Không đủ khả năng để thực hiện các khoản thanh toán thế chấp của bạn? Bạn không cô đơn. Khoảng 0,8% các khoản thế chấp trên toàn quốc đã quá hạn từ 30 đến 89 ngày kể từ tháng 3 năm 2021, theo Cơ sở dữ liệu thế chấp quốc gia của Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng. Và con số này có thể tăng lên khi các khoản cho vay mua nhà bị xóa khỏi vòng cấm do kế hoạch cứu trợ COVID-19 thúc đẩy và chủ nhà phải bắt đầu thanh toán lại.

Khi các khoản thanh toán thế chấp bị trễ hạn, khoản vay của bạn có thể chuyển sang trạng thái vỡ nợ, điều này cho phép người cho vay thực hiện hành động để bù đắp tổn thất của họ. Nếu bạn đang đối mặt với mối đe dọa bị tịch thu nhà và lo lắng rằng bạn sẽ mất nhà, điều quan trọng là phải tìm kiếm các lựa chọn có thể giúp bạn mang lại khoản vay hiện tại. Dưới đây là cái nhìn về cách một vụ vỡ nợ thế chấp diễn ra, những hậu quả tiềm ẩn và cách đối phó với nó.

Có ý nghĩa gì khi một khoản thế chấp bị vỡ nợ?

Khi bạn nhận được một khoản vay mua nhà, người cho vay của bạn mong đợi các khoản thanh toán hàng tháng đúng hạn để trang trải nợ gốc và lãi suất thế chấp của bạn. Nếu bạn chậm trễ trong việc thanh toán hoặc ngừng thanh toán hoàn toàn, bạn có nguy cơ không trả được nợ cho khoản thế chấp của mình.

Việc vỡ nợ thế chấp cũng có thể phát sinh vì những lý do khác, bao gồm:

• Không nộp thuế tài sản
• Không mang bảo hiểm cho chủ nhà đầy đủ
• Thiệt hại cho ngôi nhà của bạn làm giảm giá trị tài sản của nó
• Chuyển giao tài sản cho chủ sở hữu mới mà không có sự chấp thuận của người cho vay
• Không chiếm được nhà ngay cả khi bạn bắt buộc phải làm như vậy theo hợp đồng thế chấp

Hậu quả của việc mặc định thế chấp là gì?

Nếu bạn không trả được nợ thế chấp, người cho vay có thể yêu cầu thanh toán đầy đủ cho tổng số dư chưa thanh toán. Bạn sẽ nhận được một bức thư trong thư yêu cầu thực thi cái được gọi là "điều khoản tăng tốc" và có một khoảng thời gian nhất định để chuyển khoản vay của bạn hiện tại. Nếu bạn không thể trả số tiền này, người cho vay có thể dùng đến biện pháp tịch thu tài sản và trục xuất.

Người cho vay phải đợi ít nhất 120 ngày sau khi mặc định ban đầu để bắt đầu quy trình tịch thu tài sản theo luật liên bang. Tuy nhiên, các chi tiết cụ thể phụ thuộc vào luật hiện hành ở tiểu bang của bạn.

Người cho vay thường nộp một trong những điều sau:

• Tịch thu tài sản theo pháp luật: Người cho vay sẽ gửi thư yêu cầu thanh toán trong vòng 30 ngày. Nếu bạn không trả tiền, tòa án địa phương hoặc văn phòng cảnh sát trưởng tổ chức một cuộc đấu giá để bán tài sản của bạn cho người trả giá cao nhất. Tịch thu tài sản theo pháp luật được phép ở tất cả các bang và bắt buộc ở một số bang.
• Tịch thu nhà nghiêm ngặt: Điều này dẫn đến việc người cho vay nộp đơn kiện chủ nhà, và thường xảy ra nếu số dư nợ của khoản vay mua nhà vượt quá giá trị tài sản. Nếu người đi vay không thanh toán trong một thời hạn ấn định theo lệnh của tòa án, quyền sở hữu tài sản sẽ được hoàn lại cho người cho vay. Việc tịch thu tài sản nghiêm ngặt chỉ được phép ở một số tiểu bang.
• Quyền bán hoặc tịch thu nhà theo luật định: Giống như với một vụ tịch thu tài sản theo pháp luật, người cho vay sẽ gửi thông báo yêu cầu thanh toán trong một khung thời gian cụ thể. Một cuộc đấu giá được tổ chức bởi công ty thế chấp sau thời gian chờ đợi nếu người vay không trả tiền. Hình thức tịch thu nhà này được phép ở một số tiểu bang. Nó chỉ có thể được áp dụng nếu điều khoản bán quyền được bao gồm trong hợp đồng thế chấp.

