Hãy cân nhắc xem có nên bán trong thời hạn bảo vệ danh sách sau ngày hết hạn danh sách nhà của bạn hay không, vì bạn có thể nợ hoa hồng cho nhà môi giới niêm yết trước đó. Ngoài việc xem xét cẩn thận ngôn ngữ của thỏa thuận niêm yết, bạn có thể cần tham khảo ý kiến ​​luật sư bất động sản để xác định xem bạn có thể bán sau khi danh sách hết hạn mà không phải trả hoa hồng hay không. Khoảng thời gian bạn chờ đợi và cách bạn tìm thấy người mua có thể ảnh hưởng đến việc bạn có nợ nhà môi giới danh sách cũ của mình một khoản hoa hồng hay không. Thời gian chờ đợi có thể kéo dài vài tháng hoặc được miễn hoàn toàn.

Đuôi của hai thời điểm

Điều khoản bảo vệ niêm yết trong hợp đồng niêm yết bất động sản bảo vệ lợi ích của nhà môi giới. Nó không khuyến khích sự thông đồng giữa người mua và người bán. Người bán không cẩn thận có thể sử dụng dịch vụ của nhà môi giới để nhận được đề nghị của người mua, sau đó đi sau lưng nhà môi giới và bán cho một trong những người mua đó mà không phải trả hoa hồng niêm yết. Khung thời gian được bảo vệ, được gọi là khoảng thời gian "đuôi", là khoảng thời gian người bán phải đợi sau khi thỏa thuận niêm yết hết hạn trước khi ký thỏa thuận với người mua. Khoảng thời gian này khác nhau tùy theo hợp đồng và nhà môi giới, nhưng thường kéo dài 90 ngày. Harvey Jacobs của Washington Post khuyến nghị khoảng thời gian chờ đợi ngắn nhất có thể, chẳng hạn như 30 ngày.

Ai đã Mang lại cho Người mua?

Kỳ đuôi thường bị hiểu nhầm. Nó không nhất thiết ngăn bạn bán nhà của mình, nhưng nó có thể giới hạn những người bạn có thể bán mà không nợ người môi giới cũ của bạn một khoản hoa hồng. Nói chung, bán cho người mua mà nhà môi giới đã mua hoặc người đã chủ động xem nhà của bạn trong thời gian niêm yết, có thể cho phép nhà môi giới niêm yết được hưởng hoa hồng. Mặc dù ngôn ngữ trong hợp đồng niêm yết khác nhau, nhiều tiểu bang cụ thể về những gì điều này đòi hỏi.

Khi mọi thứ có thể trở nên cố định

Nếu bạn quyết định bán nhà của mình trước khi thời hạn trên danh sách của bạn hết hạn, bạn có thể không phải trả hoa hồng nếu bạn bán cho người mua mà bạn gặp sau khi danh sách hết hạn, người đến với bạn mà không cần bất kỳ sự hỗ trợ nào từ người môi giới. Ví dụ:bạn có thể tự mình tìm người mua qua Internet hoặc sự giới thiệu của bạn bè, sau khi danh sách hết hạn. Tuy nhiên, nếu người mua đó có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc kinh doanh với người mua trước đó đã xem nhà hoặc đặt đề nghị mua nhà trong thời gian niêm yết, bạn có thể phải chứng minh rằng không có sự thông đồng.

Càng cụ thể càng tốt

Sự mơ hồ trong điều khoản bảo vệ của hợp đồng có thể có lợi cho bạn nếu bạn quyết định bán trong thời hạn cuối. Tòa án thường sử dụng ngôn ngữ hợp đồng chống lại bên soạn thảo hợp đồng, do đó, nếu công ty môi giới viết hợp đồng mà không nêu chi tiết cụ thể, tòa án cũng có thể đọc hợp đồng theo cách giải thích của người bán. Ví dụ, trong một trường hợp ở Tennessee năm 2007, một tòa án đã ra phán quyết có lợi cho một người bán đã bán nhà của cô ấy cho những người mua đã xem tài sản một ngày sau khi danh sách hết hạn. Vì công ty môi giới đã soạn thảo hợp đồng trong đó nêu rõ rằng điều khoản áp dụng cho những người mua đã xem nhà trong thời gian niêm yết và không có văn bản gia hạn cho việc niêm yết, nên người bán không phải trả hoa hồng.