Các đợt IPO REIT của Mỹ đã không hoạt động tốt trong năm nay.

ARA US Hospitality Trust bắt đầu giao dịch dưới giá IPO trước khi nó phục hồi. Mặt khác, Eagle Hospitality Trust là một chương trình kinh dị, giảm 10% vào ngày khai mạc và ở đó kể từ đó.

Vì vậy, khi nghe tin Prime US REIT đã sớm nộp bản cáo bạch sơ bộ để niêm yết, tôi đã rất nghi ngờ.

Liệu đợt IPO này của REIT có vượt qua được 2 đợt niêm yết còn lại và mang lại cho nhà đầu tư mức cao không?
Hay nó sẽ khiến các nhà đầu tư khó tiêu trầm trọng do quá tải REIT của Mỹ?

Hãy xem xét kỹ hơn.

Tổng quan về IPO

Dưới đây là tổng quan ngắn gọn về các chi tiết chào bán:

• Giá IPO có thể là 0,88 đô la Mỹ .
• Sẽ có 923 triệu đơn vị trong tổng số ưu đãi, 335 triệu trong số đó được phân bổ cho công chúng và đợt quảng cáo.
• Điều này ngụ ý giá trị vốn hóa thị trường là 812 triệu đô la Mỹ

Nếu bạn muốn theo dõi bài đánh giá này, bạn có thể tìm thấy Bản cáo bạch IPO tại đây.

Danh mục tài sản

Một số nhận xét chính về Danh mục đầu tư IPO:

• Danh mục đầu tư bao gồm 11 tài sản Văn phòng ở 9 tiểu bang với sự kết hợp đa dạng của các thành phố Cấp 1, Cấp 2 và Cấp 3.
• Danh mục đầu tư được cung cấp bởi KBS REIT III, một REIT công khai không niêm yết do nhà tài trợ quản lý.
• 100% Danh mục đầu tư là Văn phòng Hạng A của Freehold. Các tòa nhà hạng A là những tòa nhà được xây dựng tốt với cơ sở hạ tầng tốt nhất và vị trí đẹp.
• Danh mục đầu tư có giá trị 1,22 tỷ đô la Mỹ, Đây là mức trung bình của 2 lần định giá được thực hiện bởi JLL và Cushman. &Wakefield.
• Các bất động sản chủ yếu nằm ở các vị trí ngoại ô

Điều thú vị là các văn phòng này phần lớn nằm ở các vị trí ngoại ô và không nằm trong khu vực trung tâm. Đây không hẳn là một điều xấu, vì các tòa nhà ở ngoại ô có xu hướng mang lại năng suất cao hơn, điều này thể hiện rõ trong REIT này.

Sức chứa

Hầu hết các bất động sản đã được cho thuê tốt trong 3 năm qua, với công suất thuê hầu hết các bất động sản luôn ở mức trên 90%. Ngoại lệ đáng chú ý là Tháp I tại Emeryville, nơi đã hết hạn hợp đồng thuê của một người thuê đã chiếm 4 tầng vào năm 2017. Công suất cho thuê tại ngày 31 tháng 12 năm 2018 đã phục hồi lên 81,1%.

Danh mục đầu tư sẽ ở mức tỷ lệ lấp đầy 96,7% tại IPO.

Đặc điểm &Thời hạn Hợp đồng thuê

Các hợp đồng thuê là hợp đồng thuê dài hạn hợp lý với Thời hạn cho thuê bình quân gia quyền (WALE) là 5,5 năm (Theo Khu vực Khả dụng Ròng).

96,9% Các hợp đồng thuê có mức tăng giá thuê hàng năm vào khoảng 2,1% và theo hợp đồng thuê gộp ba dịch vụ hoặc có sửa đổi / trọn gói. Điều này có nghĩa là chi phí tài sản chủ yếu được chuyển cho bên thuê, mang lại lợi ích cao cho các cổ đông.