Nếu nhà của bạn bị tịch thu vào ngày, điểm tín dụng của bạn có thể bị ảnh hưởng lớn, và việc tịch thu nhà sẽ tồn tại trong báo cáo của bạn đến bảy năm. Ngoài tác hại về điểm tín dụng có thể xảy ra khi bị tịch thu tài sản, sự hiện diện của việc tịch thu tài sản trong báo cáo tín dụng của bạn có thể khiến việc mua một khoản thế chấp khác trở nên khó khăn hơn nhiều.

Mất bao lâu để mặc định một khoản thế chấp?

Đây là mốc thời gian điển hình cho việc vỡ nợ đối với khoản thế chấp của bạn và khả năng bị tịch thu tài sản:

• Thanh toán bị nhỡ đầu tiên: Hầu hết các bên cho vay đều đưa ra thời gian gia hạn từ 10 đến 15 ngày để bạn thanh toán khoản thế chấp trước khi tính phí trả chậm.
• Mặc định thế chấp: Nếu khoản vay quá hạn 30 ngày trở lên, khoản nợ quá hạn sẽ được báo cáo cho văn phòng tín dụng. Nếu các khoản thanh toán quá hạn của người đi vay đã phá vỡ thỏa thuận trong kỳ phiếu, thì người cho vay có thể coi như việc thế chấp là không có khả năng xảy ra. Người cho vay gửi thông báo về việc vỡ nợ qua thư cho người vay, thông báo ý định bắt đầu quá trình tịch thu tài sản. Điều này thường xảy ra sau một số lần thanh toán bị bỏ lỡ, nhưng tiến trình cho việc vỡ nợ có thể khác nhau tùy theo người cho vay và luật tiểu bang.
• Tịch thu nhà trước : Nếu người đi vay không thể nộp các khoản thanh toán quá hạn và chuyển khoản vay hiện tại vào một ngày do người cho vay ấn định, thì việc tịch thu tài sản sẽ được tiến hành. Khoảng thời gian từ khi vỡ nợ đến khi hoàn tất thủ tục tịch thu nhà được gọi là giai đoạn trước khi tịch thu nhà.
• Tịch thu nhà: Người cho vay yêu cầu tòa bắt đầu thủ tục tịch thu tài sản. Một người được ủy thác cũng được tòa chỉ định để giám sát cuộc đấu giá. Nếu nộp đơn tịch thu tài sản bất hợp pháp, người cho vay có thể thực hiện hành động ngay lập tức và hoàn tất quy trình chỉ trong vài tháng. Tuy nhiên, việc tịch thu tài sản theo tư pháp yêu cầu sự chấp thuận của tòa án từng bước, thường dẫn đến một quy trình kéo dài.
• Thông báo về việc bán cho người được ủy thác: Người được ủy thác hiển thị công khai thông báo mô tả tài sản và thông báo khi nào cuộc đấu giá sẽ được tổ chức.
• Đấu giá: Tài sản được đưa ra bán đấu giá bởi người được ủy thác. Giá mở đầu của nó được xác định bởi những gì còn nợ trên khoản thế chấp, giá trị được thẩm định và các hóa đơn và tiền thuế chưa thanh toán khác. Nếu tài sản không bán được trong cuộc đấu giá, tài sản đó sẽ trở thành bất động sản thuộc sở hữu (REO) của người cho vay và được rao bán như hiện tại.
• Thông báo trục xuất: Cho dù tài sản được bán đấu giá hay hoàn lại cho người cho vay là REO, thông báo trục xuất sẽ được gửi cho những người cư ngụ. Họ sẽ cần dọn dẹp chỗ nghỉ trong một khung thời gian cụ thể.

