Khoản vay VA là một loại hình thế chấp chi phí thấp đặc biệt dành cho một số thành viên dịch vụ Hoa Kỳ, cựu thành viên dịch vụ và vợ / chồng còn sống thông qua Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA).
Nếu bạn đủ điều kiện, khoản vay VA có thể giúp bạn có được một ngôi nhà mới, thường ở mức lãi suất tốt hơn so với khoản vay khác. Đọc tiếp để tìm hiểu cách hoạt động của các khoản vay VA và cách đủ điều kiện.
Các ngân hàng, tổ chức tín dụng và người cho vay cầm cố phát hành các khoản vay VA với hiểu rằng VA sẽ bù đắp một phần lớn thiệt hại của người cho vay nếu người đi vay không trả được khoản vay.
Khi bạn vay một khoản vay VA, chính phủ cung cấp cho bạn quyền lợi (hoặc bảo lãnh) lên đến 25% giá trị căn nhà bạn đang mua làm nơi ở chính của gia đình mình, lên đến giá trị tối đa dựa trên chi phí địa phương nhà ở.
Để xác định giá trị tối đa đó, VA sử dụng giới hạn giá mua — được gọi là giới hạn cho vay phù hợp — áp dụng cho các khoản thế chấp được hỗ trợ bởi các cơ quan cho vay mua nhà khác của chính phủ. Bạn có thể tra cứu các giới hạn đó, được sửa đổi hàng năm, tại trang web của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang.
Giới hạn cơ sở năm 2019, áp dụng cho hầu hết các quận ở Hoa Kỳ, là 484.350 đô la. Quyền cho vay VA đối với các quận đó là 25%, tương đương 121.087,50 đô la. Giới hạn cao nhất cho năm 2019, áp dụng cho các quận có chi phí nhà ở cao nhất, là $ 726,525. Quyền lợi VA ở các quận đó là $ 181,631,25.
Lưu ý rằng nếu bạn có thể mua một ngôi nhà có giá cao hơn giới hạn khoản vay phù hợp hàng đầu cho quận của bạn, bạn vẫn có thể sử dụng quyền VA của mình để mua — nhưng bạn sẽ phải tài trợ (hoặc đặt tiền mặt) để trang trải chi phí bổ sung chính bạn. Tùy chọn này sẽ vẫn tiết kiệm đáng kể so với việc tự tài trợ toàn bộ tài sản.
Ngược lại, bạn không phải sử dụng toàn bộ quyền lợi của mình nếu bạn tìm thấy một bất động sản bạn thích ở mức giá thấp hơn giới hạn phù hợp và bạn có thể áp dụng bất kỳ phần quyền lợi nào chưa sử dụng của mình cho một lần mua nhà trong tương lai.
Sự ủng hộ của các Cựu chiến binh, cùng với các yêu cầu cho vay do VA quy định, làm cho các khoản vay của VA có giá cả phải chăng hơn đáng kể so với các khoản vay thế chấp thông thường tương đương.
Nếu bạn không chắc liệu mình có được thỏa thuận tốt hơn với khoản vay VA hay không so với khoản vay thông thường, hãy kiểm tra những điểm khác biệt sau giữa hai khoản này:
Cũng như các tổ chức cho vay mua nhà thông thường, các tổ chức tài chính phát hành các khoản vay VA có thể tính phí ban đầu để trang trải chi phí xử lý khoản vay. Các khoản phí này khác nhau tùy theo người cho vay và thường cao hơn đối với những người nộp đơn có điểm tín dụng thấp hơn.
Ngoài ra, hầu hết những người nhận khoản vay VA phải trả một tỷ lệ phần trăm của giá trị mua, được gọi là phí cấp vốn, để giúp bù đắp chi phí của lợi ích VA cho người nộp thuế tại Hoa Kỳ. Thông tin chi tiết được trình bày tại trang web của VA, nhưng mức phí thay đổi tùy thuộc vào một số yếu tố, bao gồm:
Bảng này tóm tắt các khoản phí cấp vốn năm 2019 cho những người vay lần đầu tiên của khoản vay VA:
| Phí tài trợ khoản vay mua nhà VA (Sử dụng lần đầu) | ||
|---|---|---|
| Loại dịch vụ | Trả trước | Phí tài trợ |
| Quân đội chính quy | Không có | 2,15% |
| 5% trở lên | 1,50% | |
| 10% trở lên | 1,25% | |
| Lực lượng Dự bị / Vệ binh Quốc gia | Không có | 2,40% |
| 5% trở lên | 1,75% | |
| 10% trở lên | 1,50% |
Các cá nhân sau được miễn trả phí tài trợ VA:
Phí khởi tạo của người cho vay và phí tài trợ VA có thể được thêm vào giá mua nhà của bạn và được tài trợ trong suốt thời hạn của khoản vay. Điều này làm tăng phần nào khoản thanh toán hàng tháng của bạn và thêm vào tổng chi phí của khoản vay trong suốt thời gian của nó, nhưng cho phép bạn đóng khoản vay mà không phải trả trước bất kỳ khoản tiền mặt nào.