Cuối cùng, giá thuê hiện tại thấp hơn đáng kể so với giá thị trường. Điều này mang lại cơ hội REIT hoàn nhập tiền thuê dương đáng kể khi các hợp đồng thuê được gia hạn. Điều này sẽ mang lại tổng doanh thu cao hơn trong tương lai.

Dựa trên các đặc điểm danh mục đầu tư này, chúng ta có thể thấy rằng danh mục đầu tư IPO có chất lượng rất cao và rất có thể đầu tư.

Nhà tài trợ và Quản lý

Hiểu được nhà tài trợ của REIT là điều quan trọng trong việc hiểu phong cách và hành vi quản lý. Nhà tài trợ cũng có thể cung cấp một đường dẫn cho việc mua lại bởi Prime US REIT và hiểu rằng đường ống có thể rất quan trọng trong việc xác định tiềm năng tăng trưởng.

Thông tin chung

Nhà tài trợ của Prime US REIT là KBS Asia Partners, có liên kết với KBS Realty Advisors, một nhà quản lý đầu tư bất động sản thương mại tư nhân có trụ sở tại Hoa Kỳ. Các nhà đầu tư Singapore sẽ biết đến họ vì mối quan hệ đối tác trước đó với Keppel Capital để niêm yết REIT Văn phòng Hạng B Hoa Kỳ - Keppel-KBS US REIT - vào năm 2017.

KBS là một nhà quản lý đầu tư bất động sản được thành lập vào năm 1992 bởi Peter Bren và Charles Schreiber. Nó đã hoàn thành hơn 38 tỷ đô la Mỹ giao dịch bất động sản kể từ khi thành lập và hiện có 11,6 tỷ đô la Mỹ tài sản đang được quản lý. Prime US REIT sẽ có thể tận dụng nền tảng và kinh nghiệm của KBS cho các dịch vụ quản lý tài sản và tăng trưởng vô cơ thông qua mua lại.

Ban Giám đốc có phù hợp với Lợi ích của Cổ đông không?

KBS đã thể hiện một lịch sử hỗn hợp trong suốt 1,5 năm quản lý Keppel-KBS US REIT của họ. Điều này được thể hiện rõ qua hiệu suất giá của Keppel-KBS US REIT kể từ khi IPO.

Keppel-KBS US REIT IPO-ed ở 0,88 USD. Như bạn có thể thấy từ biểu đồ, REIT đã bị sụt giảm mạnh về giá cổ phiếu trong tháng 9 đến tháng 10 năm 2018. Điều này chủ yếu là do 2 yếu tố:

• Sự không chắc chắn về các quy định thuế của Hoa Kỳ có thể khiến REIT phải chịu mức thuế khấu trừ cổ tức là 30%
• Một vấn đề về quyền được pha loãng rất nhiều để tài trợ cho việc mua lại danh mục đầu tư của Westpark

Trong khi các đơn giá đang được sửa chữa, các nhà đầu tư IPO vẫn đang phải đối mặt với thua lỗ do REIT vẫn đang giao dịch dưới giá IPO. Điều đáng quan tâm hơn là việc ban lãnh đạo quyết định xử lý vấn đề quyền lợi bị suy giảm trong điều kiện thị trường tồi tệ là một dấu hiệu cho thấy thái độ của ban lãnh đạo đối với các nhà đầu tư.

Vẫn còn phải xem hành vi của ban quản lý có được chuyển sang Prime US REIT hay không.

Xử lý Xung đột Lợi ích

Một câu hỏi mà tôi có liên quan đến danh sách của Prime US REIT là làm thế nào nó dự định xử lý các xung đột lợi ích tiềm ẩn với Keppel-KBS US REIT. Rốt cuộc, cả hai REIT đều chuyên về tài sản Văn phòng Hoa Kỳ và có thể kết thúc việc cạnh tranh với nhau để có cùng tài sản.

