Khi tham gia thị trường cho một khoản thế chấp, bạn có thể cho rằng mình cần một khoản vay thông thường vì đó là lựa chọn truyền thống mà hầu như tất cả các bên cho vay đều cung cấp. Nhưng nếu tín dụng của bạn không ở mức cao nhất hoặc bạn có số tiền tiết kiệm tối thiểu để mua nhà, bạn có thể không được chấp thuận.

Nhập các khoản vay FHA, một loại hình thế chấp dành cho những người mua nhà lần đầu. Khoản vay do chính phủ bảo hiểm này có các tiêu chí vay thoải mái hơn nên dễ dàng đủ điều kiện hơn so với khoản vay thông thường.

Cách thức Hoạt động của Khoản vay FHA

Các khoản vay của FHA là các khoản thế chấp được bảo hiểm bởi chính phủ Hoa Kỳ (cụ thể hơn là Cục Quản lý Nhà ở Liên bang), nhưng bạn có được một khoản thế chấp bằng cách nộp đơn thông qua một người cho vay thế chấp được FHA chấp thuận. Đây có thể là ngân hàng, công đoàn tín dụng hoặc người cho vay trực tuyến như Quicken Loans.

Các khoản vay FHA được coi là rủi ro hơn một chút đối với người cho vay vì các tiêu chí vay ít khắt khe hơn, vì vậy chính phủ hỗ trợ khoản vay để giảm rủi ro cho người cho vay và bạn phải trả tiền bảo hiểm cho suốt thời gian của khoản vay. Nếu bạn đủ điều kiện cho một khoản vay FHA (thêm về khoản vay bên dưới), bạn có thể đăng ký thông qua bất kỳ công ty cho vay thế chấp nào được FHA chấp thuận. Số tiền bạn có thể vay với khoản vay FHA tùy thuộc vào nơi bạn sống, vì chi phí nhà ở khác nhau rất nhiều trên toàn quốc.

Khoản vay FHA Khác với Khoản vay Thông thường như thế nào

Mặc dù các khoản vay FHA và các khoản vay thông thường đều là các khoản thế chấp cho phép bạn vay tiền để mua nhà, nhưng có một số điểm khác biệt chính sau:

• Giảm yêu cầu thanh toán :Mặc dù bạn có thể nhận được một số khoản vay thông thường với mức giảm ít nhất là 3%, nhưng hầu hết đều yêu cầu giảm 5% và người đi vay thường giảm nhiều hơn thế. Với khoản vay FHA, bạn có thể được thế chấp chỉ bằng cách đặt trước 3,5%.
• Yêu cầu bảo hiểm :Một khoản thế chấp thông thường chỉ yêu cầu bạn trả tiền bảo hiểm thế chấp nếu bạn đặt dưới 20%. Và nếu bạn đặt ít hơn, thế chấp có thể bị hủy bỏ khi bạn có 20% vốn sở hữu trong nhà. Mặt khác, khoản vay FHA yêu cầu bạn phải trả bảo hiểm thế chấp trong suốt thời hạn khoản vay (trừ khi bạn giảm 10% và sau đó bạn có thể ngừng trả khoản tiền đó sau 11 năm).
• Tiêu chí vay :Các khoản vay thông thường có các yêu cầu nghiêm ngặt hơn về điểm tín dụng; Các khoản vay của FHA cho phép người đi vay có điểm tín dụng thấp hơn.
• Lãi suất :APR FHA thường cao hơn 1,5 đến 2 điểm so với các khoản thế chấp lãi suất cố định thông thường cho những người vay có tín dụng từ khá đến xuất sắc. Tuy nhiên, lãi suất FHA thấp hơn lãi suất giới thiệu đối với các khoản thế chấp dưới chuẩn thông thường, đặc biệt là các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh có mức tăng lãi suất lớn sau vài năm.
• Chi phí đóng :Với một khoản vay thông thường, bạn phải thanh toán đầy đủ tất cả các chi phí đóng khi đóng. Khoản vay FHA cho phép bạn tài trợ một số chi phí đóng và chia chúng ra theo thời gian như một phần của khoản thanh toán thế chấp của bạn.

