Có thể vay thế chấp khi bạn không có lịch sử tín dụng hoặc điểm tín dụng, nhưng việc tìm người cho vay và thuyết phục họ rằng bạn có thể hoàn trả khoản vay sẽ đòi hỏi bạn phải làm thêm một số việc.
Không có tín dụng, còn được gọi là "tín dụng vô hình", có nghĩa là bạn không có đủ hoạt động tín dụng gần đây để đạt được điểm tín dụng. Vì việc kiểm tra điểm tín dụng thường là bước đầu tiên mà người cho vay thực hiện khi đánh giá mức độ tín nhiệm của bạn, việc thiếu điểm tín dụng có thể làm phức tạp quá trình đăng ký thế chấp.
Có một số trường hợp dẫn đến thiếu tín dụng. Phổ biến nhất là thiếu kinh nghiệm tín dụng, điều mà những người mới bắt đầu bước vào lực lượng lao động thường phải trải qua. Nhưng những người về hưu và những người khác đã trả hết nợ và không sử dụng thẻ tín dụng hoặc tài chính khác trong hai năm trở lên không thể được chỉ định FICO ® Điểm ☉ hoặc VantageScore ® một trong hai. Những người nhập cư gần đây đến Hoa Kỳ, ngay cả những người có lịch sử tín dụng rộng rãi ở các quốc gia khác, không thể nhận được điểm tín dụng khi họ đến Hoa Kỳ vì họ không có hồ sơ tín dụng tại ba văn phòng tín dụng quốc gia.
Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhớ là thiếu tín dụng không giống như tín dụng kém, và không có điểm tín dụng không giống như điểm tín dụng thấp. Điểm tín dụng thấp thường chỉ ra một lịch sử quản lý tín dụng không ổn định, được đánh dấu bởi các khoản thanh toán trễ hoặc bị bỏ lỡ (tốt nhất là), và các tài khoản bị truy thu, tịch thu tài sản hoặc một vụ phá sản gần đây (tệ nhất là).
Những người cho vay coi điểm tín dụng thấp là dấu hiệu cảnh báo về khả năng gặp rắc rối trong việc hoàn trả khoản vay và có thể sử dụng chúng làm cơ sở để từ chối đơn vay hoặc tính lãi suất cao để bù đắp rủi ro không thanh toán được. Tất cả những điều được xem xét, có thể khó để có được một khoản thế chấp với điểm tín dụng rất thấp (dưới 500) so với việc nhận được một khoản không có điểm tín dụng.
Có thể nhận được một khoản thế chấp mà không cần điểm tín dụng, nhưng nó sẽ yêu cầu bỏ qua các quy trình đăng ký thế chấp tự động được nhiều người cho vay sử dụng để ủng hộ một quy trình tốn nhiều thời gian hơn được gọi là bảo lãnh phát hành thủ công. Nó cũng sẽ yêu cầu bạn cung cấp bằng chứng rằng bạn thanh toán hóa đơn đúng hạn bằng cách ghi lại các khoản thanh toán không liên quan đến nợ, chẳng hạn như tiền thuê nhà và hóa đơn điện nước.
Trái ngược với bảo lãnh phát hành thế chấp tự động, sử dụng điểm tín dụng như một "phím tắt" để dự báo khả năng không trả được nợ, bảo lãnh phát hành thủ công yêu cầu nhân viên cho vay phải đích thân xem xét các tài liệu tài chính của bạn để xác định mức độ tín nhiệm của bạn. Các yêu cầu cụ thể sẽ khác nhau tùy từng người cho vay, nhưng bạn nên cung cấp bằng chứng có giá trị ít nhất vài năm rằng bạn đã trả tiền thuê nhà đều đặn và đúng hạn, đồng thời bạn cũng đã thanh toán kịp thời cho các tiện ích, dịch vụ điện thoại di động hoặc các chi phí định kỳ khác.
Bạn cũng nên ghi lại việc làm, thu nhập và có thể là các tài sản khác như tiền tiết kiệm và đầu tư, giống như cách bạn làm trong ứng dụng thế chấp tự động thông thường.
Việc tốn thêm thời gian và chi phí cho việc bảo lãnh phát hành thủ công đã khiến việc này trở nên tương đối phổ biến đối với những người cho vay thế chấp, vì vậy bạn có thể cần phải tìm kiếm khắp nơi để tìm những người cho vay có thiện chí. Các tổ chức nhỏ, địa phương, bao gồm cả các tổ chức tín dụng, có thể là một nơi tốt để bắt đầu (mặc dù các tổ chức tín dụng thường yêu cầu bạn phải là thành viên để đủ điều kiện). Một số trang web cho vay trực tuyến và các tổ chức cho vay cầm cố đặc biệt cũng cung cấp bảo lãnh phát hành thủ công.
Nếu đăng ký với điểm tín dụng chấp nhận được, người nộp đơn có đủ tiền để trả trước 3% và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) phù hợp có thể đủ điều kiện cho một khoản thế chấp thông thường theo quyết định của người cho vay. DTI đo lường tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng của người đi vay dành cho việc trả nợ và những người cho vay thế chấp thông thường thường tìm kiếm một tỷ lệ từ 50% trở xuống. Trong tình huống bảo lãnh phát hành thủ công, ngay cả khi có hồ sơ rõ ràng về việc thanh toán các hóa đơn của bạn, người cho vay có thể sẽ yêu cầu thanh toán trước ít nhất 10% và tỷ lệ DTI không quá 36%. Người cho vay cũng có thể yêu cầu bạn xuất trình bằng chứng rằng bạn có giá trị thanh toán ít nhất một năm trong tài khoản ngân hàng của mình.