Điều này được trả lời trong bản cáo bạch theo một số cách:

• Có một bức tường Trung Quốc giữa Keppel-KBS US REIT và Prime US REIT. Điều này có nghĩa là không có sự chia sẻ thông tin giữa những người quản lý, các nhóm quản lý riêng biệt và các dòng báo cáo riêng biệt.
• Liên quan đến xung đột giữa Prime US REIT và REIT của US không được liệt kê của KBS, họ sẽ có quyền từ chối đầu tiên đối với các giao dịch đáp ứng các tiêu chí sau:
  • Tòa nhà văn phòng hạng A
  • Giá mua ít nhất 125 triệu đô la Mỹ
  • Công suất thuê trung bình trên 90% trong 2 năm tới
  • Lợi tức đầu tư bất động sản ổn định hỗ trợ cho lợi tức.

Do đó, đừng mong Keppel-KBS US REIT sẽ sớm cộng tác với Prime US REIT.

Cơ cấu phí

Nghiên cứu cấu trúc phí của REIT cho chúng tôi biết liệu người quản lý REIT có được khuyến khích và phù hợp với các nhà đầu tư hay không. Cơ cấu phí quản lý mà Prime US REIT sử dụng như sau:

• Phí quản lý cơ sở - 10% thu nhập được phân phối
• Phí quản lý hiệu suất - DPU tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái
• Phí chuyển đổi - 1% giá trị chuyển đổi
• Phí thoái vốn - 0,5% giá trị thoái vốn

Người quản lý REIT đã cam kết nhận 80% phí cơ bản của họ trong các đơn vị trong 2 năm đầu tiên. Do đó, REIT Manager sẽ có một số dư địa để tăng lợi nhuận bằng cách tính thêm phí theo đơn vị.

REIT đã chọn sử dụng cơ cấu phí tương tự như ARA US Hospitality và Eagle Hospitality Trust, có thể là theo lời khuyên từ DBS, người dẫn đầu cho cả 3 đợt IPO. Điều đáng mừng là có một số mối quan tâm giữa người quản lý REIT và Nhà đầu tư vì phí thực hiện được tính dựa trên tăng trưởng DPU. Nếu DPU gặp khó khăn, thì ban quản lý cũng vậy. Nói cách khác, nhà đầu tư và ban quản lý sẽ chìm hoặc bơi cùng nhau.

Nhà đầu tư nền tảng

Các nhà đầu tư nền tảng cung cấp cho chúng tôi dấu hiệu về mức độ hỗ trợ của IPO và cho chúng tôi ý tưởng về “ nhà đầu tư thông minh hơn ”Hãy nghĩ về IPO. Các nhà đầu tư này cũng cung cấp sự ổn định cho đơn giá vì họ có thể bị khóa. Điều này có nghĩa là họ không được phép bán các vị trí của mình sau IPO trong một khoảng thời gian nhất định. Cơ cấu quyền sở hữu Prime của US REIT sau IPO sẽ như sau:

• Thuộc tính KBS REIT III - 24,7%
• AT Investments Ltd (Tỷ phú Ấn Độ Arvind Tiku có trụ sở tại SG) - 8%
• Keppel Capital - 6,8%
• Times Properties Pte Ltd (Singapore Press Holdings) - 6,8%
• Các nhà đầu tư nền tảng khác -17,4%
  • Linda Bren 2017 Trust (tài sản của người sáng lập KBS)
  • The Schreiber Trust (Niềm tin của gia đình người sáng lập KBS)
  • Khách hàng của ngân hàng tư nhân Credit Suisse
  • Khách hàng ngân hàng tư nhân của Ngân hàng DBS
  • Ngân hàng DBS
  • Hiap Hoe Investment Pte Ltd

Điều này có nghĩa là 63,7% đơn vị của REIT được tiếp nhận bởi các nhà đầu tư nền tảng, nhiều hơn cả ARA US Hospitality Trust và Eagle Hospitality Trust.

Đáng chú ý trong số các nhà đầu tư nền tảng là KBS REIT Properties III là một công ty mới lớn đáng kể, tạo ra tình trạng “REIT sở hữu REIT”. Dựa trên các tiết lộ của bản cáo bạch, không có nhà đầu tư cá nhân nào sở hữu hơn 1,35% cổ phần của KBS REIT Properties III tại ngày 31 tháng 3 năm 2019. Do đó, tập hợp các nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào Prime US REIT một cách hiệu quả.

