Theo Zillow, kể từ năm 2008, giá nhà ở New York đã tăng 30% và 5,4% trong năm 2017. Giá trị nhà trung bình là 674.500 đô la, trong khi những ngôi nhà hiện đang rao bán có giá nhà trung bình là 825.000 đô la, cho thấy sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới.
Điều tra dân số Hoa Kỳ lưu ý rằng giá trị nhà trung bình của New York cao hơn gấp đôi trung bình quốc gia, dao động trong phạm vi 320.000 đô la.
Do những yếu tố đặc biệt ảnh hưởng đến tỷ lệ thế chấp hiện tại ở New York - tức là mật độ dân số, số tiền cho vay cao, giá nhà tăng, thuế bất động sản cao, vị trí gần các nguồn nhân tài toàn cầu và sự cạnh tranh của người mua nhà - người dân nên đặc biệt lưu ý về môi trường bất động sản họ phải đối mặt và những lợi thế mà họ có thể có.
Mục lục:
Khi nghiên cứu các lựa chọn thế chấp ở New York, điều quan trọng là phải nhận ra danh sách dài các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ thế chấp cụ thể mà một người có thể nhận được.
Ví dụ:lãi suất 3,5% đối với khoản thế chấp có lãi suất cố định thông thường trong 30 năm khác rất nhiều so với lãi suất 3,5% đối với khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh 5/1 (ARM), mặc dù lãi suất bề ngoài hoàn toàn giống nhau.
Trong suốt thời hạn của khoản vay, chi tiêu nhiều hơn một phần của điểm phần trăm có thể dẫn đến thêm hàng chục nghìn đô la trong 30 năm kể từ bây giờ. Đó là lý do tại sao sự hiểu biết cơ bản về từng yếu tố giúp xác định lãi suất thế chấp và tái cấp vốn là cần thiết cho người vay, bất kể mức thu nhập.
Đặc biệt, dưới đây là bảy yếu tố mà người đi vay cần lưu ý:
Người cho vay xem những người có điểm tín dụng cao hơn (trong khoảng 700+) thường ít rủi ro hơn những người đi vay có điểm kém hơn (600 trở xuống). Điểm tín dụng làm sáng tỏ trách nhiệm nhận thức của người đi vay và các điều khoản thế chấp mà họ đủ điều kiện.
Điểm tín dụng cao thường tạo ra tỷ lệ thế chấp thấp hơn và điều ngược lại cũng đúng. Trên thực tế, các văn phòng báo cáo tín dụng như Experian, Equifax và TransUnion xem xét lịch sử tín dụng của những người đi vay vì nó liên quan đến các khoản vay, thẻ tín dụng và các khoản thanh toán định kỳ.
Sau đó, các nhà cho vay sẽ đánh giá điểm tín dụng đã tổng hợp để dự đoán mức độ đáng tin cậy của một người nào đó trong việc đáp ứng các điều khoản cho vay mua nhà và trả nợ thế chấp đúng tiến độ. Chính phủ liên bang là một nguồn lực tuyệt vời để biết thêm thông tin về các báo cáo tín dụng, vì người tiêu dùng được nhận một báo cáo tín dụng miễn phí mỗi năm từ mỗi cơ quan nói trên.
Hình thức cho vay mua nhà mà bạn chọn sẽ là một yếu tố quyết định lớn đến khoản trả trước. Tuy nhiên, việc đặt loại khoản vay sang một bên, bản thân khoản trả trước sau đó có thể ảnh hưởng đến lãi suất hiện tại và tương lai của người đi vay.
Nói chung, khoản trả trước lớn hơn tương đương với lãi suất thấp hơn, vì người đi vay đã chứng minh cho người cho vay thấy rằng họ sẵn sàng bỏ một phần đáng kể vào tài sản, do đó giảm rủi ro không đáng tin cậy trong việc đáp ứng các nghĩa vụ thanh toán trong tương lai.
Tiêu chuẩn truyền thống được hầu hết các tổ chức tài chính sử dụng là khoản trả trước 20%. Tuy nhiên, những người đi vay không thể đáp ứng ngưỡng này có thể mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), giúp giảm số tiền thanh toán xuống trong khi tính thêm phí cho các khoản thanh toán hàng tháng thông thường.
Như đã đề cập, hình thức cho vay dành cho người đi vay phụ thuộc cả vào các dịch vụ của người cho vay và việc đáp ứng các yêu cầu về tính đủ điều kiện cụ thể. Ví dụ, một khoản thế chấp với lãi suất cố định, giữ lãi suất trong suốt thời gian của khoản vay, trừ khi người đi vay chọn tái cấp vốn.
Một ARM thường bắt đầu với tỷ lệ xem trước video bắt đầu, sau đó tăng lên ở mốc 5, 7 hoặc 10 năm. Ngoài ra, các khoản vay mua nhà đắt hơn và đi kèm với khoản trả trước lớn hơn có thể dẫn đến lãi suất thấp hơn.
Các loại thế chấp khác và số tiền tương ứng của chúng, chẳng hạn như VA, khoản vay xây dựng và khoản vay jumbo, cũng có các quy định và cân nhắc về lãi suất riêng, tùy theo người cho vay.
Con số chính xác mà người đi vay có thể mong đợi để trả lãi nói chung là phụ thuộc vào, trong số các yếu tố khác, cho dù các điều khoản lãi suất được cấu trúc là cố định hay có thể điều chỉnh. Lãi suất cố định có nghĩa là người đi vay phải trả một tỷ lệ lãi suất nhất định hàng tháng ngoài số dư thế chấp định kỳ của họ, một con số ổn định trong suốt thời hạn của khoản vay.
