Sở hữu nhà có thể tốn kém, nhưng việc xây dựng vốn chủ sở hữu trong một bất động sản cũng mở ra nhiều cơ hội mới. Nếu bạn cần vay tiền trong tương lai, hoặc bạn muốn thay đổi các điều khoản thế chấp ban đầu, bạn có các lựa chọn. Nhưng việc bạn nên tái cấp vốn hay vay thế chấp lần thứ hai phụ thuộc vào mục tiêu tài chính, ngân sách của bạn và thời gian bạn sẽ sống trong nhà, trong số các yếu tố khác. Đây là cách xác định sự lựa chọn tốt nhất cho bạn.

Tái cấp vốn thế chấp là gì?

Khi bạn tái cấp vốn cho một khoản thế chấp, bạn đang vay một khoản vay mới và sử dụng khoản vay đó để trả nợ và thay thế khoản vay trước đó của bạn. Khoản thế chấp mới thường sẽ có số tiền gốc và lãi suất khác.

Bạn có thể chọn tái cấp vốn cho khoản vay của mình để đạt được mức lãi suất thấp hơn, thay đổi các điều khoản thế chấp hoặc tiếp cận nguồn vốn chủ sở hữu mà bạn đã tích lũy được trong nhà.

Quá trình tái cấp vốn cũng tương tự như việc vay thế chấp đầu tiên của bạn:Bạn sẽ nộp đơn đăng ký vay, người cho vay sẽ xem xét tín dụng và tài chính của bạn, căn nhà sẽ được thẩm định và bạn sẽ phải trả chi phí đóng. (Một số người cho vay cung cấp các khoản vay không có chi phí đóng, mặc dù sự đánh đổi có thể là lãi suất cao hơn.)

Có một số loại tùy chọn tái cấp vốn. Hai trong số những điều phổ biến nhất là:

• Tái cấp vốn theo lãi suất và thời hạn: Điều này thay thế thế chấp trước của bạn bằng một thế chấp mới để đảm bảo lãi suất thấp hơn hoặc thời hạn dài hơn hoặc ngắn hơn. Lãi suất thấp hơn hoặc thời hạn cho vay dài hơn thường có nghĩa là các khoản thanh toán hàng tháng sẽ thấp hơn. Nếu bạn rút ngắn thời hạn thế chấp của mình, bạn sẽ có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nhưng trả lãi tổng thể ít hơn.
• Tái cấp vốn bằng tiền mặt: Điều này đòi hỏi bạn phải mua một khoản thế chấp mới cho nhiều hơn số tiền bạn nợ căn nhà của mình và giữ lại khoản chênh lệch. Điều này cho phép bạn khai thác vốn chủ sở hữu của ngôi nhà của bạn cho các chi phí như sửa sang nhà, hợp nhất nợ hoặc hóa đơn y tế. Số tiền vượt quá số tiền bạn nợ trên khoản thế chấp ban đầu sẽ được thêm vào tiền gốc thế chấp mới của bạn. Các điều khoản của khoản vay mới có thể khác, vì vậy khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể thay đổi.

Ưu và nhược điểm của Tái cấp vốn thế chấp

Ưu điểm

• Nếu điều kiện thị trường thay đổi kể từ khi bạn mua nhà hoặc tín dụng của bạn được cải thiện đáng kể, bạn có thể tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn và giảm khoản thanh toán hàng tháng.
• Nếu bạn có thể xử lý khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn, bạn có thể tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp của mình cho một khoản vay có thời hạn ngắn hơn. Điều này cho phép bạn thanh toán khoản vay nhanh hơn và giảm số lãi bạn phải trả trong suốt thời gian vay.
• Bạn có thể chuyển từ thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) sang thế chấp lãi suất cố định để lãi suất và khoản thanh toán của bạn không đổi trong suốt thời hạn của khoản vay. Mặc dù ban đầu khoản thanh toán hàng tháng có thể cao hơn nhưng điều đó mang lại sự chắc chắn hơn.
• Tái cấp vốn bằng tiền mặt cho phép bạn sử dụng vốn chủ sở hữu căn nhà của mình để trang trải các chi phí lớn như sửa chữa hoặc tu sửa nhà. Nó có thể cung cấp một mức lãi suất thấp hơn so với nhiều lựa chọn vay khác.
• Vì thế chấp cũ của bạn được chuyển sang thế chấp mới nên bạn sẽ vẫn chỉ có một khoản thanh toán hàng tháng.

Nhược điểm

• Cũng giống như khoản thế chấp đầu tiên, bạn có thể sẽ phải trả chi phí đóng cho khoản thế chấp được tái cấp vốn của mình. Các khoản này có thể dao động từ 2% đến 6% số tiền vay mới và có thể lớn hơn khoản tiết kiệm với lãi suất thấp hơn.
• Tái cấp vốn có nghĩa là trả hết khoản vay đầu tiên của bạn — nhưng một số khoản thế chấp đi kèm với hình phạt trả trước. Phí này có thể phủ nhận lợi ích tài chính của việc tái cấp vốn.
• Nếu bạn định chuyển đi trong vài năm tới, bạn có thể không có đủ thời gian để hòa vốn từ chi phí tái cấp vốn.
• Bạn có thể không đủ điều kiện để tái cấp vốn hoặc tìm một khoản vay tốt hơn khoản vay hiện tại, nếu điểm tín dụng của bạn giảm hoặc giá trị thị trường của căn nhà của bạn giảm.
• Nếu bạn chuyển sang một khoản vay có thời hạn dài hơn, bạn có thể sẽ phải trả nhiều lãi hơn về lâu dài.

Thế chấp thứ hai là gì?

