Trừ khi bạn có hàng trăm nghìn đô la tiền mặt để dự phòng, nếu không, việc mua nhà có thể đồng nghĩa với việc cầm cố.
Và nhận thế chấp có thể là một trong những việc phức tạp nhất mà bạn từng làm tại ngân hàng.
Lãi suất , thanh toán trước , điểm tín dụng , phê duyệt trước , chi phí đóng , đánh giá tài sản … còn rất nhiều điều phải xem xét !
Và với rất nhiều tiền đang bị đe dọa, không phải lúc nào học khi bạn tiếp tục cũng là cách tiếp cận tốt nhất.
Những người đi vay kiểm soát quá trình thế chấp có thể tránh được những bất ngờ khiến việc mua nhà trở nên căng thẳng, hoặc tệ hơn, những bất ngờ làm trật tự hồ sơ của bạn, khiến bạn tốn kém thời gian và tiền bạc.
Việc nhận thế chấp có thể mất một khoảng thời gian, vì vậy bạn nên bắt đầu chuẩn bị trước khi bạn tìm thấy ngôi nhà mơ ước của mình.
Trải nghiệm khác nhau đối với những người trong các tình huống khác nhau, nhưng con đường truyền thống để vay tiền mua nhà trông giống như sau:
Tôi đã biết một số người mua nhà lần đầu tiên đã tìm thấy một ngôi nhà tuyệt vời trong khu phố hoàn hảo. Các trường học nằm trong khoảng cách đi bộ và có các đánh giá trực tuyến tuyệt vời.
Những người hàng xóm rất tốt và chào đón. Họ đã được mời tham gia bữa tiệc khối tiếp theo.
Mọi thứ đang diễn ra hoàn hảo, cho đến khi… họ đăng ký thế chấp để tài trợ cho ngôi nhà và biết được rằng họ không thể đủ điều kiện vay vì điểm tín dụng của họ.
Đôi khi, ngay cả khi bạn đủ điều kiện, điểm tín dụng thấp hơn mức lý tưởng có thể làm tăng lãi suất của bạn và như chúng ta sẽ thấy ở phần sau, mức lãi suất cao có thể khiến một ngôi nhà có giá cả phải chăng khác với mức giá của bạn.
Lịch sử tín dụng vững chắc giúp việc mua nhà dễ dàng hơn và nó mở ra cơ hội tiết kiệm hàng chục nghìn đô la, và đôi khi nhiều hơn, trong suốt thời hạn khoản vay của bạn.
Nếu bạn đang cho ai đó vay 188.000 đô la, đây là giá trung bình của một ngôi nhà ở Hoa Kỳ trong năm nay, bạn sẽ không muốn biết liệu người đó có trả lại cho bạn không?
Những người cho vay cũng cảm thấy như vậy và vì họ không biết rõ về bạn nên họ phải dựa vào điểm tín dụng để xác định phương pháp tiếp cận tài chính cá nhân của bạn.
Điểm tín dụng của bạn càng thấp, rủi ro không thanh toán của bạn càng cao. Các ngân hàng không thích có cơ hội với những người có điểm tín dụng thấp.
Đối với người có điểm tín dụng trung bình, người cho vay có thể tự bảo hiểm tiền cược của mình bằng cách tăng lãi suất của bạn.
Điểm tín dụng của bạn giúp xác định rất nhiều điều kiện cho khoản vay của bạn:
Dấu gạch đầu dòng cuối cùng đó là một vấn đề lớn:Lãi suất 4% đối với khoản vay 175.000 đô la trong 30 năm có nghĩa là bạn sẽ phải trả tổng cộng 300.000 đô la nếu bạn trả nhà đúng tiến độ.
Tăng tỷ lệ đó lên 6 phần trăm và bạn sẽ đạt 377.000 đô la trong 30 năm tới nếu bạn thanh toán đúng tiến độ, chênh lệch 77.000 đô la.
Thêm 77.000 đô la sẽ thêm khoảng 2.500 đô la một năm vào khoản thanh toán của bạn mặc dù bạn đã vay cùng một số tiền.
Bạn sẽ cần sự kiên nhẫn và siêng năng để tăng điểm tín dụng của mình và mở đường cho một khoản vay thế chấp thuận lợi hơn trong tương lai.
Tin tốt lành?
Việc tìm điểm tín dụng của bạn và bắt đầu cải thiện điểm tín dụng của bạn dễ dàng hơn bao giờ hết.
Các ứng dụng như Credit Sesame và Credit Karma đặt điểm tín dụng của bạn vào đầu ngón tay và chúng đưa ra các đề xuất để cải thiện điểm số của bạn.
Nói chung, thanh toán hóa đơn đúng hạn và trả bớt nợ quá mức, đặc biệt là nợ thẻ tín dụng, giúp bạn đi đúng hướng.
