Bạn có muốn học cách bắt đầu kinh doanh bất động sản cho thuê không? Hôm nay, tôi có một bài đăng tuyệt vời từ Nikki, một độc giả của Making Sense of Cents, về cách cô ấy bắt đầu kinh doanh bất động sản cho thuê của riêng mình chỉ với 30.000 đô la. Hiện cô sở hữu 28 căn hộ cho thuê!
Bạn bắt đầu nghĩ đến việc tiết kiệm để nghỉ hưu sớm như thế nào? Mặc dù bây giờ nó có thể không có trên radar của bạn, nhưng có một cách để bắt đầu lưu mà không cần nghĩ đến nó. Bây giờ điều đó có ý nghĩa như thế nào?
Bằng cách đầu tư vào bất động sản.
Đó chính xác là những gì vợ chồng tôi đã làm! 
Chúng tôi bắt đầu với một khoản đầu tư nhỏ 30.000 đô la để mua một bất động sản cho thuê và chưa đầy 10 năm sau, khoản đầu tư đó đã phát triển thành 28 căn!
Tất cả đều nhằm mục đích giúp chúng tôi nghỉ hưu sớm và tiếp tục mang lại thu nhập thụ động!
Bây giờ hãy bắt đầu lại từ đầu…
Tôi và chồng kết hôn vào năm 2009. Bây giờ, hầu hết các cặp vợ chồng mới cưới không chỉ nhảy ngay vào việc mua nhà sau khi đã dốc hết tiền cho đám cưới, chưa kể chúng tôi mới chỉ ở trong thời kỳ đầu. Mới bắt đầu là 20, nhưng chúng tôi đã sẵn sàng thực hiện bước nhảy vọt để sở hữu nhà!
Chúng tôi đã may mắn có một số khoản tiết kiệm, mặc dù nhỏ, để trả trước để bắt đầu. Nếu bạn có thể nhớ lại, vào năm 2009, chúng ta vẫn đang cảm nhận được sự phân chia từ cuộc Đại suy thoái.
Thời điểm đáng tiếc này là kết quả của bong bóng nhà đất, nơi giá nhà tăng cao vào đầu thập kỷ, lôi kéo một lượng lớn người mua nhà với lãi suất thấp.
Không thể duy trì xu hướng này, thị trường ngay sau đó đã sụp đổ, khiến nhiều người đi vay đứng trước sự xót xa của các ngân hàng.
Lý do tôi giải thích điều này là để làm sáng tỏ cách chúng tôi có thể mua một ngôi nhà đẹp, rộng 1.900 foot vuông ở tuổi 24.
Mặc dù tôi ghét việc ai đó phải trả nợ cho khoản vay của họ nhưng chúng tôi vẫn có thể nhận được một ngôi nhà bị tịch thu. Một vụ tịch thu tài sản đúng như tôi đã giải thích; đó là cách ngân hàng thu hồi số dư của khoản vay mà người đi vay đã ngừng thanh toán.
Do đó, giá mua đã giảm và chúng tôi nhanh chóng mua được căn nhà đầu tiên của mình.
Nội dung liên quan về đầu tư vào bất động sản:
Ngôi nhà đã có niên đại, nhưng không có gì chúng tôi không thể giải quyết. Tôi có thể nói thêm rằng chồng tôi là người tiện dụng? Từng làm việc bên cạnh bố khi còn nhỏ, anh ấy hoàn toàn nhận thức được cách xử lý đồ tự làm!
Trong vòng 2 năm tới, chúng tôi đã cải tạo lại ngôi nhà, sơn, lát sàn mới, cập nhật phòng tắm và nhà bếp, thậm chí lắp đặt một khu vực giải trí ngoài trời tuyệt vời.
Tôi nghĩ có lẽ chính khoảnh khắc chúng tôi đặt viên đá cuối cùng lên lò sưởi khiến chồng tôi ngứa ngáy khi nhặt một vụ tịch thu khác và sửa nó!
Vì vậy, chúng tôi quyết định bán!
Bây giờ chúng tôi đã thoát khỏi suy thoái kinh tế, chúng tôi đã có thể có được lực kéo tốt cho ngôi nhà của mình.