Cơ cấu này giúp người vay dễ dàng lập kế hoạch tài chính của mình từ năm này sang năm khác. ARM có một tỷ lệ có thể thay đổi, trong đó phần trăm lãi suất được trả mỗi tháng thay đổi theo thời gian. Nếu người cho vay của họ tăng lãi suất, những người đi vay trả một mức lãi suất có thể điều chỉnh có thể mong đợi rằng tổng các khoản thanh toán hàng tháng của họ trở nên đắt hơn.
Lưu ý là ban đầu người cho vay đưa ra mức lãi suất giới thiệu thấp, điều này có thể thu hút người đi vay, giúp họ tiết kiệm tiền trong một khoảng thời gian. Nếu người đi vay có thể chắc chắn thanh toán phần lớn khoản vay trong khoảng thời gian lãi suất thấp (hoặc ngược lại, có kế hoạch bán nhà trước khi trả), ARM có thể là một loại thế chấp lý tưởng.
Khu vực, tiểu bang, thành phố, vùng lân cận và vị trí chính xác của tài sản ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp và tái cấp vốn. Đó là bởi vì một số loại tài sản nhất định có rủi ro cao hơn những loại tài sản khác, khiến người cho vay tăng tỷ lệ thế chấp.
Theo Fannie Mae, căn hộ, căn hộ được sản xuất và tài sản có nhiều hơn một căn hộ thường được coi là có nhiều rủi ro hơn so với căn hộ truyền thống dành cho một gia đình. Các khu vực đô thị dày đặc như Thành phố New York thường có bất động sản tập trung cao độ với các căn hộ và nhà ở đa đơn vị, điều này có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ mà người vay ở New York nhận được.
Tái cấp vốn là quá trình thay thế một hình thức cho vay mua nhà này bằng một hình thức vay mua nhà khác, thường với mục tiêu cải thiện tỷ lệ khoản vay trên giá trị, đạt được khả năng tiếp cận vốn, trả xong nhà nhanh hơn hoặc giảm tỷ lệ thế chấp. Có nhiều loại tùy chọn tái cấp vốn, bao gồm cả loại phổ biến nhất, lãi suất và kỳ hạn, thường dẫn đến lãi suất thấp hơn.
Người tiêu dùng thường theo đuổi các khoản tái cấp vốn theo lãi suất cố định thông thường với hy vọng giảm lãi suất. Các khoản vay tái cấp vốn có lãi suất có thể điều chỉnh và rút tiền mặt có thể tạo ra lãi suất thế chấp cao hơn, nhưng những người đi vay có ý định với các chiến lược này thường tái cấp vốn một lần nữa trong tương lai để có được lãi suất ưu đãi.
Số tiền mà người vay nợ đối với một ngôi nhà so với giá trị được thẩm định của ngôi nhà đó được gọi là tỷ lệ khoản vay trên giá trị. Ví dụ, nếu một người đi vay vẫn còn nợ 100.000 đô la trên một căn nhà trị giá 300.000 đô la, thì LTV của họ là khoảng 66%. Người cho vay thường yêu cầu người vay mua bảo hiểm thế chấp nếu LTV của họ cao hơn 80%.
Khi LTV của người đi vay giảm xuống dưới 80%, khi họ tiếp tục thanh toán các khoản thế chấp của mình, có thể đã đến lúc tái cấp vốn để bảo hiểm thế chấp không còn cần thiết nữa. Họ cũng có thể tái cấp vốn thành một khoản thế chấp lãi suất cố định với lãi suất thấp hơn vì tỷ lệ LTV mạnh của họ là một dấu hiệu đầy hứa hẹn đối với người cho vay.
Như đã thấy ở trên, mua sắm so sánh là một phần của quá trình mua nhà và tái cấp vốn và đó là một trong những cách tốt nhất để tiết kiệm tiền.
Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng lưu ý rằng 47% người vay thế chấp không mua sắm gì cả - họ chỉ nói chuyện với một người cho vay. Một chiến lược như vậy thực sự là không có chiến lược nào cả. Chênh lệch chỉ 0,5% khi mặc cả các điều kiện lãi suất thế chấp có thể có nghĩa là bạn tiết kiệm được 60 đô la một tháng (hoặc trả thêm 60 đô la).
Chỉ trong bảy năm, điều này có nghĩa là thêm khoảng 5.000 đô la tiền thanh toán thế chấp.
Một thực tiễn tốt nhất, khi nghiên cứu và thương lượng các điều khoản thế chấp, là có càng nhiều thông tin càng tốt; nói cách khác, kiến thức là sức mạnh. Điều này có thể có nghĩa là làm việc thông qua một đại lý có mức phí thấp, đến thăm 4-5 người cho vay trước khi đưa ra quyết định chắc chắn và xem xét các giá trị nhà có thể so sánh được trong một khu vực nhất định.
Cũng cần hiểu rằng phần lớn quy trình thế chấp và tái cấp vốn là hoàn toàn có thể thương lượng được, đặc biệt là đối với loại khoản vay chính, số tiền vay và khoản trả trước.
Hơn nữa, các khoản phí liên quan (thẩm định, khởi tạo, chuẩn bị tài liệu, đăng ký, bảo hiểm quyền sở hữu, v.v.) không được chuẩn hóa trong toàn ngành tài chính, vì một số người cho vay miễn hoàn toàn các loại phí này hoặc gộp chúng vào chi phí thế chấp.
Các lựa chọn cho vay thế chấp ở New York rất phong phú. Những người cho vay hàng đầu bao gồm: