Lãi suất tăng và sự suy giảm của các trung tâm mua sắm đã đè nặng lên các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) trong vài năm qua. Tin tốt là nhiều REIT - các doanh nghiệp được ưu đãi về thuế đặc biệt cung cấp cho các nhà đầu tư cơ hội tiếp xúc với bất động sản - hiện đang giao dịch với giá hời.
Điều đó khiến bây giờ là thời điểm thích hợp để nhảy rộng rãi vào loại tài sản truyền thống thân thiện với cổ tức này thông qua các quỹ tương hỗ và trao đổi.
REITs - sở hữu và thường vận hành bất động sản như căn hộ, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại và bất động sản công nghiệp - được giảm thuế nhất định, nhưng đổi lại phải chuyển 90% thu nhập của họ cho các cổ đông mỗi năm. Điều đó khiến họ có những vở kịch có năng suất tốt; hiện tại, REIT trung bình mang lại lợi suất 4%, cao hơn hầu hết các lợi tức cổ phiếu hoặc trái phiếu chất lượng cao.
Họ cũng có vẻ rẻ ngay bây giờ. Trong khi chỉ số 500 cổ phiếu Standard &Poor's đang giao dịch ở mức gần gấp 24 lần thu nhập sau 12 tháng, thì lĩnh vực REIT của S&P US đang đổi chủ ở mức giá thành quỹ từ hoạt động (FFO, một thước đo quan trọng về khả năng sinh lời của REIT) trong tổng số 16.
Tỷ trọng từ 5% đến 10% trong REITs tạo ra sự đa dạng hóa tốt cho danh mục cổ phiếu và trái phiếu. Trong khi lãi suất tăng được coi là tin xấu đối với REITs - vì trái phiếu cạnh tranh với họ để lấy tiền của các nhà đầu tư thu nhập, và vì phần lớn ngành bất động sản phụ thuộc vào tiền trái phiếu - REITs trước đây đã cho thấy một số khả năng phục hồi trong thời kỳ lãi suất tăng.
Các nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận các phạm vi rộng lớn của ngành này bằng cách đầu tư vào các quỹ bất động sản và ETF. Dưới đây là tổng quan về sáu quỹ REIT hàng đầu ngay bây giờ:
Dữ liệu tính đến ngày 27 tháng 7 năm 2018.
Vanguard là nhà tiên phong trong việc lập chỉ mục - tổng hợp một nhóm tài sản bằng cách sử dụng một chỉ số dựa trên quy tắc, chẳng hạn như S&P 500, thay vì một nhóm quản lý chỉ đơn giản là chọn các khoản đầu tư theo ý muốn. Và REIT là một trong nhiều lĩnh vực của vũ trụ đầu tư mà Vanguard bao phủ bằng các quỹ chỉ số rẻ tiền của mình.
REIT là một góc nhỏ của thị trường, và những tài liệu chung như vậy về mặt lý thuyết là những nơi tốt để các quỹ được quản lý tích cực đánh bại các chỉ số đơn giản. Nhưng quỹ Vanguard đứng đầu 64% trong số các quỹ REIT được quản lý tích cực trong 10 năm qua. Trung bình, nó mang lại nhiều hơn bảy phần mười điểm phần trăm mỗi năm so với quỹ REIT đang hoạt động trung bình trong khoảng thời gian đó.
Đây cũng là một cách rẻ để sở hữu một gói REIT và đạt được lợi suất 3,5%. Cổ phiếu loại Nhà đầu tư chỉ tính phí 0,26%, hoặc 26 đô la hàng năm cho mỗi 10.000 đô la đầu tư. Cổ phiếu loại Đô đốc (VGSLX) tính phí 0,12% (với khoản đầu tư tối thiểu là 10.000 đô la), cũng như cổ phiếu ETF (VNQ), không có mức tối thiểu.
Hiện tại, Buller yêu thích REITs công nghiệp và văn phòng (32,3% quỹ), khu dân cư (24,9%) và bán lẻ (16,6%), với không gian tự lưu trữ thích hợp cũng chiếm khoảng 9% tài sản của quỹ. Simon là người nắm giữ hàng đầu trong quỹ này và nó được tham gia bởi những người như Logistics REIT Prologis (PLD) và vua lưu trữ Public Storage (PSA).
