Trong phòng họp đông đúc của một nhà đầu tư tổ chức lớn vào cuối năm 2009, một nhà đầu tư đã hỏi chủ sở hữu của một công ty phát triển bất động sản toàn cầu tại sao rất nhiều tiền tốt của họ lại bị ném vào những dự án phát triển thất bại rõ ràng. Câu trả lời là: Bởi vì chúng tôi có thể .
Giai thoại này đặt ra một số câu hỏi về kiểm tra và số dư, sự liên kết giữa lãi suất, nhưng cũng là sự hiểu biết (hoặc trong trường hợp này là hiểu sai) về động lượng thị trường. Chúng tôi phân tích hiệu suất trong quá khứ, động lực thị trường và rủi ro cũng như thị trường / sản phẩm mục tiêu trong tương lai, kỳ vọng lợi nhuận và lãi suất, thị trường nợ bất động sản tư nhân và tác động công nghệ. Chúng tôi cung cấp một số hướng dẫn cho các nhà đầu tư về cách xem xét các khoản đầu tư bất động sản thương mại tiềm năng vào năm 2020 và cách tránh những nhận thức sai lầm chung của thị trường.
Sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2009, hầu hết các nhà đầu tư tổ chức đã giảm đáng kể tỷ lệ tiếp cận bất động sản của họ. Tuy nhiên, bất động sản thương mại như một loại tài sản đặc biệt đã chứng kiến sự hồi sinh đáng kể kể từ đó với mức phân bổ chưa từng có trong danh mục đầu tư của các tổ chức, với các tổ chức tích cực đầu tư vào bất động sản tăng từ chỉ 72% trong năm 2014 lên 96% vào năm 2019.
Xu hướng này đã được phản ánh trong sự gia tăng ổn định của phân bổ bất động sản giữa các bên tham gia thị trường chính cũng như sự gia tăng số lượng tương đối của các bên tham gia thị trường.
Tích cực đầu tư vào bất động sản, tất cả các tổ chức
Xu hướng này chủ yếu được thúc đẩy bởi sự tập trung nâng cao vào quản lý rủi ro, phân bổ tài sản chiến lược và kết quả là các nỗ lực đa dạng hóa do hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính. Việc bơm thanh khoản đáng kể do chính sách QE của các ngân hàng trung ương và nhiều đợt cắt giảm lãi suất thúc đẩy nhu cầu sử dụng đòn bẩy trong bất động sản gia tăng đã giúp thị trường hoạt động khá tốt.
Đánh giá từ phân tích hoạt động tương đối từ năm 2005 đến năm 2018, các yếu tố này (QE và cắt giảm lãi suất) đặc biệt mang lại lợi ích cho bất động sản vì nó dẫn đầu bảng xếp hạng hoạt động trong ba trong số chín năm từ 2010 đến 2018, đứng thứ hai hoặc thứ ba trên ba những dịp khác.
Thành tích của lớp tài sản 2005-2018
Vì vậy, đó là vị trí của đất cho đến nay, nó sẽ đưa chúng ta đến đâu từ đây?
Thị trường chứng khoán cho thấy một hoạt động xuất sắc trong năm 2019, khiến các nhà đầu tư tổ chức gặp khó khăn trong việc duy trì phân bổ bất động sản mạnh mẽ của họ. Ngoài ra, các dấu hiệu của sự mệt mỏi thị trường xuất hiện ở một số góc của thị trường, ít bị thúc đẩy bởi áp lực tăng lên đối với lạm phát và lãi suất mà là do rủi ro địa chính trị có khả năng tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế và do đó nhu cầu về tài sản phụ (tương quan) nhiều nhất các lớp học.
Gần đây, virus coronavirus đã chấm dứt cuộc sống toàn cầu hóa như chúng ta biết, với các thành phố ngày càng phát triển trở nên yên tĩnh, cuộc sống đường phố náo nhiệt kết thúc với việc kiểm dịch, các trung tâm mua sắm nhộn nhịp vắng bóng người và ngành du lịch ngày càng phát triển phải dừng lại. Ngành bất động sản, như hãng hàng không, hàng tiêu dùng nhanh (FMCG) và những ngành khác sẽ cảm thấy chênh lệch nhu cầu. Điều này có thể sẽ được hỗ trợ bởi các biện pháp can thiệp của chính phủ và ngân hàng trung ương. Tuy nhiên, mức độ đầy đủ sẽ chỉ được nhìn thấy với độ trễ thời gian đặc trưng của ngành là 6-12 tháng khi các dự án bị trì hoãn, nguồn vốn cạn kiệt hoặc sự thay đổi trọng tâm của nhà đầu tư. Vì vậy, nó vẫn chưa kết thúc.