Các loại Khoản vay FHA

Không nhiều người mua nhà nhận ra điều này, nhưng thực tế có một số hình thức cho vay FHA khác nhau. Ngoài các khoản vay FHA truyền thống, bạn cũng có các tùy chọn sau:

• Khoản vay FHA 203 (k) :Đây là các khoản vay phục hồi nhằm giúp bạn tài trợ cho việc sửa chữa và phục hồi ngôi nhà một gia đình. Có khoản vay 203 (k) tiêu chuẩn, ngoài khoản vay 203 (k) có giới hạn, cho phép bạn thêm khoản thế chấp lên đến 35.000 đô la để cải thiện, nâng cấp hoặc sửa chữa nhà.
• Thế chấp chuyển đổi bằng vốn sở hữu nhà (HECM) :Chương trình FHA này dành cho người cao niên từ 62 tuổi trở lên, và nó đóng vai trò như một khoản thế chấp ngược lại. Nó cho phép các chủ nhà đủ điều kiện rút một phần vốn chủ sở hữu mà họ đã đầu tư vào nhà của họ.
• Thế chấp hiệu quả năng lượng FHA (EEM) :Chương trình này cho phép người mua nhà tài trợ cho những cải tiến tiết kiệm năng lượng cho ngôi nhà như một phần của khoản vay FHA của họ.
• FHA Phần 245 (a) :Mục 245 (a) của Đạo luật Nhà ở Quốc gia nhằm giúp các chủ nhà có thu nhập dự kiến ​​sẽ tăng lên, vì vậy FHA đã tạo ra Khoản thế chấp thanh toán tốt nghiệp để đáp ứng. Khoản thanh toán cho khoản thế chấp này tăng dần trong khoảng thời gian vài năm và có năm loại gói khác nhau.

Yêu cầu khoản vay của FHA

Các khoản vay FHA có một số yêu cầu quan trọng mà bạn nên biết trước khi nộp đơn.

• Thanh toán trước tối thiểu :Bạn có thể trả trước thấp nhất là 3,5%, mặc dù với điểm tín dụng kém hơn, bạn có thể phải giảm 10% (chi tiết bên dưới).
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập :Tất cả các công ty cho vay thế chấp đều xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn, tỷ lệ này so sánh số tiền bạn phải trả mỗi tháng cho khoản nợ với thu nhập bạn mang lại mỗi tháng. DTI của bạn càng cao, bạn càng có vẻ rủi ro hơn đối với những người cho vay vì nó cho thấy rằng một phần lớn thu nhập của bạn dành cho các khoản thanh toán nợ. Để vay FHA, bạn thường không được có tỷ lệ DTI trên 43%.
• Bảo hiểm thế chấp :Khoản vay FHA yêu cầu bạn phải trả bảo hiểm thế chấp, và chi phí được chia cho hai hình thức thanh toán:
  • Một khoản thanh toán hàng loạt duy nhất trị giá 1,75% số tiền vay, sẽ đến hạn thanh toán khi đóng nhưng có thể được chuyển vào khoản vay của bạn.
  • Bổ sung từ 0,45% đến 1,05% tổng số khoản vay, được tính hàng năm cho thời hạn của khoản vay (đối với các khoản vay từ 20 năm trở lên với các khoản trả trước dưới 5%). Phí này được chia đều cho các khoản thanh toán hàng tháng của bạn.
• Không có vụ tịch thu nào gần đây :Nếu bạn đã bị tịch thu nhà, bạn phải đợi ba năm cho đến khi bạn có thể đủ điều kiện để được vay FHA. Tuy nhiên, nếu bạn gặp khó khăn về tài chính sau khi mua nhà bằng khoản vay FHA, FHA có một số chương trình được thiết kế để giúp bạn ở lại ngôi nhà của mình.
• Tiêu chí khác :Bạn cũng thường phải có số An sinh xã hội và bằng chứng về thu nhập hoặc tài sản đủ cho thấy bạn có đủ khả năng trả nợ thế chấp và các nghĩa vụ nợ khác của mình.