Đây cũng là lần thứ hai SPH tham gia cùng Keppel trong việc đồng đầu tư vào một thương vụ, lần đầu tiên là lời đề nghị chung để mua M1 riêng.

Tóm lại, Prime US REIT được hỗ trợ tốt hơn nhiều so với 2 đợt IPO của US REIT khác trong năm nay. Điều này có thể mang lại hiệu suất giao dịch tích cực hơn nhiều sau khi IPO.

Điểm nổi bật về tài chính và định giá

Sau khi xem xét hầu hết các yếu tố hoạt động, hãy đi sâu vào các yếu tố tài chính.

Hiệu suất danh mục đầu tư trước đây

Thu nhập bất động sản ròng (NPI) của Danh mục đầu tư đã giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2017 trước khi tăng trở lại vào năm 2018. Điều này chủ yếu là do hoạt động kém hiệu quả của Tháp 1 tại Emeryville, công suất thuê giảm đáng kể trong năm 2017.

Các bất động sản khác nhìn chung có mức tăng ổn định trong NPI trong 3 năm.

Quản lý vốn

Đòn bẩy tổng hợp của REIT sẽ là 37% tại thời điểm IPO, với thời gian đáo hạn nợ trung bình có trọng số là 5,5 năm với 85,1% nợ hiệu quả trên lãi suất cố định. Điều này bảo vệ REIT khỏi rủi ro lãi suất cũng như nguy cơ nợ sắp hết hạn. Một điều tốt cho các nhà đầu tư.

Định giá

Sử dụng giá IPO dự kiến ​​là 0,88 USD, REIT được định giá ở mức cao hơn một chút để ghi sổ là 1,05 và có lợi suất dự kiến ​​là 7,4% vào năm 2019. Lợi suất năm 2020 dự kiến ​​là 7,6%.

Đối với tôi, việc định giá là công bằng, điều này khiến những người tham gia IPO bị hạn chế.

So sánh ngang hàng

Để hiểu rõ hơn liệu một đợt IPO có đáng để đầu tư hay không, một cách tốt là so sánh nó với các công ty cùng ngành đã có trên thị trường. Đồng nghiệp gần nhất được liệt kê trên SGX là Manulife US REIT, với Keppel-KBS US REIT là một ứng cử viên tiềm năng khác để so sánh.

Description	Prime US REIT	Manulife US REIT	Keppel-KBS US REIT
Loại thuộc tính	Lớp A	Cúp / Hạng A	Lớp B
Thuê đất	Cổ phiếu	Cổ phiếu	Cổ phiếu
Không. thuộc tính	11	8	13
Giá trị danh mục đầu tư	1,22 tỷ đô la	1,75 tỷ đô la	1,07 tỷ đô la
Sức chứa	96,7%	97,4%	92,1%
BÁN (năm)	5.5	6	3.9
Đòn bẩy tổng hợp	37%	37,6%	38,1%
Chi phí nợ trung bình	3,45%	3,28%	3,76%
Kỳ hạn nợ bình quân gia quyền (năm)	5.5	2,5	3.6
Vốn hóa thị trường	812 triệu đô la Mỹ	1,097 triệu đô la Mỹ	639,5 triệu đô la Mỹ
Giá so với NAV	1,05	1,08	0,99
Lợi tức cổ tức	7,4%	6,7%	7,8%

So sánh các số liệu khác nhau giữa 3 REIT này, có rất ít điều phân biệt giữa chúng.

Sự khác biệt giữa Prime US REIT và Keppel-KBS US REIT có thể bị ảnh hưởng đến chất lượng tài sản (Hạng A so với Hạng B, tỷ lệ lấp đầy 96,7% đến tỷ lệ lấp đầy 92,1%, v.v.). Do đó, việc Prime US REIT ra lệnh định giá cao hơn Keppel-KBS US REIT là phù hợp.