Hãy điều khiển tài chính của bạn đi đúng hướng, sau đó hãy kiên nhẫn.
Có thể mất vài tháng hoặc đôi khi vài năm để bắt đầu thấy điểm số của bạn tăng lên.
Mặc dù vậy, hãy luôn dẫn đầu về nó. Đôi khi lỗi báo cáo tín dụng có thể làm giảm điểm của bạn. Khi chú ý, bạn có thể xác định và khắc phục những loại sự cố này ngay lập tức.
Vì cần một thời gian để sửa chữa các vấn đề tín dụng và vì điểm số của bạn ảnh hưởng quá nhiều đến khoản thế chấp của bạn, chúng tôi đã đặt “ Kiểm soát Điểm tín dụng của bạn ”Đầu tiên trong danh sách này về cách nhận thế chấp.
Ngay cả khi bạn mong đợi sẽ mất một vài năm cho đến khi bạn sẵn sàng mua một ngôi nhà, bạn có thể chuẩn bị kỹ lưỡng bằng cách bắt đầu đạt được khoản tín dụng tốt hơn ngay bây giờ.
Với cách tiếp cận này, bạn sẽ có lợi thế về mặt tín dụng, khi đã đến lúc nộp đơn cho khoản vay thế chấp đó.
Hầu hết chúng ta đều biết mình có thể chi bao nhiêu tiền trong tháng này để mua hàng tạp hóa hoặc liệu chúng ta có đủ khả năng chuyển đến một căn hộ lớn hơn vào năm tới hay không.
Chúng tôi có thể không biết chính xác mình có thể mua được bao nhiêu căn nhà.
Giá bất động sản thay đổi trong cả nước. Nếu bạn đang mua ở Manhattan hoặc San Francisco, giá nhà trung bình $ 188,000 có thể mua cho bạn một tủ đựng đồ. ( Mua sắm đủ loại và bạn có thể tìm thấy một chiếc có bóng đèn đi kèm! )
Ở các thị trường khác, $ 188,000 có thể giúp bạn có được ngôi nhà rộng 2.500 foot vuông trên một vài mẫu Anh.
Tuy nhiên, điều quan trọng là đây:
Bạn có đủ khả năng mua khoản thế chấp trị giá 188.000 đô la không?
Nếu không, phạm vi giá của bạn là bao nhiêu?
Mọi người đều phải đối mặt với những thách thức tài chính khác nhau và có những yêu cầu khác nhau về ngân sách hàng tháng của họ. Chỉ bạn mới có thể biết chắc chắn về tình hình của mình.
Tuy nhiên, nhiều cố vấn tài chính khuyên bạn nên chi tiêu không quá 25 đến 28 phần trăm thu nhập hàng năm của bạn về nhà ở.
Hãy thử xem xét ý tưởng này:Chúng tôi cho rằng bạn kiếm được 96.000 đô la một năm.
25 phần trăm của $ 96,000 =$ 24,000 một năm cho nhà ở
24.000 đô la một năm chia cho 12 tháng =2.000 đô la một tháng cho nhà ở.
Hầu hết mọi người thích đưa tiền bảo hiểm chủ nhà và thuế tài sản địa phương vào ngân sách nhà ở của họ. Hãy đi với 200 đô la một tháng cho bảo hiểm và 200 đô la một tháng cho thuế tài sản với tổng số 400 đô la một tháng.
Ngân sách nhà ở 2.000 đô la một tháng - 400 đô la cho bảo hiểm và thuế = 1.600 đô la một tháng cho khoản thế chấp .
Bạn có thể mua nhiều căn nhà ở nhiều thị trường với giá 1.600 đô la một tháng.
Tuy nhiên, hãy nhớ rằng: Quy tắc 25 phần trăm này có thể không phù hợp với bạn nếu bạn có nhu cầu đáng kể về ngân sách hàng tháng của mình .
Nếu bạn vay 100.000 đô la để lấy bằng cấp cao từ một trường đại học ưu tú hoặc nếu bạn đã mắc nợ nặng từ việc mua tài sản khác, hãy điều chỉnh ước tính của mình cho phù hợp.
Mục tiêu cuối cùng của bạn sẽ là tìm ra số tiền bạn có thể trả tiền mua nhà, một cách đáng tin cậy, hàng tháng trong tối đa 30 năm. Con số của bạn có thể chỉ là 15 phần trăm thu nhập của bạn; nó có thể là 35 phần trăm.
Tôi nói "lên đến" 30 năm bởi vì bạn có thể nhận thế chấp với nhiều điều khoản khác nhau và những điều khoản này có ảnh hưởng to lớn đến việc tiền nhà của bạn sẽ đi được bao xa.
