Nếu bạn là người mua nhà lần đầu mà tín dụng của bạn có thể được cải thiện một chút, bạn có thể không đủ điều kiện cho một khoản vay thế chấp thông thường — hoặc nếu bạn làm vậy, lãi suất có thể cao đến mức khó chi trả.

Khoản vay FHA có thể phù hợp với bạn nếu bạn đã sẵn sàng mua nhà lần đầu tiên, nhưng bạn có khoản tiết kiệm tiền mặt tối thiểu và tín dụng ít hơn xuất sắc. Khoản vay thế chấp được hỗ trợ bởi chính phủ này đi kèm với những lợi ích chính, nhưng cũng có một số nhược điểm quan trọng cần xem xét.

Khoản vay FHA là gì?

Khoản vay FHA là một khoản thế chấp được bảo hiểm bởi chính phủ thông qua Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang, mặc dù bạn đăng ký và nhận khoản vay thông qua một người cho vay thông thường, như ngân hàng hoặc công đoàn tín dụng. Các khoản vay này hướng đến những người mua nhà lần đầu vì các tiêu chí vay vốn khoan dung hơn so với khoản vay thông thường.

Một trong những điểm thu hút chính của các khoản vay FHA là bạn có thể trả ít nhất là 3,5%, và lãi suất và điều khoản có lợi cho những người mới vay. Tuy nhiên, để đổi lấy những đặc quyền này, bạn sẽ phải trả tiền bảo hiểm thế chấp trong suốt thời gian vay.

Các khoản cho vay của FHA hoạt động như thế nào

Các khoản vay của FHA được phát hành bởi những người cho vay, nhưng chúng được bảo hiểm bởi chính phủ. Điều này có nghĩa là nếu người đi vay không trả được nợ cho người cho vay, người phát hành một khoản thế chấp đủ tiêu chuẩn FHA, FHA sẽ bảo hiểm cho tổn thất tài chính của người cho vay.

Để đổi lấy sự bảo vệ này, FHA yêu cầu các khoản vay được cung cấp theo chương trình của mình phải đáp ứng các tiêu chí vay nhất định. Nhưng vì những khoản vay này được chính phủ hậu thuẫn và dành cho những người mua nhà lần đầu, nên các yêu cầu vay vốn sẽ khoan dung hơn so với các khoản vay thông thường.

Nhược điểm của các tiêu chuẩn rộng rãi hơn là hầu hết các khoản vay FHA yêu cầu bạn phải trả bảo hiểm thế chấp cho thời hạn của khoản vay. (Cách duy nhất để thoát khỏi nó là giảm ít nhất 10%, và sau đó bảo hiểm thế chấp sẽ giảm sau 11 năm.) Mặt khác, các khoản vay thông thường chỉ yêu cầu bảo hiểm thế chấp cho đến khi bạn đạt được 20% vốn chủ sở hữu trong Trang Chủ.

Khi nào Khoản vay FHA là Ý tưởng Tốt?

Các khoản vay của FHA có ý nghĩa nếu bạn không có nhiều tiền tiết kiệm để trả trước, hoặc nếu điểm tín dụng của bạn không đủ tốt để bạn đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường. Nó cũng có thể là sự lựa chọn đúng đắn nếu bạn lo lắng lãi suất của mình sẽ quá cao với một khoản vay thông thường hoặc nếu bạn muốn tài trợ một số khoản phí đóng.

Đây là lý do tại sao khoản vay FHA có thể hấp dẫn nếu bạn đáp ứng bất kỳ tiêu chí nào sau đây:

