Đầu tư vào REITs mang lại lợi ích tốt nhất cho cả hai thế giới - cổ tức và tăng trưởng. Là các nhà đầu tư, thông thường sẽ chọn REIT dựa trên dữ liệu lĩnh vực REIT mới nhất và dữ liệu tài chính từ các báo cáo hàng năm.
Nếu bạn muốn giành được lợi thế so với các nhà đầu tư bán lẻ khác của mình, tôi thực sự khuyên bạn nên tiến hành các chuyến thăm trang web của riêng bạn tại các cơ sở kinh doanh thực tế.
Hướng dẫn này cung cấp cho bạn phần giới thiệu về Lượt truy cập trang web bán lẻ. Trong các phần sau, tôi đề cập đến:
Mặc dù tôi đang sử dụng Trung tâm bán lẻ làm ví dụ, bạn có thể dễ dàng ngoại suy quy trình suy nghĩ cho bất kỳ thuộc tính nào có thể truy cập theo REIT mong muốn của bạn.
Nhiều học viên tự giới thiệu mình là chuyên gia bất động sản, thu thập các con số trong tháp ngà của họ và cố gắng tìm hiểu sự phức tạp của ngành này.
Nhưng bạn có thể thực sự hiểu về bất động sản mà không cần tham quan thực tế bất động sản? Bạn có tin tưởng một bác sĩ phẫu thuật chỉ thực hiện một vài ca phẫu thuật mỗi năm không?
Thông thường, các nhà phân tích tài chính cung cấp các phân tích và dự báo của họ từ sự thoải mái mát mẻ trong văn phòng của họ mà không có cảm giác tốt về tài sản vật chất mà họ đang viết. Họ đang dựa vào dữ liệu tài chính do ban quản lý các công ty niêm yết cung cấp và hầu hết dữ liệu đang được tìm kiếm ngược.
Với các chuyến thăm trang web, chúng tôi có thể hiểu rõ hơn về ngữ cảnh và hiểu được những hạn chế vật lý cũng như thế mạnh của một trung tâm bán lẻ. Chúng tôi có thể biết trung tâm mua sắm có liên quan như thế nào với các tòa nhà khác trong khu vực lân cận, nơi lưu lượng người tiêu dùng đến và họ đi đến đâu.
Nếu bạn muốn có "dữ liệu cơ bản" mới nhất về tài sản bất động sản, tốt nhất bạn nên đi một chuyến thăm thực tế, tại chỗ.
Ngay cả trước khi xảy ra đại dịch COVID-19, hoạt động kinh doanh bán lẻ và ăn uống vẫn đang gặp khó khăn. Sự ra đời của COVID-19 đã đẩy lượng người đi bộ vào các trung tâm thương mại ngay sát vách đá.
Với Giai đoạn 2 của Circuit Breaker, chính phủ Singapore đã nới lỏng các hạn chế di chuyển, cho phép các doanh nghiệp bán lẻ mở lại các cửa hàng vật lý. Do đó, lượng người qua lại trong các trung tâm bán lẻ đang có xu hướng tăng lên và nhiều nhà bình luận đã chào hàng về sự ‘phục hồi’ của lĩnh vực bán lẻ.
Tuy nhiên, đây có thể là sự phản ánh những ký ức ngắn hạn của các nhà bình luận, thiên vị gần đây . Họ đang so sánh lưu lượng truy cập từ những tháng trước trước khi bắt đầu Circuit Breaker. Có, sau Giai đoạn 2, lượng giao thông trung tâm mua sắm tăng lên so với Giai đoạn 1.
Vào ngày 23 tháng 6, cuối tuần sau khi bước vào Giai đoạn 2, một bài báo của Straits Times báo cáo rằng lượng người đi bộ tại các trung tâm mua sắm đã tăng 80%. Nhưng con số có vẻ lớn này gây hiểu lầm vì nó đang so sánh lưu lượng người mua sắm trên cơ sở rất thấp trong thời kỳ Circuit Breaker khi hầu hết các nhà bán lẻ đều đóng cửa.
Nếu bạn so sánh lưu lượng truy cập giữa các năm, ví dụ:Tháng 6 năm 2020 so với tháng 6 năm 2019, các con số sẽ rất thấp. Đúng như vậy, một tháng sau, dữ liệu về doanh số bán lẻ trong cả tháng của tháng 7 năm 2020 do Cục Thống kê công bố cho thấy mức giảm 27,8% so với tháng 7 năm 2019.