Với việc cải tạo mà chúng tôi đã hoàn thành và niêm yết theo giá trị thị trường hợp lý, chúng tôi đã bán ngôi nhà của mình với lợi nhuận 70.000 đô la !!
Lần lật đầu tiên của chúng tôi đã thành công!
Nội dung liên quan:11 Mẹo Cải Tạo Ngôi Nhà Cổ 115 Năm Bị Bỏ Rơi Với Ngân Sách
Một khi bạn kiếm được lợi nhuận như vậy từ việc lật một ngôi nhà, bánh xe bắt đầu quay trong đầu bạn và chúng đã làm cho chồng tôi. Không chỉ chồng tôi siêu tiện mà anh rể tôi cũng vậy.
Họ đã nói chuyện và một kế hoạch kinh doanh đã được phát triển!
Nhà lật có những lợi ích của nó nhưng có liên quan đến thuế thu nhập vốn cao. Thay vì lật và bán, lật và cho thuê đã ra đời!
Sau khi nghiên cứu sâu rộng về thị trường nhà ở, họ đã mua nhà đôi. Đó là nơi một ngôi nhà bị chia đôi và do hai gia đình khác nhau ở.
Chúng tôi lấy 30.000 đô la từ việc bán 70.000 đô la và mua một nửa căn nhà đôi để cho thuê. Về mặt địa lý, bạn có thể nghĩ rằng gần như không thể mua được thứ gì đó chỉ với 30.000 đô la. Sống ở trung tâm Pennsylvania, tôi cũng không nghĩ là có thể. Tuy nhiên, nếu bạn nghiên cứu đủ lâu và luôn mở rộng tầm mắt, bạn sẽ tìm thấy tiềm năng.
Ngôi nhà này thực sự đã có người thuê đang hoạt động nên việc tìm người thuê không có vấn đề gì.
Rõ ràng, việc mua thứ gì đó với chi phí thấp sẽ đi kèm với những bất lợi của nó. Có RẤT NHIỀU vấn đề về bảo trì. Với những kỹ năng mà cả chồng tôi và anh rể tôi đều có, họ đã có thể tiết kiệm chi phí bảo trì và sửa chữa. Bạn sẽ muốn xem xét yếu tố này ngay từ đầu. Điều này sẽ thêm vào chi phí của bạn. Nếu bạn có thể tự làm công việc, bạn có thể tiết kiệm cho mình rất nhiều tiền. Nhưng, thời gian của bạn có giá trị như thế nào?
Trước khi tôi tiếp tục câu chuyện của chúng ta, điều quan trọng là phải chỉ ra rằng ngay sau khi một kế hoạch kinh doanh được phát triển, hành động tiếp theo là tạo một LLC.
Công ty TNHH hoặc Công ty TNHH là một pháp nhân được tạo ra để vận hành doanh nghiệp của bạn. Nó giới hạn trách nhiệm pháp lý cá nhân của riêng bạn và trách nhiệm pháp lý sau đó thuộc cấu trúc pháp lý mới này. Do đó tên Trách nhiệm hữu hạn Công ty.
Điều này rất quan trọng vì bất động sản yêu cầu tài sản thế chấp và khi chúng tôi chuyển khoản thuê đầu tiên cho công ty mới phát triển, tài sản thế chấp cá nhân của tôi giờ đã hết giá trị.
Với việc cho thuê đầu tiên diễn ra suôn sẻ và suôn sẻ, ý tôi là đã thuê đầy đủ và các khoản thanh toán sẽ đến hàng tháng, đã đến lúc phải tính đến chuyện khác.
Có vẻ như hàng nghìn đô la đổ vào chỉ với một lần cho thuê, vì vậy chúng tôi không thích hợp để chỉ tung ra hàng tấn tiền mặt.
Giải pháp thay thế tốt nhất của chúng tôi là kéo hạn mức tín dụng cho bất động sản cho thuê ban đầu.
Tôi biết có vẻ như tôi đang xoay quanh rất nhiều định nghĩa và từ viết tắt, nhưng tôi muốn hoàn toàn minh bạch về các bước chúng tôi đã thực hiện.
Hạn mức Tín dụng Vốn Chủ sở hữu Nhà (HELOC) cung cấp cho bạn hạn mức tín dụng được bảo đảm bằng ngôi nhà của bạn.
