Việc giảm tiền gốc của khoản vay thế chấp không tuân theo các khoản thanh toán hàng tháng - chỉ một phần của mỗi khoản thanh toán được chuyển vào tiền gốc, trong khi phần còn lại được tính vào lãi suất. Với các khoản thanh toán cố định hàng tháng, tỷ lệ giữa số tiền gốc và lãi thay đổi mỗi tháng. Khi số dư giảm đi, số tiền tính lãi giảm và số tiền tính theo tiền gốc tăng lên.
Lãi suất là tiền được tính cho một khoản vay chưa thanh toán. Với các khoản thanh toán cố định hàng tháng, lãi suất hàng tháng được sử dụng cho khoản phí hàng tháng. Lãi suất hàng tháng là 1/12 lãi suất hàng năm. Bạn luôn phải trả số dư của tháng trước nhân với tỷ lệ hàng tháng. Bất kỳ số tiền nào cao hơn lãi suất sẽ được tính vào tiền gốc. Tiền gốc làm giảm số dư khoản vay của bạn. Số dư nợ giảm dần sẽ mang lại ít lãi suất hơn cho khoản thanh toán của tháng tiếp theo. Phần lãi chênh lệch được cộng vào tiền gốc.
Bạn không thể nhân số dư khoản vay ban đầu với lãi suất hàng năm cho số tiền lãi hàng năm trừ khi bạn có một khoản vay chỉ tính lãi. Nếu không, số dư hàng tháng giảm dần sẽ ảnh hưởng đến tiền lãi tổng thể hàng năm. Bạn có thể nhân lãi suất hàng tháng với số dư của tháng trước đó cho số tiền lãi hàng tháng; sau đó cộng mỗi 12 số tiền hàng tháng cho số tiền hàng năm của mỗi năm. Sau đó, bạn chia số tiền hàng năm cho số dư đầu kỳ cho tỷ lệ hàng năm hiệu quả của mỗi năm. Bạn cũng có thể chia số tiền hàng năm cho số dư ban đầu cho tỷ lệ hiệu quả của số dư đầu năm của mỗi năm. Tổng số tiền lãi của toàn bộ khoản vay chia cho số tiền vay sẽ cho bạn tổng lãi suất hiệu dụng.
Lãi suất hiệu dụng hàng năm thấp hơn lãi suất hàng năm vì số dư của bạn thay đổi giữa dòng. Tỷ lệ thông thường hàng năm là chính xác, nhưng nó không có một số lượng nhất quán để áp dụng. Bạn có thể tính trung bình số dư khoản vay cho mỗi năm và nhân với lãi suất hàng năm cho số tiền lãi hàng năm. Nếu bạn lấy trung bình tất cả các số dư của khoản vay và nhân nó với lãi suất hàng năm nhân với số năm của khoản vay, bạn sẽ có được tổng số tiền lãi.
Khi bạn biết mình phải trả bao nhiêu tiền lãi, bạn có thể tính ra số tiền giảm gốc. Trừ tiền lãi hàng tháng vào khoản thanh toán hàng tháng để giảm tiền gốc hàng tháng. Ngoài ra, trừ tiền lãi hàng năm vào khoản thanh toán hàng năm để giảm tiền gốc hàng năm. Lấy số dư mới lấy số dư mới trừ khoản giảm trừ.