Người ta nên kết luận một cách hợp lý rằng tất cả đều không tốt trong các cửa hàng bán lẻ.
Các nhà hàng và quán cà phê trông đầy ắp khi bạn lướt qua và thấy những khách hàng quen đang xếp hàng chờ vào cửa. Tuy nhiên, với nhu cầu tuân thủ các nguyên tắc về khoảng cách an toàn, sức chứa chỗ ngồi trong các quán ăn này bị cắt giảm tới 50% , ăn vào doanh thu.
Hơn nữa, Singapore có 1,8 triệu du khách vào tháng 7 năm 2019. Vào tháng 7 năm 2020, chúng tôi có 6.842. Không, không phải là hàng nghìn hay hàng trăm, chúng tôi chỉ có sáu nghìn tám trăm bốn mươi hai lượt khách.
Làm thế nào để các trung tâm bán lẻ có thể “trở lại bình thường” với số lượng lớn người tiêu dùng nước ngoài không chi tiêu ở Singapore? Chúng ta hãy đợi dữ liệu thêm vài tháng nữa trước khi kết luận liệu ngành bán lẻ đã thực sự phục hồi về mức trước COVID hay chưa.
Điều này dẫn chúng ta đến tầm quan trọng của lượt truy cập trang web - chúng tôi có thể cảm nhận được tình hình hoạt động thương mại bán lẻ trước khi tất cả các số liệu thống kê thông thường được công bố trong các tháng và quý tiếp theo. Các nhà phân tích bất động sản có uy tín và có năng lực đã tìm hiểu kỹ các tài sản có trong danh mục đầu tư của họ.
Khi kiểm tra nhịp đập của trung tâm mua sắm, bạn bắt đầu bằng cách xem xét số lượng khách truy cập , hoặc chân ngã, trong trung tâm mua sắm đó. Với lượng khách không đủ, người thuê sẽ không thể duy trì giá thuê của họ và cuối cùng sẽ phá sản. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến doanh thu cho thuê của các nhà điều hành trung tâm thương mại. Lưu lượng truy cập cho đến nay là điều quan trọng nhất cần lưu ý khi ghé thăm trang web.
Tất nhiên, có nhiều lưu ý cần lưu ý khi quan sát lưu lượng người mua sắm;
Bạn sẽ mong đợi lượng người lớn hơn trong một trung tâm mua sắm nếu bạn đến thăm vào lúc 12 giờ trưa so với 4 giờ chiều vì đám đông ăn trưa. Tương tự như vậy, nếu bạn đến thăm các trung tâm mua sắm vào cuối tuần, bạn sẽ thấy lưu lượng truy cập cao hơn và nhân khẩu học khác nhau của những khách hàng quen với các mô hình chi tiêu khác nhau so với đám đông vào các ngày trong tuần.
Việc quan sát hành vi của những khách hàng này cũng rất hữu ích:họ đến trung tâm mua sắm chỉ để ăn trưa? Hay họ cũng đang bảo trợ cho các cửa hàng không phải F &B?
Bất cứ khi nào bạn quan sát giao thông ở trung tâm mua sắm, hãy cố gắng để ý xem mọi người có thực sự tiêu tiền vào trung tâm mua sắm hay không. Họ có đang cầm túi mua sắm nào không hay đồ ăn đã đóng gói? Nếu mọi người chỉ đi loanh quanh và không chi tiêu, những người thuê trung tâm mua sắm chẳng kiếm được gì.
Một ví dụ tuyệt vời về điều này sẽ là Funan mới; Năm ngoái, trung tâm mua sắm dường như rất đông, nhưng người ta vẫn thấy các cửa hàng đóng cửa.
313 Somerset là một ví dụ tuyệt vời khác. 313 Somerset có lượng người qua lại rất cao, nhưng chỉ một phần nhỏ khách hàng quen đến trung tâm mua sắm. Điều này là do ga tàu điện ngầm, nằm bên dưới trung tâm mua sắm, không được kết nối tốt với các tòa nhà khác ở khu vực lân cận dưới lòng đất. Do đó, nhiều người sẽ đi ngang qua trung tâm mua sắm để đến những điểm đến cuối cùng của họ như Winsland House, H&M và các văn phòng tại The Heeren và Emerald Hill.
Do đó, nếu bạn chỉ xem lưu lượng người đi bộ làm thước đo chính để đánh giá tình trạng của trung tâm mua sắm, thì bạn có thể lạc quan quá mức.