Chúng ta sẽ đi vào các chi tiết này tiếp theo.
Thế chấp rất khác nhau. Điều này có thể tốt hoặc xấu cho bạn, người tiêu dùng.
Thật tốt khi bạn đã tìm hiểu về thị trường và tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu chính xác của mình. Tuy nhiên, sẽ không tốt lắm nếu bạn phải trả một khoản thế chấp không phù hợp với nhu cầu của mình.
Trên thực tế, việc vay thế chấp sai có thể tàn phá tài chính cá nhân của bạn.
Ví dụ:nếu lãi suất của bạn tăng sau vài năm đầu tiên vì bạn có mức lãi suất thay đổi, thì khoản thanh toán tiền nhà của bạn có thể đột nhiên trở nên không thể chi trả được.
Lãi suất không phải là biến số duy nhất bạn nên biết:
Bạn có thể nghe thấy từ “điều khoản” khi đầu tư, vay thế chấp hoặc thậm chí nhận một hợp đồng bảo hiểm nhân thọ mới. Nó thường đề cập đến lượng thời gian cụ thể .
Trong trường hợp thế chấp của bạn, thời hạn của bạn là khoảng thời gian mà bạn sẽ nợ căn nhà của mình, giả sử bạn trả hết đúng hạn.
Một khoản thế chấp 10 năm sẽ chia khoản nợ của bạn trong 10 năm. Nếu bạn nhận cùng một khoản nợ và trải dài trong 30 năm, bạn sẽ có khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn.
Nhưng nếu mắc nợ lâu hơn, bạn sẽ phải trả nhiều tiền lãi hơn.
Còn bao nhiêu nữa?
Hãy xem khoản thế chấp trị giá 175.000 đô la, thấp hơn một chút so với quy mô thế chấp trung bình trong năm nay:
Như bạn có thể thấy, thời hạn ngắn hơn chi phí cao hơn trong thời gian ngắn nhưng tiết kiệm rất nhiều theo thời gian. Sự khác biệt giữa thế chấp 10 năm và 30 năm trong ví dụ của chúng tôi ở trên là khoảng $ 87,400.
Đó là lý do tại sao việc tìm kiếm thuật ngữ phù hợp lại quan trọng đến vậy. Nếu bạn có thể đủ khả năng thanh toán khoản vay 10 năm, bằng mọi cách, hãy tận dụng những khoản tiết kiệm dài hạn đó.
Nếu bạn chỉ có thể trả một khoản vay 30 năm, điều đó cũng không sao.
Có, bạn đang phải trả nhiều hơn, nhưng ít nhất bạn đang đặt chân đến cánh cửa của một tương lai tài chính ổn định hơn mà không làm tăng kế hoạch chi tiêu hàng tháng của mình.
Sau đó, bạn có thể tái cấp vốn với các điều khoản có lợi hơn.
Chúng ta sẽ tìm hiểu sâu hơn về ý tưởng đó ở phần sau của bài đăng này.
Cho đến nay, chúng ta chỉ thảo luận về các khoản vay với lãi suất cố định. Với khoản vay lãi suất cố định, lãi suất của bạn - và do đó, khoản thanh toán hàng tháng của bạn - vẫn giữ nguyên trong suốt thời gian của khoản vay, ngay cả khi đó là 30 năm hoặc lâu hơn.
Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản thế chấp đều có lãi suất cố định. Bạn cũng có thể nhận một khoản vay với lãi suất có thể điều chỉnh. Khi lãi suất của bạn thay đổi, thường theo chỉ số tỷ giá cụ thể, khoản thanh toán của bạn sẽ tăng hoặc giảm tương ứng.
Điều này nghe có vẻ đáng sợ, và nó có thể xảy ra, nhưng thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) không hoàn toàn miễn phí cho tất cả. Với hầu hết các ARM, tỷ lệ vẫn giữ nguyên trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó bắt đầu thay đổi mỗi năm.
Ví dụ:ARM 3/1, giữ lãi suất ban đầu trong ba năm, sau đó lãi suất điều chỉnh hàng năm. Vì vậy, nó không giống như khoản thanh toán thế chấp của bạn sẽ là một mục tiêu di chuyển hàng tháng.
Mặc dù vậy, việc không biết mình sẽ phải trả bao nhiêu từ năm này sang năm khác tạo ra quá nhiều bất ổn cho nhiều chủ nhà. Việc gắn bó với một tỷ lệ cố định giúp mọi thứ trở nên đơn giản.
Bạn có thể tự hỏi ai sẽ muốn một ARM?
