Thông thường, phần thách thức nhất của việc mua nhà là trả trước. Cho dù người cho vay của bạn đang cho phép giảm 3% hay bạn đang hy vọng đạt 20% để giảm các khoản thanh toán hàng tháng và tránh bảo hiểm thế chấp, việc tiết kiệm tất cả số tiền mặt đó không phải là điều dễ dàng đối với hầu hết mọi người. Theo Zillow, với mức giá nhà trung bình trên toàn quốc hiện đang dao động trong khoảng 270.000 đô la, thì khoản thanh toán giảm 20% sẽ yêu cầu bạn tiết kiệm được khoảng 54.000 đô la.
Đó là một số tiền khá lớn, và ngay cả khoản trả trước thấp nhất có thể có thể cảm thấy xa tầm tay đối với những người mua nhà thiếu tiền. Sử dụng một khoản vay cá nhân để trang trải một phần hoặc toàn bộ khoản trả trước của bạn nghe có vẻ là một giải pháp tuyệt vời, nhưng nó sẽ không thành công với hầu hết các công ty cho vay thế chấp. Dưới đây là những điều bạn cần biết về việc sử dụng khoản vay cá nhân làm khoản trả trước — cộng với một số lựa chọn thay thế có thể đáng để khám phá.
Các khoản vay thông thường, cũng như các khoản vay FHA, không cho phép người mua nhà sử dụng các khoản vay cá nhân làm khoản trả trước. Ngay cả khi bạn tìm thấy người cho vay và loại khoản vay không cấm rõ ràng, việc sử dụng khoản vay cá nhân làm khoản trả trước vẫn có thể không phải là một lựa chọn. Có một vài lý do giải thích cho điều này.
Khi đăng ký một khoản thế chấp, người cho vay sẽ đi sâu vào cuộc sống tài chính của bạn và chú ý đến việc khoản nợ của bạn có liên quan như thế nào đến thu nhập của bạn. Họ sẽ xem xét cuống phiếu lương gần đây của bạn và kéo báo cáo tín dụng của bạn để tính toán phần trăm tổng thu nhập hàng tháng của bạn dành cho các khoản thanh toán nợ — cái được gọi là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI). Điều này liên quan đến việc xem xét tất cả các khoản thanh toán nợ định kỳ hàng tháng, từ thẻ tín dụng đến các khoản vay sinh viên cho đến các khoản vay mua ô tô. Các khoản vay cá nhân cũng có trên bảng.
Những người cho vay cầm cố thường yêu cầu DTI dưới 43% (hoặc 36% đối với một số người cho vay). Lấy một khoản vay cá nhân mới để sử dụng như một khoản trả trước sẽ thúc đẩy DTI của bạn tăng lên, điều này có thể sẽ là một lá cờ đỏ cho những người cho vay. Trong một số trường hợp, nó có thể làm tăng DTI của bạn đủ để đưa bạn vượt quá ngưỡng đủ điều kiện và khiến bạn không đủ tư cách là người vay thế chấp. Nó cũng có thể cho thấy rằng bạn có thể không ở trong tình trạng tài chính tốt nhất để mua nhà. Cả hai trường hợp đều không chắc rằng người cho vay sẽ chấp nhận một khoản vay cá nhân như một khoản trả trước.
Thay vào đó, người cho vay sẽ muốn biết rằng bạn có đủ tiền trong tài khoản ngân hàng để trang trải khoản thanh toán trước. Tất cả các khoản tiền gửi lớn — bao gồm cả tiền đến từ khoản vay cá nhân — sẽ cần được xác minh và chứng minh.
Nếu bạn lo lắng rằng bạn sẽ không thể trả đủ khoản trả trước, hãy lưu tâm khi biết rằng nhiều người mua nhà với giá thấp hơn 20% rất nhiều. Trên thực tế, mức giảm trung bình cho những người mua nhà lần đầu tiên vào năm 2019 chỉ là 6%, theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia. Ngay cả những người chưa tiết kiệm được số tiền mục tiêu vẫn có thể có các lựa chọn mua nhà. Hãy xem xét các lựa chọn thay thế khoản vay cá nhân sau đây.
Chậm lại và dành một chút thời gian để tăng số tiền tiết kiệm của bạn có thể là tất cả những gì cần thiết để được chấp thuận cho một khoản thế chấp. Điều này bắt đầu bằng việc tạo ra một ngân sách thực tế và lập kế hoạch chi tiêu cho phép bạn kiếm thêm thu nhập cho khoản thanh toán trước của mình. Các khoản tiền mặt như hoàn thuế, tăng lương và thưởng công việc cũng có thể giúp bạn tiết kiệm nhiều tiền hơn mà không tốn nhiều công sức.
Bạn cũng sẽ muốn sử dụng thời gian này để cải thiện tín dụng của mình nhiều nhất có thể trước khi đăng ký thế chấp. Những người đi vay có tín dụng mạnh và thu nhập ổn định có thể đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường với mức giảm chỉ 3%.