Quay lại thời điểm chúng tôi đang tìm cách kéo dòng đầu tiên của mình, chúng tôi có thể đảm bảo khoảng 90% giá trị của ngôi nhà. Nếu căn nhà được định giá 30.000 đô la, chúng tôi có thể nhận được khoản vay 27.000 đô la. Tỷ giá kể từ đó đã thay đổi và hiện không được cung cấp ở mức giá trị cao như vậy nhưng vẫn là điều cần xem xét nếu dòng tiền của bạn đang thiếu.
Tuyên bố từ chối trách nhiệm của tôi, đây là điều hữu ích cho chúng tôi! Nó có thể không phải là một kích thước phù hợp với mọi cách tiếp cận, vì hạn mức tín dụng yêu cầu bạn phải gánh thêm nợ. Tuy nhiên, nếu bạn có tiền lãi liên tiếp và có tín dụng tốt, thì lựa chọn này chắc chắn có thể khả thi và tốt hơn so với việc siết nợ thẻ tín dụng hoặc vay nợ cá nhân! Biết rõ rằng chúng tôi sẽ làm những gì cần thiết để thực hiện công việc này, chúng tôi sẵn sàng chấp nhận rủi ro này!
Với phương pháp này, nhiều ngôi nhà dành cho gia đình đơn lẻ đã được thêm vào danh mục đầu tư.
Tất cả đều đã bị tịch thu và được mua bằng HELOC, hỗ trợ lẫn nhau.
Một lần nữa, bạn có thể thấy rủi ro nếu một vấn đề nghiêm trọng xảy ra, chúng tôi có thể mất toàn bộ danh mục đầu tư của mình!
Mỗi ngôi nhà này đều yêu cầu sửa chữa nhiều. Trong những ngày đầu, chồng tôi và anh rể tôi đã dành hàng giờ đồng hồ để làm những công việc cho thuê nhà này.
May mắn thay, cả hai đều là giáo viên của trường nên điều này cho phép bạn kiếm được một số công việc tốt vào mùa hè. Với các vấn đề liên tục về bảo trì ở lần cho thuê đầu tiên, họ biết đã đến lúc phải rao bán nó.
Có hai điều bạn phải cân nhắc khi bán bất động sản cho thuê.
Quyết định là một quyết định khó khăn. Bạn không bao giờ muốn thay thế một người nào đó đang sống trong một ngôi nhà. Vì vậy, khi đưa ra quyết định này, trước tiên bạn muốn đảm bảo rằng họ tuân thủ luật pháp, thanh toán kịp thời và quan tâm đầy đủ đến vị trí của bạn. Những điều này nên được theo dõi thường xuyên. Rốt cuộc đây là nhà của bạn.
Việc bán khoản cho thuê đầu tiên không có lãi sau khi thanh toán hết hạn mức tín dụng. Tuy nhiên, đó là một cách tuyệt vời để chúng tôi chân ướt chân ráo tìm hiểu về ngành.
Thiết lập lợi nhuận hàng tháng lý tưởng là rất quan trọng.
Bởi vì chúng tôi có thể tự mình thực hiện tất cả việc bảo trì và sửa chữa, lợi nhuận 200 đô la, mỗi đơn vị, mỗi tháng là một mục tiêu có thể đạt được. Điều này được phép cho phòng thở nếu có vấn đề bất ngờ xảy ra, người thuê nhà bỏ lỡ một khoản thanh toán, bảo hiểm đã đến hạn hoặc các khoản thuế phải trả.
Sau khi có thể đảm bảo lợi nhuận 200 đô la mỗi tháng cho các khoản cho thuê hiện tại, chúng tôi quyết định tìm kiếm nhiều đơn vị sẽ là một cách tuyệt vời để mở rộng quy mô kinh doanh.
Khi bạn mua nhiều căn đầu tiên, bạn sẽ cảm thấy như thể bạn chính thức kinh doanh, bạn chính thức là chủ nhà. Không phải trước đây không phải như vậy, chỉ là bây giờ cảm thấy có nhiều thời gian hơn! Tôi nói nhiều căn cứ như thể chúng ta mua một cộng đồng lớn căn hộ hoặc nhà phố nhưng đơn giản là không phải vậy. Chúng tôi không được trang bị để mua với số lượng lớn như vậy và mắc kẹt với hai hoặc ba, nếu may mắn, chúng tôi có bốn đơn vị cho thuê.