Bạn sẽ mong đợi một đám đông rất khác cho Paragon tại Orchard Road so với Northpoint tại Yishun.
Với các nhân khẩu học khác nhau, các trung tâm mua sắm có nhiều đối tượng thuê và dịch vụ khác nhau để nhắm mục tiêu đến những người mua sắm - Paragon được định vị tại thị trường dành cho những người mua sắm sang trọng trong khi một trung tâm mua sắm ở trung tâm như Northpoint sẽ có các thương hiệu tầm trung thu hút thị trường đại chúng.
Việc đóng cửa cửa hàng là một chỉ báo quan trọng về sức khỏe bán lẻ. Tôi sẽ nói rõ hơn trong phần tiếp theo.
Nếu người thuê đã bỏ cửa hàng của họ, điều đó cho thấy rằng hoạt động của họ không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận của họ không xứng đáng với những nỗ lực.
Điều này dẫn đến việc mất thu nhập cho thuê trong thời gian chủ sở hữu trung tâm mua sắm đang tìm kiếm những người thuê khác.
Do đó, việc quan sát số lượng các cửa hàng đóng cửa gần đây và các cửa hàng đã bỏ trống trong bao lâu, sẽ cho phép chúng tôi đánh giá tình trạng của trung tâm mua sắm. Tất nhiên, điều này sẽ cần những chuyến thăm thường xuyên để đưa chúng ta đến điểm tiếp theo.
Bối cảnh bán lẻ luôn thay đổi.
Để hiểu tình hình hoạt động của một trung tâm bán lẻ, một nhà phân tích (và nhà đầu tư) có đôi mắt nhạy bén sẽ so sánh các xu hướng trong các giai đoạn khác nhau:
Để có được thước đo chính xác về các xu hướng như vậy, bạn nên cố gắng đến thăm các trung tâm mua sắm này ít nhất mỗi tháng một lần.
Bằng cách nhất quán, bạn sẽ biết được mức độ đóng cửa của các cửa hàng gần đây như thế nào, lượng người qua lại giảm hay không, trung tâm mua sắm sửa sang lại, v.v.
Như đã đề cập trước đây, việc đóng cửa các cửa hàng cung cấp những manh mối quan trọng về sức khỏe của trung tâm mua sắm và thị trường tiêu dùng nói chung. Nói chung, điều đó có nghĩa là người thuê không đủ khả năng để hoạt động có lãi.
Dưới đây là ba điều cần lưu ý:
Các chủ trung tâm thương mại thường tích trữ những cửa hàng bỏ trống này, trang trí chúng trông giống như quảng cáo cho trung tâm mua sắm, nhằm chuyển hướng tập trung của người mua sắm sang các cửa hàng khác.
Bạn sẽ cần phải rèn luyện bản thân để tìm kiếm những cửa hàng trống xung quanh trung tâm mua sắm, chụp ảnh các đơn vị trống để tham khảo trong tương lai.
Thông báo về các cửa hàng bỏ trống sẽ cho bạn biết thêm chi tiết về những gì đang diễn ra. Nó có thể là:
Dưới đây là ví dụ về một số thông tin bạn có thể nhận được từ các thông báo:
Một điểm cuối cùng về việc đóng cửa cửa hàng là hãy lưu ý vị trí nơi chúng xảy ra.
Nếu một cửa hàng nằm ở khu vực đông đúc, nơi có giao thông và hoạt động kinh doanh tốt bị đóng cửa, thì đó có thể là một dấu hiệu đáng lo ngại về tình trạng sức khỏe của thị trường tiêu dùng và sức khỏe của trung tâm mua sắm.
Đây là một ví dụ:
Bức ảnh này được chụp tại một trong những khu vực sầm uất nhất của thành phố Northpoint, đây là khu vực giao thông cao nối từ tàu điện ngầm đến trung tâm mua sắm.
Chúng tôi mong đợi hoạt động kinh doanh nhanh chóng trong lĩnh vực này, nhưng khá nhiều cửa hàng đã đóng cửa. Đây có thể là một dấu hiệu cho thấy thu nhập cho thuê của trung tâm mua sắm có thể suy yếu.
Vị trí, vị trí, vị trí. Tất cả chúng ta đều đồng ý rằng vị trí của một trung tâm mua sắm quyết định khả năng sinh lời của nó.
Tuy nhiên, đừng xem xét sự hỗn hợp bất động sản lân cận. Biết được diện tích đất xung quanh trung tâm mua sắm là điều quan trọng để hiểu được khả năng tồn tại lâu dài của trung tâm thương mại.
Các tòa nhà xung quanh sẽ xác định thị trường trực tiếp của trung tâm mua sắm và có tác động lớn nhất đến nhân khẩu học đến thăm trung tâm mua sắm.
Dưới đây là một số câu hỏi bạn nên tự hỏi khi thực hiện nghiên cứu của mình:
Sau khi đã xem xét vị trí và môi trường xung quanh của trung tâm mua sắm, bạn sẽ cần xác định xem liệu nhóm đối tượng thuê của trung tâm mua sắm có phù hợp với nhân khẩu học và diện tích hay không.
Ví dụ:nếu có nhiều tòa nhà dân cư gần đó, trung tâm mua sắm nên phục vụ cho nhóm gia đình.
Điều quan trọng là các trung tâm mua sắm phải có sự kết hợp đối tượng thuê cân đối và phù hợp với các đặc điểm và nhân khẩu học nhất định của khu vực vì điều đó sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của trung tâm mua sắm.
Hãy cùng xem Causeway Point đánh giá như thế nào về mặt tối ưu hóa vị trí và đối tượng thuê.
Đây là một số điểm lưu ý về môi trường xung quanh nó:
Woods Square có tổng cộng 4 dãy nhà, với 494 đơn vị văn phòng và 39 đơn vị bán lẻ đã sẵn sàng cho việc tiếp nhận. Sau khi các đơn vị văn phòng được thuê, họ sẽ thêm lưu lượng người mua sắm cho Causeway Point. Tuy nhiên, 39 đơn vị bán lẻ bổ sung cũng sẽ cạnh tranh giành khách thuê với Causeway Point.
Mặc dù Woods Square dự kiến sẽ đưa thêm nhân viên văn phòng đến khu vực Woodlands MRT, nhưng vẫn thiếu các quán rượu và quán bar để phục vụ nhân viên văn phòng nối mạng sau giờ hành chính.
Việc chuyển đổi một số không gian xung quanh khu vực thành các lỗ tưới nước có thể làm tăng sự sống động của Causeway Point.
Khi bạn xem xét môi trường xung quanh của khách sạn, bạn có thể có bức tranh tốt hơn về triển vọng hiện tại và tương lai của trung tâm mua sắm.
Một cân nhắc khác sẽ là sự gắn kết của những người thuê trung tâm thương mại.
Các trung tâm mua sắm mang tên Strata có một thách thức lớn liên quan đến việc có được sự kết hợp đối tượng thuê phù hợp và để người thuê hợp tác trong các hoạt động tiếp thị hoặc hậu cần và hoàn thiện so với các trung tâm mua sắm do một chủ sở hữu.
Các cửa hàng trong trung tâm mua sắm có tiêu đề phân tầng thuộc sở hữu của từng chủ sở hữu và do đó, có ít sự phối hợp và hợp tác hơn về việc thiết lập chủ đề hoặc cân bằng giữa hỗn hợp khách thuê trong trung tâm mua sắm.
Điều này có thể dẫn đến sự kết hợp phi logic và lộn xộn giữa người thuê và ngành nghề. Nó thậm chí có thể dẫn đến việc thu hút các ngành nghề ít được mong muốn hơn như tiệm mát-xa, quán rượu và người cho vay tiền có thể làm giảm hình ảnh của trung tâm mua sắm, đồng thời giảm giá thuê và định giá của trung tâm thương mại. Orchard Towers là một trong nhiều ví dụ.
Một khía cạnh thú vị của thiết kế trung tâm mua sắm là nguyên tắc được gọi là Chuyển nhượng Gruen. Đây là một thiết kế có chủ đích nhằm giúp người mua hàng cảm thấy thoải mái với không khí và cách bài trí dễ quen thuộc của trung tâm mua sắm, khiến người mua sắm muốn dành nhiều thời gian hơn bên trong trung tâm mua sắm thay vì quay trở lại thực tế bên ngoài. Điều này khuyến khích tiêu dùng hơn nữa và mua hàng bốc đồng.
Hãy nghĩ về nó như một đứa trẻ đi đến Disneyland:một khi họ bước vào công viên, họ được đưa vào “Nơi kỳ diệu nhất trên trái đất”.
Những thiết kế trung tâm thương mại tốt là những thiết kế có tâm lý “khóa” người tiêu dùng vào hệ sinh thái mini bên trong trung tâm thương mại, khiến họ quên đi thế giới bên ngoài. Thực tế là hầu hết các trung tâm mua sắm có rất ít cửa sổ là một ví dụ khác về nguyên tắc Gruen Transfer tại nơi làm việc.