Các khoản vay của FHA, dành cho những người mua nhà lần đầu và được Cục Quản lý Nhà ở Liên bang bảo hiểm, chấp thuận những người vay đủ điều kiện với mức giảm ít nhất là 3,5%. Có những khoản cho vay được liên bang hỗ trợ khác cũng đáng để khám phá. Các khoản vay USDA, hướng đến một số người mua nhà ở nông thôn và ngoại ô, không yêu cầu trả trước. Điều tương tự cũng xảy ra đối với các khoản vay VA, được thiết kế đặc biệt cho các thành viên dịch vụ Hoa Kỳ và vợ / chồng còn sống của họ; bạn cũng sẽ không phải trả bảo hiểm thế chấp cho các khoản vay này.
Người vay cũng có thể xem xét các chương trình hỗ trợ thanh toán để giúp giảm bớt gánh nặng tài chính khi mua nhà. Ví dụ, Quỹ Người mua nhà Quốc gia cung cấp các khoản trợ cấp cho người mua có thu nhập thấp và trung bình có thể tương đương với khoản trả trước 5%. Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) cũng cho phép bạn tìm kiếm các chương trình mua nhà tại địa phương theo tiểu bang.
Nếu bạn có một thành viên trong gia đình hoặc bạn bè sẵn sàng cho bạn vay tiền để trả trước và bạn cảm thấy thoải mái với việc sắp xếp, đó có thể là một lựa chọn thay thế tuyệt vời cho khoản vay cá nhân. Lên kế hoạch trả nợ trước thời hạn mà mọi người đồng ý có thể giúp tạo tiền đề cho trải nghiệm suôn sẻ.
Chỉ cần nhớ rằng những người cho vay thế chấp sẽ muốn chứng minh các khoản tiền gửi lớn vào tài khoản của bạn. Nếu tiền là một khoản cho vay, hãy chuẩn bị để làm rõ các khoản thanh toán hàng tháng của bạn cho người cho vay vì nó sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ DTI của bạn. Nếu tiền là một món quà không cần phải hoàn trả, người cho vay của bạn rất có thể sẽ yêu cầu người tặng ký vào một bức thư quà tặng để hợp pháp hóa giao dịch.
Việc vay tiền cá nhân trước khi đăng ký thế chấp, ngay cả khi bạn không định sử dụng nó để trả trước, có thể ảnh hưởng đến tín dụng của bạn theo cả cách tích cực và tiêu cực. Vì tài khoản sẽ hiển thị trên báo cáo tín dụng của bạn, nên việc thanh toán đúng hạn hàng tháng có thể giúp ghi điểm tín dụng của bạn (trong khi thanh toán trễ sẽ làm tổn hại đến tài khoản). Nếu bạn sử dụng khoản vay cá nhân để hợp nhất khoản nợ thẻ tín dụng quay vòng, bạn sẽ giảm tỷ lệ sử dụng tín dụng, một trong những yếu tố chấm điểm tín dụng quan trọng nhất — và do đó, có khả năng cải thiện điểm tín dụng của bạn.
Nói chung, tốt hơn hết là bạn nên trì hoãn việc đăng ký các khoản vay và tín dụng mới trong quá trình đăng ký thế chấp. Làm như vậy sẽ khiến điểm tín dụng của bạn giảm tạm thời vì nó kích hoạt yêu cầu tín dụng khó. Nó cũng làm tăng thêm gánh nặng nợ nần của bạn, điều này có thể ảnh hưởng đến bạn khi đăng ký thế chấp. Bạn muốn tín dụng của mình ở trạng thái tốt nhất có thể khi bạn nộp đơn, vì vậy đây là một yếu tố quan trọng cần xem xét. Dưới đây là một số hạng mục hành động khác có thể giúp củng cố tín dụng của bạn trước khi tiếp cận người cho vay thế chấp:
Mặc dù các khoản vay cá nhân có thể là một lựa chọn tốt để hợp nhất nợ, trang trải cho trường hợp khẩn cấp về tài chính hoặc thanh toán các hóa đơn y tế quá mức, nhưng chúng thường không được phép như một khoản trả trước thế chấp. Thay vào đó, khám phá các khoản vay với yêu cầu thanh toán thấp hoặc đợi cho đến khi bạn tích lũy được nhiều khoản tiết kiệm hơn có thể là lựa chọn tốt nhất của bạn. Ngoài ra, đừng quên bạn sẽ cần phải tiết kiệm khoảng 2% đến 5% số tiền vay mua nhà của bạn để trang trải chi phí đóng cửa.
Biết những gì trên báo cáo tín dụng của bạn có thể giúp bạn xác định các cơ hội để cải thiện điểm tín dụng của mình trước khi đăng ký thế chấp. Kiểm tra tín dụng của bạn miễn phí với Experian để đi đúng hướng.