Nếu bạn đã đưa ra lời đề nghị mua một căn nhà và sự thẩm định của người cho vay của bạn định giá bất động sản đó thấp hơn mức bạn đã đấu giá, thì người cho vay sẽ không chấp thuận toàn bộ số tiền thế chấp ngay cả khi bạn đủ điều kiện. Để quá trình mua hàng diễn ra, bạn có thể cần cung cấp thêm tiền mặt.

Cách thức hoạt động của quy trình thẩm định

Thẩm định nhà là một phân tích xác định giá trị thị trường của một ngôi nhà. Nó được thực hiện bởi một thẩm định viên chuyên nghiệp, người được lựa chọn bởi người cho vay, nhưng thường được trả bởi bạn, người mua. Việc thẩm định xem xét các thuộc tính và tình trạng của bất động sản và giá bán của các bất động sản có thể so sánh được, hoặc "giá trị", được bán gần đây trên thị trường nhà ở địa phương.

Người cho vay cầm cố yêu cầu thẩm định như một phần của quá trình phê duyệt đối với tất cả các khoản vay mà họ phát hành. Điều này bảo vệ người cho vay trong trường hợp người đi vay không trả được khoản vay bằng cách cam đoan rằng số tiền cho vay có thể được thu hồi bằng cách tịch biên tài sản — lấy lại từ người vay và bán lại theo giá thị trường. Giá thẩm định cũng được sử dụng để xác định số vốn chủ sở hữu mà bạn có trong ngôi nhà của mình nếu bạn tìm kiếm một khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng vốn mua nhà:Bạn tính toán vốn chủ sở hữu của mình bằng cách trừ đi số dư nợ thế chấp của bạn với giá trị được thẩm định của ngôi nhà.

Số tiền tối đa mà người cho vay sẽ phát hành cho một khoản thế chấp thường là giá trị được thẩm định của căn nhà trừ đi khoản trả trước của bạn. Các khoản vay thế chấp thông thường đôi khi yêu cầu khoản thanh toán trước 20% giá mua nhưng, tùy thuộc vào tín dụng của bạn và loại khoản vay, khoản thanh toán trước 10% hoặc thậm chí ít hơn có thể được chấp nhận.

Tuy nhiên, nếu thẩm định đặt giá trị căn nhà thấp hơn số tiền đề nghị của bạn, bạn sẽ không nhận được khoản vay bao gồm giá chào bán của mình — ngay cả khi bạn có thể giảm 20% giá chào bán và người cho vay đã chấp thuận trước cho bạn một khoản vay bao gồm số tiền đó.

Bạn có thể cần thêm tiền nếu giá trị thẩm định thấp

Việc thẩm định có thể xảy ra dưới mức ưu đãi vì nhiều lý do. Ví dụ, giá nhà ở khu vực lân cận có thể đang giảm hoặc người thẩm định có thể xác định rằng ngôi nhà cần sửa chữa lớn mà không được phản ánh trong giá chào bán.

Giá cả tăng và thị trường nhà ở chặt chẽ, cạnh tranh, chẳng hạn như thị trường ở hầu hết nước Mỹ trong năm qua cũng có thể khiến giá trị căn nhà đã được thẩm định giảm xuống so với giá chào bán:giá chào bán và đôi khi giá chào bán cao đến mức vượt quá giá trị thẩm định của căn nhà.

Nếu bạn trả giá cao hơn giá trị đã được thẩm định của ngôi nhà, bạn có một số lựa chọn:

