Vốn chủ sở hữu trong một ngôi nhà là sự khác biệt giữa giá trị của ngôi nhà và số tiền bạn nợ trên khoản thế chấp của mình. Nếu bạn là một người mua nhà thông thường, bạn có thể đã trả trước 20%, vì vậy bạn có ngay 20% vốn chủ sở hữu. Nếu bạn có một khoản thế chấp chỉ yêu cầu giảm 10% hoặc thậm chí 5%, thì vốn chủ sở hữu của bạn sẽ ít hơn.
Khi bạn rút vốn chủ sở hữu khỏi căn nhà của mình, câu hỏi không phải là bạn đã sở hữu căn nhà trong bao lâu, mà là bạn có bao nhiêu vốn chủ sở hữu. Khi bạn đăng ký một khoản vay mua nhà, 20% vốn chủ sở hữu đầu tiên vẫn thuộc về người cho vay. Nói cách khác, bạn không thể chạm vào khoản thanh toán 20% đó. Vì đơn giản, giả sử bạn mua một ngôi nhà với giá 100.000 đô la và giảm 20%, tương đương 20.000 đô la. Bạn sẽ nợ 80.000 đô la. Sẽ không có vốn chủ sở hữu để vay. Nếu bạn đặt 50 phần trăm vào căn nhà, bạn sẽ có 50 phần trăm vốn chủ sở hữu. Bạn có thể vay tới 80% vốn chủ sở hữu của mình hoặc 30.000 đô la.
Trên các biểu đồ cho vay vốn sở hữu nhà, "khoản vay tối đa theo giá trị" là 80 phần trăm. Để được vay vốn cổ phần 10.000 đô la, bạn sẽ phải thanh toán thế chấp cho đến khi giảm số tiền gốc nợ căn nhà ít nhất là 10.000 đô la. Trong trường hợp này, sẽ chỉ mất hơn sáu năm để xây dựng thêm 10.000 đô la vốn chủ sở hữu nếu tỷ lệ thế chấp của bạn là 4,55% và giá trị căn nhà của bạn không đổi. Khi thế chấp già đi, vốn chủ sở hữu tăng nhanh hơn.
Để biết chính xác thời điểm bạn đủ điều kiện vay vốn mua nhà, hãy đưa số dư ban đầu còn nợ, tỷ lệ thế chấp và thời hạn khoản vay của bạn vào một máy tính thế chấp trực tuyến. Sau khi bạn tính toán những con số này, hãy nhìn vào bảng khấu hao. Nó xác định từng khoản thanh toán hàng tháng, tách biệt giữa khoản trả lãi và khoản giảm gốc. Sự khác biệt giữa số dư ban đầu là 80.000 đô la và số dư hiện tại của bạn là vốn chủ sở hữu của bạn. Nếu bạn đặt dưới 20 phần trăm, bạn sẽ phải đạt được mức đó trước khi bắt đầu xây dựng vốn chủ sở hữu mà bạn có thể vay.
Quy tắc 20% vốn chủ sở hữu vẫn ổn định, cho dù bạn chọn loại khoản vay mua nhà nào. Hạn mức tín dụng mua nhà, được gọi là HELOC, cho phép bạn vay tới 80% vốn chủ sở hữu của mình, hạn mức này sẽ trở thành hạn mức tín dụng. Bạn có thể rút tiền khi cần và trả lại nếu muốn, trong thời gian cho vay, thường là 10 năm. Khi ngân hàng đóng cửa hàng, bạn sẽ trả góp hàng tháng. HELOC thường không tốn chi phí mở vì ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định nhà và các chi phí khác. Tuy nhiên, tỷ lệ này có thể thay đổi nên có thể cao hơn nhiều khi đến thời điểm trả khoản vay.
Một khoản vay vốn sở hữu nhà truyền thống, hoặc một khoản thế chấp thứ hai như đôi khi nó được gọi, đi kèm với tất cả các chi phí của một khoản thế chấp mới. Đối với hạn mức tín dụng, bạn chỉ có thể vay tối đa 80% vốn chủ sở hữu của mình. Bạn nhận tiền một lần và bắt đầu thanh toán hàng tháng ngay lập tức. Ưu điểm của hình thức cho vay này là lãi suất cố định, do đó bạn biết khoản tiền phải trả hàng tháng trong suốt thời gian vay.