Quản lý tài sản không chỉ bao gồm việc duy trì tài sản mặc dù nó là một yếu tố quan trọng.
Có tám điều cần cân nhắc khi chạy một thuộc tính một cách hiệu quả.
Bạn sẽ muốn duy trì sách đầy đủ cho mỗi tài sản. Điều này sẽ bao gồm các tài sản lập hóa đơn cho các khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng của họ cũng như bất kỳ tiện ích nào mà họ chịu trách nhiệm. Bạn sẽ muốn đối chiếu giữa tiền mặt và bảng sao kê thẻ tín dụng và xem xét báo cáo lãi lỗ hàng tháng của mình. Bạn cũng sẽ muốn đảm bảo rằng bạn đã lập lịch thanh toán cho các khoản thuế hàng quý và hàng năm.
Nếu bạn không cảm thấy thoải mái với điều này hoặc chỉ đơn giản là không yêu thích các công việc hành chính, bạn có thể thuê một nhân viên kế toán. Nhưng điều đó một lần nữa, cần phải được áp dụng chống lại lợi nhuận của bạn.
Lưu ý- một số tiện ích có thể nói dối được, có nghĩa là ngôi nhà có thể bị tịch thu nếu tiền điện nước của bạn không được thanh toán. Bạn sẽ muốn đọc luật của khu vực tài phán địa phương của bạn để hiểu rõ hơn. Đề nghị của tôi, hãy trả trước các tiện ích và lập hóa đơn cho người thuê. Bằng cách đó bạn biết bạn được bảo hiểm.
Nếu bạn đã từng mua một ngôi nhà của riêng mình, bạn sẽ biết mức độ rộng rãi để đảm bảo một khoản vay.
Từ khi đóng đến đảm bảo bạn có các điều khoản vay mà bạn cảm thấy thoải mái.
Bạn sẽ vay 15 năm chứ? 20? 30? Khi nào là thời điểm tốt để tái cấp vốn?
Tính cả chi phí gốc và trả lãi đều là một phần của trò chơi. Bạn sẽ muốn xây dựng một mối quan hệ ngân hàng mạnh mẽ. Một ngân hàng mà bạn có thể tin cậy và điều đó sẽ giúp bạn đáp ứng mọi nhu cầu của bạn.
Khi bạn cho thuê tài sản của mình, bạn PHẢI yêu cầu người thuê ký hợp đồng cho thuê.
Thỏa thuận này phải rõ ràng và chi tiết, nêu rõ những kỳ vọng cho cả người thuê và chủ sở hữu bất động sản. Đề nghị của tôi ở đây là có một luật sư về người giữ lại. Một người nào đó thành thạo trong lĩnh vực bất động sản có thể viết và xem xét ngôn ngữ của các thỏa thuận của bạn.
Lưu ý- nếu bạn đang mua một ngôi nhà đã có người ở, bạn sẽ muốn người thuê ký vào thỏa thuận mới của bạn. Bạn cũng sẽ cần đảm bảo rằng họ nhận thức đầy đủ về bất kỳ khả năng tăng tiền thuê. Không chỉ những người thuê mới được quyền ký hợp đồng thuê nhà khi bắt đầu, mà còn nên ký hợp đồng mới khi người thuê cũ hết hạn. Bạn sẽ cần thực hiện những thay đổi cần thiết đối với các điều khoản và mức giá và chuyển tải đầy đủ những điều đó đến người thuê của bạn. Thường xuyên hơn họ sẽ ký dựa trên mức sống tăng lên. Tuy nhiên, bạn sẽ bắt gặp những người có thể từ chối. Sau đó, bạn sẽ phải đối mặt với các quy trình trục xuất và tìm người thuê mới. Đó là mặt không mấy vui vẻ của ngành.
Tìm khách thuê có thể là một trong những phần khó khăn hơn của doanh nghiệp. Tôi xin nói lại rằng, tìm được những người thuê TỐT không phải là việc dễ dàng. Điện thoại của bạn có thể rung chuông với những người thuê tiềm năng, nhưng bạn phải quyết định xem ai sẽ là người phù hợp nhất cho ngôi nhà của bạn.