• Chấp nhận đề nghị cho vay. Bạn có thể chấp nhận ưu đãi dựa trên giá trị đã thẩm định và sau đó thanh toán cho người bán đủ tiền mặt để đáp ứng giá đề nghị.
• Rút phiếu mua hàng của bạn. Tùy thuộc vào bản chất của thư mời chào của bạn và liệu luật pháp địa phương có coi bạn là "theo hợp đồng" để mua nhà tại thời điểm thẩm định hay không, việc rút lại lời đề nghị có thể đồng nghĩa với việc mất một số hoặc tất cả bất kỳ khoản tiền đặt cọc thiện chí nào (còn được gọi là tiền tích lũy ) bạn gửi cùng với lời đề nghị. Bao gồm séc từ 1% đến 2% giá chào bán kèm theo thư chào bán là điều phổ biến ở nhiều (nhưng không phải tất cả) thị trường nhà ở. Số tiền này được coi là một phần của khoản trả trước của bạn nhưng có thể bị tịch thu nếu phiếu mua hàng bị thu hồi, tùy thuộc vào luật pháp địa phương hiện hành và ngôn ngữ của thư chào hàng hoặc hợp đồng mua bán. (Ở một số tiểu bang, thư đề nghị là một hợp đồng mua bán, có giá trị ràng buộc ngay sau khi người bán ký vào; thư chào hàng và hợp đồng là các tài liệu riêng biệt ở các khu vực pháp lý khác và các nghĩa vụ liên quan đến từng khu vực phụ thuộc vào luật pháp địa phương.) Hướng dẫn từ luật sư bất động sản có thể hữu ích trong trường hợp này.
• Thương lượng với người bán. Theo đánh giá, bạn có thể khiến người bán đồng ý với giá bán thấp hơn. Đây là một chiến lược khả thi trong các thị trường nhà ở mát mẻ hơn, nhưng sẽ rủi ro hơn trong tình huống người bán đang phân loại thông qua nhiều đề nghị mua.
• Bác bỏ thẩm định. Ở một số ngôn ngữ, luật pháp cho phép bạn thuê một thẩm định viên của riêng mình để thách thức những phát hiện của thẩm định viên của bên cho vay. Họ có thể làm như vậy bằng cách xem xét nhiều loại tài sản có thể so sánh hơn so với thẩm định viên của người cho vay, hoặc bằng cách đưa ra một trường hợp để gia tăng giá trị dựa trên các tiện nghi duy nhất trên thị trường (nhà phụ, hồ bơi trong nhà, phòng xông hơi khô và những thứ tương tự). Đây có thể là một quá trình tốn kém và mức độ phản bác thành công là rất cao. Ngoài ra, trong một thị trường bất động sản nóng, trong đó người bán có nhiều ưu đãi để lựa chọn, họ có thể sẽ chuyển sang người mua khác thay vì chờ đợi kết quả của một thử thách.

Cách Dự phòng Thẩm định Bảo vệ Bạn

Dự phòng thẩm định là một điều khoản trong thư chào hàng hoặc hợp đồng mua bán cho phép bạn rút lại đề nghị mua hàng của mình dựa trên kết quả thẩm định. Ở những địa điểm mà nếu không, số tiền kiếm được có thể bị mất để rút lại đề nghị mua hàng, thì một khoản dự phòng thẩm định có thể bảo vệ bạn khỏi việc mất những khoản tiền đó.

Dự phòng thẩm định là các biện pháp bảo vệ người mua khá tiêu chuẩn, phổ biến trong ngôn ngữ hợp đồng bất động sản soạn sẵn. Trong môi trường bất động sản có tính cạnh tranh cao ngày nay, một số người mua rõ ràng từ bỏ các trường hợp dự phòng thẩm định như một chiến thuật để làm cho lời chào hàng của họ hấp dẫn hơn đối với người bán. Cách tiếp cận này có thể làm cho một đề nghị nổi bật giữa nhiều giá thầu, nhưng sẽ rất rủi ro trừ khi bạn chắc chắn rằng mình có đủ tiền để tạo ra bất kỳ sự khác biệt nào giữa giá trị được thẩm định của bất động sản và giá chào bán của bạn.

Thẩm định của người cho vay có thể trở lại bên dưới đề nghị mua của bạn vì nhiều lý do, vì vậy họ trả tiền để dự đoán khả năng đó và các tác động của nó, đồng thời phản hồi theo cách bảo vệ tiền và kế hoạch mua căn nhà tiếp theo của bạn.

Khi bạn chuẩn bị mua một ngôi nhà, và trong suốt quá trình xét duyệt và đăng ký thế chấp, điều quan trọng là phải theo dõi chặt chẽ tín dụng của bạn. Giám sát tín dụng miễn phí của Experian có thể giúp bạn phát hiện các vấn đề và giải quyết chúng trước khi chúng gây rắc rối cho bạn.