Các trung tâm thương mại tốt cũng được thiết kế xung quanh khái niệm về các lõi tuần hoàn. Các trung tâm thương mại sẽ có cách bố trí để thuận tiện cho việc di chuyển của người dân xung quanh một khu vực rộng lớn của trung tâm thương mại.
Vì vậy, hầu hết các trung tâm thương mại sẽ có thang cuốn dẫn đến mọi tầng với khoảng trống lớn ở giữa, trong khi ở tầng trệt thường có không gian tổ chức sự kiện lớn có thể thu hút sự chú ý của người mua sắm ở các tầng cao hơn.
Với suy nghĩ này, bạn sẽ muốn sau đó nghĩ về:
Điểm đến là những địa điểm và tiện nghi thu hút mọi người cho những mục đích cụ thể. Đây có thể là các dịch vụ thiết yếu như trung tâm dịch vụ của chính phủ, ngân hàng, bưu điện, phòng khám, v.v.
"Điểm đến" không dựa vào lưu lượng truy cập "thẻ đi bộ" để mua hàng hấp dẫn.
Những điểm đến này thường được đặt ở những góc khuất của trung tâm mua sắm. Người mua sắm phải đi bộ qua các khu vực rộng lớn của trung tâm mua sắm, có khả năng mua hàng dọc đường, để đến những điểm đến này.
Một ví dụ tuyệt vời về điều này sẽ là rạp chiếu phim. Nếu bạn để ý, chúng luôn nằm ở đầu các trung tâm mua sắm, thường là những địa điểm ít được mong muốn hơn đối với những người thuê nhà bán lẻ.
Các ví dụ khác về điểm đến mua sắm bao gồm các hoạt động hoặc điểm tham quan như mái vòm, khu ẩm thực, thư viện và trung tâm học phí.
Các Sáng kiến Nâng cao Tài sản (AEI) là một thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản nơi chủ nhà cải thiện tình trạng vật chất của tài sản để tăng lợi nhuận cho thuê và tài chính.
Điều này có thể được thực hiện theo một số cách:
AEI thành công sẽ tăng lưu lượng người mua sắm cho các nhà bán lẻ và kiếm được tiền cho thuê cao hơn cho các chủ nhà.
Causeway Point cũng tình cờ cung cấp một ví dụ tuyệt vời về AEI được thực thi tốt.
Chủ sở hữu trung tâm mua sắm đã tái sử dụng một không gian sân chơi trước đây nằm trên tầng hai, thành một số cửa hàng ăn uống, tăng diện tích cho thuê và tổng thu nhập cho thuê.
Điều đó nói lên rằng, AEI yêu cầu chi tiêu vốn bổ sung và chịu chi phí cơ hội trong quá trình cải tạo. Vì vậy, các chủ sở hữu trung tâm thương mại cần phải thực hiện một nghiên cứu khả thi thích hợp để đánh giá khả năng tồn tại của các dự án này.
Ví dụ, CapitaLand đã tái phát triển hoàn toàn Funan Mall từ đầu; công trình này đã tiêu tốn tới 560 triệu đô la Singapore và 3 năm xây dựng. Tuy nhiên, việc xây dựng lại và tái định vị có thể không mang lại lợi ích về mặt tài chính vì việc người tiêu dùng áp dụng Thương mại điện tử và Covid-19 đã làm xói mòn dịch vụ cho thuê bán lẻ.
Cần phải xem xét cẩn thận để hiểu và đánh giá xem những sáng kiến này có thực sự xứng đáng với chi phí bỏ ra hay không.
Tương lai của ngành bán lẻ có vẻ ảm đạm trong tương lai gần.
Hai yếu tố chính góp phần tạo nên niềm tin của tôi:
Những yếu tố giảm giá này sẽ làm giảm giá thuê mặt bằng bán lẻ trong tương lai dài hạn.
Vì vậy, người ta có thể hỏi có thể làm được gì?
Tốt nhất là bạn nên bắt đầu suy nghĩ về việc giảm diện tích sàn bán lẻ trên khắp Singapore bằng cách tái định vị chúng vào các mục đích sử dụng cho tổ chức, giáo dục hoặc chăm sóc sức khỏe. Cần phải có một số hy sinh và đau đớn để duy trì sự lành mạnh và niềm tin của lĩnh vực bất động sản bán lẻ.