Một cách khác để sử dụng vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn là thế chấp thứ hai. Điều này giúp giữ nguyên khoản vay ban đầu của bạn và thêm một khoản vay mới cũng sử dụng nhà của bạn làm tài sản thế chấp. Thế chấp thứ hai không thay đổi thế chấp ban đầu của bạn; nó bổ sung vào khoản nợ bổ sung mà bạn có thể khai thác để vay tiền (mặc dù người cho vay hạn chế số vốn chủ sở hữu bạn có thể sử dụng).

Hai trong số các loại thế chấp thứ hai phổ biến nhất là:

• Khoản vay mua nhà: Cũng giống như các khoản vay khác, các khoản này cung cấp cho bạn một khoản tiền mặt trả trước một lần mà bạn trả trước trong một thời hạn nhất định. Lãi suất thường cố định, giữ nguyên các khoản trả góp hàng tháng. Điều này cung cấp khả năng dự đoán, mặc dù điều này tốt nhất cho những người biết chính xác số tiền họ cần vay.
• Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC): HELOCs là một hình thức tín dụng quay vòng. Thay vì nhận một khoản tiền một lần, bạn có quyền truy cập vào một hạn mức tín dụng mà bạn có thể rút ra và vay lại khi bạn trả nợ. Tỷ lệ HELOC thường thay đổi và đi kèm với khoảng thời gian hòa , thường là 10 năm, trong thời gian bạn có thể vay tiền, bạn sẽ chỉ thanh toán lãi suất. Khi thời hạn rút tiền kết thúc, bạn trả dần số dư còn lại. HELOCS mang đến sự linh hoạt, mặc dù các khoản thanh toán dao động và có thể khó lập ngân sách hơn.

Ưu và nhược điểm của Thế chấp thứ hai

Ưu điểm

• Các khoản vay vốn mua nhà và HELOC cho phép bạn tiếp cận nguồn vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình, giúp bạn không phải chuyển sang các hình thức nợ không có bảo đảm tốn kém hơn như thẻ tín dụng.
• Người cho vay thường chi trả một số hoặc tất cả chi phí đóng cho các khoản thế chấp thứ hai, điều này có thể giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn USD so với việc tái cấp vốn.
• Việc mua thế chấp lần thứ hai thường ít khó khăn và tốn thời gian hơn so với việc tái cấp vốn bằng tiền mặt, điều này sẽ hữu ích hơn nếu bạn cần tiền mặt gấp.

Nhược điểm

• Khoản thế chấp thứ hai có nghĩa là khoản thanh toán nợ hàng tháng khác thay cho khoản thế chấp đầu tiên của bạn — đây là khoản nợ kéo dài đối với một số ngân sách.
• Các khoản thế chấp thứ hai sử dụng nhà của bạn để thế chấp, vì vậy bạn có thể mất nhà nếu không trả được. Do số tiền đặt cọc cao này, bạn phải hoàn toàn chắc chắn rằng mình có đủ khả năng thanh toán.
• Vì khoản thế chấp thứ hai tách biệt với khoản thế chấp thứ nhất nên bạn không có cơ hội thay đổi bất kỳ điều khoản thế chấp ban đầu nào, chẳng hạn như áp dụng mức lãi suất thấp hơn.

Bạn nên Thế chấp hay Tái cấp vốn lần thứ hai?

Việc bạn nên tái cấp vốn hay thế chấp lần thứ hai tùy thuộc vào tình hình và mục tiêu của bạn. Đây là hai tình huống:

• Bạn cần tiền cho một khoản chi lớn. Nếu mục tiêu của bạn là tiếp cận nguồn vốn để trang trải một khoản chi phí lớn, bạn có thể chọn tái cấp vốn bằng tiền mặt hoặc thế chấp thứ hai. Nếu vấn đề linh hoạt là vấn đề cần quan tâm, chẳng hạn như một cuộc cải tạo nhà lớn có thể có chi phí không thể đoán trước, thì khoản thế chấp thứ hai — đặc biệt là HELOC — có thể phù hợp hơn so với thế chấp rút tiền mặt.
• Bạn muốn có lãi suất thế chấp tốt hơn. Nếu mục tiêu của bạn là giảm khoản thanh toán thế chấp, thì cách tốt nhất là bạn nên thực hiện tái cấp vốn theo tỷ lệ và kỳ hạn. Có lẽ điều kiện thị trường đã dẫn đến lãi suất thấp hơn đáng kể, hoặc tín dụng của bạn đã được cải thiện đáng kể và bạn có thể đủ điều kiện để nhận được mức lãi suất tốt hơn ngay bây giờ. Không giống như tái cấp vốn bằng tiền mặt hoặc thế chấp thứ hai, bạn không nhận được tiền để chi tiêu, nhưng bạn sẽ nhận được một khoản thế chấp mới với các điều khoản có lợi hơn.

Chuẩn bị sẵn sàng cho khoản tín dụng của bạn

Cho dù bạn quyết định tái cấp vốn hay thế chấp lần thứ hai, tín dụng của bạn sẽ được người cho vay xem xét cẩn thận. Những người có điểm tín dụng cao hơn có nhiều khả năng được chấp thuận và họ thường nhận được các điều khoản tốt hơn.

Trước khi đăng ký tái cấp vốn hoặc thế chấp thứ hai, bạn có thể củng cố tín dụng của mình bằng cách giảm số dư nợ hiện tại và tiếp tục thanh toán mọi hóa đơn đúng hạn. Để theo dõi tiến trình của bạn, hãy sử dụng tính năng giám sát tín dụng miễn phí từ Experian, tính năng này sẽ cảnh báo bạn về những thay đổi trong tín dụng của bạn khi chúng xảy ra.