Bạn có thể yêu cầu kiểm tra tín dụng và yêu cầu lịch sử thanh toán hoặc giới thiệu từ các chủ sở hữu tài sản trước đó. Bạn càng mất nhiều thời gian để tìm hiểu người thuê tiềm năng khi bạn đang cho họ xem giá thuê thì càng tốt. Điều này thực sự mang đến cho bạn cơ hội để biết liệu họ có phù hợp hay không.
Tiếp thị lưu ý- chúng tôi nhận thấy rằng việc liệt kê vị trí tuyển dụng trên Facebook Market Place mang lại một lượng lớn khán giả. Và dấu hiệu thời trang cũ tốt trong sân có số điện thoại của bạn dường như hoạt động tốt!
Có một đại lý bất động sản tuyệt vời có thể giúp bạn xem các danh sách mới một cách nhanh chóng, trong vòng 24 giờ, sẽ rất lý tưởng!
Nếu bạn có thể tham gia trước một số nhà đầu tư khác, bạn có thể nhận được ưu đãi của mình ở đó trước! Một số bất động sản có một số trường hợp dự phòng và chỉ cho phép người mua lần đầu xem trước khi nhà đầu tư được phép. Bạn sẽ chỉ muốn biết điều này và biết tiềm năng xem của bạn là gì.
Lưu ý- nếu bạn có cơ hội mua mà không có đại lý bất động sản, bạn có thể muốn xem xét. Tiết kiệm cho bạn một số chi phí!
Cần có một nhà thầu làm hệ thống sưởi và điều hòa không khí. Dựa trên tất cả các vấn đề bảo trì từ kinh nghiệm của chúng tôi, đây là một trong những vấn đề lớn nhất. Bạn sẽ nhận được cuộc gọi vào tất cả các giờ về sưởi ấm.
Máy lạnh có thể không phải là nhu cầu quá nghiêm trọng nhưng trong thời tiết 15 độ, sưởi ấm là điều cần thiết!
Vì vậy, hãy đảm bảo rằng bạn có người mà bạn tin cậy khi gọi điện. Bạn sẽ không hối tiếc!
Lưu ý- các nhà thầu doanh nghiệp nhỏ đã rất tuyệt vời khi được làm việc cùng, một người hợp lý và có giá cả hợp lý.
Cả chồng tôi và anh rể tôi đều không có vấn đề gì về việc tự sửa ống nước. Nếu bạn chọn đi một mình, hãy đảm bảo rằng bạn đang làm mọi thứ một cách chính xác và viết mã. Nếu không, bạn sẽ muốn có một thợ sửa ống nước giỏi trong danh sách liên hệ của mình.
Lưu ý-Cầu cảng nước là một công cụ đôi khi rất hữu ích. Điều này giúp giải quyết phần lớn các trường hợp tắc đường ống dẫn nước mà họ đã gặp phải. Một cái gì đó có khả năng giúp bạn tiết kiệm vài trăm đô la cho việc làm sạch cống.
Cùng với một kỹ thuật viên HVAC và thợ sửa ống nước giỏi, bạn sẽ muốn có một thợ điện giỏi. Tôi thực sự khuyên bạn nên thuê ngoài công việc này trừ khi bạn là một người chuyên nghiệp. Bạn không muốn gặp phải các vấn đề về điện, làm việc với mã là chìa khóa!
Khi xác định mức giá thuê của bạn, bạn sẽ cần xem xét một số yếu tố. Trước đó, hãy đảm bảo bạn luôn nghiên cứu để hiểu thị trường bất động sản.
Tôi muốn xem lại tầm quan trọng của việc tạo ra các mục tiêu có thể thực hiện được cho doanh nghiệp của bạn.
Mục tiêu của chúng tôi là tạo ra động cơ nghỉ hưu. Vì vậy, tất cả lợi nhuận có được cho đến thời điểm này đã được giữ lại trong công ty. Cho phép nhiều sức mua hơn.
Trong những năm gần đây, tất cả các khoản thế chấp 30 năm đã được tái cấp vốn thành 15 năm.
Hoàn trả nhanh hơn, lãi suất thấp hơn!
Sau khi các khoản vay được trả hết, lợi nhuận của bạn sẽ tăng vọt. Chúng tôi đã may mắn có thể tiếp tục mua tài sản vào đúng thời điểm. Phương pháp mua thêm những ngôi nhà theo phong cách cố định hơn của chúng tôi đã thực hiện rất tốt.
Đừng hiểu nhầm, mọi thứ không phải lúc nào cũng hoàn hảo. Giống như bất kỳ công việc kinh doanh nào, bạn sẽ phải đối mặt với những khoảng thời gian khó khăn.
Doanh thu giữa những người thuê là phổ biến. Đã có lúc chúng tôi phải sử dụng tiền cá nhân để tồn tại.
Và như tôi đã nói, tất cả số tiền đã được giữ lại trong công việc kinh doanh, vì vậy chúng tôi không dùng nó để nhận lợi ích cá nhân hàng tháng mà chỉ đơn thuần là để phát triển doanh nghiệp và gặt hái lợi ích trong dài hạn.
Đó có thể là một liều thuốc khó nuốt khi xem xét thời gian dài làm việc mà không có phần thưởng tức thì.
Tại thời điểm viết bài này, chúng ta có 28 đơn vị.
Như bạn có thể biết, giá nhà đã tăng và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Điều đó khiến chúng tôi có cơ hội đạt được một số bước tiến trong kinh doanh.
Hiện tại, kế hoạch kinh doanh là bán hết các căn nhà dành cho một gia đình. Điều này sẽ tạo ra lợi nhuận lành mạnh để làm việc. Với lợi nhuận đó, chúng tôi sẽ mua một khu phức hợp cho thuê lớn.
Không còn chọn những căn hộ nhỏ lẻ hoặc cho thuê bốn căn nữa, một khu phức hợp thực tế với khả năng cho thuê lớn.
Thật tuyệt khi hồi tưởng về sự khởi đầu của cuộc phiêu lưu này và chúng ta đã đi được bao xa.
Bắt đầu kinh doanh cho thuê có thể là một quá trình chậm lại nếu bạn không bắt đầu với hàng tấn tiền mặt, nhưng hoàn toàn có thể.
Bắt đầu kiểm tra những gì được bán trong khu vực của bạn và thu thập danh sách các chuyên gia của bạn để tham khảo ý kiến. Ngồi xuống và viết ra kế hoạch kinh doanh của bạn mà bạn có thể kiểm tra hàng ngày. Hãy rõ ràng về sứ mệnh của bạn và đặt ra các mục tiêu có thể thực hiện được. Xác định tiềm năng thu nhập của bạn là bao nhiêu và bạn muốn kiếm được bao nhiêu sau khi xem xét tất cả các khoản chi phí. Đảm bảo có sẵn kế hoạch dự phòng nếu có bất kỳ chi phí bất ngờ nào phát sinh.
Và hãy nhớ rằng, bạn có thể làm được! Trở thành một doanh nhân là một hành trình thú vị đầy chăm chỉ và kiên trì nhưng một hành trình mà cá nhân tôi nói là rất đáng để tham gia!
Tiểu sử tác giả:Người sáng lập Pumpkin to Polished, một blog tập trung vào chuyển đổi cá nhân. Đam mê kinh doanh nhỏ và chủ nghĩa kinh doanh, tôi đã tạo ra Pumpkin to Polished để kể câu chuyện của tôi về những gì tôi đã học được trong hành trình tìm kiếm sự hoàn thiện bản thân. Khám phá bí mật trong thiết kế nhà để tạo ra doanh nghiệp nhỏ của riêng tôi. Tôi muốn độc giả hiểu rằng bạn có thể có một cuộc sống mà bạn yêu thích! Bạn chỉ cần bắt đầu! Bạn muốn bắt đầu kinh doanh cho thuê nhưng không chắc chắn làm thế nào để theo dõi tất cả các khoản chi tiêu? Chúng tôi đã bảo vệ bạn! Lấy bảng tính theo dõi miễn phí của bạn tại đây!
Bạn có quan tâm đến việc sở hữu bất động sản cho thuê? Tại sao hoặc tại sao không?