Dưới đây là một số thời điểm để xem xét nó:Cũng nên nhớ rằng ARM không nhất thiết phải để bạn hoàn toàn tiếp xúc với những ý tưởng bất chợt của thị trường. Nhiều khoản vay có lãi suất có thể điều chỉnh cung cấp giới hạn về biến động tỷ giá hoặc giới hạn thanh toán.
Những giới hạn này hoạt động khá giống như bạn mong đợi. Ví dụ:với giới hạn thanh toán hàng tháng của bạn, thậm chí lãi suất tăng vọt sẽ chỉ làm tăng khoản thanh toán của bạn lên đến số tiền tối đa cho phép của giới hạn khoản vay.
Tuy nhiên, hãy cẩn thận với những chiếc mũ này. Chỉ vì bạn được cách ly khỏi các khoản thanh toán quá mức không có nghĩa là bạn được cách ly khỏi các khoản phí lãi suất.
Sớm muộn gì bạn cũng sẽ phải trả những khoản phí đó. Rất có thể ngân hàng của bạn sẽ thêm chúng vào số dư thế chấp của bạn, có nghĩa là số tiền bạn nợ có thể tiếp tục tăng ngay cả khi bạn thực hiện các khoản thanh toán theo lịch trình của mình.
Cho đến nay, chúng ta đã thảo luận về các khoản vay thông thường mà các ngân hàng, công đoàn tín dụng và các công ty tài chính thế chấp cung cấp. Bạn điền vào đơn đăng ký, nhân viên cho vay kiểm tra điểm tín dụng của bạn và bạn thường cần phải đặt trước một số tiền.
Không phải ai cũng có thể đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường. Có thể điểm tín dụng của bạn chưa đủ cao. Có thể bạn không thể đưa ra khoản thanh toán xuống năm con số.
Tham gia vào chính phủ liên bang, giúp người mua nhà thông qua nhiều chương trình khác nhau, mang đến cho những người có điểm tín dụng thấp hơn và những người có tài chính hạn chế linh hoạt một con đường khác để sở hữu nhà:
Danh sách này chỉ đơn giản là đạt điểm cao đối với các khoản vay của chính phủ.
Các chương trình khác bao gồm các khoản cho vay để giúp làm cho ngôi nhà của bạn tiết kiệm năng lượng hơn và các khoản cho vay để giúp người Mỹ bản địa mua nhà. Bạn có thể tìm thấy danh sách đầy đủ hơn tại đây.
Câu hỏi đặt ra là bạn có nên nhờ chú Sam giúp mua nhà không?
Khi bạn cần sự giúp đỡ, đó là điều không cần phải bàn cãi. Nếu bạn đang sống trong tình trạng phải trả lương và không thể tìm cách tiết kiệm 20.000 đô la cho khoản trả trước, thì các chương trình này có thể giúp bạn có được một ngôi nhà để bạn có thể ngừng trả tiền thuê nhà và bắt đầu xây dựng vốn chủ sở hữu.
Tuy nhiên, nếu bạn có thể nhận một khoản vay thông thường, bạn nên biết một số hạn chế đối với các chương trình liên bang:
Khi bạn cần trợ giúp để mua nhà và bạn dự định sống trong ngôi nhà, chương trình cho vay được liên bang hỗ trợ là một lợi ích tuyệt vời.
Nếu bạn không cần trợ giúp và bạn muốn kiểm soát nhiều hơn quy trình, trước tiên hãy vay một khoản vay thông thường.
Các cuộc khảo sát liên tục cho thấy khoảng 75 phần trăm những người mua nhà gần đây có một điểm chung: Họ chỉ đăng ký một khoản vay thế chấp .
Cũng chính những người chủ nhà mới này có lẽ sẽ không mua chiếc điện thoại thông minh đầu tiên hoặc đôi ủng đầu tiên mà họ bắt gặp trong một cửa hàng.
Vậy tại sao phải chấp nhận khoản thế chấp đầu tiên đi kèm?
Tôi có linh cảm rằng câu trả lời có liên quan đến mức độ khó khăn khi đăng ký thế chấp. Tất cả các thủ tục giấy tờ và tài liệu thu nhập và tiết lộ hồ sơ tài chính cá nhân.
Ai muốn làm điều đó lặp đi lặp lại?
Đây là một lý do khác mà mọi người thường chỉ đăng ký một khoản vay: Họ nghĩ rằng người cho vay cầm cố sẽ bán khoản vay của họ cho một ngân hàng khác .
Và họ đúng.
Nhiều khoản cho vay được bắt đầu từ ba hoặc bốn ngân hàng trước khi chúng được trả hết.
Tuy nhiên, đối với tôi, đây là lý do để nhận được các điều khoản có lợi nhất mà bạn có thể tìm thấy, điều mà bạn có thể thực hiện bằng cách đăng ký một số khoản vay.
