Nếu bạn là người mua nhà lần đầu với tín dụng tốt, bạn có thể đủ điều kiện để được vay FHA — một khoản thế chấp được hỗ trợ bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang — nhưng một khoản thế chấp thông thường có thể sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền theo thời gian. Dưới đây là cách quyết định loại thế chấp nào có thể phù hợp nhất với bạn.
Ưu điểm của Khoản vay FHA
Các khoản vay của FHA không giới hạn đối với những người mua nhà lần đầu, nhưng chúng nhằm giúp những người đi vay có lịch sử tín dụng hạn chế hoặc không rõ ràng. Theo thiết kế, các yêu cầu về tính đủ điều kiện của họ ít nghiêm ngặt hơn những gì bạn thấy với nhiều khoản thế chấp thông thường không được các cơ quan chính phủ hậu thuẫn.
- Thanh toán trước: Yêu cầu trả trước tối thiểu 3,5% đối với các khoản vay FHA thấp hơn nhiều (nhưng không phải tất cả) các khoản vay thông thường yêu cầu. Nếu bạn có điểm tín dụng khoảng 650 hoặc cao hơn, yêu cầu thanh toán thấp hơn có thể là lý do chính khiến bạn xem xét một khoản vay FHA. Tuy nhiên, như bạn sẽ thấy bên dưới, có những tùy chọn thanh toán thấp khác đáng được xem xét nếu đây là trường hợp của bạn.
- Điểm tín dụng: Yêu cầu về điểm tín dụng là 580 đối với các khoản vay FHA thấp hơn mức mà hầu hết những người cho vay yêu cầu đối với các khoản vay thông thường. (Phần lớn các khoản vay thông thường tuân theo các tiêu chuẩn do Fannie Mae và Freddie Mac đặt ra, yêu cầu FICO tối thiểu
®
Điểm
☉
của 620.) Thậm chí có thể đủ điều kiện để được vay FHA với FICO
®
Điểm thấp nhất là 500, nhưng bạn phải giảm 10% giá mua để làm như vậy.
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập: Tất cả các công ty cho vay thế chấp đều xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn, tỷ lệ phần trăm thu nhập trước thuế hàng tháng của bạn dành cho các khoản thanh toán nợ. Người cho vay coi những người đi vay có DTI cao sẽ gây rủi ro tài chính nhiều hơn và họ có xu hướng thích DTI từ 36% trở xuống đối với các khoản thế chấp thông thường. Bạn có thể đủ điều kiện để được vay FHA với tỷ lệ DTI cao tới 43%.
Đánh đổi tài chính của các khoản vay FHA
Các rào cản gia nhập thấp hơn đối với các khoản vay FHA đi kèm với sự đánh đổi tài chính và những chi phí bổ sung đó là lý do chính để xem xét một khoản vay thông thường nếu bạn đủ điều kiện cho một:
- Bảo hiểm thế chấp: Bạn sẽ bị tính phí bảo hiểm thế chấp trả trước (MIP) là 1,75% số tiền vay cho mỗi khoản vay. (Số tiền này có thể được tài trợ và thêm vào khoản thanh toán khoản vay hàng tháng, với phí lãi suất áp dụng.) Tùy thuộc vào điểm tín dụng của bạn, MIP bổ sung từ 0,45% đến 1,05% số tiền vay cũng được tính hàng năm và được thêm vào khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Nếu bạn trả trước ít hơn 10% cho một khoản vay FHA, các khoản phí MIP này vẫn được duy trì trong suốt thời hạn của khoản vay; nếu bạn giảm từ 10% trở lên, phí MIP sẽ được xóa sau 11 năm.
- Lãi suất: Tùy thuộc vào điểm tín dụng của bạn, những người cho vay phát hành các khoản vay FHA thường tính lãi suất cao hơn bất cứ nơi nào từ 0,5% đến 1,5% so với lãi suất có sẵn cho các khoản vay thông thường.
Các chi phí này, đặc biệt đối với các khoản vay trong đó MIP được yêu cầu cho toàn bộ thời hạn của khoản vay (hoặc cho đến khi bạn tái cấp vốn), có thể lên đến hàng chục nghìn đô la trong thời hạn của khoản thế chấp 30 năm. Nếu tín dụng tốt của bạn đủ điều kiện cho bạn một khoản vay thông thường với các điều khoản vay tốt hơn, thì bạn nên xem xét một khoản vay đó.