FRESX đã trả lại 8% hàng năm trong 10 năm qua, đứng đầu chỉ số S&P US REIT với mức trung bình là một nửa điểm phần trăm hàng năm; nó cũng đi trước chỉ số trung bình 0,6 điểm phần trăm hàng năm trong ba năm qua. Hơn nữa, FRESX đã đánh bại quỹ bất động sản trung bình trong 15 trong 20 năm Buller nắm quyền lãnh đạo. Điều đó được nâng lên một phần bởi mức cổ tức tương đối hiện đạt 2,7%.
Quỹ hầu như không có khả năng chống đạn. Đầu tư Bất động sản Fidelity đã bị đè bẹp vào năm 2007, giảm 21% và đứng ở vị trí cuối cùng trong số các công ty cùng ngành. Nó thậm chí còn thua nhiều hơn, 38%, vào năm 2008… nhưng con số đó thực sự là trên mức trung bình một chút so với các đối thủ cạnh tranh của nó.
Buller là một nhà đầu tư kiên nhẫn. Bảo mật trung bình nằm trong quỹ khoảng bốn năm.
Hầu như mọi quỹ bất động sản đều có một chút khác biệt so với các quỹ đầu tư khác. T. Rowe Giá Bất động sản (TRREX, $ 27,62), chẳng hạn, có xu hướng giữ nhiều REIT “truyền thống” hơn (nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn) và ít REIT đặc biệt hơn như những công ty kinh doanh tháp di động và trung tâm dữ liệu. Ví dụ, hai cổ phần hàng đầu là một cặp chung cư:Cộng đồng AvalonBay (AVB) và Khu dân cư cổ phần (EQR).
Việc thiếu các REIT của trung tâm dữ liệu đặc biệt đã kìm hãm TRREX trong vài năm qua. Quỹ này cũng có lợi suất hơi thấp 2,3%. Tuy nhiên, Giám đốc David Lee, giống như Fidelity’s Buller, đã điều hành quỹ này - và điều hành nó tốt - trong 20 năm. Khoản chào bán của Fidelity đã vượt xa quỹ T. Rowe trung bình 1,5 điểm phần trăm trong 10 năm qua. Nhưng quỹ T. Rowe ít biến động hơn quỹ Fidelity. TRREX có xu hướng giữ các vị thế lâu hơn, trung bình là 10 năm - một điểm cộng khác biệt cho các nhà đầu tư muốn có một danh mục đầu tư nhất quán.
Các nhà đầu tư quan tâm đến đa dạng hóa địa lý có thể tìm đến iShares Global REIT ETF (REET, 25,53 đô la) - một quỹ giao dịch trao đổi kết hợp REIT quốc tế và trong nước.
Trong trường hợp này, REET được đầu tư khoảng 65% vào các REIT của Mỹ như Simon Property Group, Prologis và Public Storage. Phần còn lại nằm rải rác ở các nước phát triển bao gồm Nhật Bản, Úc và Vương quốc Anh. Hai REIT nước ngoài duy nhất lọt vào top 10 là tập đoàn bán lẻ của Pháp Unibail-Rodamco-Westfield SE (UNRDY) và công ty bán lẻ và văn phòng có trụ sở tại Hồng Kông Link REIT, là quỹ tín thác đầu tư bất động sản lớn nhất châu Á.
Giống như trường hợp của hầu hết các cổ phiếu nước ngoài, REITs nước ngoài, cũng như quỹ toàn cầu này, đã theo sau các anh em Hoa Kỳ của họ trong ba năm qua với mức trung bình là nửa điểm phần trăm mỗi năm. Bạn cũng phải lo lắng về các mối quan tâm quốc tế như rủi ro tiền tệ.
Tuy nhiên, sự đa dạng hóa nước ngoài thực sự cung cấp một hàng rào tốt nếu bất động sản Hoa Kỳ lùi lại một bước. Lợi suất, ở mức 4%, cũng không phải là bất cứ điều gì để hắt hơi.