Cuộc khủng hoảng hiện tại sẽ mang đến những cơ hội, chẳng hạn như việc sắp xếp lại chuỗi cung ứng (các trung tâm hậu cần và cơ sở sản xuất mới), trụ sở công ty phân tán (các tòa nhà văn phòng mới được sử dụng làm trụ sở thứ hai hoặc các địa điểm dự phòng như các biện pháp giảm thiểu rủi ro) hoặc các cơ sở y tế bổ sung. chuẩn bị cho bất kỳ cuộc khủng hoảng nào trong tương lai. Vì vậy, hãy theo dõi và đánh giá lại thị trường vào đầu giữa năm 2021.
Trong suốt chu kỳ hiện tại, cơ hội to lớn đã tự cung cấp cho các thị trường phát triển (ví dụ:Mỹ, Anh bất chấp Brexit, Đức, Pháp, Nhật Bản và Úc) được thúc đẩy bởi nhu cầu tạo đa dạng hóa danh mục đầu tư, nhưng quan trọng nhất, bởi QE sau khủng hoảng và chính sách lãi suất của các ngân hàng trung ương ở Châu Âu và Châu Mỹ. Châu Á - đặc biệt là Trung Quốc và ở một mức độ nào đó là Ấn Độ và Đông Nam Á - cũng nhận được dòng vốn đáng kể.
Sau kỳ vọng tăng trưởng GDP mạnh mẽ, thị trường bất động sản ở Pháp, Tây Ban Nha, Đức, Úc, Hàn Quốc và Singapore dự kiến sẽ vẫn là trọng tâm đầu tư trong tương lai gần. Điều này cũng áp dụng cho Hồng Kông, với một số lưu ý xung quanh các sự kiện gần đây.
Thị trường ở Mỹ, Anh và các quốc gia châu Âu nhỏ hơn khác dự kiến sẽ hoạt động ngang bằng với mô hình GDP dài hạn của họ và do đó, dự kiến sẽ thấy nhu cầu của nhà đầu tư khá thận trọng.
Thị trường bất động sản Trung Quốc có khả năng bị suy giảm hoạt động đầu tư do tăng trưởng GDP đạt mức ổn định trừ khi hoạt động đầu tư do chính phủ thực hiện thay thế khoảng chênh lệch vốn dự kiến do tâm lý vốn tư nhân thận trọng.
Dự kiến, tất cả các loại sản phẩm bất động sản vẫn hấp dẫn, tuy nhiên, sở thích của các nhà đầu tư cá nhân sẽ tiếp tục thay đổi tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro, cơ cấu danh mục đầu tư hiện tại, xu hướng khu vực / nhà, cũng như bộ kỹ năng quản lý tài sản và đầu tư sẵn có.
Nhìn chung, xu hướng “quá nhiều tiền để theo đuổi cùng một thỏa thuận” sẽ tiếp tục dẫn đến tình trạng sẵn có sản phẩm thấp hơn, tăng giá và giảm tỷ lệ giới hạn.
Sự khan hiếm đất xây dựng dự kiến sẽ dẫn đến việc tăng cường tái sử dụng các khu đất nâu và tân trang các tài sản đã sử dụng trước, đặc biệt là ở các khu vực đô thị. Các dự án Megapro trong những năm gần đây như tái phát triển NYC Hudson Yard ủng hộ giả định này.
Kỳ vọng lợi nhuận bất động sản cho năm 2020 trở đi tiếp tục duy trì ở mức hấp dẫn:
Thị trường bất động sản thương mại cho vay nợ đã có những thay đổi cơ cấu đáng kể trong chu kỳ hiện tại, nổi bật nhất là sự xuất hiện của những người cho vay phi truyền thống cũng như cơn lốc huy động vốn cho các quỹ nợ.