• Giảm bớt yêu cầu thanh toán. Nếu FICO của bạn ^® Điểm ^☉ là 580 hoặc cao hơn, bạn có thể nhận thế chấp FHA với khoản trả trước chỉ 3,5%. Mặc dù một số khoản vay thông thường hiện cho phép thanh toán xuống thấp tới 3%, nhưng chúng không dễ dàng nhận được nếu tín dụng của bạn không ở mức tốt.
• Yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu thấp. Ngưỡng FHA cho khoản thanh toán trước 3,5%, FICO ^® Điểm số 580, là mức thấp nhất của phạm vi cho những người vay dưới chuẩn. Nhưng nếu bạn có thể trả trước 10%, bạn có thể đủ điều kiện nhận khoản vay FHA với FICO ^® Điểm thấp nhất là 500.
• Điều khoản lãi suất có lợi. Tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR) của một khoản vay FHA thường cao hơn 1,5 đến 2 điểm so với các khoản vay thế chấp lãi suất cố định thông thường dành cho những người vay có tín dụng từ khá đến xuất sắc. Nhưng tỷ lệ FHA thường thấp hơn tỷ lệ giới thiệu đối với các khoản thế chấp dưới chuẩn. Thêm vào đó, các khoản vay FHA có lãi suất cố định, trong khi hầu hết các khoản vay dưới chuẩn có lãi suất điều chỉnh có thể tăng đáng kể sau thời gian giới thiệu từ ba đến năm năm.
• Tùy chọn tài trợ phí đóng. Người cho vay tính nhiều khoản phí để xử lý thế chấp của bạn, và với các khoản thế chấp truyền thống, họ phải được thanh toán đầy đủ khi bạn đóng tiền mua nhà. Những khoản phí này lên đến hàng nghìn đô la và không phải ai cũng có thể bỏ tiền túi ra trả. FHA cho phép một số khoản phí này được chuyển vào khoản vay, vì vậy bạn có thể trả dần chúng theo thời gian thay vì phải đưa ra một lượng lớn thay đổi khi đóng. Hãy nhớ rằng phí đóng khác nhau giữa các bên cho vay và chúng cũng gần tương ứng với điểm tín dụng của bạn, với điểm thấp hơn thì chi phí đóng sẽ cao hơn.

Nhược điểm của Khoản vay FHA là gì?

Mặc dù khoản vay FHA có thể là cứu cánh nếu bạn muốn mua nhà và có số tiền mặt hạn chế hoặc điểm tín dụng không quá cao, nhưng các khoản vay này có một số hạn chế mà bạn nên biết trước khi nộp đơn.

• Tiêu chuẩn thẩm định rất nghiêm ngặt. Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) có các tiêu chuẩn thẩm định tài sản nghiêm ngặt loại trừ nhiều tài sản không đủ điều kiện vay FHA. Ngôi nhà cũng phải là nơi cư trú chính hoặc chính của bạn, vì vậy bạn không thể sử dụng nó như một tài sản đầu tư (mặc dù các khoản vay FHA có thể được sử dụng cho một số bất động sản nhiều căn lên đến bốn căn). Nhà di động và nhà lắp ghép khác có thể đủ điều kiện, nhưng nhiều nhà chung cư thì không.
• Bảo hiểm thế chấp bắt buộc. Theo thống kê, những người vay có điểm tín dụng thấp hơn có khả năng bỏ lỡ các khoản thanh toán hoặc vỡ nợ hơn những người có điểm tín dụng cao hơn, vì vậy người cho vay yêu cầu người vay FHA phải trả bảo hiểm thế chấp để giảm thiểu rủi ro. Theo hướng dẫn của FHA, chi phí của bảo hiểm này được áp dụng cho hai hình thức thanh toán:
  • Một khoản thanh toán hàng loạt duy nhất 1,75% số tiền vay sẽ đến hạn thanh toán khi đóng. Giống như các chi phí đóng khác, chi phí này có thể được bao gồm trong khoản vay.
  • Một khoản phí bảo hiểm bổ sung hàng năm từ 0,45% đến 1%, tùy thuộc vào thời hạn của khoản vay, khoản trả trước và số tiền, sẽ được thêm vào các khoản thanh toán hàng tháng của bạn.

Mặc dù rất tiện lợi khi có thể chuyển khoản thanh toán bảo hiểm thế chấp số lượng lớn và các chi phí đóng khác vào khoản vay FHA của bạn, nó làm tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn và bạn có thể thêm hàng chục nghìn đô la vào số tiền bạn sẽ trả trong suốt cuộc đời của tiền vay. Cơ hội mua một ngôi nhà của riêng bạn có thể rất đáng giá, nhưng điều quan trọng là bạn phải nhận thức được chi phí tiềm năng.