Sự khác biệt giữa Khoản vay FHA và Khoản vay Thông thường là gì?
Khi quyết định xem một khoản vay FHA hay một khoản vay thông thường sẽ phù hợp nhất với điểm tín dụng và tình hình tài chính của bạn, hãy xem xét các yếu tố sau.
| Các khoản vay của FHA so với Thế chấp thông thường |
| | Khoản vay FHA | Khoản vay Thông thường |
| Yêu cầu trả trước / khoản vay theo giá trị (LTV) | Khoản thanh toán trước chỉ là 3,5% giá mua (tỷ lệ LTV tối đa là 96,5%). | Trả trước 20% giá mua (tỷ lệ 80% LTV) là tiêu chuẩn, nhưng có sẵn các khoản vay với mức giảm ít nhất là 3% (97% LTV). |
| Bảo hiểm thế chấp | Nếu khoản trả trước của bạn thấp hơn 10% (LTV 90% hoặc lớn hơn), bạn phải có bảo hiểm thế chấp cho thời hạn của khoản vay. Nếu khoản trả trước của bạn là 10% trở lên, bảo hiểm thế chấp có thể được gỡ bỏ sau 11 năm.
Phí bảo hiểm thế chấp trả trước là 1,75% số tiền vay là bắt buộc đối với tất cả các khoản vay nhưng có thể được chuyển thành các khoản thanh toán hàng tháng. Một khoản phí bổ sung có thể được trả hàng tháng. | PMI, hiện có giá khoảng 0,2% đến 2,0% số tiền vay, là bắt buộc nếu khoản trả trước của bạn thấp hơn 20% giá mua, nhưng có thể được xóa khi vốn chủ sở hữu trong căn nhà đạt 20%. |
| Yêu cầu điểm tín dụng | FICO
®
Điểm từ 580 trở lên để được trả trước 3,5%.
FICO
®
Điểm 500-579 yêu cầu thanh toán trước 10%. | FICO tối thiểu
®
Điểm 620 là bắt buộc đối với các khoản vay đáp ứng các tiêu chuẩn của Fannie Mae và Freddie Mac, nhưng người cho vay có toàn quyền quyết định khi phát hành các khoản vay không đáp ứng được. |
| Tỷ lệ nợ trên thu nhập | Nói chung là 43% hoặc thấp hơn, nhưng những người đi vay có dự trữ tiền mặt lớn có thể đủ điều kiện với DTI cao tới 50%. | Mức tối đa tiêu chuẩn là 36%, nhưng tỷ lệ DTI cao tới 50% có thể được chấp nhận đối với những người vay có điểm tín dụng cao và tài sản lớn hoặc các nguồn thu nhập thay thế. |
| Lãi suất | Thường cao hơn từ 0,5 đến 1,5 điểm phần trăm so với các khoản vay thông thường. Mức trung bình trên toàn quốc về khoản vay có lãi suất cố định trong 30 năm tại thời điểm công bố là 3,151%. | Trung bình toàn quốc về khoản vay lãi suất cố định trong 30 năm là 2,88% tại thời điểm công bố. |
| Giới hạn giá nhà | Giá mua không được vượt quá giới hạn cho vay theo quy định của liên bang đối với quận nơi có nhà; vào năm 2021, giới hạn đó là 548.250 đô la cho một ngôi nhà cho một gia đình ở hầu hết Hoa Kỳ, nhưng ở các thị trường nhà ở đắt tiền hơn, giới hạn đó có thể cao tới 150%, hoặc 822.375 đô la. | Không giới hạn các khoản vay jumbo và các khoản vay không phù hợp khác.