Tại sao? Bởi vì mặc dù tổ chức cho vay của bạn có thể thay đổi theo năm tháng, nhưng các điều khoản cho vay vẫn giữ nguyên:lãi suất, thời hạn của bạn, v.v.
Rất may, mạng Internet tốt làm cho việc so sánh các khoản thế chấp dễ dàng hơn rất nhiều. Bạn có thể tìm thông tin chi tiết, nhận báo giá, so sánh các tính năng, v.v. mà không gặp khó khăn khi đăng ký khoản vay.
Nhiều loại tổ chức tài chính khác nhau cung cấp các khoản thế chấp, vì vậy điều đầu tiên trước tiên:hãy thu hẹp các lựa chọn của bạn.
Hãy nhớ rằng, bạn sẽ nói về thu nhập của mình, chia sẻ bảng sao kê ngân hàng và nói về kế hoạch tương lai của bạn:
Khi bạn biết mình muốn giao dịch với loại tổ chức nào, hãy so sánh ba hoặc bốn tổ chức khác nhau.
Một số tổ chức có thể có các chương trình đặc biệt nếu bạn là người mua lần đầu, một nhà đầu tư, có kế hoạch làm cho bất động sản tự duy trì về môi trường. Những nơi khác có thể có mức khuyến mại hoặc có thể miễn phí khởi tạo khoản vay.
Về cơ bản, hãy xử lý khoản thế chấp mới của bạn với cùng một sự kiểm tra kỹ lưỡng mà bạn sẽ chi cho rèm cửa mới hoặc bài đọc vào mùa hè năm sau của bạn.
Sau khi bạn đã tìm được người cho vay phù hợp, đã đến lúc bắt đầu quy trình phê duyệt trước, tất nhiên, giả sử bạn đã sẵn sàng chuyển sang quyền sở hữu nhà.
Một số người mua nhà bỏ qua bước này và chỉ cần đăng ký thế chấp sau khi tìm được căn nhà ưng ý. Tôi sẽ không gọi điều đó là sai hay vô trách nhiệm, đặc biệt nếu bạn đã mua nhà trước đó.
Tuy nhiên, nếu bạn đánh giá cao sự chắc chắn hơn trong cuộc sống, sự chấp thuận trước từ một người cho vay thế chấp sẽ đến ngay với bạn.
Sau khi được phê duyệt trước, bạn sẽ biết số tiền mà người cho vay của bạn sẽ cho phép bạn chi tiêu. Bạn cũng sẽ có ý tưởng tốt hơn về các khoản thanh toán hàng tháng của mình.
Đối với nhiều người mua, đây có thể là kiến thức hữu ích khi họ tham quan các ngôi nhà và xem xét các biến số. Ví dụ:nếu bạn yêu thích một ngôi nhà cụ thể nhưng nó cần một mái nhà mới, việc biết giới hạn đã được phê duyệt trước của bạn có thể giúp bạn thương lượng với người bán.
Nó giống như đi mua hàng tạp hóa. Khi bạn biết chính xác số tiền bạn có thể chi cho thực phẩm, bạn có xu hướng đưa ra các quyết định mua sắm sáng suốt hơn.
Tuy nhiên, hãy nhớ điều này khi bạn đang mua sắm: Số tiền phê duyệt trước của bạn có thể vượt quá ngân sách thực tế của bạn . Chỉ vì ngân hàng của bạn cho biết bạn có thể tài trợ tới 200.000 đô la không có nghĩa là bạn có thể đủ khả năng thanh toán khoản vay 200.000 đô la.
Bạn biết về tài chính, lãi suất và cách trả tiền nhà phù hợp với ngân sách của mình.
Bây giờ là phần thú vị: mua sắm cho ngôi nhà mới của bạn .
Bạn muốn tiếp tục nó như thế nào?
Bất kỳ và tất cả các cách tiếp cận này sẽ phục vụ tốt cho bạn. Tôi đi xa đến mức khuyên bạn nên sử dụng đồng thời tất cả chúng để có được tầm nhìn toàn diện nhất về thị trường của bạn.
Dưới đây là một số điều cần ghi nhớ khi bạn tìm kiếm:
Các nhà môi giới kiếm sống bằng cách xử lý các giao dịch bất động sản. Họ là những chuyên gia về các sắc thái của thị trường của họ.
Tuy nhiên, tôi thường xuyên gặp những người mua không háo hức thuê Môi giới bất động sản. Thông thường, họ trích dẫn hoa hồng của đại lý là một khoản phí không cần thiết vì họ có thể tìm kiếm nhà trực tuyến miễn phí.
Tuy nhiên, hãy suy nghĩ nghiêm túc điều này trước khi quyết định. Một đại lý tốt có thể là người ủng hộ bạn trong suốt quá trình mua hàng, bảo vệ bạn khỏi những vấn đề mà bạn thậm chí có thể chưa biết.