Điểm Tín dụng Cần thiết cho Khoản vay FHA?

Các khoản vay FHA là lý tưởng cho những người có tín dụng kém hoàn hảo và có thể không đủ điều kiện cho một khoản vay thế chấp thông thường. Quy mô khoản thanh toán trước bắt buộc của bạn cho khoản vay FHA phụ thuộc vào trạng thái điểm tín dụng của bạn:

• Nếu điểm tín dụng của bạn từ 500 đến 579, bạn phải giảm 10%.
• Nếu điểm tín dụng của bạn là 580 trở lên, bạn có thể giảm ít nhất 3,5% (nhưng bạn có thể giảm nhiều hơn nếu muốn).

Những điều cần cân nhắc trước khi đăng ký khoản vay FHA

Lưu ý rằng bạn không thể sử dụng khoản vay FHA cho mọi loại tài sản. Bạn không thể sử dụng một cái để mua mũ cố định hoặc một số vật dụng bị tịch thu và có những yêu cầu nghiêm ngặt đối với căn hộ. Ngoài ra, tài sản phải là nơi cư trú chính của bạn, vì vậy nó không thể được sử dụng cho bất động sản đầu tư. Ngôi nhà bạn mua bằng khoản vay FHA cũng phải đáp ứng các tiêu chuẩn thẩm định nghiêm ngặt của chính phủ.

Ngoài ra, hãy nhớ rằng một số người bán có thể tránh những người mua sử dụng các khoản vay FHA. Đó là bởi vì một số người bán cho rằng người vay FHA có vấn đề tài chính và giao dịch có thể không diễn ra, hoặc người mua sẽ không quan tâm đến việc trả tiền cho bất kỳ sửa chữa nào. Để làm cho mình cạnh tranh với những người vay không thuộc FHA, bạn có thể đưa ra mức giá đầy đủ hoặc đề nghị mua căn nhà hiện tại (tuy nhiên, điều đó có rủi ro riêng).

Điều quan trọng là phải nhận ra rằng mặc dù ghi được một khoản thanh toán thấp là một đặc quyền rất lớn đối với những người có khoản tiết kiệm tối thiểu, nó cũng có một nhược điểm:Bạn sẽ phải trả lãi suất nhiều hơn trong suốt thời gian của khoản vay vì bạn bắt đầu với số vốn chủ sở hữu quá ít. trong nhà. Mặt khác, bạn càng phải vay ít hơn, thì khoản thanh toán của bạn sẽ càng được chuyển vào gốc và cho phép bạn xây dựng vốn chủ sở hữu trong nhà nhanh hơn — vì vậy bạn có thể muốn giảm nhiều hơn số tiền trả trước tối thiểu nếu bạn có thể .

Làm thế nào để Đủ điều kiện Nhận Khoản vay FHA

Khoản vay FHA có phù hợp với bạn không? Đây là cách chuẩn bị sẵn sàng để đủ điều kiện:

