khó khăn của mình (ví dụ, mất thu nhập, tàn tật hoặc cái chết của người phối ngẫu) như một phần của đơn đăng ký chính thức, vì vậy hãy thu thập các thủ tục giấy tờ liên quan trước khi gọi điện để bạn sẵn sàng trả lời các câu hỏi.

Người cho vay có thể sẽ yêu cầu bạn nộp đơn yêu cầu sửa đổi bằng văn bản, và nộp bằng chứng về thu nhập và chi phí trước và sau khi bắt đầu khó khăn của bạn. Điều đó có thể bao gồm tờ khai thuế, cuống phiếu lương, hóa đơn và bảng sao kê hàng tháng, cùng với thông tin về khoản tiết kiệm của bạn và bất kỳ tài sản nào bạn có thể có (tài khoản đầu tư, bất động sản và những thứ tương tự).

Nếu thế chấp của bạn được hỗ trợ bởi bất kỳ cơ quan hoặc chương trình liên bang nào, bạn có thể đủ điều kiện để được hưởng kế hoạch sửa đổi thế chấp của chính phủ:

• Fannie Mae và Freddie Mac, các cơ quan được liên bang hậu thuẫn nắm giữ hơn 95% các khoản vay thế chấp cho một gia đình của Hoa Kỳ, chia sẻ một chương trình có tên là Sửa đổi linh hoạt, cho phép điều chỉnh các điều khoản thế chấp để đối phó với nhiều khó khăn tài chính. Các khoản thế chấp đủ điều kiện phải có thời hạn ít nhất một năm và người nộp đơn phải quá hạn thanh toán hoặc đối mặt với việc bị tịch thu tài sản.
• Những người sở hữu nhà lần đầu có các khoản thế chấp được hỗ trợ bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang, được gọi là các khoản vay FHA, có thể đủ điều kiện cho nhiều chương trình cứu trợ khác nhau. Chúng bao gồm việc cấm cho vay — đình chỉ hoặc giảm các khoản thanh toán trong một số tháng cố định, sau đó các khoản thanh toán được miễn phải được hoàn trả — và sửa đổi thế chấp. Những người vay có khoản vay FHA cũng có thể đủ điều kiện để được yêu cầu một phần các khoản vay từ Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị, có thể được sử dụng để hoàn trả miễn phí và không đến hạn cho đến khi khoản thế chấp FHA ban đầu được trả hết hoặc tài sản được bán. Cũng như các chương trình thế chấp do chính phủ hậu thuẫn khác, chủ nhà nên tìm kiếm thông tin về các chương trình FHA từ những người cho vay đã cấp khoản vay của họ.
• Các quân nhân đang hoạt động và đã nghỉ hưu và vợ / chồng còn sống với các khoản thế chấp được Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA) hậu thuẫn có thể đăng ký các chương trình sửa đổi khoản vay và nhiều chương trình khác được thiết kế để giúp tránh bị tịch thu tài sản. VA khuyên các chủ nhà nên tham khảo ý kiến ​​của người cho vay về các lựa chọn liên quan và tham khảo ý kiến ​​của cố vấn nhà ở liên bang để được hướng dẫn.
• Đạo luật Coronavirus Viện trợ, Cứu trợ và An ninh Kinh tế (CARES), được ký thành luật vào cuối tháng 3 năm 2020 để ứng phó với đại dịch COVID-19, cung cấp một loạt các lựa chọn cứu trợ bổ sung cho những người vay có thế chấp được liên bang hậu thuẫn, bao gồm cả việc cấm thế chấp trong tối đa 12 tháng, tiếp theo là sửa đổi thế chấp nếu cần. Phạm vi của những sửa đổi tiềm năng và tiêu chí để đủ điều kiện cho chúng, là một công việc đang được tiến hành dựa trên sự ban hành gần đây của luật. Chủ nhà nên liên hệ với công ty cung cấp dịch vụ thế chấp của họ (công ty thu các khoản thanh toán thế chấp của họ) để biết thông tin về sự hỗ trợ theo Đạo luật CARES.

Mặc dù Đạo luật CARES chỉ bao gồm các khoản thế chấp được liên bang hậu thuẫn, các bên cho vay tư nhân có thể mở rộng các chương trình cứu trợ tương đương cho những người đi vay của họ.

