Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà nghỉ dưỡng, có lẽ bạn đã từng cân nhắc việc cho thuê lại để bù đắp phần nào chi phí. Khi nó xảy ra, chú Sam cũng đã tính đến khả năng này và sẵn sàng thu một phần thu nhập đó tùy thuộc vào số ngày thuê bất động sản mỗi năm.
Trước tiên và quan trọng nhất, hãy chú ý đến quy tắc 14 ngày, Thomas A. Gorczynski, một đại lý đã đăng ký ở Phoenix cho biết. Số tiền thu được từ một nhà nghỉ cho thuê 14 ngày hoặc ít hơn một năm không phải chịu thuế và không cần được khai báo trên tờ khai thuế của bạn bất kể bạn tính bao nhiêu tiền thuê nhà. Để đủ điều kiện, tài sản phải là nơi cư trú cá nhân của bạn. Một ngôi nhà được coi là nơi cư trú cá nhân nếu việc sử dụng ngôi nhà của chủ sở hữu mỗi năm vượt quá 14 ngày hoặc 10% số ngày ngôi nhà được cho người khác thuê theo giá trị thị trường hợp lý. Mặc dù bạn không thể khấu trừ chi phí thuê nhà, nhưng bạn có thể yêu cầu toàn bộ hoặc một phần lãi suất thế chấp và thuế tài sản của mình theo Bảng A năm 1040.
Định nghĩa của IRS về sử dụng cá nhân rất rộng, giúp bạn đáp ứng quy tắc 14 ngày. Nó bao gồm những ngày bạn hoặc một thành viên trong gia đình sử dụng ngôi nhà. Cũng được tính là những ngày bạn cho phép bất kỳ ai khác sử dụng căn nhà với mức giá thuê hợp lý hơn. Có một ngoại lệ quan trọng. Những ngày dành để duy trì, cải thiện hoặc sửa chữa tài sản hoặc sửa chữa nó để cho thuê, không được tính là mục đích sử dụng cá nhân.
Nếu bạn cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng theo giá trị thị trường hợp lý trong hơn 14 ngày một năm, IRS sẽ coi bạn là chủ nhà. Trong trường hợp đó, chi phí thuê nhà của bạn có thể được khấu trừ tương ứng vào việc sử dụng tài sản như một khoản cho thuê ngắn hạn. Số ngày bạn có thể khấu trừ được xác định bằng cách chia số ngày bạn thuê tài sản cho tổng số ngày sử dụng cá nhân và cho thuê. Ví dụ, một chủ nhà có tài sản được sử dụng 100 ngày trong năm, 75 ngày cho thuê và 25 cho mục đích sử dụng cá nhân, có thể khấu trừ 75% chi phí hợp lệ. Các khoản khấu trừ không được vượt quá tổng số tiền thu nhập cho thuê, được báo cáo trong Bảng E năm 1040 của bạn cùng với các chi phí liên quan đến việc cho thuê. Gorczynski nói, bạn sẽ không phải nộp Bảng C hoặc nộp thuế tư doanh trừ khi bạn cung cấp các dịch vụ quan trọng giống như khách sạn cho khách, chẳng hạn như dọn phòng hoặc bữa sáng.
Điều gì sẽ xảy ra nếu hoạt động cho thuê kỳ nghỉ của bạn phát sinh lỗ? Luật thuế nghiêm cấm việc khấu trừ các khoản lỗ cho thuê nhà ở cá nhân, nhưng khoản lỗ không biến mất mãi mãi. Số tiền này có thể được chuyển sang và sử dụng để bù đắp thu nhập cho thuê trong tương lai. Nếu bất động sản nghỉ dưỡng không phải là nơi ở cá nhân và bạn tích cực tham gia vào hoạt động cho thuê, bạn có thể khấu trừ khoản lỗ cho thuê lên đến 25.000 đô la vào thu nhập khác của mình. Khoản trợ cấp 25.000 đô la này sẽ giảm dần khi tổng thu nhập đã điều chỉnh đã sửa đổi vượt quá 100.000 đô la và biến mất hoàn toàn sau khi AGI sửa đổi đạt 150.000 đô la. Tham gia tích cực có nghĩa là bạn đưa ra các quyết định quản lý và bạn hoặc nhà thầu của bạn cung cấp các dịch vụ như sửa chữa và thu tiền thuê.
Khả năng khấu trừ các khoản lỗ cho thuê (tuân theo các giới hạn của AGI) là lý do tại sao nhiều chủ nhà nghỉ cho thuê ngắn hạn đã cắt giảm việc sử dụng tài sản cá nhân của họ. Nếu bạn ở ngôi nhà trên bãi biển của mình ở Bắc Carolina trong một tuần và dành một phần thời gian mỗi ngày để khai thác nó để cho thuê, bạn có thể lập luận rằng toàn bộ chuyến thăm của bạn là để sử dụng cho thuê, đặc biệt nếu bạn có hồ sơ để sao lưu. Nhưng nếu bạn muốn ngôi nhà được coi là nơi cư trú cá nhân của bạn để thu nhập cho thuê được miễn thuế, thì bạn sẽ muốn số ngày tài sản được cho thuê giảm thiểu.
Cho dù bạn đi theo cách nào, Eric Bronnenkant, một kế toán viên công được chứng nhận và người đứng đầu bộ phận thuế tại Betterment, cho biết lưu giữ hồ sơ tốt là chìa khóa . Điều này bao gồm một lịch hoặc nhật ký để theo dõi các ngày thuê và cá nhân cũng như viết ra những gì bạn đã làm khi ở tại chỗ nghỉ. Theo dõi các biên lai, bao gồm cả tiền thuê sân, dọn dẹp nhà cửa và sửa chữa, đồng thời tìm một nhân viên kế toán hiểu rõ cách tính thuế bất động sản cho thuê trong kỳ nghỉ. Những quy tắc đó có thể nhanh chóng trở nên phức tạp, đặc biệt nếu có liên quan đến thua lỗ.