Khi so sánh giữa Prime US REIT và Manulife US REIT, sự khác biệt thậm chí còn rõ ràng hơn. Việc Manulife US REIT được định giá cao cũng là hợp lý do danh mục đầu tư lớn hơn, vốn hóa thị trường và hồ sơ theo dõi dài hơn.

Tóm tắt

Sau khi xem qua một lượng lớn thông tin, hãy tóm tắt nó bằng một bản tóm tắt về mặt tốt, mặt xấu và rủi ro.

Điều tốt

• Danh mục đầu tư chất lượng cao với tỷ lệ lấp đầy cao 96,7%
• Các hợp đồng thuê tương đối dài với tỷ lệ tăng cố định mang lại khả năng hiển thị thu nhập tốt
• Nhà tài trợ lớn mà những người lớn tuổi có thể tận dụng để có chuyên môn và cơ hội mua lại
• Sự ủng hộ mạnh mẽ từ những người ủng hộ nền tảng chiếm 63,7% IPO

Điều tồi tệ

• Định giá hợp lý mang lại lợi ích hạn chế cho các nhà đầu tư IPO.
• Việc chào bán trở nên nóng bỏng sau 2 đợt IPO REIT khác của Hoa Kỳ, điều này có thể khiến các nhà đầu tư đón nhận nồng nhiệt hơn.

Rủi ro chính

• KBS đã hành động bất lợi đối với các nhà đầu tư trong quá khứ.
• Tiềm năng huy động vốn cổ phần tiếp theo sau IPO là rất cao. Chỉ có thời gian mới biết liệu nó có được cấu trúc thuận lợi cho các nhà đầu tư hay không.
• Chiến tranh thương mại Mỹ-Trung leo thang có thể gây ra suy thoái kinh tế.

Chiến lược cá nhân của tôi

Danh mục đầu tư chất lượng cao và nền tảng hỗ trợ mạnh mẽ cho REIT là những điểm thu hút chính đối với tôi cho đợt IPO này. Như vậy, tôi có thể hiểu liệu các nhà đầu tư có sẵn sàng cho REIT cơ hội khi IPO hay không.

Điều giữ tôi lại là định giá hợp lý và tiềm năng huy động vốn cổ phần trong tương lai.

Là một người yêu thích những thứ rẻ và tốt, kết quả là cá nhân tôi sẽ bỏ lỡ đợt IPO này. Tôi sẽ truy cập lại nếu nó giao dịch dưới giá trị sổ sách trong tương lai.

Ngày đăng ký

Prime REIT IPO của Hoa Kỳ vào ngày 8 tháng 7. Đăng ký đóng vào ngày 15 tháng 7.

Kết quả IPO Balloting

Kết quả bỏ phiếu IPO Prime REIT được công bố vào ngày 16 tháng 7 năm 2019. Như bạn có thể thấy trong bảng, những người nộp đơn đăng ký lên đến 99.900 đơn vị được phân bổ đầy đủ ở mức 0,88 đô la Mỹ (hoặc 1,20 đô la Singapore) cho mỗi đơn vị.

Tại thời điểm phát hành, ban quản lý đã phân bổ 40.909.000 đơn vị cho Đợt chào bán công khai, thay vì 16.761.000 đơn vị được nêu trong Bản cáo bạch. Các đơn vị bổ sung rất có thể đã được phân bổ lại từ Sơ đồ vị trí - vì không có quỹ mới nào được huy động.

Đợt IPO bắt đầu vào lúc 2 giờ chiều thứ Sáu (19 tháng 7), sẽ rất thú vị khi xem giá hoạt động như thế nào. Nó sẽ bay lên thành công? Hay nó sẽ gây thất vọng như IPO Eagle Hospitality Trust gần đây hoặc IPO ARA US Hospitality Trust? Đây sẽ là một điều thú vị đáng để tìm kiếm!

Nếu bạn thấy bài viết này hữu ích, hãy xem bài viết của chúng tôi về IPO của Elite REIT.