• Kiểm tra điểm tín dụng của bạn. Nếu nó chưa đủ cao để đủ điều kiện nhận khoản vay FHA, hãy thực hiện các bước để cải thiện điểm tín dụng của bạn.
• Đảm bảo rằng bạn có lịch sử tín dụng đã thiết lập. Lý tưởng nhất là có ít nhất hai tài khoản mở — tốt nhất là một tài khoản quay vòng (chẳng hạn như thẻ tín dụng hoặc hạn mức tín dụng) và một tài khoản trả góp (chẳng hạn như khoản vay mua ô tô). Nếu không, người cho vay có thể không tin rằng bạn có đủ lịch sử trả nợ để chứng tỏ rằng bạn có khả năng trả khoản vay đúng hạn. Nếu bạn chưa có thẻ tín dụng, hãy cân nhắc việc lấy thẻ và sử dụng thẻ một cách có trách nhiệm trong vài tháng để giúp thiết lập một số lịch sử tín dụng tích cực.
• Có thu nhập có thể xác minh được. Bạn sẽ cần xuất trình các giấy tờ cho vay như bảng lương, tờ khai thuế và có thể cả bảng sao kê ngân hàng để chứng minh rằng bạn có đủ tiền để thoải mái thanh toán khoản thế chấp của mình. Đảm bảo rằng bạn sẽ có thể có tài liệu này.
• Tính DTI của bạn. Để làm điều này, hãy kiểm đếm tổng số nợ định kỳ hàng tháng của bạn (chẳng hạn như thanh toán thẻ tín dụng, thế chấp, khoản vay mua ô tô, v.v.) và chia nó cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn (tổng số tiền bạn kiếm được mỗi tháng trước thuế, khấu trừ và chi phí). Nhân số đó với 100 để có tỷ lệ DTI của bạn dưới dạng phần trăm. Hãy nhớ rằng bạn có thể không được chấp thuận cho khoản vay FHA nếu DTI của bạn cao hơn 43%. Ngoài ra, khoản thanh toán thế chấp của bạn lý tưởng không nên nhiều hơn 35% thu nhập của bạn. Nếu bất kỳ vấn đề nào trong số này là vấn đề, hãy cố gắng giảm số dư nợ của bạn (hoặc tăng thu nhập của bạn) trước khi đăng ký khoản vay FHA.
• Tiết kiệm cho khoản trả trước. Mặc dù bạn có thể nhận được khoản trả trước thấp tới 3,5% với khoản vay FHA, nhưng thật thông minh khi tiết kiệm tối thiểu 6% để bạn có đủ tiền trang trải chi phí đóng cửa của mình. Mặc dù các khoản vay của FHA cung cấp cho bạn tùy chọn tài trợ một số chi phí đóng, hãy lưu ý rằng việc chuyển chúng vào khoản thanh toán hàng tháng sẽ làm cho khoản thanh toán thế chấp của bạn cao hơn.
• Chọn loại khoản vay FHA phù hợp. Bạn có thể chỉ cần một khoản vay FHA cơ bản, nhưng nếu bạn đang mua một ngôi nhà cần sửa chữa đáng kể hoặc nâng cấp tiết kiệm năng lượng, hãy xem xét các loại khoản vay FHA khác được thực hiện cụ thể cho những mục đích này.
• Mua sắm xung quanh trước khi chọn người cho vay. Mặc dù người cho vay phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định của FHA, nhưng họ có thể đặt lãi suất của riêng mình. Điều này có nghĩa là bạn phải trả tiền để mua sắm xung quanh và so sánh tỷ giá và phí tại một số công ty cho vay khác nhau để đảm bảo rằng bạn đang nhận được ưu đãi tốt nhất.

Xem điểm tín dụng của bạn có đủ điều kiện không

Mặc dù khoản thanh toán bảo hiểm thế chấp suốt đời không quá vui, nhưng các đặc quyền của khoản vay FHA có thể vượt trội hơn nhiều so với nhược điểm đó. Đối với những người mua nhà có khoản tiết kiệm tối thiểu hoặc tín dụng cần cải thiện, khoản vay FHA có thể nằm trong tầm tay khi khoản vay thông thường thì không. Đảm bảo kiểm tra điểm tín dụng Experian miễn phí của bạn để xem liệu bạn có đủ điều kiện cho khoản vay FHA hay không. Nếu không, đó là một dấu hiệu cho thấy đây là thời điểm thích hợp để bắt đầu xây dựng hoặc sửa chữa tín dụng của bạn.