Việc Sửa đổi Khoản vay Thế chấp ảnh hưởng đến Tín dụng của Bạn như thế nào?

Người cho vay có thể báo cáo việc sửa đổi khoản vay của bạn cho các văn phòng tín dụng quốc gia và sự xuất hiện của nó trên báo cáo tín dụng của bạn có thể ảnh hưởng xấu đến điểm tín dụng của bạn. Tác động lâu dài của việc sửa đổi thế chấp thường sẽ ít nghiêm trọng và lâu dài hơn so với thiệt hại do tịch thu tài sản.

Trong trường hợp các chương trình sửa đổi thế chấp yêu cầu bạn phải thanh toán quá hạn để đủ điều kiện, báo cáo tín dụng của bạn sẽ phản ánh các khoản thanh toán bị bỏ lỡ ngoài bản sửa đổi. Tùy thuộc vào lịch sử tín dụng của bạn và điểm tín dụng bạn có trước (các) khoản thanh toán bị lỡ đó, việc vi phạm pháp luật đầu tiên của bạn có thể khiến điểm tín dụng giảm nhiều hơn so với lần sửa đổi thế chấp tiếp theo.

Nếu việc sửa đổi thế chấp hoạt động như dự định và cho phép bạn ở trong nhà và tiếp tục thanh toán thế chấp đúng hạn đều đặn, bạn sẽ có vị trí tốt để xây dựng lại tín dụng và khôi phục điểm tín dụng của mình trong vòng vài năm — một triển vọng tốt hơn nhiều so với việc tịch thu tài khoản trên báo cáo tín dụng của bạn trong bảy năm kể từ ngày vi phạm pháp luật đầu tiên dẫn đến việc đó. (Điểm tín dụng có thể phục hồi đáng kể trong vòng bảy năm sau khi bị tịch thu tài sản, nhưng nhiều người cho vay coi việc tịch thu tài sản trên báo cáo tín dụng của bạn là cơ sở để từ chối đơn vay.)

Các giải pháp thay thế cho Sửa đổi Thế chấp

Nếu bạn không đủ điều kiện để sửa đổi thế chấp, hãy hỏi người cho vay của bạn về các lựa chọn khác mà họ có thể cung cấp để giúp bạn tránh bị tịch thu tài sản. Các tùy chọn tiềm năng bao gồm:

• Kế hoạch trả nợ :Nếu bạn đã bỏ lỡ một vài khoản thanh toán thế chấp nhưng có thể tiếp tục thanh toán thường xuyên, kế hoạch trả nợ có thể tạm thời tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn cho đến khi bạn hoàn trả số tiền bạn đã bỏ lỡ (cộng với lãi suất), sau đó khoản thanh toán của bạn sẽ trở lại bình thường số tiền.
• Cấm thế chấp :Một kế hoạch cấm sẽ tạm dừng hoặc giảm các khoản thanh toán của bạn trong tối đa 12 tháng, sau đó bạn phải tiếp tục thanh toán thường xuyên và hoàn trả các khoản thanh toán được miễn trong thời gian cấm. Chương trình Nhẫn nhịn được thiết kế cho những người đi vay gặp khó khăn tạm thời về tài chính.
• Tái cấp vốn :Nếu bạn có tín dụng tốt và lãi suất ưu đãi hơn so với khi bạn nhận thế chấp ban đầu, bạn có thể tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình — nghĩa là thay thế khoản vay ban đầu của bạn bằng một khoản vay mới với các khoản thanh toán hợp lý hơn.

Điểm mấu chốt

Sửa đổi thế chấp có thể là một lợi ích chính cho các gia đình đang đối mặt với mất thu nhập. Nếu triển vọng tài chính của bạn đi xuống và bạn lo lắng về việc mất nhà để xiết nhà, hãy liên hệ với người cho vay của bạn ngay bây giờ để xem họ có thể giúp đỡ như thế nào. Mặc dù tín dụng của bạn có thể bị ảnh hưởng trong quá trình này, nhưng bạn sẽ có tình hình tốt hơn về lâu dài — cả về tài chính và tình cảm — nếu bạn tránh bị tịch thu tài sản và ở trong nhà của mình.