Thị trường bất động sản thương mại đã phát triển mạnh mẽ trong vài năm qua đến mức chỉ riêng việc tăng giá bất động sản đã biến các giao dịch ngoài lề trở nên thành công. Môi trường thị trường rủi ro thấp / lợi nhuận cao đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bất động sản ngày nay tin rằng các chỉ số lợi nhuận vượt trội là tiêu chuẩn mới.

Nhưng bất động sản, cũng giống như thị trường chứng khoán, cũng có những lúc thăng trầm. Và hiện tại, sau một thời gian đạt mức cao kỷ lục, các yếu tố cơ bản đang giảm dần đang khiến bất động sản lao dốc.

Đường bay đang thay đổi

Sự cân bằng giữa rủi ro và lợi nhuận đã trở thành trọng tâm đối với những người sử dụng các khoản đầu tư bất động sản thương mại để xây dựng thu nhập thụ động và sự giàu có dài hạn. Các nhà đầu tư bất động sản hiểu biết đang đổ xô vào các khoản đầu tư “chất lượng” - nói cách khác, các loại tài sản an toàn hơn - sẽ hoạt động thông qua các điều kiện đầy thách thức.

Các khoản đầu tư bất động sản thương mại được chia thành bốn loại tài sản chung:

• Đầu tư cốt lõi có ít rủi ro nhất. Đây là những bất động sản chất lượng cao, có công suất sử dụng cao, có lượng khách thuê ổn định tại các vị trí trung tâm thành phố đang phát triển mạnh. Nội dung Core-Plus tương tự như nội dung cốt lõi nhưng giới thiệu một thành phần “tăng trưởng” nhỏ, do chất lượng của tòa nhà hoặc vị trí gần trung tâm thành phố.
• Đầu tư giá trị gia tăng cung cấp dòng tiền trước ít hơn nhưng tiềm năng sinh lợi to lớn sau khi các vấn đề về vật chất và hoạt động của bất động sản được khắc phục. Ví dụ, bạn có thể đầu tư vào một tòa nhà chung cư đang xuống cấp với những người thuê thấp. Sau khi cải tạo và cho thuê lại, tài sản có thể được bán để thu lợi nhuận khá lớn.
• Bất động sản cơ hội nhắm mục tiêu phát triển đất mới hoặc một bất động sản đang gặp khó khăn cần cải tạo lớn và / hoặc cải thiện thị trường. Đây được coi là loại hình đầu tư rủi ro nhất.

Vào giữa năm 2014, công ty đầu tư của chúng tôi đã mua một tòa tháp căn hộ giá trị gia tăng ở khu vực tàu điện ngầm Seattle. Tài sản đã phải chịu đựng hàng chục năm quản lý kém và trì hoãn bảo trì; Do đó, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê thấp hơn đáng kể so với thị trường. Sự phục hưng kinh tế của Seattle vừa mới bắt đầu. Chúng tôi đã tính toán rằng chi phí tất cả của chúng tôi - mua, phục hồi và tái định vị - sẽ đưa chúng tôi về cơ bản thấp hơn chi phí mua một tài sản cốt lõi cộng thêm ở một địa điểm kém hơn vào thời điểm đó. Ngân sách vốn của chúng tôi là $ 35,000 + / căn, được đền đáp thông qua giá thuê đáng kể và tăng trưởng thu nhập ròng. Vào thời điểm đó, rủi ro được cân bằng với lợi nhuận dự kiến ​​có thể đạt được trong một thị trường leo thang nhanh chóng.

Ngày nay, loại tài sản của thuộc tính này đã thay đổi từ giá trị gia tăng thành phần cốt lõi. Giá trị thị trường của nó cao hơn đáng kể so với chi phí tất cả của chúng tôi, vì việc mua chiến lược, quản lý chặt chẽ, mắt thiết kế và thị trường tăng trưởng cao đều kết hợp lại với nhau để mang lại lợi ích cho người thuê và nhà đầu tư của chúng tôi.

Sắp hạ cánh

Tài sản tàu điện ngầm Seattle của chúng tôi minh họa thời kỳ tốt đẹp mà bất động sản đầu tư đã được hưởng kể từ khi kinh tế suy thoái. Theo Chỉ số Giá Bất động sản Thương mại Phố Xanh. Nhưng xu hướng đang thay đổi và một số nhà đầu tư - hy vọng kéo dài thời gian thu được lợi nhuận cao - đang bỏ qua những rủi ro liên quan mới.

Theo quy luật, bất động sản cốt lõi và bất động sản cốt lõi là vị trí an toàn nhất để tạo ra dòng tiền ổn định trong một chu kỳ kinh tế đang chậm lại hoặc co lại. Liệu chúng tôi có mua giao dịch tại Seattle của mình với giá gia tăng của ngày hôm nay nếu nó ở trong tình trạng năm 2014 không? Rất có thể câu trả lời là “không,” nếu có rủi ro. Chi phí nhân công và vật liệu để cải tạo trong năm 2019 cao hơn 20% đến 25% so với năm năm trước và tăng trưởng thị trường đang đi ngang.

Nâng cấp lên First Class

Những đợt xâm nhập thị trường gần đây đang mang đến những cơ hội mới để mua các tài sản “chất lượng”, cốt lõi với mức giá hấp dẫn. Theo Neil Schimmel, Giám đốc điều hành của Tập đoàn quản lý nhà đầu tư, “Bất động sản giá trị gia tăng đã là một xu hướng nóng trong vài năm. Các nhà đầu tư đa gia đình trên khắp đất nước đang theo đuổi các tài sản cổ điển ở các vùng ngoại ô xa xôi, điều này đã đẩy giá gần hơn với nơi các tài sản cốt lõi đang giao dịch. Đây là một tin tuyệt vời cho những người mua đang tìm cách nắm bắt sự an toàn của các tài sản cốt lõi với mức giá cạnh tranh. ”

Ở các thành phố có nguồn cung quá mức hoặc nhu cầu yếu, các bất động sản cốt lõi và cốt lõi thường hoạt động tốt hơn thị trường bằng cách mang lại giá trị tốt nhất cho tiền thuê của người thuê. Các khoản đầu tư này có thể tạo ra lợi nhuận thấp hơn so với các giao dịch đầu cơ hơn, nhưng các tài sản cốt lõi được cho thuê tốt ở các trung tâm thành phố đáng mơ ước đã từng giữ giá trị của chúng trong các chu kỳ bất động sản đi xuống.

Nhiều bất động sản được mua sớm trong chu kỳ này và được bán từ năm 2016 đến năm 2018 đã đạt được tỷ suất lợi nhuận hàng năm cao (vượt quá 20%) và tăng gấp đôi vốn chủ sở hữu đã đầu tư. Ngày nay, những loại lợi nhuận đó chỉ có thể đạt được thông qua rủi ro giao dịch cao.

Tôi khuyến khích các nhà đầu tư thực hiện một cách tiếp cận kỷ luật hơn trong việc đánh giá vị trí, giá cả và chất lượng bất động sản nội tại để giảm biến động lợi nhuận. Tại thời điểm này trong chu kỳ, chuyến bay đến bất động sản có chất lượng tạo ra thu nhập có thể đồng nghĩa với việc ít xáo trộn hơn trong môi trường đầu tư đầy bão tố.