Làm cách nào để bạn khắc phục tình trạng vỡ nợ thế chấp?

Kết nối với người cho vay của bạn ngay lập tức để thảo luận về tình hình tài chính của bạn. Họ có thể đưa ra các kế hoạch trả nợ, sự miễn trừ hoặc các hình thức trợ giúp khác để giúp bạn trở lại đúng hướng.

Ngoài ra, hãy nói chuyện với một nhân viên tư vấn về nhà ở được Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) chấp thuận. Một cố vấn được HUD chấp thuận sẽ xem xét tình hình tài chính của bạn và đề xuất các chương trình liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn tránh hoặc khắc phục tình trạng vỡ nợ thế chấp. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng duy trì một cơ sở dữ liệu về các nhân viên tư vấn nhà ở.

Bạn cũng có thể khám phá các tùy chọn tái cấp vốn hoặc sửa đổi khoản thế chấp của mình để tránh bị tụt hậu trong các khoản thanh toán thế chấp của mình. Nếu bạn tái cấp vốn, bạn sẽ nhận được một khoản vay mua nhà mới với các điều khoản mới. Nếu bạn được sửa đổi khoản vay thế chấp, bạn sẽ vẫn có khoản vay tương tự, nhưng người cho vay của bạn sẽ kéo dài thời hạn khoản vay của bạn, giảm lãi suất hoặc sửa đổi loại khoản vay của bạn. Dù bằng cách nào, mục tiêu là giảm khoản thanh toán thế chấp của bạn để nó có giá cả phải chăng hơn.

Một chứng thư thay cho việc tịch thu tài sản là một cách khác để tránh bị tịch thu tài sản. Theo thỏa thuận này, bạn cho người cho vay quyền sở hữu tài sản và có khả năng thương lượng với họ để loại bỏ hoặc giảm số dư mà bạn nợ. Bạn cũng có thể bỏ đi với số tiền cần thiết để tái định cư thông qua một thỏa thuận "tiền mặt cho chìa khóa". Hoặc bạn có thể bán nhà của mình với sự chấp thuận của người cho vay với số tiền thấp hơn số tiền bạn nợ (bán khống) để giảm bớt các khoản thanh toán thế chấp quá lớn mà bạn không còn đủ khả năng chi trả. Các tùy chọn này cho phép bạn giảm thiểu tác động nghiêm trọng đến điểm tín dụng của mình khi bị tịch thu tài sản, nhưng chúng vẫn có khả năng dẫn đến tổn hại tín dụng.

Thực hiện các bước để tránh mặc định thế chấp

Không có gì vui khi phải vật lộn với các khoản thanh toán thế chấp. May mắn thay, có những cách để tránh hoặc khắc phục tình trạng vỡ nợ thế chấp và giữ nhà của bạn. Liên hệ với người cho vay của bạn ngay lập tức nếu bạn biết mình sẽ bỏ lỡ một khoản thanh toán hoặc nếu khoản đó đã quá hạn. Họ có thể làm việc với bạn hoặc đưa ra các đề xuất để giúp bạn cập nhật các khoản thanh toán của mình và ở trong nhà của bạn.

Trong khi đó, bạn nên tận dụng cơ hội để đánh giá lại kế hoạch chi tiêu của mình và xác định các khoản chi tiêu bạn có thể giảm hoặc loại bỏ để giải phóng quỹ. Bạn cũng nên theo đuổi các cơ hội khác để tăng thu nhập để giúp khắc phục vấn đề.

Nếu bạn dự định tái cấp vốn cho khoản vay mua nhà của mình để có được khoản thanh toán hàng tháng hợp lý hơn, hãy nghiên cứu các bên cho vay để xác định xem loại nào phù hợp. Ngoài ra, hãy kiểm tra báo cáo tín dụng miễn phí và điểm tín dụng của bạn từ Experian để biết vị trí của bạn khi những người cho vay cân nhắc tình trạng tín dụng của bạn khi bạn nộp đơn.