Khi chủ nhà không thanh toán tiền thế chấp đúng hạn, người cho vay cầm cố - điển hình là ngân hàng - có thể tịch thu tài sản. Tịch thu nhà là một thủ tục pháp lý trong đó chủ nhà mất quyền sở hữu nhà và người cho vay nhận được tài sản hoặc một khoản tiền từ việc bán tài sản. Người cho vay phải thông báo công khai khi họ bắt đầu thủ tục tịch thu tài sản, đó là thông tin bạn có thể sử dụng nếu muốn mua tài sản. Bạn có thể mua một ngôi nhà bị tịch thu trước, trong hoặc sau cuộc đấu giá.

Chuẩn bị mua

Bạn sẽ cần phải chuẩn bị nhất định nếu muốn mua một tài sản bị tịch thu, bao gồm:

1. Xác định các thuộc tính có sẵn: Bạn có thể kiểm tra một dịch vụ nhiều danh sách trực tuyến, hoặc MLS, để biết những ngôi nhà đang ở giai đoạn trước khi bị tịch thu nhà, những ngôi nhà sắp được bán đấu giá hoặc những ngôi nhà được bán trực tiếp từ người cho vay. MLS có các phương tiện tìm kiếm cho phép bạn xác định tình trạng, vị trí, loại và phạm vi giá của tài sản bị tịch thu.

2. Thu xếp tài chính: Bạn sẽ cần phải đảm bảo tiền mặt để mua một tài sản bị tịch thu. Các cuộc đấu giá luôn chỉ diễn ra bằng tiền mặt.

3. Liên hệ với bên thích hợp: Đây có thể là người cho vay, chủ sở hữu hoặc đại lý của chủ sở hữu. Sắp xếp để kiểm tra các tài sản mà bạn quan tâm.

Mua tài sản trước khi bị tịch thu

Thông thường, vài tháng trôi qua giữa việc nộp đơn tịch thu tài sản và một cuộc đấu giá. Trong thời gian tạm thời trước khi xiết nhà, bạn có thể mua nhà bằng cách đưa ra lời đề nghị với chủ sở hữu. Nếu số tiền bạn cung cấp nhỏ hơn số dư thế chấp còn lại, giao dịch được gọi là bán khống và phải được sự chấp thuận của người cho vay. Bất động sản bán khống thường được bán "nguyên trạng", có nghĩa là bạn phải chịu trách nhiệm tài chính cho bất kỳ sửa chữa nào mà tài sản đó yêu cầu. Ngoài việc được người cho vay cho phép bán khống, giao dịch mua trước đấu giá tương tự như quy trình mua nhà thông thường.

Mua tại phiên đấu giá

Khi thủ tục tịch thu nhà hoàn tất, ngôi nhà được đưa ra bán đấu giá, thường là bởi một quan chức địa phương, chẳng hạn như cảnh sát trưởng quận. Người cho vay thường đặt một khoản dự trữ số tiền - số tiền tối thiểu nó sẽ chấp nhận cho tài sản. Khi mua một ngôi nhà bị tịch thu trong cuộc đấu giá, bạn nên:

1. Hiểu quy trình đặt giá thầu được sử dụng ở tiểu bang của bạn. Một số tiểu bang yêu cầu bạn mang toàn bộ số tiền bằng tiền mặt hoặc séc thu ngân, trong khi những tiểu bang khác chỉ yêu cầu một khoản đặt cọc nhỏ bằng tiền mặt có thể không được hoàn lại. Nghiên cứu luật tịch thu nhà của tiểu bang của bạn và quan sát một hoặc hai cuộc đấu giá để làm quen với quy trình này.

2. Kiểm tra hồ sơ quận trên các tài sản mà bạn quan tâm để tìm các món hời tiềm năng. Bạn có thể tìm ra giá trị ước tính của tài sản và bất kỳ khoản thế chấp, tiền nợ hoặc thuế chống trả nào còn nợ. Bạn có thể chịu trách nhiệm thanh toán một số hoặc tất cả các khoản tiền bồi thường nếu giá thầu của bạn thắng.

3. Xác minh ngày đấu giá với người được ủy thác tài sản cho tài sản bạn muốn, vì những ngày này có thể thay đổi vì nhiều lý do. Bạn có thể phải đăng ký tại phiên đấu giá để có thể đấu giá.

4. Đặt giới hạn giá thầu của bạn , đặc biệt là ở những tiểu bang mà bạn phải mang toàn bộ số tiền bằng tiền mặt. Nghiên cứu của bạn sẽ cho biết giới hạn của bạn và điều này sẽ bảo vệ bạn khỏi bị cuốn vào sự phấn khích của cuộc chiến đấu thầu làm giảm hoặc loại bỏ món hời. RealtyTrac, một đại lý niêm yết MLS, khuyên bạn nên đặt giới hạn giá thầu của mình ở mức 80% giá trị thị trường của bất động sản, bao gồm tiền bồi thường và công việc sửa chữa cần thiết.

5. Nếu bạn mới tham gia đấu thầu, hãy xem các gợi ý của bạn từ những người đấu thầu có kinh nghiệm, nhưng đừng để họ bị đe dọa. Bám sát giới hạn giá thầu của bạn.

6. Nếu giá thầu của bạn thắng, người bán đấu giá sẽ cung cấp cho bạn tài liệu xác minh. Xác minh thủ tục nhận quyền sở hữu . Một số tiểu bang cho phép sở hữu ngay lập tức, trong khi những tiểu bang khác có thể yêu cầu vài ngày hoặc vài tuần. Tìm hiểu xem bạn có phải chịu trách nhiệm về việc cảnh sát trưởng đuổi những người đang cư ngụ hiện tại hay không.

Khi phiên đấu giá thất bại

Nếu giá thầu cao nhất đối với một ngôi nhà không đáp ứng yêu cầu dự trữ của người cho vay, ngân hàng sẽ trở thành chủ sở hữu của ngôi nhà, hiện được phân loại là sở hữu bất động sản, hoặc REO, tài sản. Ngân hàng có thể thuê một nhà đấu giá và đưa tài sản ra bán đấu giá lại, và các cuộc đấu giá trực tuyến có thể được chấp nhận. Bạn có thể kiểm tra tài sản trước khi đấu giá để giúp đặt giới hạn giá thầu của mình. Bạn phải đăng ký đấu giá tại một cuộc đấu giá REO và cung cấp số tiền đặt cọc - thường là 5 đến 10 phần trăm - ngay lập tức nếu giá thầu của bạn thắng, mặc dù bạn có thể sống trong tình trạng yêu cầu thanh toán đầy đủ ngay lập tức. Hãy lưu ý rằng tài sản được bán "nguyên trạng", và bạn có thể phải đuổi những người cư ngụ bất hợp tác. Ngoài ra, ngân hàng có thể rao bán nhà REO như một tài sản thông thường thông qua một đại lý bất động sản.