Người tiêu dùng đôi khi lo ngại rằng họ sẽ không thể vay đủ cho các khoản mua sắm lớn, chẳng hạn như đám cưới hoặc kỳ nghỉ gia đình. Nhưng các chủ nhà, những người có thể sử dụng một phần vốn chủ sở hữu nhà của họ để vay, đang phải đối mặt với những thách thức về quyền của chính họ. Cụ thể, họ sẽ cạnh tranh với những người cho vay sẽ chỉ phát hành khoản vay trên một số tiền nhất định — một số tiền có thể vượt quá nhu cầu tức thời của người đi vay.

Tại sao Vốn sở hữu nhà lại quan trọng?

Vốn chủ sở hữu nhà là giá trị thị trường hiện tại của một ngôi nhà trừ đi số dư còn lại trên khoản thế chấp. Ví dụ:nếu bạn sở hữu một bất động sản trị giá 400.000 đô la và có số dư thế chấp 240.000 đô la, bạn có 160.000 đô la vốn chủ sở hữu nhà (400.000 - 240.000 đô la). Khi bạn tiếp tục thanh toán thế chấp, vốn chủ sở hữu của bạn sẽ tăng lên.

Số lượng vốn chủ sở hữu nhà rất quan trọng vì nó cho biết người cho vay sẵn sàng cho bạn vay bao nhiêu. Thông thường, tỷ lệ khoản vay trên giá trị — tổng số dư của tất cả các khoản vay dựa trên tài sản — không được vượt quá một tỷ lệ phần trăm nhất định. Vì vậy, trong ví dụ trên, bạn có thể vay tối đa 320.000 đô la nếu tỷ lệ khoản vay trên giá trị tối đa của người cho vay là 80%.

Các chủ sở hữu nhà đã xây dựng rất nhiều vốn chủ sở hữu vào năm 2021. Theo Corelogic, một nhà quan sát ngành nhà ở, các chủ sở hữu nhà đã tăng vốn chủ sở hữu nhà của họ lên trung bình 55.000 đô la vào năm 2021. Vốn chủ sở hữu đó cung cấp một nguồn tài trợ tiềm năng cho những người vay cần tiền mặt.

Các cách vay từ vốn sở hữu nhà

Có rất nhiều cách để vay đối với giá trị căn nhà của bạn. Mỗi loại đều có những lợi thế nhất định và lãi suất hiện tại của các khoản vay khác nhau có thể giúp đưa ra quyết định của bạn.

Tái cấp vốn bằng tiền mặt

Cho đến gần đây, một cách phổ biến để tiếp cận vốn tự có nhà là tái cấp vốn bằng tiền mặt. Phương pháp này sử dụng một khoản vay thế chấp mới, lớn hơn để thanh toán khoản thế chấp hiện tại với bất kỳ khoản tiền còn lại nào sẽ được chuyển cho người vay. Phần tiền mặt thường có thể là bất kỳ số tiền nào mà người cho vay sẵn sàng cho người vay dựa trên giá trị thị trường của căn nhà.

Nhưng với việc lãi suất thế chấp tăng mạnh vào năm 2022, đây nhanh chóng trở thành một lựa chọn kém hấp dẫn đối với nhiều chủ nhà, vì tỷ lệ cho thế chấp mới có thể sẽ cao hơn so với thế chấp hiện tại. Ngoài ra, chi phí đóng có thể cao hơn đáng kể đối với các khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt so với các loại cho vay mua nhà khác, điều này có thể ảnh hưởng đến tính hữu dụng của nó khi vay một số tiền nhỏ.

Vì vậy, đối với những chủ nhà đã có thế chấp nhưng không quan tâm đến việc tái cấp vốn, có hai sự lựa chọn chính:khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng sở hữu nhà (hoặc HELOC). Cả hai đều sử dụng tài sản để thế chấp, nhưng chúng khác nhau ở một số điểm chính.

Khoản vay vốn sở hữu nhà

Khoản vay mua nhà là một khoản vay trả góp với lãi suất cố định cho phép bạn vay dựa trên một phần vốn chủ sở hữu trong căn nhà của bạn. Nó hoạt động giống như một khoản thế chấp tài sản thế chấp thứ nhất; chủ nhà thanh toán khoản thế chấp hiện có và khoản vay mua nhà.

Hạn mức tín dụng vốn sở hữu nhà

Giống như khoản vay mua nhà, HELOC cho phép chủ nhà vay theo giá trị căn nhà của họ. Tuy nhiên, HELOC hoạt động hơi khác so với các khoản cho vay mua nhà. Thay vì vay một lần bạn trả theo thời gian với lãi suất, HELOC cho phép bạn chỉ vay những gì bạn cần, với lãi suất chỉ áp dụng cho những gì bạn vay — không phải toàn bộ hạn mức tín dụng.

Giống như thẻ tín dụng, HELOCS có tỷ lệ phần trăm hàng năm thay đổi dựa trên lãi suất cơ bản. Vì vậy, việc đi vay có thể trở nên đắt đỏ hơn nếu lãi suất tiếp tục tăng.