Làm cách nào để nhận được khoản vay FHA?

Nếu một khoản vay FHA có vẻ phù hợp với bạn, đây là cách để có được một khoản vay:

• Trước tiên, hãy đảm bảo rằng bạn đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu. Kiểm tra điểm tín dụng của bạn để bạn biết liệu bạn có đáp ứng các tiêu chuẩn hội đủ điều kiện của FHA hay không. Bạn cũng sẽ cần bằng chứng về lịch sử việc làm ổn định và số An sinh Xã hội hợp lệ. Bạn có thể sử dụng công cụ tìm kiếm nhân viên tư vấn nhà ở miễn phí của FHA hoặc ứng dụng điện thoại thông minh để tìm các nguồn tư vấn địa phương về việc bạn có đủ điều kiện để được vay thế chấp FHA hay không và để được hướng dẫn về việc đảm bảo khoản trả trước cần thiết. Một nhân viên tư vấn có trình độ chuyên môn có thể giúp ích rất nhiều trong việc điều hướng các thủ tục giấy tờ mà bạn sẽ cần để có được khoản vay FHA.
• Sẵn sàng đăng ký? Hãy xem trang web của FHA để tìm những người cho vay đủ tiêu chuẩn trong khu vực của bạn. Bạn cũng có thể xem xét các công ty cho vay trực tuyến như QuickenLoans. Như với bất kỳ hình thức cho vay nào khác, người cho vay đặt ra lãi suất, yêu cầu điểm tín dụng và phí của riêng họ, trong phạm vi hướng dẫn của FHA. Điều đó có nghĩa là bạn có thể — và nên — mua sắm xung quanh để nhận được ưu đãi tốt nhất có thể. Chỉ cần một phần nhỏ của điểm phần trăm chênh lệch lãi suất có thể giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la trong thời hạn của khoản vay 30 năm.
• Nếu bạn đủ điều kiện nhận khoản vay FHA trả trước 3,5%, hãy cân nhắc trả khoản trả trước cao hơn mức tối thiểu được yêu cầu nếu có thể. Hoặc xem xét thanh toán một số hoặc tất cả các chi phí kết thúc vào ngày bán hơn là tài trợ cho họ. (Tham khảo ý kiến ​​của cố vấn để xem kịch bản nào có lợi hơn cho bạn.) Thực hiện các bước này có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều tiền mặt trong thời gian dài.

Các tùy chọn khác để nhận thế chấp

Nếu khoản vay FHA nghe có vẻ không phải là khoản thế chấp phù hợp với bạn, thì có rất nhiều lựa chọn khác dành cho những người mua nhà lần đầu. Dưới đây là một số:

• Nếu tín dụng của bạn cao hơn mức yêu cầu đối với khoản vay FHA, bạn có thể kiểm tra và xem liệu bạn có đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường hay không, đặc biệt là vì nhiều bên cho vay hiện cung cấp các khoản vay với khoản thanh toán thấp hơn.
• Nếu bạn là người vợ / chồng hiện tại hoặc cựu thành viên nghĩa vụ quân sự, bạn có thể đủ điều kiện nhận khoản vay VA. Các khoản thế chấp do chính phủ hậu thuẫn này cho phép thanh toán bằng 0 và không có yêu cầu bảo hiểm thế chấp.
• Những người có thu nhập thấp và muốn mua nhà ở vùng nông thôn có thể đủ điều kiện vay USDA. Các khoản vay do chính phủ hậu thuẫn này có hai loại, nhưng cả hai loại đều cho phép trả trước hoặc không trả trước và lãi suất thấp.

So sánh ưu và nhược điểm

Khi bạn đã đạt được điểm tín dụng miễn phí của mình và xác định liệu bạn có đủ điều kiện để được vay FHA hay không, hãy xem xét kỹ các chi phí bảo hiểm và cân nhắc xem liệu các lợi ích có lớn hơn không. Tùy thuộc vào tình huống cụ thể của bạn, bạn có thể trở nên tốt hơn với một hình thức thế chấp khác hoặc khoản vay FHA có thể là chìa khóa dẫn đến ngôi nhà mơ ước của bạn.