Đối với các khoản vay phù hợp — những khoản đủ điều kiện để mua bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac — giá mua không được vượt quá giới hạn khoản vay địa phương do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang quy định hàng năm. Kể từ năm 2021, giới hạn cho hầu hết Hoa Kỳ vào năm 2021 là 548.250 đô la nhưng ở các quận nơi có giá nhà ở cao hơn mức trung bình của cả nước, giới hạn có thể lên tới 822.375 đô la. |
Các lựa chọn khoản vay khác cần xem xét
Nếu bạn có điểm tín dụng cao nhưng gặp khó khăn trong việc tăng khoản thanh toán xuống 20% (hoặc thậm chí 10%) giá mua, các khoản vay FHA không phải là lựa chọn duy nhất của bạn. Hãy xem xét một số lựa chọn thay thế sau:
- Freddie Mac Home Khoản vay có thể có : Freddie Mac, với tư cách là Công ty Thế chấp Khoản vay Mua nhà Liên bang được biết đến rộng rãi, đã phát minh ra Khoản vay Có thể Mua nhà để giảm bớt các rào cản đối với quyền sở hữu nhà. Các khoản trả trước bắt đầu ở mức 3% và có thể đến từ gia đình, hỗ trợ của người sử dụng lao động, một khoản vay thứ cấp hoặc "vốn chủ sở hữu mồ hôi". Yêu cầu về điểm tín dụng tối thiểu là 660 (680 nếu bạn đang tái cấp vốn cho một khoản vay hiện có), nhưng nếu bạn hoặc người đồng đăng ký thiếu điểm tín dụng, bạn vẫn có thể đủ điều kiện thông qua một quy trình bảo lãnh phát hành thay thế.
- Fannie Mae 97 LTV cho mượn: Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang, hay còn được gọi là Fannie Mae, cho phép hai loại khoản vay thế chấp yêu cầu trả trước tối thiểu 3% (hoặc tỷ lệ LTV là 97%):
- Khoản vay LTV Fannie Mae Home Ready 97 được thiết kế cho những người vay có thu nhập thấp — cụ thể là những người có thu nhập dưới 80% thu nhập trung bình của khu vực địa phương theo chỉ định của Cục điều tra dân số Hoa Kỳ.
- Khoản vay Fannie Mae Standard 97 LTV dành cho bất kỳ người vay nào, với điều kiện ít nhất một người nộp đơn là người mua nhà lần đầu và tất cả những người nộp đơn đều có điểm tín dụng. (Cần có quy trình bảo lãnh phát hành tự động sử dụng điểm tín dụng để phê duyệt khoản vay.) Nếu tất cả những người đăng ký khoản vay Fannie Mae LTV đều là người mua nhà lần đầu, thì ít nhất một người phải hoàn thành chương trình giáo dục chủ nhà.
- Khoản vay VA : Được hỗ trợ bởi Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ, các khoản vay VA được thiết kế cho các cựu chiến binh đủ điều kiện, quân nhân, vợ / chồng của họ và những người thụ hưởng khác. Chúng có sẵn mà không cần trả trước và không yêu cầu bảo hiểm thế chấp. Phí cấp vốn là 2,3% số tiền cho vay là bắt buộc nếu bạn đặt xuống dưới 5% — các khoản thanh toán xuống có thể thấp tới 0%. Nếu bạn trả trước từ 10% trở lên, phí sẽ giảm xuống còn 1,4% số tiền vay.
- Khoản vay USDA : Được Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ đảm bảo, các khoản vay USDA có thể giúp những người mua nhà có thu nhập thấp đến trung bình muốn mua nhà ở các vùng nông thôn đủ điều kiện. Họ không yêu cầu thanh toán trước và cung cấp các yêu cầu điểm tín dụng linh hoạt. (FICO tối thiểu
®
Cần có điểm 640 để được phê duyệt nhanh bằng quy trình đăng ký tự động của USDA, nhưng bạn có thể được chấp thuận với điểm tín dụng thấp hơn thông qua quy trình bảo lãnh phát hành thủ công.)
Chuẩn bị sẵn sàng tín dụng của bạn cho đơn đăng ký thế chấp
Để tối ưu hóa hồ sơ tín dụng của bạn để được chấp thuận thế chấp, hãy kiểm tra báo cáo tín dụng miễn phí của bạn và nhận điểm tín dụng miễn phí thông qua Experian để biết vị trí của bạn. Đảm bảo thanh toán các hóa đơn đúng hạn, tránh mắc thêm khoản nợ mới lớn và thanh toán khoản nợ thẻ tín dụng của bạn càng nhiều càng tốt trước khi đăng ký thế chấp.