Và về khoản hoa hồng đó:Nếu bạn đang xem các bất động sản được liệt kê (không phải để bán bởi các tài sản của chủ sở hữu), người bán có một đại lý sẽ kiếm được hoa hồng từ những gì bạn chi tiêu.
Khi bạn cũng có một đại lý, hai đại lý sẽ chia hoa hồng như nhau. Vì vậy, dù sao thì bạn cũng sẽ được trả cùng một khoản hoa hồng. Tại sao không để một nửa số tiền đó được chuyển cho người có sự hỗ trợ của bạn thay vì của người bán?
Mỗi thị trường bất động sản có thể khác nhau và thị trường địa phương của bạn cũng sẽ biến động theo từng năm. Đôi khi thị trường ủng hộ người mua; những lần khác, chính người bán là người có ảnh hưởng nhất đến các giao dịch.
Nếu bạn đang mua một ngôi nhà trên thị trường của người bán, bạn có thể phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ những người mua khác.
Vậy làm cách nào để bạn có thể đưa ra một đề nghị thu hút sự chú ý của người bán giữa một loạt các đề nghị khác?
Ngoài việc đưa ra một đề nghị bằng tiền mặt vượt quá giá chào bán, một điều khó bị đánh bại, bạn có thể:
Người môi giới bất động sản của bạn có thể hướng dẫn bạn tại đây bằng cách cung cấp thông tin chi tiết cụ thể về thị trường của bạn. Người đó có thể biết trước cách đại lý của người bán có xu hướng phản hồi đề nghị của bạn.
Khi bạn đã đưa ra một đề nghị và người bán yêu cầu một đề nghị cao hơn, bạn biết rằng mình đã thu hút được sự chú ý của người bán. Hãy để các cuộc đàm phán bắt đầu.
Thảo luận với Người môi giới của bạn xem bạn nên chấp nhận đề nghị tại quầy hay đưa ra một đề nghị khác của riêng bạn.
Sau khi bạn và người bán đồng ý về các điều khoản, đã đến lúc ký hợp đồng.
Với hợp đồng, bạn đồng ý mua căn nhà theo các điều kiện đã thỏa thuận (từ đề nghị) miễn là các điều kiện nhất định vẫn đúng. Tương tự như vậy, người bán đồng ý không bán cho bất kỳ ai khác khi còn hợp đồng với bạn.
Người bán hoặc đại lý của cô ấy có thể đòi tiền một cách nghiêm túc. Đây không phải là khoản trả trước cho khoản vay của bạn, nhưng nó sẽ được chuyển cho việc mua nhà giả sử bạn đóng cửa.
Về cơ bản, số tiền - thường là 500 đô la hoặc 1.000 đô la - cho thấy bạn thực sự nghiêm túc.
Nếu điều gì đó xảy ra và bạn không mua nhà, hãy đảm bảo bạn yêu cầu trả lại tiền .
Tại thời điểm này trong quá trình này, bạn sẽ cần thuê một chuyên gia kiểm tra nhà độc lập để khám phá mọi ngóc ngách của ngôi nhà, từ các cột đến lỗ thông hơi trên mái nhà.
Tất nhiên, Người môi giới bất động sản của bạn có thể đề xuất một số người kiểm tra nhà, nhưng hãy cân nhắc việc tìm kiếm một người cho chính bạn. Đây là khoản đầu tư dài hạn của bạn .
Bạn đứng để đạt được hoặc mất tiền. Vì vậy, bạn sẽ muốn biết chắc chắn rằng người kiểm tra đang tìm kiếm bạn.
Đọc kỹ báo cáo kiểm tra nhà của bạn. Nếu bạn đang mua một ngôi nhà cũ, đừng ngạc nhiên nếu nhân viên kiểm tra phát hiện ra một số vấn đề nhỏ với hệ thống ống nước hoặc lớp cách nhiệt hoặc hoạt động của ống dẫn.
Những vấn đề như vậy không ngăn cản bạn mua nhà, nhưng bạn có thể cân nhắc việc yêu cầu người bán nhượng bộ.
Ví dụ:bạn có thể yêu cầu giảm giá 500 đô la cho căn nhà để khắc phục sự cố trong phạm vi giá đó.
Hoặc bạn có thể yêu cầu người bán khắc phục sự cố trước khi đóng cửa.
Người kiểm tra cũng có thể tìm thấy những sai sót nghiêm trọng của ngôi nhà. Nếu thanh tra viên đặt câu hỏi về tính toàn vẹn cấu trúc của ngôi nhà, do các vấn đề về nền móng hoặc một số loại mục nát sâu rộng, có thể đã đến lúc phải xem xét nghiêm túc việc chuyển sang một bất động sản khác.
