Nếu bạn sở hữu ngôi nhà bạn đang sống nhưng bạn đang muốn chuyển đi, bạn có thể phải đối mặt với lựa chọn bán nhà và thu lợi nhuận sau khi khoản thế chấp được trả hết hay biến nó thành tài sản cho thuê và thu tiền thuê từ người thuê.
Câu trả lời đúng phụ thuộc vào một số yếu tố khác nhau và điều quan trọng là phải hiểu kỹ từng tùy chọn để xác định con đường phù hợp với bạn.
Nếu bạn dự định chuyển đến một ngôi nhà khác, bạn có thể ở trong tình trạng tài chính để bán hoặc giữ lại ngôi nhà hiện đang sống. Trên thực tế, nhiều người trở thành nhà đầu tư bất động sản theo cách này, chọn thuê nhà và thu tiền trả tiền thuê nhà thay vì bán nó.
Nếu bạn đang phải đối mặt với tình huống tiến thoái lưỡng nan khi cố gắng tìm ra phương án nào bạn nên chọn, đây là một số yếu tố cần lưu ý.
Nếu định mua căn nhà tiếp theo, bạn sẽ cần đủ tiền mặt để trả trước. Nhiều người sử dụng số tiền thu được từ việc bán căn nhà trước đó của họ như một khoản trả trước, nhưng nếu bạn định giữ căn nhà như một tài sản đầu tư, bạn sẽ cần phải sử dụng số tiền đó theo cách khác.
Nếu bạn đã tiết kiệm được khoản thanh toán trước, việc giữ tài sản như một khoản đầu tư có thể mang lại cho bạn thu nhập hàng tháng ổn định. Tùy thuộc vào thời gian bạn sống trong ngôi nhà và khoản thanh toán hàng tháng của bạn, bạn thậm chí có thể thu được nhiều khoản thanh toán tiền thuê nhà hơn số tiền bạn đang trả cho khoản vay thế chấp của mình.
Ngoài ra, lưu ý rằng nếu bạn giữ căn nhà như một tài sản đầu tư, bạn vẫn có thể tiếp cận một phần vốn chủ sở hữu trong căn nhà thông qua khoản vay hoặc hạn mức tín dụng vốn tự có. Tuy nhiên, điều đó làm tăng thêm chi phí cho hỗn hợp.
Duy trì một tài sản cho thuê không hề rẻ. Trong khi bạn đang được người thuê trả tiền, bạn sẽ cần trang trải chi phí của hầu hết các công việc sửa chữa và bảo trì xung quanh ngôi nhà. Những chi phí này sẽ được tính vào chi phí của bạn cho nơi ở chính mới của bạn. Tuy nhiên, nếu bạn chỉ cần bán nhà và chuyển đi, bạn sẽ chỉ phải lo lắng về những chi phí đó cho một bất động sản.
Ngoài ra, nếu bạn còn chỗ trống, bạn vẫn cần thanh toán tiền thế chấp, trả thuế tài sản và bảo hiểm, ngay cả khi bạn không thu tiền thuê nhà. Và nếu người thuê làm hư hỏng tài sản, chi phí của bạn có thể tăng vọt.
Tuy nhiên, việc bán nhà cũng có thể tốn kém vì bạn phải trả hoa hồng cho cả đại lý bất động sản của bạn và người mua.
Khi bạn bán một ngôi nhà, bạn có thể đủ điều kiện để được miễn thuế trên tờ khai thuế của mình. Cụ thể hơn, nếu bạn đã sống trong nhà ít nhất hai trong số năm năm qua, bạn có thể miễn tới 250.000 đô la tiền thu được từ thuế thu nhập (500.000 đô la nếu bạn đã kết hôn và khai thuế chung).
Nếu số tiền thu được của bạn giảm xuống dưới ngưỡng áp dụng, bạn không phải lo lắng về một hóa đơn thuế lớn. Nhưng nếu bạn kiếm nhiều hơn ngưỡng cho phép, thì việc trì hoãn hóa đơn thuế đó bằng cách cho thuê nhà có thể đáng giá. Chỉ cần nhớ rằng thu nhập bạn nhận được với tư cách là chủ nhà — trừ đi các khoản chi phí — sẽ phải chịu thuế thu nhập hàng năm.
Khi bạn biến ngôi nhà của mình thành bất động sản đầu tư, bạn sẽ cần phải tự mình quản lý hoặc thuê người quản lý bất động sản làm việc đó cho bạn. Dù bằng cách nào, bất động sản đầu tư không phải là thứ bạn có thể thiết lập và quên đi.
Nếu bạn không muốn bị làm phiền bởi việc giao dịch với người thuê nhà, hoặc lợi nhuận của bạn sẽ không nhiều sau phí quản lý tài sản, thì tốt nhất bạn nên bán tài sản đi và đỡ rắc rối cho chính mình. Tuy nhiên, nếu bạn không bận tâm về công việc cần thiết để trở thành chủ nhà, thu nhập có thể xứng đáng với bạn.
Nếu bạn đang mua một ngôi nhà mới nhưng muốn có sự linh hoạt với ngôi nhà cũ, bạn có thể chọn sử dụng nó như một khoản cho thuê ngắn hạn thay vì một bất động sản đầu tư tiêu chuẩn với người thuê dài hạn.
Đưa căn nhà lên Airbnb hoặc Vrbo có thể mang lại thu nhập hàng tháng cao hơn và nó cũng có thể mang lại cho bạn cơ hội sử dụng căn nhà như một ngôi nhà nghỉ dưỡng khi bạn không cho thuê. Nếu bạn bán tài sản, bạn sẽ không nhận được mức độ linh hoạt tương tự.
Trong khi đó, ngôi nhà của bạn có thể tiếp tục tăng giá trị và thậm chí còn đáng giá hơn khi bạn quyết định bán nó trong tương lai.
Giữ khoản vay thế chấp hiện tại của bạn trên báo cáo tín dụng của bạn có thể khiến bạn khó đủ điều kiện cho một khoản vay thế chấp mới do nó ảnh hưởng như thế nào đến tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn.
Có thể tránh điều này bằng cách tái cấp vốn cho khoản vay dưới danh nghĩa của một doanh nghiệp mà bạn muốn sử dụng để quản lý tài sản, nhưng điều đó có thể khó khăn nếu doanh nghiệp đó không có lịch sử tín dụng và bạn có thể cần ký hợp đồng cho vay, điều này sẽ ảnh hưởng đến tín dụng của bạn. Ngoài ra, quá trình đó có thể tốn kém, vì nó đòi hỏi chi phí đóng và lãi suất trên bất động sản đầu tư thường cao hơn so với bất động sản đầu tư.
Nếu bạn đã quyết định muốn bán nhà, hãy bắt đầu bằng cách tìm một đại lý bất động sản có thể giúp bạn trong quá trình đó. Họ sẽ giúp bạn dọn dẹp ngôi nhà và sẵn sàng cho việc dàn dựng và có thể xử lý các bức ảnh và quy trình niêm yết. Họ cũng sẽ thực hiện phân tích thị trường so sánh để giúp xác định giá chào bán của bạn cho căn nhà.
Sau khi nhà của bạn được liệt kê, đại lý của bạn sẽ giúp bạn quản lý các hướng dẫn và giao tiếp với những người mua tiềm năng. Họ cũng sẽ giúp xử lý các đề nghị và phản đối, mặc dù bạn có tiếng nói cuối cùng về việc chấp nhận đề nghị nào và khi nào.
Khi bạn xem xét việc bán nhà của mình, hãy chắc chắn rằng bạn cũng đang tìm kiếm một cái mới để việc bán ngôi nhà hiện tại của bạn và việc bán ngôi nhà mới kết thúc cùng một lúc.
Nếu bạn muốn cho thuê nhà thay vì bán nó, trước tiên bạn cần phải dọn dẹp đồ đạc và các vật dụng khác và dọn dẹp tài sản. Sau đó, bạn sẽ chụp ảnh và liệt kê ngôi nhà trên các trang web cho thuê. Bạn thậm chí có thể đặt một biển báo trong sân của bạn để thông báo cho những người qua đường.
Để xác định mức phí cần sạc, hãy phân tích các thuộc tính tương tự trong khu vực của bạn để tìm hiểu mức phí mà những người khác đang tính phí. Bạn sẽ cần xác định xem các tiện ích và phí HOA (nếu có) đã được bao gồm trong tiền thuê hay chưa hoặc liệu người thuê có thanh toán riêng hay không.
Khi bạn bắt đầu nhận được sự quan tâm từ những người thuê nhà tiềm năng, bạn sẽ muốn sàng lọc họ bằng cách sử dụng báo cáo tín dụng, thu nhập và việc làm, tài liệu tham khảo và các yếu tố khác. Bạn cũng có thể muốn gặp họ trực tiếp để xác định mức độ thoải mái của mình.
Trong một số trường hợp, thuê một người quản lý tài sản có thể thay mặt bạn làm tất cả những việc này. Họ cũng có thể giúp bạn lập một hợp đồng để bảo vệ tài sản của bạn. Mua sắm xung quanh và so sánh các dịch vụ và phí để tìm ra sự phù hợp nhất.
Nếu bạn định chuyển nhà, điều quan trọng là phải đảm bảo rằng tín dụng của bạn đã sẵn sàng cho lần mua nhà tiếp theo. Sử dụng dịch vụ giám sát tín dụng miễn phí của Experian để có quyền truy cập vào FICO ® của bạn Điểm ☉ được cung cấp bởi dữ liệu Experian và báo cáo tín dụng Experian của bạn.
Với thông tin này, bạn sẽ có thể giải quyết các vấn đề tiềm ẩn có thể khiến bạn không nhận được các điều khoản bạn muốn. Bạn cũng sẽ có thể theo dõi tiến trình của mình và nhận thông báo thời gian thực khi có những thay đổi đối với báo cáo của bạn trong suốt quá trình mua nhà.