Steep Descent:Tổng số vốn huy động được cho các quỹ nợ đã giảm mạnh vào năm ngoái sau một năm 2017 kỷ lục
Ban đầu được coi là vật lấp đầy lỗ hổng cho hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại giảm do hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính năm 2009, quỹ nợ ngày nay cung cấp một cơ hội đầu tư tạo thu nhập thú vị cho các nhà đầu tư tổ chức. Với các tài sản thế chấp cơ bản cũng như sự thận trọng liên tục đối với tỷ lệ vốn vay trên giá trị (LTV) được áp dụng, rủi ro giảm giá đối với các nhà đầu tư có xu hướng thấp hơn đáng kể so với trường hợp đầu tư cổ phiếu thông qua phương tiện quỹ hoặc đầu tư trực tiếp. Trong một số trường hợp, nó cho phép đa dạng hóa rủi ro / lợi nhuận nội bộ cho các nhà đầu tư trong các tài sản cụ thể bằng cách cung cấp nguồn vốn dọc theo toàn bộ cấu trúc vốn.
Với sự kết hợp của các kỹ năng định giá, quản lý nợ và bất động sản chuyên biệt, các nhà đầu tư tổ chức và văn phòng gia đình chủ yếu tìm cách giải quyết nợ thông qua các phương tiện quỹ và / hoặc nhiệm vụ dành riêng cho các nhà quản lý tài sản chuyên biệt (ví dụ:quỹ trợ cấp).
Lãi suất cho bất động sản thương mại vẫn ở mức cạnh tranh ở hầu hết các thị trường phát triển. Các động lực chính, như trong quá khứ gần đây, là lãi suất ngân hàng trung ương ở mức thấp nhất. Trong khi lãi suất thực tế 10 năm dao động ổn định trong phạm vi 1,5-1,75%, lãi suất cơ bản của khu vực đồng Euro vẫn nằm trong vùng âm (hiện ở mức -0,50%) với ít thay đổi trong tương lai.
Sự phong phú của các nhà cung cấp nợ (truyền thống và phi truyền thống, như công ty bảo hiểm hoặc quỹ nợ) gây thêm áp lực lên biên lợi nhuận của người cho vay, với cảnh báo rằng sự khác biệt về giá đối với rủi ro kinh tế và chính trị cao ở các thị trường cụ thể vẫn còn nguyên. Theo đó, thị trường ký quỹ cho vay ở châu Âu hiện ở mức 100bps (Pháp / Đức), 175bps (Ý), 170bps (Anh). Điều này dẫn đến tỷ lệ tài chính khá hấp dẫn và tăng lợi nhuận.
Tuy nhiên, với việc định giá đã cao ngất ngưởng ở một số thị trường phụ ở châu Âu, việc định giá thực tế và các thủ tục thẩm định là chìa khóa để ngăn các giao dịch trở nên quá đà khi chu kỳ quay vòng.
Bất chấp sự cạnh tranh của các bên cho vay ngày càng tăng, hoạt động bảo lãnh phát hành vẫn thận trọng, với tỷ lệ LTV (60-70%) và giao ước nợ vẫn ổn định.
Tỷ suất lợi nhuận cho vay ở Mỹ phản ánh kỳ vọng tăng trưởng GDP thận trọng hơn và vào khoảng 150-200 điểm / giây. Với lãi suất cơ bản 1,5-1,75%, điều này dẫn đến tỷ lệ tài trợ trung bình khoảng 3-3,75%, với kỳ vọng LTV tương tự như ở châu Âu.
Được thúc đẩy bởi cả nhu cầu thị trường mà còn do lượng thanh khoản tuyệt đối có sẵn cho tất cả các loại đầu tư bất động sản, thị trường xây dựng toàn cầu đang nóng lên.
Theo khảo sát chi phí xây dựng gần đây nhất được công bố bởi Turner &Townsend, một trong những công ty tư vấn bất động sản lớn trên toàn cầu, 35 thị trường được coi là ấm / nóng / quá nóng, với 23 thị trường tăng lên và chỉ có năm thị trường hạ nhiệt. Việc tăng giá xây dựng chủ yếu có thể quan sát được ở Bắc Mỹ, trong đó hoạt động xây dựng do ngành công nghiệp công nghệ ở thị trường San Francisco dẫn đầu với mức tăng giá 6% so với cùng kỳ năm ngoái (y / y) từ năm 2019 đến năm 2020, tiếp theo là Vancouver (+ 5%) và Indianapolis (+ 4%). Amsterdam (tăng 9%) và Frankfurt (tăng 4%) có mức tăng chi phí lớn nhất ở Châu Âu.
Trong tương lai, San Francisco và Houston ở Bắc Mỹ, Amsterdam, Frankfurt và Paris ở Châu Âu, Thượng Hải ở Trung Quốc, Riyadh và Muscat ở Trung Đông, Dar es Salaam ở Tanzania, cũng như Brisbane và Perth ở Úc được coi là có tiềm năng lớn nhất cho việc tăng chi phí xây dựng.
Trong chu kỳ hiện tại, thị trường bất động sản thương mại có thể đầu tư mở rộng đáng kể. Điều này chủ yếu được thúc đẩy bởi các yêu cầu truyền thống của ngành công nghệ dưới hình thức nhà kho và trung tâm dữ liệu. Một động lực chính khác trên cả thị trường bất động sản và cơ sở hạ tầng là sự gia nhập thị trường của các nhà đầu tư tổ chức trong các ngành công nghiệp bị phân tán trước đây với quy mô từng lô không đủ để hấp thụ vốn có ý nghĩa. Ví dụ bao gồm nhà ở sinh viên, bệnh viện và nhà hưu trí. Một số trong số này thậm chí không phải là một phần của vũ trụ có thể đầu tư ở một số thị trường nhưng đã được cung cấp do bãi bỏ quy định và nhu cầu chuyên nghiệp hóa các chức năng của chính phủ.
Với những thách thức về ngân sách mà một số thị trường mới nổi phát triển và quan trọng nhất phải đối mặt, xu hướng này được kỳ vọng sẽ phát triển. Dòng thu nhập liên tục và tương đối ổn định từ một số loại tài sản này nâng cao sức hấp dẫn của danh mục đầu tư, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập như quỹ hưu trí.
Tuy nhiên, hãy ghi nhớ nguyên tắc chung:“Tài sản càng chuyên biệt thì tính thanh khoản càng thấp”, cần đặc biệt chú ý đến các mục đích sử dụng thay thế tiềm năng, khả năng tiếp thị và bảo vệ giảm giá trị theo hợp đồng.
Những phát triển gần đây trong lĩnh vực bất động sản được đặc trưng bởi những đổi mới dựa trên công nghệ trên diện rộng thường được gọi là PropTech. Với tổng các khoản đầu tư VC PropTech là 16 tỷ đô la chỉ tính riêng trong năm 2019, số hóa — và cụ thể là PropTech — sẽ có tác động sâu sắc đến ngành bất động sản trong tương lai.
Theo đó, 87% người tham gia thị trường ở Châu Âu dự kiến chi tiêu cho PropTech sẽ tăng trong 3-5 năm tới theo Xu hướng mới nổi năm 2020 trong bất động sản của PwC.
Đầu tư / Sử dụng PropTech trong 3-5 năm tới
Các xu hướng chính ảnh hưởng đến ngành bất động sản thương mại
Trong 10 năm qua, ngành bất động sản thương mại đã chuyển mình thành con đường chính về mức độ hấp dẫn của thị trường và phần lớn đáp ứng được kỳ vọng đa dạng hóa và nâng cao lợi nhuận của các nhà đầu tư đối với hiệu quả hoạt động tổng thể của danh mục đầu tư.
Tuy nhiên, với mức giá cao ngất ngưởng và những thách thức lớn về địa chính trị và kinh tế vĩ mô phía trước, 10 năm tới sẽ mang đến những thách thức đáng kể. Do đó, khá nhiều người tham gia thị trường nên xem xét khả năng nội bộ của họ cần thiết để quản lý danh mục đầu tư và tài sản ở những vùng biển khá bão.
Do giai đoạn “xây dựng lòng tin thể chế” kéo dài kể từ năm 2009, có thể phải mất một thời gian dữ dội của thị trường để xem ai đã học được bài học của họ, hoặc trích lời Warren Buffett: “Chỉ khi thủy triều rút, bạn mới phát hiện ra ai đang bơi khỏa thân.”
• • •