Điều này cũng đúng đối với vấn đề an toàn. Hệ thống dây điện cũ hoặc hệ thống sưởi ấm được lắp đặt kém hoặc cổ có thể gây ra thảm họa trên đường.
Có, những vấn đề như vậy có thể được khắc phục, nhưng chi phí và khối lượng công việc có thể gây rắc rối quá lớn nếu bạn có các lựa chọn nhà khác trong danh sách của mình.
Như bạn có thể nói, bạn sẽ rất bận rộn trong vài tuần này giữa việc đồng ý với một lời đề nghị và đóng cửa nhà của bạn. Đừng quên, bạn cũng sẽ đóng gói và chuẩn bị chuyển đi.
Và, vẫn còn nhiều việc phải làm tại ngân hàng.
Đợi tí. Chẳng phải chúng ta đã nói về các khoản vay thế chấp rồi sao?
Có, nhưng chỉ đối với phê duyệt trước . Khi bạn có một căn nhà theo hợp đồng và bạn hoàn toàn có ý định xem thông qua giao dịch mua, bạn sẽ cần làm cho đơn đăng ký vay chính thức .
Với sự chấp thuận trước của bạn, ngân hàng sẽ đưa ra một số giả định. Cụ thể, nó giả định rằng thông tin bạn đã chia sẻ về thu nhập, việc làm, số dư ngân hàng của bạn và những thông tin đó là đúng.
Bây giờ là lúc để chứng minh điều đó.
Người cho vay sẽ yêu cầu cung cấp tài liệu để hỗ trợ đơn đăng ký của bạn. Mong đợi chia sẻ các biểu mẫu thuế và các bản sao kê tài khoản tiết kiệm và séc gần đây.
Đừng ngạc nhiên nếu người cho vay gọi đến địa điểm làm việc của bạn.
Bạn có thể cảm thấy như thể không có gì là thiêng liêng khi bạn hoàn thành đơn đăng ký.
Tuy nhiên, đừng đổ mồ hôi.
Miễn là cơ quan tài chính của bạn phù hợp và bạn có thể ghi lại nó, bạn sẽ ổn.
Khi bạn đăng ký, đã đến lúc quyết định về các điều khoản cho khoản vay của bạn.
Bạn có thể mua một khoản thế chấp 12 năm hoặc 15 năm không? Bạn có nên chơi an toàn với khoản vay 30 năm không? ( Cuộn đến các loại phiên thế chấp để xem lại chủ đề này nếu bạn cần. )
Bên cho vay của bạn sẽ tự thực hiện một số công việc trong thời gian này mà bạn muốn biết:
If all this, along with your financial documentation, checks out, you should be good to go. The lender will issue a loan commitment , which means you’ve got the financial backing to make your homeownership dream come true.
Your contract should include a closing date, which may be scheduled a month, or even longer, into the contract period.
Until after the closing, either party could back out of the deal, so people tend to think of closings as stressful.
In reality, you should know days or even weeks before your closing date whether everything will happen as planned.
Your real estate attorney (your Realtor can recommend one or you can hire an attorney yourself) should be experienced and have a knowledgeable staff.
When you’re in good legal hands, even the most complicated parts of your transaction will seem easy. Your attorney will find out about any past due taxes on the property and make sure you’re not held responsible for property taxes accrued before closing.
Your attorney will do a separate title search and be able to show you any encroachments on your new property.
If a neighbor, for example, has placed a storage building across the property line, you’ll find out.
You’ll hand over your down payment if you haven’t already, and the money from your mortgage lender.
Then, you’ll sign document after document after document until they all begin to look the same.
Before the closing, you still have a few things to take care of on your own:
Your closing attorney will most likely mention an escrow account for insurance and taxes. You don’t have to go this route, but many homeowners find it helpful.
Here’s how it works:Each time you make a house payment, part of your payment goes into a separate, escrow account.
The money builds up as the months pass, then when it’s time to pay your property taxes or the insurance premium, you have the money available.
Your lender will maintain the escrow account and even pay the tax and insurance bills.
Other than monitoring it once in a while, it doesn’t require much thought from you.
All the work you’ve done to prepare for homeownership — all the saving, the research, the applications — should seem worth it when you leave the attorney’s office with your house keys.
Celebrate.
Decide what your first meal in your new home will be.
Show the kids or your pets around the place.
Introduce yourself to the neighbors.
Get settled in.
Take time to enjoy the win because, soon enough, you’ll start to become acquainted with the challenges of homeownership.
Of course, there’s the huge mortgage balance to get paid off, so we’ll start our “New Homeowner Frequently Asked Questions” here:
Yes! The more you pay on your loan’s principal, the less interest you’ll pay in the long run and the faster you’ll be out of debt.