Nếu khoản trả trước của bạn thấp hơn 20% giá mua nhà, người cho vay có thể yêu cầu bạn trả tiền bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), giúp bảo vệ người cho vay trong trường hợp bạn vỡ nợ. PMI có thể được loại bỏ khỏi một khoản thế chấp thông thường khi bạn đã thanh toán đủ để sở hữu 20% giá trị thị trường của căn nhà. Định giá PMI thường được đặt dựa trên điểm tín dụng của người đi vay, vì vậy trong trường hợp không có điểm tín dụng, bạn nên trả phí bảo hiểm PMI mà người cho vay tính cho những người đi vay có điểm tín dụng thấp nhất mà họ chấp nhận.
Nếu bạn là người mua nhà lần đầu dự định sử dụng ngôi nhà bạn mua làm nơi ở của mình (trái ngược với nhà nghỉ mát hoặc bất động sản cho thuê), bạn có thể đủ điều kiện nhận một khoản thế chấp được hỗ trợ bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang, hay còn gọi là khoản vay FHA .
Các khoản vay của FHA được thiết kế để tạo cơ hội cho những người mua nhà có điểm tín dụng thấp hơn mức lý tưởng hoặc những người không có khả năng trả trước cho một khoản vay thông thường. Các hướng dẫn của liên bang cho phép những người cho vay phát hành các khoản vay FHA xem xét "lịch sử tín dụng phi truyền thống", bao gồm cả những ứng cử viên không có điểm tín dụng. Cố gắng tìm một số người cho vay của FHA để bạn có thể so sánh lãi suất và các điều khoản vay — vì FHA cho người cho vay một số khoản cho vay về giá cả và phí của họ, một số có thể cung cấp cho bạn một thỏa thuận tốt hơn những người khác.
Các yêu cầu chung đối với khoản vay FHA bao gồm:
Mặc dù các khoản vay FHA có thể dễ tiếp cận hơn các khoản vay thông thường, nhưng chúng đắt hơn đáng kể trong suốt thời gian tồn tại so với các khoản vay thông thường với số tiền tương tự. Một khoản thế chấp thông thường có thể giúp bạn tiết kiệm hàng chục nghìn đô la so với khoản vay FHA tương đương.
Mặc dù có thể vay thế chấp mà không cần điểm tín dụng, quy trình này thường nhanh hơn khi bạn có điểm tín dụng và thậm chí điểm tín dụng từ khá đến tốt sẽ có nghĩa là bạn có nhiều lựa chọn cho vay hơn là cố gắng đăng ký không có tín dụng ở tất cả.
Nếu bạn chưa từng có khoản vay hoặc thẻ tín dụng, bạn có thể thiết lập điểm tín dụng trong vòng khoảng sáu tháng. Nó có thể sẽ không tuyệt vời, nhưng nó sẽ giúp bạn bắt đầu.
Nếu bạn đã chuyển sang trạng thái "tín dụng vô hình" vì đơn giản là bạn đã không sử dụng tín dụng trong một vài năm, bạn có thể thiết lập lại điểm tín dụng sau ba hoặc bốn tháng chỉ bằng cách kích hoạt thẻ tín dụng bằng cách mua hàng. Đó có thể là một giao dịch mua nhỏ và nếu bạn có thể thanh toán ngay lập tức (tránh tính phí lãi suất), điều đó sẽ đủ để tạo lại hồ sơ tín dụng của bạn.
Khi bạn đã thiết lập (hoặc khôi phục) báo cáo tín dụng của mình, bạn có thể tích lũy điểm bằng cách mua hàng và thanh toán thường xuyên với bất kỳ số tiền nào. Miễn là các khoản thanh toán được thực hiện đúng hạn mỗi tháng, chúng sẽ thêm vào lịch sử thanh toán tích cực của bạn và sẽ có xu hướng tăng điểm tín dụng của bạn. Chỉ cần sáu tháng lịch sử thanh toán tích cực có thể nâng cao điểm tín dụng của bạn.
Nếu bạn có lịch sử thực hiện thanh toán điện thoại và điện thoại di động đúng hạn, thì Experian Boost ™ † miễn phí dịch vụ sẽ cung cấp cho bạn tín dụng cho các khoản thanh toán đúng hạn của bạn. Experian Boost có thể giúp bạn cải thiện điểm tín dụng của mình hoặc thêm vào hồ sơ tín dụng của bạn để giúp bạn thiết lập tín dụng nhanh hơn.
Việc vay thế chấp sẽ tạo báo cáo tín dụng cho bạn tại cả ba văn phòng tín dụng quốc gia (Experian, TransUnion và Equifax), nhưng việc thiết lập tín dụng trước khi bạn đăng ký thế chấp có thể giúp việc mua sắm - và mua nhà - nhanh hơn và dễ dàng hơn.