Vanguard Global ex-U.S. Quỹ Chỉ số Bất động sản (VGXRX, $ 23,50) là một lựa chọn tốt hơn nếu bạn muốn tiếp xúc quốc tế một cách nghiêm túc.
Không giống như iShares Global REIT ETF, Vanguard’s ex-U.S. quỹ không tiếp xúc với REIT của Mỹ. Ngoài ra, nó còn tiếp xúc nhiều hơn với các công ty bất động sản ở thị trường mới nổi, vì vậy bạn cũng có thể tiếp cận các khu vực đang phát triển nhanh hơn trên thế giới. Các nước phát triển bao gồm Nhật Bản (22,2%), Hồng Kông (12,9%), Úc (8,2%) và Anh (7%) vẫn chiếm ưu thế về tài sản được quản lý, nhưng Trung Quốc (10,9%), Nam Phi (2,1%) và Philippines (1,4%) nằm trong số các quốc gia cho phép quỹ chiếm tỷ trọng khoảng 1/5 tại các thị trường mới nổi.
Giống như nhiều quỹ chỉ số khác, quỹ này cũng có tỷ trọng vốn hóa thị trường, có nghĩa là các cổ phiếu bất động sản lớn nhất - chẳng hạn như Unibail và Hong Kong’s Sun Hung Kai Properties - là những cổ phiếu nắm giữ lớn nhất.
REIT của nước ngoài thường trả lợi suất cao hơn REIT của Hoa Kỳ; nói một cách dí dỏm, VGXRX mang lại 4,7% hào phóng.
Cổ phiếu loại Nhà đầu tư tính phí 0,34% và yêu cầu tối thiểu chỉ 3.000 đô la. Cổ phiếu hạng Đô đốc, VGRLX (đầu tư tối thiểu:10.000 đô la) và ETF, VNQI, chỉ tính phí 0,14%.
Cohen &Steers được biết đến với việc tập trung vào lĩnh vực ủy thác đầu tư bất động sản. Và Cohen &Steers Realty Shares (CSRSX, $ 63,00) là một quỹ tương hỗ kiểu cũ - với tất cả những mặt tích cực và tiêu cực.
Bộ ba nhà quản lý kiểm tra mọi thứ, từ giá trị cơ bản của từng tài sản của REIT đến triển vọng vĩ mô đối với bất động sản thương mại. Từ quy trình này, nhóm xây dựng danh mục đầu tư từ 40 đến 60 REIT. Quỹ thừa cân và thiếu cân đối các phân ngành bất động sản tùy thuộc vào triển vọng của các nhà quản lý. Văn phòng (14%), căn hộ (13%) và trung tâm dữ liệu (12%) hiện đang đứng đầu, trong đó công nghiệp (6%) và cơ sở hạ tầng (4%) nằm trong số các ngành nhỏ hơn.
Lợi nhuận đã được tốt. Trong 10 năm qua, quỹ đã thu về 8,3% hàng năm - trung bình 0,7 điểm phần trăm hàng năm so với Chỉ số FTSE NAREIT All Equity REITs.
Tuy nhiên, có một vài nhược điểm. Đầu tiên, tỷ lệ chi phí 0,97% là tỷ lệ chấp đối với các đối thủ cạnh tranh có chỉ số chi phí siêu thấp. Ngoài ra, quỹ đã tăng lên 4,3 tỷ đô la tài sản, khiến nó trở thành một trong những quỹ REIT được quản lý tích cực lớn nhất - và điều đó khiến việc giao dịch các REIT nhỏ hơn trở nên khó khăn hơn.
Về mặt tiêu cực, tỷ lệ chi phí 0,97% không phải là đặc biệt cao đối với một quỹ tương hỗ được quản lý tích cực, nhưng nó vẫn là một mức chênh lệch đáng kể so với các đối thủ cạnh tranh chỉ số chi phí siêu thấp.
Steve Goldberg là cố vấn đầu tư tại khu vực Washington, D.C.,.