You probably saw a “truth in lending” disclosure at your closing. The form should have shown you exactly how much money you’d spend on the loan if you paid on schedule.
For example:If you have a new, 30-year, $175,000 mortgage loan at 4 percent interest, you’d pay about $125,000 in interest charges over the next three decades. So, you’d actually be paying $300,000 to buy your $175,000 house.
It’s annoying, I know, but such is the mortgage lending business. Banks don’t help you buy a house for free.
However, by reducing the length of your loan, you can reduce the amount you pay in interest. How do you reduce the length of your loan?
By paying extra on the principal of the loan.
“Principal ” refers to the actual balance.
In the example above, the $175,000 would be the principal. For this to work you need to pay your scheduled payment which will automatically include interest charges, then make an additional payment on principal.
Your lender’s online payment system should offer a way to designate the extra payment to principal. If it doesn’t call the lender to ask about it. Unless the extra payment gets properly designated, you may be simply paying the next month’s scheduled payment.
What is the effect of paying extra on principal?
On the $175,000, 4 percent, 30-year loan from above, by paying an extra $100 a month you’d save about $25,000 over the life of the loan and have the house paid off five years sooner.
Like a lot of great questions, the answer here isn’t as simple as you’d think.
Yes, your mortgage is a big debt, and yes, it would be better to own the house outright and cut back on some of those interest charges.
But a singular focus on paying off the mortgage can also cost you.
For example, you shouldn’t rack up a bunch of credit card debt because you’re making three house payments a month. Or, some people may benefit from saving for retirement each month instead of paying extra on the house.
Even if you can afford to pay down the mortgage quickly without making sacrifices elsewhere, some tax professionals think you can benefit more by writing off your mortgage interest at tax time, which you can’t do after you’ve paid off the mortgage.
Long story short:There’s no one-size-fits-all answer to this question.
Consider your individual circumstances and ask a financial advisor for help.
The emails and postcards may already be flooding in. Since you’ve bought a house, insurance companies will be offering you mortgage insurance which would pay off your loan if you died.
That way your family wouldn’t have to worry about paying off the house or selling it.
It sounds like a sensible precaution, but like a lot of unsolicited offers, you can probably do better.
If you’re worried about protecting your investment and your family’s overall financial security if they suddenly did not have your income, you’re not alone.
There’s an entire industry set up to address that need. It’s called life insurance. A term life policy may suit your needs better than mortgage life insurance.
Mortgage insurance would pay off the balance of your loan if you died. Term life would pay your beneficiary (your spouse, partner, adult child, etc.) if you died.
Your beneficiary could then use the money as he or she saw fit rather than having it automatically go to your mortgage lender.
You’ll also get offers to refinance your loan.
When you refinance, you’re getting a new mortgage on the same house. The new mortgage pays off the existing mortgage, then you start over paying off the new loan under its terms.
If you can get significantly better loan terms by refinancing, then go for it. Here are some questions to ask yourself:
Usually, when you refinance, you need to pay closing costs again. Be sure the new loan will save enough money to justify a second round of closing costs.
To understand how second mortgages work, you need to know about equity. Equity refers to the amount of the house you actually own.
If your house is worth $200,000 and you still owe $150,000 to your mortgage lender, you own $50,000 in home equity.
You can tap into that $50,000 by getting a second mortgage or a home equity line of credit.
After doing so, you’ll still have your original mortgage to pay and you’ll have a second mortgage to pay each month.
A lot of people got into serious financial trouble in the late aughts when the housing market plummeted and their equity, which they’d already borrowed against, vanished.
So, don’t overdo it.
Save this option for home improvements, even when you’re tempted to pay off credit card debt or a car loan with a second mortgage.
By investing your equity back into your home, you can increase the home’s value. But don’t go too far here either. It is possible to invest beyond the value your local market can re-pay.
Your home’s location has a big say in its value. No matter how nice your new appliances and cabinetry may be, your home’s overall value will still be constrained by the local market.
A home equity line of credit works similarly, but rather than having a fixed amount, you can borrow against your equity as needed.
Think of it as a cross between a second mortgage and a credit card.
When people say your home is your biggest investment, they’re not talking about only money.
You’re also investing time, patience, and knowledge.
And your knowledge investment can make your financial investment go even further.
Knowing how to determine your price range, how to avoid excessive interest charges, and how to interpret a home inspection report, for example, can protect you from costly mistakes.
Knowing how to make an attractive offer and how to back away from a counteroffer will serve you well in your local market.
Take your time and learn about the process. Research your loan options, even after you’ve closed on the home. Consider the long- and short-term effects of each option.
With the right knowledge, you can do home-buying your way.