Bước đầu tiên để có được khoản vay mua nhà VA là xem xét hồ sơ dịch vụ của bạn (hoặc của vợ / chồng bạn) để đảm bảo rằng bạn đáp ứng các yêu cầu cần thiết về tính đủ điều kiện.
Tiếp theo, bạn phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện (COE) để làm bằng chứng cho người cho vay rằng bạn là ứng cử viên hợp pháp cho khoản vay VA. Bạn có thể nhận COE bằng bất kỳ cách nào trong ba cách:
Việc ghi nhận đủ điều kiện của bạn để nhận khoản vay VA không tự động cho phép bạn nhận một khoản vay. Bạn vẫn phải đăng ký và đủ điều kiện cho khoản vay bằng cách đáp ứng các tiêu chuẩn tín dụng và thu nhập của người cho vay. VA đưa ra các hướng dẫn về các tiêu chuẩn này, nhưng mỗi bên cho vay có một số quyền quyết định trong việc xác định các tiêu chí cho vay của họ.
Làm việc theo các hướng dẫn của VA, người cho vay cũng đặt lãi suất và phí của riêng họ. Nhiều tổ chức tài chính quảng cáo và quảng bá các dịch vụ cho vay VA của họ, nhưng nếu bạn cần trợ giúp tìm công ty phát hành khoản vay VA, bạn có thể liên hệ với Trung tâm cho vay khu vực VA phục vụ khu vực bạn định mua nhà.
Bạn nên xác định người cho vay và đủ điều kiện cho khoản vay của mình trước khi bắt đầu mua nhà. Sơ tuyển sẽ cho bạn biết bạn phải chi bao nhiêu cho ngôi nhà của mình. Để được sơ tuyển, bạn thường cần đáp ứng yêu cầu về điểm tín dụng tối thiểu của người cho vay và xuất trình bằng chứng về thu nhập đủ để thực hiện các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.
Việc áp dụng cho nhiều người cho vay khi tìm kiếm một khoản vay VA cũng rất thông minh. Nếu điểm tín dụng của bạn ở mức thấp, bạn có thể không được tất cả các tổ chức cho vay chấp thuận. Và ngay cả khi tất cả các đơn đăng ký của bạn được chấp thuận, vẫn có khả năng một bên cho vay sẽ đưa ra mức lãi suất tốt hơn bên cho vay khác. Như với bất kỳ khoản vay nào, hãy tìm kiếm tỷ lệ và điều khoản tốt nhất mà bạn có thể nhận được.
Các bên cho vay phát hành các khoản vay VA đặt ra các yêu cầu về điểm tín dụng của riêng họ, nhưng thông thường các tiêu chí về các khoản cho vay VA khoan dung hơn các tiêu chí cho các khoản vay thông thường. Trong khi nhiều tổ chức phát hành thế chấp thông thường tìm kiếm FICO ® Điểm ☉ từ 670 trở lên, tổ chức phát hành khoản vay VA có thể chấp nhận đơn đăng ký từ người vay bằng FICO ® Điểm thấp là 620.
Như với các khoản thế chấp thông thường (và các hình thức tín dụng tiêu dùng khác), bạn nên kiểm tra điểm tín dụng của mình trước khi nộp đơn, để bạn có một ý tưởng tốt về vị trí của mình. Điểm tín dụng cao hơn thường có nghĩa là các điều khoản cho vay tốt hơn, bao gồm cả lãi và phí, có thể giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay.
Điều này không phổ biến, nhưng có thể bị từ chối đăng ký vay VA nếu lịch sử tín dụng của bạn có các sự kiện tiêu cực quan trọng, chẳng hạn như phá sản. Nếu điều đó xảy ra hoặc nếu bạn chỉ muốn cải thiện tình trạng tín dụng của mình trước khi đăng ký khoản vay VA (điều này cũng có thể giúp bạn nhận được lãi suất thấp hơn), hãy làm theo các mẹo sau để cải thiện điểm tín dụng của bạn và đăng ký lại một lần nữa điểm cao hơn. Kiên trì là một đức tính quân sự, và đúng lúc, bạn sẽ có thể nhận được khoản vay xứng đáng.