Ngoài ra, có những ngày hết hạn cho các khoản vay HELOC. Thông thường, bạn có thể vay theo hạn mức tín dụng trong một số năm nhất định — thường là 10 — và có tối đa 15 năm để hoàn trả đầy đủ hạn mức tín dụng.

Cuối cùng, người vay có thể rút số tiền tối thiểu và tối đa từ HELOC. Như đã lưu ý trước đây, tối đa là tỷ lệ phần trăm của tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp của một người. Nhưng cũng có những mức tối thiểu đáng kể. Thông thường, hầu hết các bên cho vay sẽ không cho phép rút tiền dưới 10.000 đô la cùng một lúc.

HELOC có thể đi kèm với một ưu đãi giới thiệu — giống như thẻ tín dụng — có thể cung cấp cho người vay chi phí vay thấp hơn để đổi lấy việc rút tiền ngay lập tức từ HELOC của họ.

Hạn mức vay tối thiểu cho các khoản cho vay mua nhà và HELOCs

Các khoản cho vay vốn mua nhà và HELOC thường có mức tối thiểu cao. Trong số các ngân hàng lớn, mức tối thiểu tính đến tháng 4 năm 2022 là 10.000 đô la, với tổng giá trị cho vay tối đa là 80%. Nhưng một số người cho vay mong đợi một khoản vay tối thiểu là 35.000 đô la, và thậm chí tỷ lệ khoản vay trên giá trị thấp hơn, điều này đối với một số người đi vay tiềm năng có thể hạn chế khả năng nhận được khoản vay của họ.

Một số ngân hàng, chẳng hạn như Chase và Wells Fargo, hiện không chấp nhận đơn đăng ký HELOC, với lý do điều kiện thị trường hiện tại.

Coi các khoản cho vay cá nhân như một biện pháp thay thế cho tài sản sở hữu nhà

Nếu khoản vay mua nhà hoặc HELOC không phù hợp với bạn, hoặc người cho vay ưa thích của bạn hiện không cung cấp chúng, thay vào đó bạn có thể đi vay cá nhân. Các điều khoản có thể giống như một khoản vay mua nhà - cả hai đều có APR lãi suất cố định và các khoản thanh toán hàng tháng cố định - nhưng có sự khác biệt.

Các khoản vay cá nhân không có thế chấp, có nghĩa là khoản vay không dựa trên tài sản thế chấp, chẳng hạn như một căn nhà. Một số người cho vay cung cấp các khoản vay cá nhân mà không có chi phí gốc, nhưng ngay cả khi có, chúng sẽ không bằng chi phí đóng cho các khoản vay mua nhà, vốn có thể tốn vài nghìn đô la cho các khoản vay lớn hơn.

Bạn cũng sẽ nhận được tiền nhanh hơn với khoản vay cá nhân nếu có thời gian. Khi vay dựa trên vốn chủ sở hữu căn nhà của bạn, có thể mất vài tuần trước khi khoản tài trợ ban đầu hoặc đợt rút tiền diễn ra. Và bạn sẽ có thể quay số chính xác số tiền bạn vay bằng một khoản vay cá nhân, thay vì bị giới hạn ở các khoản rút ra tối thiểu cao đáng kể của HELOC và các khoản vay mua nhà.

Hãy nhớ rằng APR đối với các khoản vay cá nhân thường cao hơn so với các khoản vay mua nhà. Và một khoản vay cá nhân được hoàn trả trong một khoảng thời gian ngắn hơn một chút, thường là từ ba đến năm năm.

Bạn có thể xem các tùy chọn khoản vay cá nhân của mình thông qua thị trường cho vay cá nhân của Experian.

Rủi ro đối với các khoản cho vay mua nhà và HELOCs

Giống như một khoản thế chấp chính, các khoản vay vốn sở hữu nhà và HELOC sử dụng tài sản của bạn làm tài sản thế chấp, có nghĩa là bạn có thể mất nhà nếu không kịp thanh toán. Đây rõ ràng là một rủi ro tài chính đáng kể, đó là lý do tại sao việc khai thác vốn chủ sở hữu căn nhà của bạn có thể không phải là lựa chọn đúng đắn trong một số trường hợp.

Cách bạn sử dụng vốn vay mua nhà hoặc quỹ HELOC cũng có thể ảnh hưởng đến bạn vào thời điểm tính thuế. Mặc dù IRS hiện cho phép khấu trừ lãi vay mua nhà, nhưng số tiền thu được của khoản vay phải được sử dụng để cải thiện nhà. Nếu không, các khoản thanh toán lãi suất vốn chủ sở hữu nhà sẽ không có lợi ích về thuế của một khoản thế chấp chính, chẳng hạn như khấu trừ các khoản thanh toán lãi suất từ ​​thuế thu nhập của bạn.

Khi quyết định cách thức vay, hãy cân nhắc ưu và nhược điểm của tất cả các lựa chọn của bạn và đảm bảo thực hiện mọi khoản thanh toán đúng hạn. Việc bỏ lỡ một khoản thanh toán nợ có thể dẫn đến tổn hại cho điểm tín dụng của bạn và có thể khiến bạn khó vay hơn trong tương lai. Bạn có thể theo dõi tình trạng tín dụng của mình miễn phí thông qua Experian.